裁判字號：臺灣新北地方法院106年簡上字第318號民事判決
裁判日期：民國107年01月23日
裁判案由：給付服務費
臺灣新北地方法院民事判決106年度簡上字第318號上訴人 吳奕辰 被上訴人昆侖不動產經紀股份有限公司法定代理人 黃宏進 訴訟代理人 楊淑滿 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國106年8月
1日本院三重簡易庭106年度重簡字第829號第一審判決提起上訴，經本院於106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國105年9月4日簽立買賣議價委託書及確認書
，委任被上訴人以新臺幣（下同）840萬元就門牌號碼新北市○○區○○路○○○號9樓之5房屋暨所坐落土地（含汽車停車位乙個，下合稱系爭不動產）進行議價。上訴人明知其與被上訴人就系爭不動產所簽立之買賣議價委託書第1條載明：「買方購買總價額為新台幣捌佰肆拾萬元整，議價期間至民國105年9月6日止」，且被上訴人已於105年9月5日與訴外人即系爭不動產之賣方 范淑玲 達成共識，賣方同意以840萬元出售，上訴人為此特於「服務費用確認單」簽名確認應給付被上訴人16萬8,000元服務費，詎上訴人竟意圖卸免上開付款義務，於105年9月18日向被上訴人佯稱因南部老家颱風受損而無意購買系爭不動產，無法與賣方簽立買賣契約，被上訴人誤信上訴人無買受意願，經被上訴人與賣方連繫後，賣方同意沒收10萬元訂金作為條件，上訴人於10
5年9月19日在「買賣議價委託書」下方空白處親筆註記：「買方於9月18日表示，因颱風造成南部家園受創，無法履行當初買賣契約，賣方依約定沒收10萬元訂金，買賣契約中止」之內容，上訴人則據此請求被上訴人免除其給付服務費之債務，被上訴人因認上訴人已無購買系爭不動產之意，遂予允諾，故上訴人顯以其南部老家颱風受創無意購買系爭不動產為幌，致被上訴人陷於錯誤而為免除服務費之意思表示。
㈡被上訴人嗣於105年11月間得知上訴人竟於書立上開註記內
容之隔日即105年9月20日與賣方簽立系爭不動產買賣契約，並於105年10月27日完成所有權移轉登記，始知遭上訴人設局詐騙，上訴人於105年9月18日告知被上訴人無意購買系爭不動產及105年9月19日於「買賣議價委託書」親筆註記之際，即已敲定105年9月20日與賣方簽立不動產買賣契約，欺騙被上訴人無意購買系爭不動產致被上訴人陷於錯誤而免除其給付服務費債務，依民法第92條第1項之規定，被上訴人自得撤銷上開被詐欺所為免除債務之意思表示，爰以民事答辯狀繕本之送達為行使撤銷權之意思表示，故被上訴人仍得請求上訴人給付16萬8,000元服務費。退萬步言，縱認被上訴人是項主張尚有疑義，惟兩造簽立之「確認書」其他約定與說明第2點明定：「購屋人或其配偶、二等親內之親屬，於委託期間屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，購屋人仍應支付前項服務費用」，故上訴人仍負有給付服務費之義務等語。
二、上訴人之上訴理由略以：㈠上訴人雖不否認於105年9月4日與被上訴人簽立買賣議價
委託書，委託被上訴人就系爭不動產進行議價，然因被上訴人與賣方達成議價時，上訴人位於南部家園因風災受創嚴重，致未能與賣方簽立買賣契約，經被上訴人聯繫賣方同意解約並不收取服務報酬，且上訴人前所支付之10萬元議價保證金則由賣方沒收，則兩造之居間報酬契約既已不存在，被上訴人請求給付服務費顯無理由。至上訴人嗣後雖有購買系爭不動產，乃係另透過訴外人中信房屋仲介而購入，並非與賣方私下成交，況且上訴人亦有給付仲介費用予中信房屋。
㈡上訴人委託被上訴人就系爭不動產向賣方議價，雖已議價成
立，然被上訴人既已同意不收取服務報酬，即拋棄其請求權，與確認書之其他約定與說明第2點所約定「未拋棄服務費請求權」之情形顯有不同，且權利一經拋棄即生消滅之效力，並無嗣後回復之理。又上訴人如未與賣方解除買賣契約，應支出買賣價金840萬元及仲介服務費16萬8,000元，合計
856萬8,000元，上訴人嗣後透過中信房屋仲介人員購買系爭不動產，上訴人之支出包括被賣方沒收之10萬元、買賣價金838萬元及應支付予中信房屋之服務報酬，已超過原應支付予被上訴人之服務報酬甚多，亦即上訴人解除系爭買賣契約後再向賣方購買系爭不動產，反而有所損失，上訴人並無「為避免報酬之支付，故意拒絕訂立契約」之情形。
㈢兩造間之仲介契約關係，其性質依實務及學說通說均認係居
間及委任之混合契約，即受託人除媒介買賣雙方成立契約外，更應負責處理成交後完整的買賣流程之進行，包括簽約、過戶、貸款、設定、交屋以及交易糾紛之溝通及處理，其仲介服務費報酬實應包含居間報酬及委任報酬。是縱認被上訴人視為已完成媒介成交之居間工作，上訴人應支付居間報酬，惟後續一切基於委任關係所生被上訴人之義務，仍因買賣雙方解除契約而免除，依民法第548條第2項反面解釋，即亦應免除上訴人支付委任報酬之義務，方符公平原則。再退萬步言，如認被上訴人請求之16萬8,000元全屬居間報酬，仍因買賣雙方解除契約致免其後續工作，相對而言其報酬亦顯屬過高，因被上訴人與賣方並未成立委託銷售契約關係，被上訴人於系爭不動產委託銷售過程中，相關勞費支出甚為低微，僅將系爭不動產介紹予上訴人過程付出時間勞力而已，為此，上訴人得依民法第572條規定請求酌減報酬，並主張被上訴人帶看過程所支出之勞費，以成交總價0.5%，亦即為4萬2,000元為已足等語。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人16萬8,000元及自106年3月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告。上訴人對於原審判決提起上訴，並聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在原審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：被上訴人主張其與上訴人就系爭不動產簽訂買賣議價委託書及確認書，由上訴人委託被上訴人以840萬元價格向系爭不動產賣方議價，後議價成立，上訴人應依約給付服務費16萬8,000元，然上訴人斯時以南部家園因颱風受創為由要求解除與賣方間之買賣契約及免除給付服務費，致被上訴人陷於錯誤而同意，嗣被上訴人發覺上訴人另透過中信房屋向賣方購買系爭不動產，依兩造簽訂確認書之其他約定與說明第2點，視為被上訴人已完成義務，上訴人仍應給付服務費16萬8,000元等語，上訴人固未否認其與賣方間之買賣契約解除後，復透過中信房屋向賣方購買系爭不動產之事實，然就其應否給付服務費用16萬8,000元予被上訴人，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被上訴人得否依確認書之其他約定與說明第2點向上訴人請求給付服務費？㈡被上訴人請求服務費16萬8,000元是否應扣除委任報酬？是否過高而應予酌減？經查：
㈠被上訴人得依確認書之其他約定與說明第2點向上訴人請求給付服務費：
⒈按「議價成功購屋人應支付以購屋總價額百分之二計算的服
務費用予受託人，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。…」、「購屋人或其配偶、二親等內之親屬，於委託期間屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，購屋人仍應支付前項服務費用」，此為兩造簽訂確認書之其他約定與說明第1點前段、第2點所明定（見支付命令卷第8頁），可知被上訴人倘與賣方議價成功，上訴人本應支付以購屋總價2%計算之服務費，縱上訴人於委託被上訴人議價之期間屆滿後2個月內與賣方成交，仍視為被上訴人已完成義務，上訴人應給付該服務費予被上訴人。而參之兩造約定委託期間乃至105年9月6日止，被上訴人於該期間內已與系爭不動產賣方范淑玲議價成功，此有經兩造及范淑玲簽章之買賣議價委託書在卷可稽（見支付命令卷第7頁），被告嗣後於105年9月19日透過中信房屋與范淑玲簽訂不動產買賣契約書，並於105年10月27日登記取得系爭不動產所有權，亦有不動產買賣契約書及新北市地政電傳資訊查詢資料等件在卷可憑（見原審卷第58頁、第60頁至第65頁），且為上訴人所不爭執，堪認被上訴人已與賣方議價成功，且上訴人於委託被上訴人議價期間屆滿後2個月內，有與賣方成交之事實，被上訴人主張依確認書之其他約定與說明第2點視為其已完成受託義務，上訴人應依約給付以購屋總價2%計算即16萬8,000元（840萬×2%=16萬8,000元）服務費，為屬有據。
⒉上訴人雖辯稱被上訴人已拋棄其服務費請求權，即不得再向
上訴人請求云云。然按因被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之，民法第92條第1項前段、第93條第1項前段定有明文。被上訴人固未否認其曾同意免除上訴人給付服務費，然主張上訴人於105年9月18日佯稱南部家園因颱風受創而解除契約，卻於翌日即與賣方另簽訂買賣契約，該契約解除原因顯非真實，其業以遭上訴人詐欺為由而撤銷該意思表示等語，並提出經上訴人簽名確認「買方於9/18表示，因颱風造成南部家園受創，無法履行當初買賣契約，賣方依約沒收10萬元訂金，買賣契約中止」等語之買賣議價委託書及民事答辯狀等件在卷可憑（見支付命令卷第7頁、本院卷第33頁至第39頁），酌之上訴人於買賣議價委託書加註前開文字旁簽名並簽署日期為「9/19」，可知上訴人係於10
5年9月19日親自確認前開文字內容無誤，惟上訴人乃於同日即與賣方范淑玲簽訂系爭不動產買賣契約，有前開不動產買賣契約書可參，上訴人並於本院審理時自稱其向中信房屋接洽時間為105年9月18日接近凌晨，斯時家中長輩已表示仍然願意資助購屋等情（見本院卷第46頁），足認上訴人於前開加註文字旁簽名時，明知其仍可履行買賣契約，無須解除該買賣契約，其猶以此原因解除買賣契約，顯與事實不符，並致被上訴人陷於錯誤而為免除服務費給付之意思表示，被上訴人主張遭上訴人詐欺，為屬可採。又上訴人係於105年11月7日以電子方式查詢得知上訴人取得系爭不動產所有權，此有前開新北市地政電傳資訊查詢資料所載查詢時間在卷可考，被上訴人主張以106年10月19日民事答辯狀繕本為撤銷遭詐欺之意思表示，尚未逾1年時效，是被上訴人免除上訴人給付服務費之意思表示既經被上訴人撤銷，上訴人辯稱被上訴人已不得再請求服務費云云，殊無可採。
㈡被上訴人請求之服務費16萬8,000元毋庸扣除委任報酬，亦無過高而應予酌減之情形：
⒈上訴人雖辯稱兩造間之契約為居間及委任之混合契約，縱認
被上訴人視為完成媒介成交之居間工作，然後續基於委任關係所生被上訴人之義務，仍因買賣契約解除而免除，亦應免除上訴人委任報酬支付之義務云云。然兩造簽訂者乃「『買賣議價』委託書」，且於確認書之其他約定與說明第1點約定「『議價成功』購屋人應支付以購屋總價額百分之二計算的服務費用予受託人」，如前所述，可知服務費係與被上訴人議價成功間有對價關係，而未包括其他後續簽約事項，上訴人據此請求扣除委任部分之報酬，與兩造約定內容不符，並無可採。
⒉又上訴人辯稱被上訴人僅將系爭不動產介紹予上訴人之過程
付出時間勞力，此與被上訴人請求之服務費相較為數過鉅失其公平，應依民法第572條規定酌減至購屋總價0.5%云云。
然衡酌不動產買賣涉及之交易價格常高達數百萬元，故交易是否成功多數取決於買賣雙方議價磋商過程是否達成合意，倘買賣雙方於議價過程即無法獲致買賣價金之共識，即無再續行磋商其他交易條件之可能，是以被上訴人受上訴人委託向系爭不動產賣方議價，並業以上訴人委託之價格議價成功，系爭不動產之買賣即已近乎水到渠成，此觀系爭不動產買賣倘非上訴人表示欲解除契約，否則即可順利以上訴人委託之價格而與賣方簽訂買賣契約，可知議價是否成功乃買賣契約能否成立之關鍵，上訴人辯稱被上訴人僅有將系爭不動產介紹予上訴人過程中付出時間勞力，並無可採。又上訴人於本院審理時自承其委託中信房屋之費用亦係16萬8,000元（見本院卷第46頁），而上訴人最後乃以838萬元向賣方購得系爭不動產，此觀前開系爭不動產買賣契約可知，低於委託被上訴人議價之840萬元，可見被上訴人請求以購屋總價2%計算服務費，尚無較市場行情顯然過高之情事，應屬合理。上訴人復就被上訴人請求之服務費有何為數過鉅失其公平情形，未能提出其他事證以佐其說，其徒言該服務費過高應予酌減，難認可採。
五、綜上所述，被上訴人已依兩造約定向系爭不動產賣方議價成功，上訴人於委託期間屆滿後2個月內與賣方簽訂買賣契約，被上訴人依確認書之其他約定與說明第2點向上訴人請求給付服務費16萬8,000元，及自支付命令送達翌日即106年
3月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為屬有據。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年1月23日
民事第五庭審判長法官連士綱
法官蔡惠琪法官莊佩頴以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國107年1月23日
書記官李瑞芝