臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第654號
原 告
即反訴被告 陳 因
訴訟代理人 張惠揚
賈育民 律師
被 告
即反訴原告 王執明
被 告 林文德
共 同
訴訟代理人 李勝雄 律師
複 代理人 廖蕙芳 律師
上列當事人間拆屋還地等事件，於民國102年12月18日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告王執明應將坐落新北市○○區○○段○○○○段00000
00號土地上如新北市淡水地政事務所複丈成果圖（即附圖1）
所示Ｃ部分之圍牆、門柱及鐵柵門拆除，將該部分面積二十平方
公尺之土地騰空返還原告。
被告王執明應自民國一百年十一月十七日起至實際返還前項土地
之日止，按年給付原告新台幣柒佰零肆元。
被告王執明、林文德均不得經由原告所有新北市○○區○○段○
○○○段0000000號土地如前項複丈成果圖所示Ｂ部分（
面積八平方公尺），及同小段四十七之四十四號土地如前項複丈
成果圖所示Ａ部分（面積四十四平方公尺）通行。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新台幣壹萬肆仟肆佰零伍元，由被告王執明負擔新
台幣捌仟捌佰捌拾伍元、被告林文德負擔新台幣參仟玖佰壹拾元
，其餘由本訴原告負擔。
本判決本訴原告勝訴部分得假執行。但被告王執明如以新台幣壹
拾柒萬元、被告林文德如以新台幣柒萬肆仟捌佰元，為本訴原告
預供擔保，分別得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣陸仟零貳拾伍元，由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防
禦方法非不相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫
屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反
訴。此觀民事訴訟法第259條及第260條第1項規定即明。本
訴原告依土地所有權，起訴請求被告王執明拆除占用其所有
坐落新北市○○區○○段○○○○段00000號土地（下稱第
47-38號土地）之地上物，並將土地返還予原告；被告王執
明則依其所有坐落相鄰之同小段47-39號土地（下稱第47-3
9號土地）所有權，反訴請求原告即反訴被告拆除其所有同
小段第63建號，門牌為白沙灣別墅47號建物（下稱47號房屋
）占用第47-39號土地部分，並將土地返還予反訴原告。核
諸情事，本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，難謂反訴與本訴無
牽連關係，應予准許。
貳、本訴方面：
一、原告起訴主張：
㈠第47-38號土地與同小段第47-44地號土地（下稱第47-44
號土地），及坐落其上白沙灣47號房屋均為原告所有。白沙
灣別墅46號房屋（下稱46號房屋）為被告林文德所有，白沙
灣別墅48號房屋（下稱48號房屋）則為被告王執明所有。原
告於民國（下同）100年11月17日因買賣取得第47-38號及
第47-44號土地及47號房屋所有權後，聲請淡水地政事務所
鑑界，確定被告王執明所有48號房屋及圍牆、鐵門占用原告
所有第47-38號土地，並與被告林文德各自私設大門及出入
通道，占用原告第47-38號及第47-44號土地，作為出入通
路。
㈡被告林文德為同小段第47-2號及第48-9號土地所有人，土地
上除房屋外大部分為庭院。被告王執明則為同小段第47-18
號、第47-39號、第47-41號、第47-42號土地，及白沙灣
別墅48及50號房屋所有人，二棟房屋分別坐落在第47-39號
及第47-42號土地上，而第47-41號土地則位於第47-42號
土地與第47-18號土地間，使4筆土地相連，自50號房屋旁
即可與現有道路相通，亦有廣大庭院。被告二人之土地均無
民法第787條第1項所稱袋地之情形，竟利用原告土地作為
通行支用，實係無權占有原告土地，妨害原告所有權之行使
。
㈢被告王執明所有白沙灣別墅48、50號房屋，並非必須使用原
告所有47-38號土地否則不得出入；此可由原告於102年10
月1日所具準備書狀所附照片前四張照片可證。第一張照片
圍牆右邊為第48-17及第48-18號土地，屬於訴外人 張美秋
所有，其建物門牌為白沙灣別墅5之1號；被告王執明可由
第47-18、47-41、47-42號土地與第48-17地號間即前開
第一張照片左側出入。
㈣被告辯稱原告所有第47-38號及第47-44號土地有既成道路
之適用，並非可採：
⒈系爭第47-38號及第47-44號土地，為原告所有，只有特
定之被告王執明與林文德無權使用，並非供不特定之公眾
通行所必須，故根本不合既成道路之基本要件。
⒉因白沙灣別墅47號前屋主，數十年均居住在國外，故未能
對該屋作管理及使用，以致屋況破舊漏水，庭院雜草叢生
，無從阻止被告無權使用，亦不能以此認為土地所有權人
同意或默認被告使用系爭土地。
⒊被告王執明及林文德並非所謂之「公眾」，且彼等均非無
自己之土地可供對外通行，被告訴訟代理人亦不爭執被告
林文德可以另外開通路連接外面的道路，並不困難。
㈤綜上所述，原告訴請被告王執明將新北市淡水地政事務所複
丈成果圖所示D部分之建物面積9平方公尺部分拆除；並將
設於同地號上如複丈成果圖所示C部之圍牆及鐵柵門拆除，
將上開部分面積29平方公尺之土地騰空返還原告。及主張被
告王執明及林文德均不得經由原告所有新北市○○區○○段
下員坑小段47-38（面積8平方公尺）及47-44地號（面積
44平方公尺）即複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分土地通行，應屬
有理。
㈥另，被告王執明占有原告所有第47-38號土地面積29平方公
尺，自享有相當於租金之不當得利，原告請求自登記取得土
地所有權之日即100年11月17日起至被告第47-38號土地返
還土地之日止，依土地法第105條準用同法第97條規定按申
報地價年息5%計算之不當得利給付原告。〔計算式：704（
申報地價）×29（面積）＝20,416（占用土地利用價值），
20,416X5%=1,021(每年應給付之不當得利，元以下四捨五入
）。
㈦為此，原告依據民法第767條、第179條之規定，聲明︰求
為判決：
⒈被告王執明應將坐落第47-38號土地上如新北市淡水地政
事務所複丈成果圖所示Ｄ部分之建物面積9平方公尺部份
拆除；及將設於同號土地上如複丈成果圖所示Ｃ部之圍牆
及鐵柵門拆除，將上開面積共29平方公尺之土地騰空返還
原告。
⒉被告王執明、林文德均不得經由原告所有如複丈成果圖所
示A部分第47-38號土地（面積8平方公尺）及Ｂ部分第
47-44號土地（面積44平方公尺）通行。
⒊被告王執明應自100年11月17日起至實際返還第1項土地
之日止，按年給付原告新台幣1,021元。
⒋以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告答辯略以：
㈠系爭土地有既成道路之適用：
⒈查本件社區興建之初，建商規劃未盡完善，於63年建造完
成後，所規劃之道路用地，其使用土地係分別歸屬於不同
私人所有，故原告所有系爭土地，於房屋建造完成後即開
始作為道路使用，並使用至今，此由67年空照圖，即可看
出當時系爭道路早已存在。
⒉復依現場環境觀之，被告王執明與原告之房屋在建築之初
係以雙拼之方式建造，建商本就規劃系爭道路作為被告王
執明所有之房屋之聯外道路之用。
⒊系爭道路既為不特定之公眾通行所必要，且原告前手就系
爭土地作為系爭道路使用從未有異議或加以阻止之情事，
復以系爭道路自63年至今即供通行從未間斷，顯自始即具
有系爭道路長久供公眾通行之意，依最高法院裁判要旨系
爭土地已有公用地役關係存在，業已成為既成道路，豈容
因鄰地所有權人異動，使當初建物所需之道路通行地喪失
其通行權之理。綜上所言，原告之請求無理由。
㈡退步言，若認系爭土地非為既成道路，本件亦有民法第787
條第1項袋地所有人之必要通行權之適用。查，本件於102
年5月30日經法院會同地政事務所人員至現場履勘後，製作
有土地複丈成果圖在卷可稽：
⒈系爭道路所使用之土地，除依該複丈成果圖上標示Ａ、Ｂ
屬於原告所有部份外，另包含有被告林文德所有之48-9地
號土地。當日勘驗結果，被告林文德所有之土地作為道路
之面積過小，無法作為土地與公路適宜之聯絡所用，則被
告林文德之土地即屬民法第787條第1項所稱之袋地。
⒉被告王執明之土地與原告土地相鄰，周圍無其他適宜土地
可供通行之用，被告王執明之土地亦屬民法第787條第1
項所稱之袋地。且被告王執明所有48號房屋，與後方之50
號房屋，中間有長長之圍牆相隔，被告王執明必須跨越圍
牆方能出入，根本不適宜通行。且被告王執明所有之48號
房屋，其大門出入口，正好面對系爭道路，當初之設計，
即係以道路供通行之用，故被告王執明所有48號房屋，由
系爭道路通行為最便利且影響最小之方式。
⒊況且，每一建築物，其所有權各自獨立，各自具有排他性
，已如前述。則48號房屋及50號房屋本即應各自有其獨立
之通路、出入口，並不能混為一談。本件適巧該48號房屋
及50號房屋目前均為被告王執明所有，然該二房屋本可能
為不同人所有，或將來有可能因出賣、出租、出借、或其
原因，致二房屋分屬不同之住戶，則該48號房屋屆時亦不
能自由跨屋出入，其理甚明。
㈢與本件同社區之其他住戶，關於道路之使用亦曾有確認通行
權存在之訴訟，而經臺灣士林地方法院認定白沙灣社區於一
開始確有一連接完整之環型道路存在，且該住戶之土地因屬
袋地，於私人土地上確有通行權，由此亦可推知系爭道路早
就存在，且供公眾使用40餘年，早已有公用地役關係存在。
被告林文德、王執明之土地既均為袋地，倘不使用系爭道路
為土地與公路之聯絡則不能為通常之使用，原告自應容忍被
告王執明與林文德使用其土地作為連外道路之用等語。為此
，聲明︰求為判決駁回原告之訴，及願供擔保免假執行。
三、法院判斷：
本件原告所為主張，可分為二部分，其一為請求被告王執明
拆除無權占有土地之地上物等部分、其二為請求被告王執明
及林文德不得繼續通行原告所有土地部分，茲分別論述本院
判斷及理由如下：
㈠原告請求被告王執明拆除地上物等部分：
⒈被告王執明所有48號房屋，依據新北市淡水地政事務所
102年5月6日淡土測字第1254號土地複丈成果圖（即附
圖1）所示，原告所有第47-38號土地編號Ｄ部分為48號
房屋建物本身所占用，編號Ｃ部分則因被告王執明設立圍
牆、門柱及鐵柵門，占用為48號房屋之庭院，為被告王執
明所不爭執，應堪認定。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段，定有明文。被告王執明占有
原告土地，已如前述，其既不能舉出有何正當權源，自應
認屬無權占有。但按權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實
及信用方法。為民法第148條所明定；而上開條文所謂「
以損害他人為主要目的」非僅指「專」以損害他人為主要
目的或僅指損人不利己而言，若自己行使權利之結果，自
己雖不無利益，然對他人所造成之損害實甚於此，不管其
對象為對造或其他多數人，亦足當之。經查：
⑴附圖1所示Ｃ面積20平方公尺部分，係被告王執明所有48
號房屋庭院無權占有原告所有第47-38號土地，原告請求
王執明拆除該圖所示門柱，返還該部分土地，於被告王執
明尚無重大損害，自屬有據。
⑵至附圖1所示Ｄ面積9平方公尺部分，係被告王執明所有
48號房屋建物本身，而該48號房屋與原告所有47號房屋為
雙併建物，為兩造所不爭執，即原告請求拆除之Ｄ部分正
位於二棟建物之間，且面積狹長；原告請求被告王執明拆
除，顯然於己無甚多利益，於王執明則損害甚鉅。況按依
民法第796條第1項前段規定，土地所有人建築房屋逾越
疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請
求移去或變更其建築物，此為規定相鄰之二土地其一方有
發生所有權擴張者，他方自應生土地所有權之限制，並該
等所有權擴張及限制之權利義務，自應隨其後之移轉受讓
等情事於第三人時，仍有其效力，始符該條兼顧社會經濟
之立法目的。查系爭47號房屋及48號房屋，均於民國63年
間即建造完成，有建物謄本足稽（見本院卷107頁），依
上說明，亦應認原告請求被告王執明拆除附圖1所示Ｄ面
積9平方公尺部分48號房屋，難認有據。
⒊次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損
害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地
所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可
採。最高法院著有61年台上字第1695號判例，足資參照。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依
土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額
係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有
權人依土地法所申報之地價為法定地價。查附圖1所示Ｃ
部分面積20平方公尺被告王執明所有48號房屋庭院，係王
執明無權占有原告所有第47-38號土地，已如前述，則原
告請求被告王執明給付相當於租金之不當得利，依第47-3
8號土地之申報地價每平方公尺704元，計算總價為14,0
80元；再依現場為新北市三芝區偏遠又靠近海邊之郊區別
墅，原告請求依年息5%計算，尚稱合宜，其請求每年應給
付之不當得利金額為704元，應屬有據。而附圖1所示Ｄ
部分，本院既認被告占用應為法律所保護，原告依不當得
利之法律關係，請求被告賠償損害，即非有據；至其是否
依民法第796條第1項但書規定，請求被告支付償金，則
屬別一法律問題，不在本件審酌之列。
㈡原告請求被告林文德及王執明不得繼續使用原告土地作為通
行道路部分：
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，
土地所有人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項
前段定有明文。其立法意旨在於調和土地相鄰之關係，以
全其土地之利用，故明定周圍地所有人負有容忍通行之義
務。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡，而能為通常之
使用者，周圍地所有人自無須繼續容忍其通行，土地所有
人不得再主張通行周圍地。有最高法院85年台上字第1781
號判例，可供參照。
⒉查被告林文德所有46號房屋及坐落之第47-2、48-9號土地
，以圍牆與外區隔，出入須經坐落於第48-9號土地及原告
所有第47-38號（即附圖1所示Ｂ部分）及第48-44號（
即附圖1所示Ａ部分）土地上之現有道路，固經本院現場
勘驗屬實，並有淡水地政事務所複丈成果圖可據。惟林文
德東側圍牆緊鄰之第47-8號土地即為現有道路，確如其訴
訟代理人所稱：「（法官問：對林文德的部分，原告主張
由林文德本身的土地另外開通路，有無爭執？）不爭執，
另外開通路連接外面的道路也不困難，被告林文德可以處
理。」（見本院卷99頁背面）等情。是以，原告請求被告
林文德不得繼續使用原告所有土地作為通行道路，自屬有
據。
⒊至於被告王執明於62年2月20日買賣登記取得第47-39號
土地，及63年1月29日第一次登記取得坐落其上48號房屋
，目前雖須經如附圖1所示Ｃ部分庭院所占用原告第47-3
8號土地，再經附圖1所示Ｂ、Ａ部分之現有道路出入。
但王執明於62年2月20日同時取得第47-18號土地，嗣於
74年1月11日再取得第47-41號及第47-42號土地，且其
所有該4筆土地相鄰，亦有原告提出地籍圖謄本及土地登
記謄本為憑（見本院卷101頁以下）。而原告主張：「按
照地籍圖（即本院卷101頁）顯示，黃色範圍都是王執明
的土地，47-38地號是原告房屋坐落基地，47-39地號是
王執明48號房屋的坐落基地，47-18及47-41地號是王執
明所有的空地，47-42地號是王執明所有50號房屋的坐落
基地，50號房屋坐落基地在三角形的角落是出入口的位置
，50號房屋的車庫就坐落在47-42地號及47-41地號之間
的位置，所以我們認為王執明48號房屋可以在47-18及47
-41地號的位置做一個車庫，就可以對外聯絡，沒有必要
使用原告所有47-38地號。通路是在47-42地號與48-17
地號之間，47-42地號東邊的圓弧外圍就是對外的通路。
」（見本院卷99頁）等情，為被告所不爭執；雖辯稱：「
48號的房屋跟50號雖然都是被告所有，但是是個別獨立，
中間還有圍牆，50號的出入是在另外一邊，哪有48號常常
要跨越過50號再出入，應該每個房屋都要有獨立的出入。
（原告訴訟代理人稱：50號與48號的地界間雖有圍牆，但
是圍牆間有壹個通道。）這個通道無法讓汽車出入，而且
這個通道的兩棟房子以後若屬於別人的話，別人也會不准
他出入。不爭執原告所稱的這個通道，但是通道只是便於
雙方自家人的往來，就好像旅館的房間兩間通的。」（見
本院卷99頁背面）云云。但經本院現場履勘，被告王執明
所有48號房屋與50號房屋間，雖建有矮牆分隔，然開有小
門及階梯可相通（見本院卷37頁）；且50號房屋外建有
車庫，並有通路可到達外面道路，亦有原告提出照片足稽
（見本院卷62、63、111至113頁），足證其透過自已現
所有土地，已可與公路聯絡。則按諸前揭最高法院判例所
示意旨，原告自無再繼續容忍被告王執明通行之義務，應
認被告所辯，並非有據，原告主張為可採。
⒋末按私有土地，若實際已供公眾通行數十年，成為道路，
其土地所有權縱未為移轉登記，仍為私人所保留，其所有
權之行使，仍應受限制，應認為已有公用地役關係之存在
，土地所有人固不得違反供公眾通行之目的而為使用，惟
公用地役關係之對象，係不特定之公眾，且亦不以有供役
地與需役地之存在為必要，其本質乃係一公法關係，與私
法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法
院訴請以判決保護其私法之權利，故當事人不得本於公用
地役關係，於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行
之行為，而僅得請求地方政府以公權力加以排除，如有爭
議應循行政爭訟程序處理之。（最高法院86年度台上字第
2622號判決參照）。被告雖又抗辯如附圖1所示Ａ、Ｂ部
分原告所有土地，已有公用地役關係存在，業已成為既成
道路，原告不得禁止被告通行云云。惟，姑不論被告所指
該既成道路，實際僅供兩造間46、47、48三棟房屋對外通
行，並非供不特定之公眾使用；揆諸上開說明，顯與有公
用地役關係之既成道路情形有間。且被告林文德所有46號
房屋及王執明所有48號房屋，均可經由其等各自所有土地
對外通行，已如前認定，其引用為保護不特定多數人公共
通行之公用地役關係為抗辯，尚無可採。
㈢綜核上述，原告依民法第767條第1項前段及中段之法律關
係，請求被告王執明拆除地上物，返還占用之土地，及請求
被告王執明、林文德不得繼續通行其所有土地；另依不當得
利之法律關係，請求被告王執明賠償相當於租金之損害。於
如主文第1項、第2項、第3項所示部分，為有理由，應予
准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。
㈣假執行方面︰兩造分別陳明願供擔保，聲請准為假執行及免
假執行之宣告，惟本件屬應適用簡易訴訟程序之事件，爰依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，酌定相當
之擔保金額，准免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之
聲請失所附麗，應予駁回。
四、本訴訴訟費用：14,405元（裁判費：2,980元、土地測量規
費：11,425元）。
參、反訴方面：
一、反訴原告王執明主張略以：反訴被告所有白沙灣別墅47號房
屋，與反訴原告所有48號房屋緊鄰，經履勘後及複帳測量後
，系爭房屋無權占有反訴原告所有第47-39號土地1平方公
尺，影響反訴原告權益。依民法第767條規定，反訴原告本
於所有權之行使，自得訴請排除反訴被告之侵害，拆除地上
建築物，將土地返還。反訴原告並依侵權行為及不當得利之
法律關係，請求反訴被告給付自100年10月24日買受房屋之
日起，按年給付反訴原告使用土地之相當於租金之損害，每
年為70元（704×1×10%＝70）。為此，聲明求為判決：
反訴被告應將占有第47-39號土地如新北市淡水地政事務所
102年6月28日淡土測字第1870號複丈成果圖（如附圖2）
所示Ａ部分面積共1平方公尺之地上建築物拆除，返還該土
地予反訴原告，並應自100年10月24日起至實際交還土地之
日止，按年給付反訴原告70元；及以供擔保為條件之假執行
宣告。
二、反訴被告答辯略以：聲明︰求為判決駁回反訴原告之訴及其
假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、法院判斷：
㈠查反訴原告所有48號房屋與反訴被告所有47號房屋為雙併建
物，為兩造所不爭執，已如本訴中所述。即反訴原告請求拆
除之附圖2Ａ部分正位於二棟建物之間，且面積狹小；反訴
原告請求反訴被告拆除，顯然於己無甚多利益，於反訴被告
則損害甚鉅。則準同本院於本訴判斷之理由（詳貳之三之㈠
之⒉之⑵），應認反訴原告之請求，難謂有據。本院既認反
訴被告占用應為法律所保護，反訴原告依侵權行為及不當得
利之法律關係，請求被告賠償損害，亦非有據。
㈡從而，本件反訴原告之訴，為無理由，應予駁回，其假執行
之聲請亦失所附麗，應併駁回。
四、反訴訴訟費用：6,025元（裁判費：1,000元、土地測量規
費：5,025元）。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，
核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
中華民國103年1月2日
士林簡易庭法官陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年1月2日
書記官吳俊明