臺灣嘉義地方法院111年度重訴字第55號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年重訴字第55號民事判決

裁判日期：民國112年07月14日

裁判案由：拆屋還地

臺灣嘉義地方法院民事判決111年度重訴字第55號原告 許峯鐘 訴訟代理人 嚴庚辰 律師複代理人 謝豪祐 律師被告 林冠宇 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分，面積一五Ο平方公尺，及編號B部分，面積一平方尺之地上物拆除，並將土地騰空後，返還予原告。
二、被告並應給付原告新臺幣陸萬捌仟伍佰陸拾玖元，及自民國一一一年六月十六日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰陸拾柒元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
五、本判決第一項如原告以新臺幣貳佰伍拾肆萬元，為被告供擔保得假執行，但被告如以新臺幣柒佰陸拾貳萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項前段，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬捌仟伍佰陸拾玖元，為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項後段，得於各期給付屆清償期時假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟肆佰陸拾柒元，為原告預供擔保，得免為各該期之假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外
人 許政男 （即原告之父親）所有，許政男於民國99年7月24日與被告簽定土地租約（下稱系爭租約一），約定將系爭土地以每年新臺幣（下同）5萬元出租給被告，租賃期間自99年7月27日起至110年12月31日止，雙方並於99年8月4日對該租約進行公證。被告承租系爭土地後，在系爭土地上興建門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○段000號房屋（房屋稅籍編號：Z00000000000，下稱系爭建物），並將該屋出租第三人使用。
嗣系爭租約於110年12月31日到期後，兩造曾於111年1月22日至嘉義地方法院公證處商討續約內容，然雙方就租金及保證金等事項無法達成合意，而未成立新租賃契約。嗣原告於111年5月2日以存證信函通知被告倘要續租，應於同年5月15日前匯款繳清111年1月1日至12月31日止之租金126,000元及保證金360,000元，共486,000元，否則應於同年6月5日清除地上物並回復原狀，將土地返還原告；被告則於同年5月10日以：兩造換約不成，以原告拒絕被告111年5月5日提出之租賃條件，乃違反法律規定等語回覆原告，可見被告顯有反對續租之意，則被告對於系爭384號土地既已無合法占有權源，應自111年6月5日前清除地上物，並將系爭土地返還原告。
㈡又系爭土地週遭有許多店家及住家，臨近星巴克、麥當勞、
全聯超市、吳鳳科技大學等，且與民雄工業區、鄉公所、火車站車程也僅15分鐘距離，繁榮程度及生活機能發達，應以申報總價額年息10%計算被告無權占用系爭土地期間之不當得利即每月15,584元（計算式：111年申報地價10,936元×171平方公尺×10%÷12月=15,584元，元以下四捨五入）。被告計至111年6月15日止，共5個月無權占用系爭土地之不當得利為85,712元【計算式：(15,584×5月）+(6月1日至15日之不當得利7,792元）=85,712元】。
㈢被告雖提出新租賃契約（下稱系爭租約二）聲稱兩造對新租
約內容已達成合意，已成立新租約云云。然兩造係於111年1月21日前去公證處商討續租事宜，豈有可能成立租賃期間係自111年3月1日起至121年2月28日止之系爭租約二，故系爭租約二應係被告自行撰寫，兩造並未就新租賃契約達成合意。
㈣並聲明：
1.被告應將原告所有系爭土地上，如附圖所示編號A部分，面積150平方公尺，及編號B部分，面積1平方尺之地上物拆除，並將土地騰空後，將系爭土地返還予原告。
2.被告應給付原告85,712元，及自111年6月15日送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告15,584元。
3.訴訟費用由原告負擔。
4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠早期許政男向被告聲稱系爭土地荒廢雜草叢生沒在使用，詢
問被告是否由被告公司興建建物或租給別人管理使用，被告因此基於誠信合作，與許政男成立系爭租約一，租賃期間自99年7月27日（應係29日之誤載）起至110年12月31日止，並經公證人公證。被告承租系爭土地興建系爭建物，此為許政男所明知，嗣原告因繼承取得系爭土地所有權，並於107年3月8日開始向被告收取租金，亦知道系爭建物出租他人之情況。系爭租約一到期後，兩造在110年12月12日前多次就續租之租金達成合意如原告110年10月12日傳送之租金計算表所示，被告才依該租金計算表所載內容作成系爭租約二（見本院卷第71-73頁），足認兩造就續租事宜已達成合意，則依土地法第99條、第103條規定，原告不得再任意變更租金及合約條件。兩造就上開合意之系爭租約二所載內容約定於112年1月22日至法院公證處公證。詎原告在當日卻自行變更條件，被告並未答應原告之變更，則應認兩造合意續約之條件達成仍如系爭租約二所載，兩造雖未在該契約上簽名，然租賃契約係諾成契約，縱兩造未正式簽屬書面文件，仍不礙系爭租約二之成立，故被告非無權占用系爭土地。
㈡又原告請求不當得利部分，因原告僅有系爭土地所有權，其
上建物係被告所有，原告所有土地面積為171平方公尺，因地形後方為路沖，土地不方正，可利用坪數僅有約40坪左右，該土地要有建物才有經濟價值，而原告所有之系爭土地，原本只是荒地，應無原告所指之價值。再者按系爭租約一記載之租金是每年5萬元，原告請求之不當得利顯然過高。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地原為其父親許政男所有，許政男於99年7月
24日與被告簽定系爭租約一，約定將系爭土地以每年5萬元出租給被告，租賃期間自99年8月1日起至110年12月31日止，雙方於99年8月4日對該租約進行公證。嗣被告在系爭土地上興建系爭建物，並將系爭建物出租第三人使用。系爭租約一於110年12月31日到期，兩造為討論續約事宜，曾傳送附表所示之文件給對方，並約定在111年1月22日至嘉義地方法院公證處就續約事宜辦理公證，然兩造因對公證事項未達成共識而未辦理公證手續。嗣原告於111年5月2日以存證信函通知被告給付租金及保證金，否則應於111年6月5日清除地上物回復原狀，將土地返還原告，被告則於同年5月10日以拒絕原告提出之租賃條件等語回復等情，有原告提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、地價第一類謄本（見本院卷第19-21頁）、系爭租賃租約一、公證書影本（見本院卷第23-26頁）、原告於111年5月2日寄給被告之000000000號存證信函及檢附之土地租賃契約影本（見本院卷第29-38頁）、被告於111年5月10日寄給原告之嘉義北社郵局73號存證信函影本（見本院卷第39-42頁）、兩造之line對話紀錄（見本院卷第141-200頁）等件為憑，且為被告所不爭執，則此部分事實堪信為真實。
㈡原告主張系爭租約一於110年12月31日屆期，兩造就續約事宜
無法達成協議，原告遂於111年5月2日以存證信函通知被告以其所提租賃條件給付租金及保證金，否則終止系爭租約，被告應於111年6月5日將系爭土地返還原告，被告既函覆拒絕原告所提出之租賃條件，則視為被告不再承租系爭土地，被告對系爭土地既無合法占有權源，爰請求被告將系爭建物拆除後，將系爭土地返還原告等語；被告則以兩造陸續討論續約事宜，原告曾於110年10月12日傳送租約計算表予被告，被告表示同意以該表計算續約租金，則兩造就續租事宜已達成意思表示合致，而生效力，為此被告將上開租金計算表所載之租金計算方式作成系爭租約二，並於111年1月22日攜至法院公證處，原告卻當場變更租金、保證金等事項，然該變更為被告所不接受，是原告所為變更不影響兩造已成立之系爭租約二所載內容，故被告非無權占用系爭土地等語置辯。則本件應審酌者厥為：一、被告是否無權占用系爭土地？
二、倘被告無權占用系爭土地，則被告應給付原告相當於租金之不當得利金額為若干？㈢經查，系爭租約一，租賃期間自99年8月1日起至110年12月31
日止，於該租約屆滿前之110年10月20日，原告即將新租約所欲收取之租金數額及計算方式之電子檔傳送予被告（見本院卷第239頁），被告乃依照該租金數額及計算方式，草擬新土地租賃契約（即系爭租約二）（見本院卷第71-73頁）。兩造並相約於111年1月22日至本院嘉義簡易庭辦理租約公證事宜。然而，兩造約定辦理公證事宜之日期未屆至前之同年1月9日，原告提出舊租約（即系爭租約一）未約定押金之質疑，並要求新租約押金須為16,000元。經被告查證後答覆原告，舊租約押金為10,000元。原告嗣於同年1月20日提出要按附近租金行情將租金調整為每月10,000元，押金20,000元，每兩年調漲百分之三。但被告又將原告於110年10月20日所傳送之租金數額及計算方式之電子檔回傳給原告，並表示此為原告自己先前所傳之租金數額，意即並不同意原告事後所提將租金調整為每月10,000元，押金20,000元之要求等情，有原告提出之兩造之line對話紀錄（見本院卷第141-167頁）附卷可稽。足證兩造至111年1月20日止，就新租約之租金、押金等租賃契約重要之事項，尚未達成合意甚明。兩造於111年1月21日雖依約前往本院嘉義簡易庭公證處欲辦理租約公證，但因兩造就租金條件未能達成共識而未簽訂新租約乙節，為兩造所不爭執，被告對原告表示「不好意思，我們沒有達成共識，公司股東生意、其他股東對租金條件有意見，跟當初談的都不一樣，…」等語，此有兩造之line對話紀錄（見本院卷第167頁）可資佐證。可見兩造並未就新租約重要之事項達成共識，因而兩造尚未成立新的租賃契約，可堪認定。
㈣次查，系爭租約一於110年12月31日屆期，兩造就續約事宜無
法達成協議，已如前述，原告遂於111年5月2日以存證信函通知被告以其所提租賃條件給付租金及保證金，否則終止系爭租約，被告應於111年6月5日將系爭土地返還原告，被告既函覆拒絕原告所提出之租賃條件，此有原告於111年5月2日寄給被告之000000000號存證信函（見本院卷第29-38頁）及被告於111年5月10日寄給原告之嘉義北社郵局73號存證信函影本（見本院卷第39-42頁）附卷足憑。足證系爭租約一之租賃期滿後，兩造未就系爭土地重新訂立租賃契約，但被告卻繼續占用系爭土地，被告對系爭土地之占有即無合法權源，原告請求被告應將系爭土地上建物拆除，並將土地交還原告，應予准許。
㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按，土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；同法第105條規定：「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。再按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院固著有68年度台上字第3071號判例意旨可參。經查，系爭土地上目前有被告搭建的鐵皮平房店舖，門牌號碼為民雄鄉東榮村建國路一段120號，目前由被告出租予第三人 洪聖忠 （租期為2年一約，至明年）經營巧之脆炸雞店。系爭土地位於民雄鄉建國路省道旁，與東榮路交叉路口，附件商家林立，經濟活動繁榮，往來車輛眾多，交通繁忙等情，有本院111年8月6日勘驗筆錄及系爭土地周圍現況照片（見本院卷第107-120頁）附卷可稽。本院審酌上開各項因素後，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之八計算不當得利，尚屬適當。又系爭土地111年1月間申報地價為每平方公尺10,936元，此有土地登記第一類謄本及地價第一類謄本各乙份附卷可稽。（見本院卷第19、21頁）因此，原告請求被告應給付自系爭租約一租期屆滿之翌日即111年1月1日起至111年6月15日止，給付相當於租金之不當得利68,569元【計算式：10936元/平方公尺（111年申報地價）×171平方公尺（土地面積）×8%÷12×
6.5月＝68,569元，小數點以下四捨五入】及自111年6月16日起至交還系爭土地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利12,467元，為有理由，均應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈥、綜上所述，原告本於民法第767條之物上請求權及第179條之不當得利請求權等法律關係，請求被告應將原告所有系爭土地上，如附圖所示編號A部分，面積150平方公尺，及編號B部分，面積1平方尺之地上物拆除，並將土地騰空後，將系爭土地返還予原告；被告並應給付原告68,569元，及自111年6月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,467元，為有理由，均應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈦、本判決第一項部分，原告 陳明 願供擔保，請求准為假執行之宣告，經核就原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行；本判決第二項原告勝訴部分，所命給付價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院發動職權，無庸為准駁之諭知。被告方面，則依職權酌定相當之擔保金額諭知免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其所附，應予駁回。
四、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國112年7月14日
民事第三庭法官曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年7月14日
書記官陳慶昀