臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 100年度南簡字第197號
原 告 張士飛
訴訟代理人 黃嘉惠
被 告 長谷海頓公寓大廈管理委員會
法定代理人 吳建邦
訴訟代理人 邱榮俊
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國100年4月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬零伍佰元，及自民國100年2月1
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟肆佰貳
拾伍元，其餘新臺幣參佰肆拾伍元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾參萬元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋（以下簡
稱系爭房屋）所有人，係長谷海頓公寓大廈之住戶，原告
於民國99年5月間，發現原告所有系爭房屋之一樓地板發
生嚴重滲水之現象，經原告了解系爭公寓大樓之四週情形
，發現應為公寓大樓中庭花園之花圃土壤流失，地基裸露
嚴重，乃通知被告該情形，請被告儘速將花圃之地基施作
防水，並將花圃之土壤回填，詎被告不予置理，嗣原告向
臺南市安平區調解委員會申請調解，仍調解不成立，被告
不同意修復。
（二）歷經99年6、7、8月，原告所有系爭房屋一樓地板滲水情
形持續擴大，原告幾乎無法使用系爭房屋一樓，原告要求
被告必須修復並賠償原告所有損害，被告才在99年9月27
日進行花圃整修，原告系爭房屋一樓地板之損害情形才未
持續擴大。
（三）按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償
責任。土地上之其他工作物所致他人權利之損害，由工作
物之所有人負賠償責任。民法第184條第2項、第191條第1
項分別定有明文。被告依據公寓大廈管理條例及長谷海頓
大廈住戶規約暨組織章程，對於本大廈之中庭花園花圃有
管理維護之責。另臺灣省土木技師公會99年12月30日99省
土技字第7633號鑑定書，鑑定結果為：系爭房屋一樓地板
含水變色之原因為花園土壤含水滲入之關係。本件被告在
99年5月間即知悉本件損害之發生，卻未盡管理維護之責
，造成原告所有系爭房屋一樓地板因滲水而受有損害，對
於原告所受之損害，被告依前開規定及鑑定結果應負賠償
責任。又按負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之
原狀。民法第213條亦有明文。原告系爭房屋之一樓地板
回復原狀所需費用為新臺幣（下同）162,000元，爰請求
被告應給付原告162,000元以代回復原狀。
（四）被告於長谷海頓第十一屆第九次委員會議第二點記載，系
爭房屋地板滲水問題，經決議商請土木技師公會人員鑑定
，若鑑定為中庭花園滲水進入，被告將支付鑑定費用及負
責系爭房屋一樓地板恢復原狀，今被告已委請臺灣省土木
技師公會鑑定，支出31,500元。被告應給付原告該筆鑑定
費用31,500元。
（五）並聲明：
⒈被告應給付原告162,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
（一）原告於99年5月間向被告反應中庭花圃有土壤流失情形，6
月間再向被告反應疑似中庭花圃土壤流失造成其一樓大理
石地磚潮溼變色：
⒈系爭公寓大樓中庭花圃各處土壤流失係流至排水豎井再流
至排水幹管，被告曾多次更換淤積之排水幹管及設置防止
土壤流失之措施，且曾經發生土壤流失之花圃不止一處，
然從未發生滲水至一樓地板之情形。
⒉被告為釐清滲水原因於99年8月10日商請躍進步實業股份
有限公司 黃博信 經理會同被告總幹事及原告共同會勘，結
論如下：
⑴由173號店面花圃滲水至原告所有之系爭房屋之可能性
小（因原告系爭房屋一樓潮溼變色之大理石地磚正下方
B1停車場天花板係完全乾燥，若花圃滲水至樓板因重力
因素B1停車場天花板應會潮溼或滴水）。
⑵現勘時發現原告所有之RO逆滲透機有滴水之情形，且原
告室內設置有製冰櫃、冷藏櫃等易結露之機器，懷疑大
理石變色之原因可能為長期吸附滴水及結露水所致。
（二）原告於99年8月10日會勘後，一再向被告反應滲水情形，
並要求被告處理及賠償：
⒈被告於99年8月25日再次商請躍進步實業股份有限公司黃
博信經理會同被告總幹事、財務委員、店面委員、副主委
及原告共同會勘，其結論與第一次會勘相同，然亦未受原
告認同。
⒉被告於99年9月27日商請 李三連 土木工程將花圃防水重新
施設一次並回填流失之土壤，本認為應可息事，未料原告
仍一再以大理石變色已無法風乾恢復原色為理由要求被告
賠償。
⒊被告依系爭公寓大樓內部公設其他大理石地磚受潮變色經
驗認為，大理石因吸水變色，於水源阻斷後應可慢慢恢復
，然發現原告系爭房屋大理石吸水變色情形經花圃防水處
理後已好幾個月並未有改善情形，故懷疑大理石吸水變色
並非由中庭花圃滲水所致。
（三）原告於99年12月1日請土木技師公會 林基 學技師初勘，並
於同年12月11日會同被告主委、總幹事複勘後以99年12月
30日（99）省土技字第7633號檢送鑑定報告一份予被告：
⒈現勘當日 林基學 技師並未至地下室查看吸水變色之大理石
正下方即B1停車場天花板之情形，即認為應是花圃滲水至
樓板再由大理石吸水致石材變色。殊不知若花圃滲水至樓
板，B1停車場天花板因重力因素，至少會有潮溼之情形才
是，且若花圃滲水至大理石位置之樓板，須先滲水至後陽
台及廁所位置之樓板，而該處廁所之排水管係穿透樓板埋
設至B1之污水幹管，如此穿透樓板埋設排水管之方式，混
凝土與排水PVC塑膠管間必有縫隙，若滲水係由花圃而來
，此縫隙必會滴水或滲水，而自始至終此處從未潮溼或滴
水，故被告認為滲水不是由花圃而來。
⒉鑑定報告中認為石材變色之原因有三種係為假設之情形（
例如第一種情形：因天候關係，潮溼的溼氣結露成水常依
附於石材表面為石材吸入導致變色，這與RO逆滲透機有滴
水之情形及原告系爭房屋室內設置有製冰櫃、冷藏櫃等易
結露之機器導致石材變色有何不同，又為何一定要在山邊
或低窪地區呢？又例如第二種情形：由給水管路漏水所致
，只需漏水位置確定即可，○○○區○○路係由屋前而來
或由屋後之洗水間呢？又例如報告中指出鑑定標的物下方
為地下室，僅屋前及屋後緊貼土壤……事實上變色大理石
與屋後花圃間尚隔著後陽台及廁所，而屋前為騎樓又那來
緊貼土壤呢？）。鑑定報告中三種可能導致原告系爭房屋
大理石變色之原因係由林基學技師自行假設滲水情形之三
種條件，再以邏輯推理推出結論，完全以目測行之，並未
做任何實際滲水源頭之探究措施及觀察（例如開挖觀察、
移除可能造成結露之機器設備等等），以推論寫鑑定報告
，並無實證，實令人費解。
（四）被告於收到鑑定報告後為求慎重，另再於100年1月21日聘
請安家維修服務有限公司 黃慈賢 先生由被告總幹事會同至
原告系爭房屋內及B1察看，結論如下：
⒈如為花圃滲水至樓板所致，廁所排水PVC塑膠管係穿透一
樓混凝土樓板埋設，其與混凝土之間隙應會漏水，故由花
圃滲水之機率不大。
⒉滲水原因亦可能由屋內之冷凍設備結露，長期由大理石吸
附所致，此現象係溫差所致，於夏天較嚴重，冬天較輕微
，此與土木技師公會鑑定報告中假設第一種情形吻合。
⒊大理石單純受潮變色，於漏源阻斷後2－3個月即會慢慢恢
復。惟自99年9月27日起至今已6個月時間，經觀察不僅無
消退跡象，且有較為嚴重之現象。
⒋據中央氣象局資料顯示，自99年5月份起至99年9月底止，
臺南市區極少降雨，又如花圃澆水僅澆濕土壤表面，不致
造成滲水入屋內現象，如此如何有足夠水源長期造成如原
告系爭房屋大理石受潮變色。
⒌原告對大理石變色原因之判別皆屬假設性，且論證疏漏百
出，鑑定過程中僅以目測及口頭詢問行之，並未至地下室
一樓查看天花板之情形，又無具體事證可茲證明。且對原
告本身可能造成大理石變色之原因不予改善排除，一味指
稱係中庭花圃漏水所致，請求被告賠償實無理由。
（五）並聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
原告主張被告未盡管理維護之責，造成原告所有之系爭房屋
一樓地板因滲水而受有損害，並支出修復費用130,500元及
鑑定費31,500元，共計162,000元乙節，業據其提出臺灣省
土木技師公會鑑定報告（本院卷第9～30頁）、費用明細、
估價單（本院卷第31～32頁）為證，被告對於上揭文書之真
正及支出金額均不爭執，惟以前揭情詞置辯，經查：
（一）被告辯稱臺灣省土木技師公會所請林基學技師現勘時，並
未至地下室查看吸水變色之大理石下方即B1停車場天花板
之情形即認為應是花圃滲水至樓板再由大理石吸水致石材
變色；且鑑定報告中三種可能導致系爭房屋大理石變色之
原因係由林基學技師自行假設滲水情形，再以邏輯推理得
出結論，並未做任何實際滲水源頭之探究措施及觀察，故
無法信服云云。惟查，該鑑定報告雖非依民事訴訟法規定
所完成之鑑定，不具該法上鑑定報告之效力，但仍不失其
為私文書之效力；再者，臺灣省土木技師公會乃屬公正單
位，且鑑定之技師係由公會安排而非當事人指定，而本件
鑑定之林基學技師，與原告非親非故，實無必要偏坦原告
而為虛偽鑑定。而本件原告發現系爭房屋一樓地板有滲水
情形，已請被告協助處理，被告於長谷海頓第十一屆第九
次委員會議記錄之討論議題內容亦載明：「⒉店面郡平路
173號一樓樓地板滲水問題，經決議商請土木技師公會人
員鑑定，問題根源是否由中庭花圃滲水進入。若鑑定為：
是中庭花圃滲水進入，管委會將支付鑑定費用及負責郡平
路173號一樓樓地板恢復原狀；若鑑定為：否。則甲郡平
路173號屋主支付鑑定費用及中庭花圃防水工程費用。」
等語，有該會議記錄影本1紙附卷為憑，足徵被告確曾表
示同意由公正專業之土木技師公會鑑定，況系爭鑑定報告
之結論與建議均清楚、明確，並於鑑定報告中詳述鑑定依
據，是被告任意指摘該鑑定報告皆屬假設性且論證疏漏百
出云云，尚嫌無據。
（二）再參以被告商請躍進步實業股份有限公司及安家維修服務
有限公司之會勘結論：「由173號店面花圃滲水至系爭房
屋之可能性小」、「懷疑大理石變色之原因可能為長期吸
附滴水及結露水所致」、「滲水原因亦可能由屋內之冷凍
設備結露，長期由大理石吸附所致」；及證人黃慈賢之證
述：「……依我的判斷，應該不是由花園滲水進來，現場
有製冰機，製冰機24小時，製冰機與大理石大約10公分距
離，空氣的長溫超過15度就會結露水，這是自然狀況，我
認為應該是製冰機的原因」等語，然觀諸上開論述，不遑
推論及假設性語氣，難謂其推論即較具有公信力。是以被
告辯稱與花圃沒有關係，應該是製冰機的問題云云，自非
足採。從而，本院審認臺灣省土木技師公會之鑑定結果「
鑑定標的物的大理石地板滲水變色主要原因為緊鄰之屋後
花圃未施作適當的防水保護措施所造成」，應屬可取。
（三）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定：另管理委員會之職務為共有及共
用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條
例第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。又受任人因
處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，
對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦定有明文。是
以，住戶與管理委員會之間，參酌土地法第34條之1之法
理，應解釋已發生法定之委任關係存在，以避免管理委員
會對區分所有權人之特定群組或個人之喜好不同，而對於
共用部分、約定共用部分之修繕或管理產生歧異，而且管
理委員會對於上開之修繕、管理應會更積極任事，提升全
體住戶之生活品質，方始公允。
（四）查原告所有系爭房屋一樓地板滲水情形係因緊鄰之屋後花
圃未施作適當的防水保護措施所造成，已如前述，建議應
拆掉石材重作地板，亦可兼做防水塗層，並注意屋後花圃
土壤變化等情，有臺灣省土木技師工會所提出鑑定報告在
卷可稽，被告迄未提出上開鑑定報告之鑑定過程有何不實
之處，依照證據契約原則，原告主張系爭公寓大樓中庭花
園因被告疏未維修致原告系爭房屋一樓地板滲水而受有損
失，堪可採信。
（五）次按公寓大廈之中庭花園構造為共用部分，不得約定為專
用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款定有明文。是以，
該共用部分之修繕、管理及維護，即應由被告為之，參酌
上開說明，被告對於大樓花園疏未注意維護，以致花圃土
壤流失、地基裸露，使系爭房屋一樓地板嚴重滲水，即造
成原告之損害，其受住戶之委託管理大樓公共事務顯有疏
失。從而，原告請求被告賠償修復費用，自屬有據。又查
系爭房屋一樓地板因滲水之修復費用為130,500元，有估
價單1紙在卷可佐，是原告主張受有上開損害，且與被告
之行為間有相當因果關係存在，即屬有據，應予准許。
（六）至原告主張其為究明其所有系爭房屋之滲水原因，有委請
臺灣省土木技師公會鑑定，因而支出鑑定費用31,500元乙
節，固據提出申請書及收據影本附卷可憑。惟該項費用係
屬證明損害原因之費用，顯非必要修繕費用之一部，亦非
原告因系爭房屋一樓地板滲水所致之損害；況原告給付之
對象係臺灣省土木技師公會，非給付予被告，該土木技師
公會收受鑑定費後亦已作成鑑定報告書在案，亦即原告業
已取得土木技師公會履行鑑定之對價，原告自無其所主張
受有損害之情事，自不得請求賠償。
四、綜上所述，原告請求被告負擔系爭房屋一樓地板之修復費用
130,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年2月1日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予
准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；又法院為終局判決時，應依職權為訴
訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有
明文。經核本件訴訟費用額為1,770元（即第一審裁判費）
，而原告之請求為一部有理由，一部無理由，爰依上開規定
確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389
條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。本院併依同法第
392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執
行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第87條第1項、第436條第2項、第389條第
1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年4月28日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月28日
書記官李鎧安