裁判字號：臺灣高等法院90年上字第861號民事判決
裁判日期：民國91年02月19日
裁判案由：租佃爭議
台灣高等法院民事判決九十年度上字第八六一號
上訴人癸○○
壬○○庚○○○甲○○○辛○○○丑○○○訴訟代理人子○○被上訴人己○○○
乙○○訴訟代理人丙○○被上訴人戊○○
丁○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年五月七日臺灣桃園地方法院八十九年度訴字第一二七六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、本件上訴人主張：上訴人之被繼承人 羅登源 將坐落桃園縣○○鄉○○段水碓小段
二八一、二九０、二九一、二九二、二九三地號土地（下稱系爭土地），以耕地三七五租約方式出租給被上訴人，然被上訴人己○○○、丙○○及乙○○三人，自民國八十一年起，即不自任耕作，並於八十七年五月將土地轉租予訴外人 廖坤煌 耕種，復於八十八年七月申請休耕，繼續不為耕作長達六年半。又被上訴人戊○○因年歲已高，亦於八十五年一月至八十七年十二月間將土地轉租廖坤煌耕種，八十八年一月至六月間不為耕作，八十八年七月申請休耕並轉租予訴外人 鄭瑞民 耕種。被上訴人丁○○亦因年歲高，無力從事農作，而於八十七年一月至十二月將耕地轉租予訴外人 曾德炳 耕作，八十八年一月至六月不為耕作，八十八年七月申請休耕等語。爰依耕地三七五減租條例第十六條及第十七條之規定，請求被上訴人將系爭土地返還之判決。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段水碓小段二八一、二九０、二九一、二九二、二九三地號，面積八三四一平方公尺土地之耕地三七五租約終止，並將土地交還上訴人及其他共有人。
三、被上訴人則以：系爭土地係被上訴人丁○○、戊○○及被上訴人己○○○、呂理達、乙○○之被繼承人 呂進丁 向上訴人之被繼承人羅登源承租，至今近六十年，被上訴人均自任耕種，未曾轉租，亦未任其荒蕪。至訴外人廖坤煌、鄭瑞民、曾德炳等人僅係受僱以機械幫忙翻土、插秧，而非將系爭土地轉租予其等耕種。況上訴人提起本件訴訟未得全體繼承人之同意，當事人顯不適格等語，資為抗辯。並答辯聲明：駁回上訴。
四、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。民法第一千一百五十一條、第八百二十八條分別定有明文。故請求對公同共有之遺產為處分，其訴訟標的，對於繼承人全體，必須合一確定，倘未列繼承人全體為當事人，自屬當事人不適格。而當事人是否適格，則為法院應依職權調查之事項。出租權為財產權，主張租約無效或終止租約，返還租賃物為使出租權消滅之處分行為，數繼承人因繼承取得出租權，於分割遺產前，出租權自屬繼承人公同共有，依上說明，非得公同共有人全體之同意不得為之。本件上訴人係依耕地三七五減租條例第十六條規定主張租約無效，又本於同條例第十七條規定主張終止租約，並返還系爭土地。查，本件耕地三七五租約之出租人為羅登源，有桃園縣新屋鄉私有耕地租約一紙附卷可稽（見原審卷二八頁），而羅登源業已死亡，其繼承人為子○○、壬○○、庚○○○、甲○○○、辛○○○、丑○○○、癸○○、 羅煥明 等人，羅煥明嗣後亦於九十年一月十三日死亡，由 羅廖英妹 、 羅文振 、 羅桂珠 、 羅文群 、 羅婉如 等人（下稱羅廖英妹等五人）繼承，而羅登源之繼承人均未拋棄繼承亦未曾分割遺產等情，為上訴人所自承（見原審卷一○○頁反面、一○五頁反面），並有戶籍謄本為證（見原審卷一一四─一一六頁），則羅廖英妹等五人自為系爭土地之共有人之一，及耕地三七五租約之出租人之一，揆諸前揭說明，上訴人依耕地三七五減租條例第十六條、十七條規定主張租約無效或終止租約，並請求返還系爭土地，應併列羅煥明（死亡後由羅廖英妹等五人承受訴訟）為原告，向被上訴人為終止租約之意思表示時，亦應以包括羅煥明（死亡後則改為羅廖英妹等五人）在內之全體繼承人之名義為之，然上訴人提起本件訴訟未列羅煥明（死亡後由羅廖英妹等五人承受訴訟）為原告，亦未以全體共有人之名義發函為終止租約之意思表示，此為上訴人所自承（見原審卷一○○頁反面、一○五頁反面、本院卷一六六頁）。則本件上訴人提起本件訴訟僅列上訴人為原告，未以羅煥明（死亡後由羅廖英妹等五人承受訴訟）為原告，其當事人即屬不適格，應予駁回。
五、公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十八條第二項所明定。如事實上無法得公同共有人全體之同意，固得由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，行使公同共有物之權利。惟所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之。上訴人未舉證證明有上開情形存在，僅以其為原告提起本件訴訟，自屬於法不合。
六、綜上所述，上訴人主張本於耕地三七五減租條例第十六條、第十七條規定，請求被上訴人應終止租約，並返還土地予上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年二月十九日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蘇芹英法官蔡芳齡右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年二月二十日
書記官蔡錦輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。