裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年訴字第98號民事判決
裁判日期：民國93年12月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣嘉義地方法院民事判決九十三年度訴字第九八號
原告乙○○訴訟代理人 林春發 律師被告甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院於九十三年十二月九日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如嘉義縣大林地政事務所九十三年四月十三日複丈成果圖所示代號Ａ面積為零點零零貳捌柒零公頃水泥柱石棉瓦涼棚、代號Ｂ面積為零點零壹柒壹參參公頃磚石造一、二樓房之地上物拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物物之交付前以新臺幣貳佰陸拾玖萬陸仟陸佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國七十年四月二十五日，向訴外人 黃初男 購買坐落於嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為六四四地號）上之嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號房屋，被告並未與原告之前手「祭祀公業 張傳 」另行訂立土地租賃契約，故被告係繼受原土地租賃契約。嗣原告訴請調整租金，經本院九十二年度簡上字第三十八號判決自九十一年三月六日起，每年應給付之租金調整為新臺幣（下同）六萬零五百三十二元確定。九十三年一月二日原告寄發存證信函催告被告於送達後七日內繳付所積欠九十一年、九十二年之租金合計十一萬四千八百三十三元，該函於九十三年一月五日送達至被告住處，然其故意於同年一月八日才收受該函。該函於一月五日送達被告，已使被告居於可了解之地位，依最高法院五十四年度臺上字第九五二號判例，於該日即生催告效力。
原告於同年一月十六日以存證信函通知被告終止租約，該函於同年月十九日即已達到被告住處，故兩造間租賃契約已於同年月十九日終止。被告於原告終止租約後，始於同年月二十日以存證信函檢附面額十一萬四千八百三十三元郵政匯票，然該信函於同年一月二十七日（原告誤載為一月二十日）達到原告，已在原告終止租約後，故被告繼續使用上開土地，即屬無權占有。
二、對被告抗辯之陳述
（一）依被告所繳付七十年至八十六年之租金收據，可知七十年度之租金係指同年一月一日至同年十二月三十一日為止之租金，七十一年度之租金係指同年一月一日至同年十二月三十一日為止之租金，以下類推；而八十七至九十年之四年租金，原告係於九十一年二月五日以存證信函催告被告給付租金，被告旋即於同年月八日寄發存證信函檢附十萬元郵政匯票支付。依上開租金收據及被告繳付租金情形，可認租金係於每年初繳付當年度全部之租金，故被告抗辯七十年度租金係自同年四月二十五日至七十一年四月二十四日、九十年度租金應計至九十一年四月二十四日，並非屬實。
原告以九十三年一月二日之存證信函催告被告繳付所積欠九十一至九十二年之二年租金，該二年租金係指九十一年一月一日至九十二年十二月三十一日止之租金，故被告已積欠達二年之租金總額。
（二）原告以存證信函催告被告給付八十七至九十年之四年租金係限期十四日。而本次原告以九十三年一月二日存證信函催告被告繳納積欠之九十一至九十二年之二年租金則限期七日；況九十三年一月二日催繳租金存證信函，自同年月五日送達至被告住處，至原告終止租約存證信函於同年月十九日達到被告，實際催告期間已達十四日之久；且十餘萬元租金數額並非龐大，故原告所定催繳租金期限並無不相當。依前所述，原告依土地法第一百零三條第四款、民法第四百四十條第一項、第四百五十五條、第七百六十七條，訴請被告拆除其所有之上開房屋並將土地返還予原告，而聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文所示。
三、證據：提出土地登記謄本、鈞院八十九年度第六八七號、同院九十一年度嘉簡字第八九二號、同院九十二年度簡上字第三八號判決各一份，九十三年四月八日履勘現場照片四張，九十一年二月五日嘉義郵局第三Ｏ三號存證信函、九十一年二月八日溪口郵局第三號存證信函、九十三年一月二日嘉義文化路郵局第三號存證信函及收件回執、同年月十六日嘉義文化路郵局第一ＯＯ號存證信函及收件回執、九十三年一月二十八日嘉義中山路郵局第三五號存證信函均各為一份，收據十七紙為證（以上均為影本）。並聲請向嘉義縣溪口郵局函查該九十三年一月十六日嘉義市○○路郵局第一ＯＯ號存證信函係何時向被告投遞及投遞次數。
貳、被告抗辯：
一、被告所有之門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○路○○號房屋，係於七十年四月二十五日向訴外人黃初男所購買，而與當時上開土地所有人「祭祀公業張傳」成立基地租賃契約，租金按年計算，即七十年度租金應自七十年四月二十五日計至七十一年四月二十四日，由該公業代表人 張文雄 、 張世興 逐年出具收據，向被告收取地租，有兩造間本院八十九年度訴字第六八七號拆屋還地事件確定判決可證。以此類推計算，九十年租金應計至九十一年四月二十四日，而原告已承認被告付清九十年租金，故被告已付至九十一年四月二十四日租金，則被告積欠者，係自同年月二十五日起之租金，計至原告九十三年一月二日存證信函，被告積欠之租金未達二年租金總額，故原告之催告及終止租約均不合法。
二、系爭土地雖位於嘉義縣溪口鄉溪東村商業區，惟因景氣不振，上開房屋已荒廢多年而未曾營業，故被告毫無營業收入；且被告並非富農，原告催告被告於七日內繳納鉅額租金，已屬過酷；比照原告於九十一年二月五日催告繳納八十七至九十年之四年租金十萬元，尚限期十四日，然本次僅限期七日繳納十一萬四千八百三十三元，故原告所定繳納租金催告期限不相當，不符民法第四百四十條第一項規定，而不生催告效力，故終止契約亦不合法。
三、被告於九十三年一月八日收受原告催繳租金存證信函後，因存款不足即四處籌措款項，至同年月二十日始向訴外人 邱陳玉 借得七萬元，另自帳戶領取四萬餘元，即於同日以存證信函匯寄租金予原告。被告於匯付租金後，始接到原告同年月二十八日終止租約函，被告已於原告終止租約函到達前繳清租金，故原告終止租約不合法。
依前所述，原告終止租約不合法，故被告為有權占有，而聲明：１、原告之訴駁回。２．如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、證據：提出公證書、買賣所有權移轉契約書、契稅繳納通知書、嘉義郵局第三○三號存證信函、溪口郵局第三號存證信函、十萬元郵政匯票、房屋稅繳款書、嘉義縣溪口鄉農會會員證明書、邱陳玉證明書、被告存款存摺、九十三年一月二十日溪口郵局第五十號存證信函、十一萬四千八百三十三元郵政匯票各一份，信封二紙為證（以上均為影本），並聲請訊問證人黃初男、張文雄。
參、本院依職權囑託地政機關測量並勘驗現場，且調閱本院九十二年度簡上字第三八號調整租金歷審卷宗，及臺灣高等法院臺南分院九十年度上字第一六二號拆屋還地歷審卷宗。
肆、本院判斷
一、原告主張嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地於日據時代由訴外人 蔡水牛 向「祭祀公業張傳」承租，由 蔡某 於該土地興建房屋使用，五十二年間 王能謙 受讓該房屋，並由 王某 繼續繳付租金，嗣王某於六十九年間將該房屋出賣予黃初男， 黃某 於七十年四月二十五日出賣予被告，被告因而於同年間向原告之前手「祭祀公業張傳」承租其所有之嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地。被告繳付七十年至八十六年租金予張文雄、張世興，原告於九十一年二月五日催告被告於十四日內給付八十七至九十年租金十萬元，同年月八日被告付清，而兩造間係存有不定期租地建屋契約之法律關係。兩造間租金原約定為二萬五千元，嗣原告訴請調整土地租金，經本院九十二度簡上第三八號判決租金自九十一年三月六日起，每年調整為六萬零五百三十二元確定；九十一至九十二年之二年租金合計為十一萬四千八百三十三元，被告係於九十三年一月二十日寄發上開金額之郵政匯票，原告係於九十三年一月二十七日始收到租金十一萬四千八百三十三元之郵政匯票。上開事實，有租金收據十七紙，九十一年二月五日嘉義郵局第三Ｏ三號、同年月八日溪口郵局第三號、九十三年一月二十日第三Ｏ三號存證信函各一紙，面額十萬元及十一萬四千八百三十三元之郵政匯票各一紙附卷為憑，本院依職權囑託地政機關測量而有複丈成果圖、勘驗筆錄在卷為憑，且調取本院九十二年度簡上字第三八號調整租金歷審卷宗、臺灣高等法院臺南分院九十年度上字第一六二號拆屋還地歷審卷宗核閱屬實，被告對此亦不爭執，應認為真實。
二、原告主張催告給付九十一至九十二年租金之存證信函於九十三年一月五日即已達到被告，因被告未於七日內繳納，故原告寄發終止租約之存證信函，該函於同年月十九日達到被告，故兩造租約即於該日終止。然此為被告所否認，並辯稱：被告積欠之租金未達二年租金總額，且被告匯付租金後，始接到原告同年月二十八日終止租約函，故原告之催告及終止租約均不合法。本案應審究係被告是否積欠二年租金額、原告之催告期限是否相當、系爭契約是否已經原告合法終止，現分敘如下：
１、被告未與「祭祀公業張傳」另訂租地建屋契約，而係繼受原有之租地建屋契約，故租金應於何時繳交，應依原有契約約定之。證人王能謙於臺灣高等法院臺南分院九十年度上字第一六二號證述：「（問：你自何時起開始繳納系爭租金？）答：民國三十四年間開始，那時候我開始住在系爭房屋，就開始改由我繳租。...（問：你代繳租金至何時？）答：民國六十九年間。（問：六十八年度之租金，應於何時交付？）答：應於六十八年元月交付，我交給 張王罔市 。（問：六十九年度之租金，是否在六十九年初交付收取？）答：是的，我交給張文雄」。（見該號卷宗第八十一頁至第八十二頁）由上開證人之證述，即足證租金係於每年一月即應繳付被告既繼受原有之租地建屋契約，其自應於每年一月繳清當年度租金；且依卷附自七十年至八十四年、八十六年收據合計十六紙所載繳納租金年度及收據日期可知，被告均係於各該年即繳清當年租金，故被告於本件訴訟始辯稱其係四月買受房屋，故應計至隔年即九十三年四月始積欠二年租金額，依前所述，即無法採納。原告主張每年租金應於每年一月繳清當年度租金，被告於九十三年一月間已積欠九十一年至九十二年租金額十一萬四千八百三十三元應認為真實，故被告就二年租金已陷於給付遲延。
２、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第四百四十條、土地法第一百零三條、民法第七百六十七條定有明文。非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（本院五十八年台上字第七一五號判例參照）。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力。民法第二百五十四條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權。最高法院八十六年臺抗字第六二八號裁定、六十九年度臺上字第一五九Ｏ號判決意旨得資參照。
原告主張催告給付租金之存證信函於九十三年一月五日即已達到被告，距契約終止日即同年一月十九日已有相當期限，被告抗辯其於同年月八日始為收受該催告租金函，於同年月二十八日始收受原告終止租約函。然據被告所提卷附九十三年一月二日存證信函所附信封，係載明一月七日已繕發招領通知單通知被告前往郵局領取，依上開最高法院八十六年臺抗字第六二八號裁定意旨，應認催告租金之存證信函於一月七日始達到被告，故原告主張一月五日、被告抗辯一月八日均不可採。原告主張終止契約之九十三年一月十六日嘉義文化路郵局存證信函於同年月十九日達到被告，即以該日為契約終止日，據附卷之信封係載明：「一月十九日不在」，且被告抗辯同年月二十日始看到招領通知單而於當日前往領取該存證信函，並有附卷之投遞後郵戳為同年月二十日之收件回執可資證明，依上開裁定意旨，應認原告終止契約之存證信函係於同年月二十日始達到被告，故原告契約終止日應為同年月二十日。被告另抗辯七日催告期限不相當，然被告就兩年租金額於九十三年一月間已陷於給付遲延，已如前述。而原告定七日期限催告被告繳清兩年租金額十一萬四千八百三十三元，衡現在一般社會經濟情況，尚難謂為不相當；況被告既為承租人，平日本應自行籌措款項以支付租金；且衡上開最高法院六十九年度臺上字第一五九Ｏ號判決意旨，自原告於一月七日為租金給付之催告至同月二十日為契約之終止，其期間已有十四日，仍應認原告已酌留相當期限，故原告之催告為合法，被告所辯催告期限不相當，即不可採。而被告租金十一萬四千八百三十三元之郵政匯票，係於九十三一月二十七日始達到被告，被告給付租金已在原告終止契約之後，故兩造間租賃契約已經原告於九十三年一月二十日合法終止，被告所有房屋自同日起即無占有原告所有土地之正當權源，故原告主張租賃契約已經其合法終止，應可採信。
綜前所述，原告以兩造租賃契約業經合法終止，依民法第七百六十七條訴請被告拆除系爭系爭房屋，依法有據，應予准許。
伍、原告聲請函詢郵局存證信函何時投遞及投遞次數，本院認因有收件回執、信封、繕領通知單附卷為憑，故無調查必要。又被告聲請訊問證人黃初男，因其於本院八十九年度訴字第六八七號拆屋還地事件已經傳訊；而證人張文雄部分，因有原告所提收據十七紙已足證明被告繳納租金之時期，故均無訊問之必要。
陸、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經審核後分別酌定相當擔保金額准許之。
柒、兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審核後於判決結果無影響，故不逐一論述，附此敘明。
捌、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月二十三日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B審判長法官甘大空~B法官黃明展~B法官陳琪媛右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月二十三日~B書記官蕭琪男