臺中簡易庭108年度中小字第5279號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度中小字第5279號
原　　　告　 洪名欣
訴訟代理人　 洪宗智
被　　　告　 趙友誠
訴訟代理人　 趙崇翔
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109年1月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參仟肆佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣柒佰元；餘由原告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107年3月14日簽訂租賃契約，由原告
向被告承租坐落臺中市○○區○○○路○○號3樓左室之房屋
（下稱系爭房屋），租賃期間自107年7月1日起至108年6月
30日止，租金為每月新臺幣（下同）7,800元，水電費由原
告自行負擔（下稱系爭租約）。簽約時，原告並交付被告
5,000元作為押租金，約定被告應於租約終止或期滿，原告
騰空並交還系爭房屋時，扣除因原告使用所必須繳納之費用
後，無息返還之，原告若於租期屆滿前解約或有違約情事，
已繳租金、押租金需無條件由被告沒收。嗣租期即將屆滿時
，原告於108年6月28日提前搬離系爭房屋，並於該日與被告
訴訟代理人完成清潔、點交房屋、返還鑰匙等手續，被告訴
訟代理人稱之後會通知原告退還押租金5,000元，經原告多
次催促後，卻以不合理之修繕費用等諸多理由拒不退還，爰
依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應
給付原告5,000元。
二、被告則以：兩造簽約時，被告訴訟代理人於107年7月1日與
原告之女友進行入住點交，確認一切無誤。嗣108年6月30日
系爭租約租期屆滿時，被告訴訟代理人於該日17時20分以通
訊軟體LINE詢問原告是否已搬離，原告稱已搬離，被告訴訟
代理人旋即於17時46分以LINE告知後繼承租人已可交屋遷入
。翌日即108年7月1日，後繼承租人告知被告訴訟代理人系
爭房屋之洗手台無法排水、冷氣損壞不冷等情，被告訴訟代
理人遂請包通及冷氣業者前往系爭房屋查看，發現洗手台有
異物堵塞，另冷氣因原告整年使用未清理濾網、未善盡保管
責任，造成內機過於骯髒，卡死卻繼續運轉，進而導致外機
壓縮機損壞、壓縮機冷媒及冷凍油外漏，使該冷氣無法正常
運作。被告訴訟代理人於108年7月7日告知原告上情，原告
否認有責，被告訴訟代理人遂自行委請業者打通洗手台水管
及更換冷氣壓縮機，因而分別支出修繕費用1,000元及8,000
元，合計9,000元；另原告尚有108年5月至6月之電費1,510
元未繳納。爰以上開修繕費用及積欠電費共計10,510元抵銷
5,000元之押租金，抵銷後被告已無庸退還原告任何押租金
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
原告主張兩造簽訂系爭租約，租賃期間至108年6月30日屆滿
，原告於是日搬離系爭房屋等情，有系爭租約之契約書1份
在卷足憑（見本院卷第23頁），復為被告所不爭執，堪信為
真。原告另主張其於系爭租約之租賃期間內並無損壞系爭房
屋內之洗手台及冷氣，故被告應全額退還押租金5,000元乙
節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院所應審酌者厥
為：（一）被告以洗手台及冷氣之修繕費用9,000元主張抵
銷，有無理由？（二）被告以原告所欠電費1,510元主張抵
銷，有無理由？茲分別論斷如下：
（一）被告以洗手台及冷氣之修繕費用9,000元主張抵銷，有無
理由？
1、按民法債編雖就租賃契約之權利義務定有諸多條文，惟該
等條文多屬任意規定，本於私法自治、契約自由之原則，
非不得以特約加以排除。本件兩造簽訂之系爭租約，已就
系爭房屋之使用、保管、修繕等事項詳為約定，揆諸上揭
說明，兩造關於系爭租約所衍生之權利義務，即應優先適
用系爭租約所約定之條款，不再回歸民法相關條文，唯有
系爭租約遺漏之事項，始以民法相關條文補充之，合先敘
明。
2、次按「一、因乙方（即原告）之故意、過失致房屋有任何
實體或軟體毀損時，尤以乙方或連帶保證人負責修繕或損
害賠償之責，價格視甲方（即被告）認知之損害程度而定
。二、房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修
理。三、乙方如有積欠租金或房屋之不當使用應負賠償責
任時，該積欠租金及損害額，甲方得由擔保金優先扣抵之
或向乙方或連帶保證人請求賠償」，為系爭租約第6條第1
、2、3項所明文約定。由此觀之，系爭租約之租賃期間內
，唯有因原告之故意或過失而對系爭房屋造成之損壞，原
告始負損害賠償責任，至於系爭房屋之自然損壞，則由被
告自行承擔修繕義務。
3、本件被告主張系爭房屋之後繼承租人於108年6月30日原告
遷出後旋即搬入，並於翌日即108年7月1日立即告知被告
訴訟代理人系爭房屋之洗手台無法排水、冷氣損壞不冷等
情，茲後繼承租人既為善意第三人，並無誣陷原告之理，
可見系爭房屋之洗手台無法排水、冷氣壓縮機損壞等情，
均為原告於租賃期間內所造成，原告應負損害賠償責任乙
節，已為原告所否認，故被告就此利己事實應負舉證責任
。經查：
（1）被告固有提出冷氣損壞之照片4張（見本院卷第77─83頁
），惟該等照片僅能證明冷氣之損壞狀態，無法與原告建
立實質連結。另依被告所舉被告訴訟代理人於108年6月30
日與原告及後繼承租人之對話紀錄，可知原告係於108年6
月30日17時20分搬離系爭房屋，而後繼承租人旋即於同日
17時46分遷入，並於翌日即108年7月1日立即告知被告訴
訟代理人「臉盆水堵住」、「冷氣不會冷」等情（見本院
卷第71─75頁），惟此僅能證明上開情節並非該後繼承租
人所為，不能逕以反面推論之方式斷定必為原告所為。又
被告訴訟代理人固另舉出兩造於107年7月1日辦理入住交
屋時之對話紀錄，其中原告女友向被告訴訟代理人稱「沒
事了」（見本院卷第69頁），惟上開「沒事了」一詞實難
證明原告當初搬入系爭房屋時，屋內洗手台及冷氣本屬完
好無瑕疵。綜合勾稽上情，被告無法舉證證明系爭房屋洗
手台水管之堵塞及冷氣壓縮機之損壞，係原告於租賃期間
內因故意或過失之積極破壞行為，所造成之損壞，則原告
就此自不負損害賠償責任。
（2）再者，依兩造提出之對話紀錄可知，兩造有於108年6月28
日進行房屋打掃清潔之確認（見本院卷第125頁），惟108
年6月30日租期屆滿時，被告訴訟代理人實際上並未親自
前往系爭房屋進行全面性之點交確認，此觀兩造於108年6
月24日之對話紀錄中被告訴訟代理人稱「我30號不在台中
」等語、108年6月30日被告訴訟代理人詢問原告「你已經
離開了嗎」等語自明（見本院卷第133、71頁），可見被
告訴訟代理人於系爭租約期滿之日即108年6月30日，已自
行放棄點交確認之機會，則依民法上之誠實信用原則，被
告不得再以屋內設備有損壞作為拒絕返還押租金5,000元
之理由。
4、被告又主張，原告於租賃期間內對系爭房屋負保管責任，
故縱使屋內洗手台及冷氣之損壞非原告所造成，原告發現
上情後亦負有通知被告之義務，俾利被告及時進行修繕，
茲原告於租賃期間內始終未為通知，堪認原告未盡保管之
責任。惟查，系爭租約並無任何關於承租人發現屋內設備
損壞時應通知出租人之約定，而民法第432條第1項前段亦
僅規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，其應
解釋為一種承租人避免破壞租賃物之消極義務，無法導出
承租人於租賃物損壞時負有通知出租人之積極義務。準此
，原告縱於租賃期間內未將屋內洗手台及冷氣損壞之情事
通知被告，亦無違反系爭租約可言，自毋庸就上情負損害
賠償責任。
5、綜上，系爭房屋內洗手台水管之阻塞及冷氣壓縮機之損壞
，應認均屬「自然之損壞」，依系爭租約第6條第2項之約
定，應由出租人即被告自行承擔修繕義務，原告不負損害
賠償責任，故被告主張以9,000元之修繕費用抵銷應返還
原告之押租金5,000元，要無可採。
（二）被告以原告所欠電費1,510元主張抵銷，有無理由？
1、按「一、房間內自用電費、額外申請之電話、網路費等，
因使用必須繳納之費用，皆由乙方（即原告）自行負擔。
二、乙方房間內用電一度以5元按各獨立電錶收取，如台
電有所調整，甲方（即被告）保留調整之權力。三、租賃
契約期限屆滿或終止時，乙方願依約將未付之費用，向甲
方結清或由甲方在擔保金內優先扣除」，為系爭租約第5
條第1、2、3項所明文約定。由此觀之，系爭租約之租賃
期間內，原告因居住系爭房屋所生之電費，應由原告自行
負擔，且租期屆滿時如有積欠，被告得自原告交付之押租
金5,000元中扣除之（與抵銷同義）。
2、經查，被告主張原告108年5月至6月之電費仍未繳納，上
期電錶度數為4,313度，108年6月30日所抄電錶度數為4,6
15度，故原告所積欠之電費為1,510元【計算式：(4,615-
4,313)×5=1,510】，業據被告提出電錶照片2張為證（見
本院卷第95頁），堪以認定。對此，原告以兩造於108年7
月7日之對話紀錄中，被告訴訟代理人稱「我還沒去查電
費」乙節，質疑被告訴訟代理人最後一次抄電錶之時點並
非108年6月30日，惟被告訴訟代理人則辯稱，其上開對話
紀錄中所謂「我還沒去查點電費」，真意實為108年6月30
日已委請他人代抄電錶，僅於108年7月7日尚未親自確認
電費而已。本院審酌兩個月份之電費共計1,510元並無明
顯逾越一般人於夏季正常用電之行情，且被告訴訟代理人
實無為了詐領區區幾度之電費，即故意延後抄電錶時間之
動機，應認被告訴訟代理人之辯詞較為可信。因此，被告
訴訟代理人上開計算電費之方式並無違誤，故原告積欠被
告之電費為1,510元甚明。
3、再按「甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方騰空並
交還房屋時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息
返還。乙方若於租賃期滿前解約或違約情事，已繳租金、
押金需無條件由甲方沒收，不得異議」，為系爭租約第3
條第2項第2款所約定。準此，原告交付之押租金5,000元
扣除所欠電費1,510元後，被告應返還原告之押租金餘額
為3,490元【計算式：5,000-1,510=3,490】。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付3,49
0元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則為無理由，
應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8訴訟適用小額程序所為被告
敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應就原告勝訴部
分依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均
於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件依民事訴訟法第79條、第436條之19第1項規定，確定其
訴訟費用額為1,000元，由兩造依敗訴之比例負擔。
中華民國109年1月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳盈睿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實)，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年1月31日
書記官錢燕