臺灣高等法院89年度上字第860號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院89年上字第860號民事判決

裁判日期：民國90年06月19日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第八六○號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十日臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第六三八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人遷讓房屋及定履行期間，並給付損害金部分，與該部分假執行之宣告及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審除確定部分外及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實與理由被上訴人主張：伊於數年前將坐落新竹縣○○鎮○○里○○路○○號房屋（下稱系
爭房屋）出租予被上訴人，約定租期一年，屆期再換約續訂一年，至八十七年一月一日又續租一年，租期至同年十二月三十一日止，租金每月新台幣（下同）一萬三千五百元，因系爭房屋老舊不堪，伊於八十七年十二月二十九日，由伊妻 鍾玉春 及親友告知被上訴人，租期屆滿將收回系爭房屋、重建自用，並表示不同意上訴人為任何修繕。詎租期屆至，上訴人並未返還系爭房屋，猶占有使用中，兩造復未成立不定期租賃關係或續租，爰本於租期屆滿後之租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋，並本於不當得利之法律關係，請求自八十八年一月一日起至遷讓房屋之日止，按月以一萬三千五百元計算相當於租金之損害金。另因系爭房屋破舊欲收回重建、自住，本於土地法第一百條第一項第一款收回租賃物請求權，請求上訴人遷讓，並本於不當得利請求權請求上訴人給付十三萬五千元，及自八十八年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按月以一萬三千五百元計算之損害金。
上訴人則以：系爭房屋為訴外人 彭阿業 之遺產，為十名繼承人公同共有，被上訴人
僅係共有人之一，其單獨提起本件訴訟，當事人顯不適格；又彭阿業生前與伊訂有不定期租賃契約，惟被上訴人於彭阿業過世後竟欺瞞伊，稱系爭房屋為其一人獨有，房屋坐落之土地亦為其所有，致伊不疑有他，遂陷於錯誤，與被上訴人簽立定期租約，按該租約非全體繼承人所共同簽立，契約應屬無效，縱認有效，伊於八十八年八月間方知受騙，亦得撤銷與被上訴人所訂之所有租約；再者，租約到期後之八十八年間，伊仍為租賃物之使用收益，而被上訴人不即表示反對，且同意伊修繕系爭房屋，並同意以房租五個月抵扣租金，本件租賃應視為不定期租賃，伊從未積欠租金，被上訴人以租期屆滿為由，請求返還租賃物並給付損害金，實屬無據等語資為抗辯。
原判決判命上訴人應將坐落新竹縣○○鎮○○里○○路○○○號房屋，面積如原判
決附圖所示（一層面積九八點六九平方公尺、二層面積四五點八八平方公尺），全部遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人自民國八十八年十月十九日起至遷讓前開房屋之日止，按月以新台幣柒仟零伍拾捌元計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴（即八十八年一月一日起至同年十月十八日止之損害金部分）。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分即上訴人應將坐落新竹縣○○鎮○○里○○路○○○號房屋，面積如原判決附圖所示（一層面積九八點六九平方公尺、二層面積四五點八八平方公尺），全部遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人自民國八十八年十月十九日起至遷讓前開房屋之日止，按月以新台幣柒仟零伍拾捌元計算之利息，與該部分假執行之宣告，及遷讓房屋之履行期間為三個月，並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人對駁回部分未據聲明不服，此部分已告確定。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定
，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷（見本院卷第八二頁）。查，被上訴人主張伊將系爭房屋出租予上訴人，租期自八十七年一月一日至同年十二月三十一日，租金每月一萬三千五百元，現租期屆至，上訴人猶占有使用，尚未返還等情，有被上訴人所提為上訴人所不爭執之八十七年度租賃契約書一份為證（見原審一卷第九頁），惟上訴人抗辯其於彭阿業生前（彭阿業於六十四年十二月二十日死亡），即與彭阿業就系爭房屋訂有租約，迄八十三年起，始由被上訴人另與上訴人訂有每年一期之書面租約，有上訴人所提被上人不爭執之八十三年所簽立租約可證（見原審一卷第一○六頁），且為被上訴人所不爭執。是本件兩造之爭執點厥為：
㈠被上訴人是否得依兩造簽訂之八十七年書面租約，主張租期屆滿，請求返還系爭房屋。
㈡被上訴人是否得主張依土地法第一百條第一項第一款規定收回系爭房屋重建或自住。
㈢被上訴人是否得主張不當得利返還請求權。
關於被上訴人是否得依兩造簽訂之八十七年書面租約，主張租期屆滿，請求返還系爭房屋乙節，茲析述如下：
㈠系爭房屋原為彭阿業所有，彭阿業於六十四年十二月二十日死亡，被上訴人及其
他繼承人於六十五年六月辦理繼承登記，惟尚未辦理遺產分割等事實，為被上訴人所自認。且觀被上訴人提出之遺產稅免稅證明書（見原審一卷第一八三頁），已明載彭阿業所有繼承人及系爭房屋，從而系爭房屋係彭阿業之遺產，要無疑義。按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第一千一百五十一條定有明文，職是，系爭房屋乃被上訴人與其他共有人公同共有。次按公同共有物之處分，及其他權利之行使，除法律另或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第八百二十八條第二項定有明文。出租非處分行為，被上訴人未得其他公同共有人之同意，出租公同共有物，在締約當事人間固非不受其拘束，惟對其他公同共有人不生效力（最高法院七一年台上字第五○五一號判決參照）。查兩造另訂之書面租約，出租人係被上訴人，有該契約附卷可稽（見原審卷㈠第十頁），此項改訂之契約據被上訴人主張係以自己名義為之，且經證人即系爭房屋公同共有人之 彭秀泉 證稱及 彭秀明 具狀陳稱未經伊等其他共有人同意（見原審卷㈠第六二頁最後一行、一六二頁最後一行及原審卷㈡第二五頁），足見上訴人以自己名義為出租人，改訂書面租約之舉，已違反前揭民法第八百二十八條第二項之規定，對於其餘公同共有之繼承人不生效力。從而，兩造於八十三年所改訂之書面租約既對全體公同共有人不生效力，嗣後每年更新迄八十七年所簽訂之書面定期租約亦同。
㈡上訴人抗辯其占有使用系爭房屋，源自其與彭阿業所訂之不定期租約，被上訴人
雖不爭執上訴人與彭阿業承租系爭房屋之事實，惟主張上該租約係定期租約云云。按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條定有明文。被上訴人與彭阿業生前所訂租約，未據兩造提出任何書面證明其性質是定期或不定期，迨八十三年間始由兩造另訂書面租約，在此之前之租賃關係，被上訴人即未能提出任何書面契約證明，且觀系爭租約存續達二十餘年，揆諸前揭法文，既無字據訂立，則該租約視為不定期限之租賃，至臻灼然。依民法第八百三十一條「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之」之規定及前揭同法第八百二十八條第二項規定，上該被上訴人與彭阿業生前所簽訂之不定期租賃契約關係，當由被上訴人及其他繼承人所公同繼承，易言之，被上訴人與其他繼承人繼承為上開租賃關係之公同出租人，而上訴人則仍居其承租人之地位，要無疑義。
㈢按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。被上訴人基於其與彭阿業生前所訂不定期租賃契約，對於系爭房屋為使用、收益，乃前揭法定權利所保障，即其有合法之占用權源。雖上訴人對於主張其於八十七年與被上訴人簽訂書面定期租約係受被上訴人施詐所致乙節，未能提出證據證明，惟既因兩造於八十七年另訂書面租約對於其他公同共有人不生效力，則上訴人與被上訴人及其他公同共有人間所存續之不定期租約即無消滅之原因，從而，上訴人本於其既有之承租人地位繼續對系爭房屋為使用、收益等占用，自非無權占用，被上訴人主張依兩造所簽立之八十七年度一年期租約之租期屆滿，請求上訴人返還系爭房屋，要屬無據。
㈣該不定期租約亦無因兩造於八十三年至八十七年間每年改訂之書面定期租約而致
失效，是兩造之間無被上訴人所主張之另成立不定期租約及上訴人抗辯之另定新約之問題，併此敘明。
關於被上訴人是否得主張依土地法第一百條第一項第一款規定收回系爭房屋重建或自住乙節，茲析述如下：
被上訴人主張若其依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋無理由，亦可因系爭租約已變更為不定期租約而主張依土地法第一百條第一項第一款規定，請求收回系爭房屋重建或自住云云。上訴人則以其承租系爭房屋之出租人係被上訴人與其餘公同共有人，被上訴人未經其餘公同共有人之同意，與上訴人另訂以被上訴人個人為出租人之書面定期契約，對其餘公同共有人不生效力，自無八十七年所訂租約已從定期租約變更為不定期租約可言等語置辯。按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重建．．．．，土地法第一百條第一項第一款定有明文。兩造所簽訂之八十七年書面定期租約，既因未得其餘公同共有人之同意，而對其餘公同共有人不生效力，已如前述，遑論更無定期租約變更為不定期租約效果可言，從而，被上訴人主張八十七年兩造所訂書面租約已變更為不定期租約，依土地法第一百條第一項第一款規定，收回重建或自住乙節，尤屬無據。至若被上訴人依據其與其餘公同共有人為出租人之系爭不定期租約，主張依土地法第一百條第一項第一款規定，收回系爭房屋重建或自住乙節，則因系爭租賃關係之出租人係被上訴人與彭秀泉、彭秀明及其餘彭阿業之繼承人為公同共有人，揆諸前述民法第八百二十八條第二項之規定，應得全體共同出租人之同意始得為之，此項土地法第一百條第一項規定之收回權之行使亦不例外，茲被上訴人既未能提出其已經全體共同出租人同意行使此項權限之證據，自無主張此項請求權之餘地。
按被上訴人未經其餘公同共有人之同意，私擅以自己名義與上訴人另訂書面租約，
既對其餘公同共有人不生效力，則其無主張依據兩造八十七年所訂租約屆滿，請求返還系爭房屋之權限，且亦乏依據系爭租約及仍存續之不定期租約，主張依土地法第一百條第一項第一款收回重建或自住之請求權行使權源，且上訴人占有系爭房屋亦有正當權源，自無被上訴人主張之不當得利問題，從而，被上訴人主張依不當得利法律關係，請求上訴人給付損害金云云，亦屬無據，應予駁回。
末按公同共有物之處分，及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同
共有人全體之同意，民法第八百二十八條第二項規定甚明。雖同法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。然本條之規定，於公同共有不適用之（最高法院七十九年台上字第一七六六號判決參照）。上訴人與彭阿業所訂租賃契約之出租人係被上訴人與彭秀泉、彭秀明及其餘彭阿業之繼承人，已如前述，揆諸前揭判決意旨，被上訴人如以自己名義，主張本於該公同共有之租賃關係，單獨提起訴訟，顯屬當事人不適格；惟被上訴人提起本件訴訟，所主張者係兩造八十七年所另訂之書面租約為其基礎，雖其請求無理由，已如前述，惟當事人並無不適格，附此敘明。
綜上所述，上訴人抗辯其與彭阿業就系爭房屋所訂定之不定期限租約既未經合法終
止，且因被上訴人未取得其餘共同出租人同意，於八十三年及八十七年與上訴人另訂之書面定期租約對於全體共同出租人不生效力，又未經其餘全體共同出租人同意請求收回系爭房屋自住、重建亦屬無據，自屬可信。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權、土地法第一百條第一項第一款收回請求權及不當得利請求權，請求上訴人返還系爭房屋及給付不當得利為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判決判命上訴人應遷讓系爭房屋返還被上訴人，並應給付被上訴人不當得利之損害，及為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。兩造法律關係及事實已臻明確，本院經審酌兩造其餘攻擊、防禦方法及所提各項證
據（被上訴人於八十八年一、二月間交付空白租約予上訴人，惟上訴人未簽訂；被上訴人於八十八年三月十八日出具予上訴人收據一紙，內載：「茲收到乙○○先生（即上訴人）於八十八年三月一日代為修理房屋屋頂之費用明細表壹份，今雙方同意以房租內五個月執扣，特書此據以資證明」等語；上訴人於八十八年七月二十九日，寄發支票欲支付租金，遭被上訴人退回，上訴人將之提存等），均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、七十八條判決如主文。
中華民國九十年六月十九日
民事第十六庭
審判長法官阮富枝
法官王聖惠法官闕銘富右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年六月二十一日
書記官陶美玲