裁判字號：臺灣士林地方法院89年簡上字第51號民事判決
裁判日期：民國90年06月06日
裁判案由：返還押租金
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度簡上字第五一號
上訴人慶潤工業股份有限公司法定代理人甲○○被上訴人帝國企業織造股份有限公司法定代理人乙○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月十四日本院士林簡易庭八十八年度士簡字第一三０五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元，及自民國八十八年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國八十四年六月二十六日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租坐落桃園縣○○鄉○○街○○號及四三號之二廠房二間（含廠區空地），約定租賃期間自八十四年九月一日起至八十九年八月三十一日止，每月租金新台幣（下同）二十五萬元，每年調升一萬元，上訴人並交付被上訴人押租保證金一百萬元。依兩造房屋租賃契約書第七條約定：「契約期間內乙方（指承租人，即上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指出租人，即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」，依此約定，承租人於租賃期間內得隨時終止租約遷離他處，嗣上訴人因業務需要，於八十八年六月間遷移他處，並於八十八年八月二日以存證信函通知被上訴人受領返還租賃物，及依約返還押租保證金，然為被上訴人以租賃期間尚未屆滿為由而拒絕返還押租金，然依前開契約書第五條規定：「．．．乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，上訴人自得拋棄租賃物之占有，並依兩造房屋租賃契約書第五條之約定，請求被上訴人給付一百萬元之押租保證金等語。並聲明（一）原判決廢棄。（二）廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造所訂之租賃契約乃為定期租賃契約，且租賃契約內並無約定任一方得片面終止契約，而系爭契約第七條乃係約定承租人若違約搬遷時，則將喪失已交付之租金、遷移費及任何名目之權利金，而非謂承租人可在租賃期間內任意搬遷，故該條應係規範承租人違約搬遷之失權效果，況押租保證金應屬系爭契約第七條所載之「任何名目之權利金」，是上訴人自不得請求返還。且縱認依系契約第七條承租人得於租賃期間內遷移，然上訴人設於租賃物內之生產用管線及自行裝設之大門，均未拆除搬離，尚未將廠房回復原狀返還被上訴人，對被上訴人亦負有侵權行為及不當得利之損害賠償，被上訴人自得主張抵銷及行使同時履行抗辯權，另上訴人就八十八年九月至八十九年八月之租金三百四十八萬元，依契約約定上訴人於八十八年七月三十一日即應給付，但上訴人迄今尚未給付，被上訴人就本件一百萬元之請求，亦可主張抵銷等語置辯。並聲明（一）駁回上訴人之上訴。（二）如受不利判決願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭之事實：本件上訴人主張於八十四年六月二十六日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自八十四年九月一日起至八十九年八月三十一日止，並於簽訂系爭房屋租賃契約時，交付一百萬元押租保證金，嗣上訴人於八十八年八月二日以存證信函通知被上訴人已將租賃物搬遷完畢，請被上訴人受領並依約返還押租金之事實，業據上訴人提出系爭房屋租賃契約書、存證信函影本為證，且為被上訴人所不爭執，故上訴人此部分之主張，堪信為真實。
四、被上訴人辯稱系爭租賃契約為定期契約，上訴人依約並無片面終止租約之權，故首應審究者為上訴人是否有於租期屆滿前隨意搬遷他處而終止租賃契約？
（一）按契約者，由二人以上意思表示一致而成之雙方行為，即須當事人之一方，將欲為契約之內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立，若其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束，其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束，若當事人之表示意思彼此一致，而其表示之方法，則無論其為明示為默示，契約即為成立，當事人締結契約之事項中，是否合意，須依當事人之意思而定，故凡契約中必要之點，當事人既經合意，而其他非必要之點，雖未表示意思，其契約亦推定成立，若當事人意思不一致時，法院應依其事項之性質，斟酌斷定之，合先敘明。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文。
（二）查兩造間簽訂之租賃契約第二條規定，雖係定有期限之租約，然定有期限之租賃契約，依契約自由原則，並非不得約定保留終止權，依系爭租賃契約第七條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」等語之文義以觀，本件租賃契約顯然容許承租人（即上訴人）得於契約期間內遷離他處時，無條件將房屋返還與出租人（即被上訴人），自含有同意上訴人於租賃期間內得單方終止租約他遷之意，惟僅不得請求償還已給付之租金及其他費用。若如被上訴人所指，系爭契約第七條之約定，僅係規定承租人違約於租賃期間屆滿前終止契約之失權效果，則承租人違約於期前終止契約時，其既不生終止契約之效力，仍需依約給付租金，然依契約第七條之約定，又需無條件返還租賃房屋，且無權請求返還押租金，則此解釋對承租人不免過苛，況本件租賃契約期間長達五年，每月租金亦高達二十餘萬元，依現今社會經濟條件變動頻繁，若將系爭契約第七條解釋為非屬終止權之約定，非但未能因應租賃期間內之經濟條件變動，而予契約當事人彈性調整之空間，且加重承租人之負擔，不符衡平之旨。而若將系爭契約第七條解為承認承租人得於租期內終止租約，並排除民法第四百五十四條規定之適用，使承租人不得向出租人請求已付租金及權利金之償還，以兼顧出租人之權益，應較符合兩造之利益。故上訴人主張依該條約定，其有終止租約之權限，尚非無據。
五、另被上訴人辯稱，所謂押租金應屬系爭契約第七條所謂之其他名目之權利金，故依該條之規定，亦不得請求償還；且上訴人依契約第十九條約定，於八十八年七月三十一日前，即應給付被上訴人次年之租金支票，而上訴人發函係表示欲於八十八年八月三十一日終止租約，故被上訴人於八十八年七月三十一日對上訴人已有三百四十八萬元之次年租金債權，自得以此與一百萬元之押租金抵銷等語。惟查：系爭契約第五條規定：「乙方（指上訴人）應於訂約時，交於甲方（指被上訴人）新台幣一百萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，故依此條文文義，應於租賃期間屆滿不繼續承租或終止租約不繼續承租之情形下，均有所適用。且租金與押租金之約定，為一般租賃契約之重要約定事項，而約定遷移費、或其他名目之權利金則較少見，若有意將押租金列為終止租約不得請求償還之項目，當不至於捨押租金之明確文義而以其他權利金代替之理。故被上訴人所辯押租金為權利金，故不得請求償還，尚非可採。另系爭契約第七條所謂不得請求租金償還，應係指已付租金之償還而言，本件上訴人於終止契約前之八十八年七月三十一日，縱有給付次年租金支票之義務，然與押租金間，二者給付種類並不相同，依民法第三百三十四條之規定，亦不符合抵銷之要件，故被上訴人所辯，押租金屬權利金不得請求償還及以未到期租金與押租金抵銷之抗辯，難認有據。
六、至於被上訴人抗辯上訴人未將租賃物遷空及回復原狀，不符退還押租保證金之要件一節，經查上訴人公司已遷離他處營業等情，已據上訴人提出照片十二幀附卷可佐，被上訴人亦僅爭執上訴人於租賃物外加設之鐵門及租賃物內裝設之生產管線未拆除，並有其所提出之照片四幀在卷可稽，而依前開照片以觀，系爭租賃物上訴人確已解除自身之占有，並將系爭房屋置於出租人得占有使用之狀態，且另以存證信函通知被上訴人受領，亦有存證信函附卷可稽，故被上訴人指稱上訴人未遷空交還房屋云云，尚與事實有間，而被上訴人就上訴人所未清除處理之前開物品，究對其造成如何之損害，亦未舉證以實其說，故其就此所為與押租金之抵銷或同時履行抗辯，即屬無由。
七、綜上所述，上訴人主張系爭租賃契約已經終止，且上訴人已交還承租房屋予被上訴人已如前述，則依系爭租賃契約第五條之約定，被上訴人自應將系爭押租保證金一百萬元返還予上訴人，故上訴人依契約之法律關係，請求被上訴人返還押租金一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以改判，如主文第二項所示。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年六月六日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官俞慧君~B法官詹朝傑~B法官劉穎怡右為正本係照原本作成。
中華民國九十年六月十二日~B法院書記官陳雪麗