臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第2866號
原 告 黃紘育
訴訟代理人 王維毅 律師
曾胤瑄 律師
被 告 洪碧珠
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102年6月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟元，及自民國一百零二年十
月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰貳拾肆元由被告負擔八分之三，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬伍仟
捌佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴主
張解除契約，基於回復原狀請求權請求被告返還已支付價金
新臺幣（下同）40萬元，嗣於本院審理中追加主張酌減違約
金，基於不當得利返還請求權請求被告返還上開款項，並為
擇一勝訴判決，原訴與變更之訴均係本於兩造間就被告所有
坐落高雄市○○區○○段00○段0000地號、應有部分10000
分之43之土地及其上同小段2912建號即門牌號碼高雄市○○
區○○路○○○號14樓之12房屋（下稱系爭不動產）簽訂不動
產買賣契約（下稱系爭買賣契約）所生，請求之基礎事實同
一，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：兩造於民國102年5月7日經由訴外人儷寶不動
產有限公司（下稱儷寶公司）仲介簽訂系爭買賣契約，由原
告向被告買受系爭不動產，並約定買賣總價新臺幣（下同）
410萬元，如買方違約，應賠償賣方已給付價金作為懲罰性
違約金，如賣方違約，應返還買方已給付價金及賠償同額懲
罰性違約金，伊並已支付第一期價金40萬元。詎被告事後竟
多次阻擾伊至現場看屋，並未依約協助伊與訴外人 陳其源 即
系爭不動產原承租人更新租賃契約，經伊分別於同年6月6
日、8月6日解除系爭買賣契約，被告自應返還已給付價金
，縱認係伊違約，系爭買賣契約違約金亦屬過高。為此，爰
依回復原狀、不當得利之法律關係，請求被告返還上開款項
等語。並聲明：被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：本件原告無法向銀行辦理貸款，不願買受系爭不
動產，而未依約給付後續價金，經伊於102年8月2日解除
系爭買賣契約，自不得請求返還已支付價金，違約金之約定
亦無過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於102年5月7日經由儷寶公司仲介簽訂系爭買賣契約
，約定由原告向被告買受系爭不動產，買賣總價金410萬元
，並約定如原告違約，應賠償被告已給付價金作為懲罰性違
約金，如被告違約，應返還原告已給付價金及賠償同額懲罰
性違約金。
㈡系爭不動產於兩造簽訂系爭買賣契約時，存在被告與陳其源
簽訂之租賃契約，租賃期間為102年5月5日至103年5月
4日，嗣經被告與陳其源於102年8月4日合意終止上開租
賃契約。
㈢原告於102年5月7日給付第一期簽約款40萬元，但未依約
給付完稅款42萬元，亦未向銀行辦理尾款貸款328萬元。
㈣原告分別於102年6月6日、8月6日以存證信函解除系爭
買賣契約。
㈤被告分別於102年6月11日、7月18日以存證信函催告原告
給付價金，並於同年8月2日以原告未給付後續價金為由，
解除系爭買賣契約。
五、本院得心證之理由：
原告主張被告應返還上開款項，為被告所否認，並以前揭情
詞置辯，是本件爭點厥為：系爭買賣契約解除之原因為何？
如係原告違約，違約金又有無過高？本院判斷如下：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；無法律
上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有
法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第252條、
第179條分別定有明文。又違約金金額是否相當，須依一般
客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害及債務人如能依
約履行時，債權人可享受之利益等一切情形為衡量標準，庶
符實情而得法理之平，有最高法院79年台上字第1915號判例
意旨可資參照。
㈡經查，系爭買賣契約第3條約定：「一、不動產買賣總價款
410萬元。二、付款方式如下⒈第一期簽約款40萬元：...
。⒉第二期用印款X：...。⒊第三期完稅款42萬元：⑴於
土地增值稅、契稅單核下後，經特約地政士（代書）通知日
起3日內，甲方（註：即原告）應將第三期款存匯入履保專
戶。...⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付
尾款者，應依本約第4條第4款、第5款之規定開立擔保尾
款之本票及完成申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若
於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之核
貸額度少於尾款者，甲方應於完稅前將差額存匯入履保專戶
。...⒋第四期尾款328萬元（貸款金額不足時完稅時補足
）：...⑵甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾
款者，甲方應於完稅前，確認貸款額度及辦妥相關之對保手
續，並於移轉登記完成5日內，金融機構核撥時存匯入履保
專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其
差額甲方應於完稅前將差額存匯入履保專戶。...⑹前款（
2）、本款（1）及本款（5）所約定之尾款或差額，若應
付之一方未依約存匯入履保專戶，甲乙雙方（註：即兩造）
同意特約地政士（代書）不應辦理繳稅及產權移轉登記手續
。」、第15條約定：「其他約定事項：...㈡本案標的物目
前出租中，賣方需結案前協助買方重訂租約，結案後租金及
押金由買方收取。...」，有系爭買賣契約書在卷可稽（見
本院卷第4頁至第9頁），準此，揆諸前揭約定，原告負有
先向金融機構申辦貸款或繳足價金之義務，而被告於系爭不
動產完成所有權移轉手續前，始負有協助原告與原承租人簽
訂租賃契約之義務甚明。又證人 林逸民 即儷寶公司總經理於
本院審理時證稱：被告於102年4月間委託儷寶公司銷售系
爭不動產，原告偕同訴外人 李心彤 於同年5月6日到公司看
到系爭不動產物件，因當時系爭不動產已經出租所以只能看
照片，原告看了很喜歡就委託公司以410萬元斡旋承買，兩
造遂於同年5月7日簽訂買賣契約。同年5月中旬，原告希
望去現場看屋，所以和被告約了2次，都因為房客臨時有事
情取消，公司有請被告把租賃契約正本帶來給原告看，確認
系爭不動產確實有出租。同年5月21日，代書告知公司說原
告沒有辦法向銀行辦理貸款，如果要購買必須更換登記名義
人，公司當天就打電話通知原告，原告很生氣公司懷疑其財
力就把電話掛掉，並沒有表示要不要更換名義人，之後公司
於同年5月27日再以簡訊告知原告上開事項。同年5月28日
，被告打電話告知公司，說原告表示要解除契約，後來原告
於同年5月29日也寄發存證信函給公司表示不願買受系爭不
動產。同年6月4日、7月15日，兩造有到公司協商，原告
委託李心彤到場表示本來是幾個朋友合資購買系爭不動產，
現在無力給付尾款，希望可以降低違約金，兩造並沒有達成
共識等語（見本院卷第99頁至第102頁）、證人 林月蓮 即承
辦地政士於本院審理時證稱：系爭不動產買賣案件由伊承辦
，本件買賣價金410萬元，除了第一期款40萬元，其餘款項
買方都要貸款，兩造簽完約後伊就去銀行辦理貸款，約10日
後銀行通知無法承作，伊旋即告知原告，但是原告一直沒有
和伊聯絡，後來因為買方無法向銀行辦理貸款，所以本案也
沒有報稅過戶等語（見本院卷第75頁至第78頁），另中國信
託商業銀行股份有限公司中信銀字第0000000000000號函表
示：「原告確實曾於102年間委託地政士林月蓮來電洽詢不
動產買賣貸款事宜，經初步詢問當事人相關財力條件後，不
符本行授信規範，予以婉拒。」等語（見本院卷第92頁），
顯見原告於給付第一期簽約款後，經仲介人員及承辦代書通
知，並無完成申貸金融機構之對保借款、保全等手續，不論
係依契約約定向銀行辦理貸款，或另依其他途徑取得資金支
付，均未能依約履行給付後續價金乙節，至為灼然。至原告
雖另主張其未授權林月蓮向中國信託商業銀行辦理貸款云云
，然系爭買賣契約第4條約定：「一、買賣標的之產權移轉
登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業，經甲
、乙雙方同意完全由住商總部特約地政士（代書）林月蓮代
為辦理。...」、第15條約定：「其他約定事項：㈠買方授
權代書刻章。...」等語，已明白授權林月蓮辦理申辦貸款
等相關事宜，原告前揭抗辯，並不可採。從而，原告確有違
反給付後續價金義務，被告於102年8月2日以原告未給付
後續價金為由，解除系爭買賣契約，自屬有據。末本院審酌
本件原告委託銷售系爭不動產總價為458萬元，被告委託斡
旋承買總價及兩造約定買賣總價均為410萬元，另委託銷售
書約定以百分之6計算違約金等情，有卷附系爭不動產委託
銷售契約書及買賣契約書等可佐（見本院卷第4頁至第9頁
、第123頁），並參以原告違反契約之時點、契約未能履行
之原因等一切客觀情事，因認兩造約定已給付價金之全額作
為懲罰性違約金，確有過高之情，應酌減以約定買賣總價金
百分之6計算，亦即246,000元【計算式：0000000x6%=246
000】，較為適當。
六、綜上所述，本件原告依民法第179條之規定，請求被告返還
154,000元【計算式：000000-000000=154000】，及自起訴
狀繕本送達翌日即102年10月13日（見本院卷第24頁）起至
清償日止，按法定週年利率百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許，逾越上開請求部分，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國103年6月30日
高雄簡易庭法官黃鳳岐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年6月30日
書記官陳麗靜
訴訟費用計算書：
裁判費(新臺幣)4,300元
證人旅費524元
合計4,824元