臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3220號
原 告 郭興華
訴訟代理人 林子皓
郭大鈞
被 告 左瑋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○號五樓房
屋遷讓返還予原告及其他全體共有人。
被告應自民國一○八年八月二十八日起至遷讓返還第一項所示房
屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟叁佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項已到期部分於原告以新臺幣陸拾壹萬元供
擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰捌拾壹萬參仟柒佰零
肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告前於108年7月9日，經鈞院107司執所拍字第
000000號強制執行拍賣程序取得坐落新北市○○區○○街○○
巷○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）權利範圍1/3暨所坐落土
地所有權，並取得權利移轉證明書，嗣於108年9月18日登記
為系爭房屋之共有人。被告僅有系爭房屋所有權1/3，惟目
前仍繼續全部占有系爭房屋使用中，為無權占有系爭房屋，
原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及給付自108年8月28日
起至遷讓返還房屋之日止，按月給付無權占有系爭房屋致原
告無法使用收益之損失，至其數額，因系爭房屋坐落之土地
於109年1月之公告地價為每平方公尺27,532元，申報地價每
平方公尺22,026元，系爭土地面積為563.86平方公尺，原告
之應有部分為256/30000，則系爭土地總價為132,473元。另
依原告取得系爭房屋之1/3拍賣價金為390,000元，為系爭房
地總價合計後應為522,473元。復參酌系爭房屋位於新北市
中和區，近捷運南勢角站、中和興南路夜市、學校、傳統市
場、便利商店，生活機能便利，是系爭房屋之租金應以系爭
房地總價10％計算年租金為宜，亦即每月租金為4,354元。
爰依民法第767條第1項、第821條、第179條等法律關係請求
被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他全體共有人（原告
起訴時原請求：被告應將系爭房屋1/3遷讓返還原告，嗣於
109年9月14日追加，經核並未變更訴訟標的，合於民事訴訟
法第244條第4項、第255條第1項第3款規定，應予准許），
並自108年8月28日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付
4,354元，並陳明本件願供擔保，請准宣告假執行一節，業
據提出本院核發之不動產權利移轉證明書、系爭房屋、土地
登記謄本等件在卷可稽，而被告於相當時期受合法之通知，
於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴
訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，堪認原告
之主張為真實。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又「共有
人就共有土地有分管之協議者，固得就其分管之特定部分占
用收益，然若超出分管部分為使用收益，仍須徵得他共有人
全體之同意，否則他共有人就超過部分，仍得本於所有權請
求除去妨害，或請求向全體共有人返還該部分。」（最高法
院83年度台上字第2538號民事判決意旨參照）查系爭房屋（
權利範圍3分之1）既經原告得標買受，並領得權利移轉證明
書，嗣於108年9月18日登記為系爭房屋（權利範圍為3分之1
）之共有人，被告復未舉證以證明：就系爭房屋之全部有使
用、收益之權利，揆諸前揭規定，原告主張被告應遷讓返還
無權占有之系爭房屋予原告暨全體共有人部分，即屬有據。
四、次按「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於
共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全
部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用
益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，
即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難
謂非不當得利。」（最高法院55年台上字第1949號民事判例
意旨參照）「被上訴人就系爭土地之應有部分僅有十分之一
，其未徵得他共有人全體之同意，而占用一三二七號土地一
九三平方公尺中之二九平方公尺建屋，即應就其占用範圍(
即二九平方公尺)，按其逾越應有部分比例(即十分之九)計
算其所得之不當得利。」（最高法院84年度台上字第2808號
判決意旨參照）。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，他人受有相當租金之損害，為社會通常之觀念，
而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。經查，
房屋性質既不能脫離土地之占有而存在，是原告所受系爭房
屋遭占用之損害，自當包括建築物及其基地總價額為其基準
，而系爭房屋就原告權利範圍1/3部分拍賣價金為390,000元
，系爭房屋所坐落之土地即新北市○○區○○段○○○○號土
地（原告權利範圍256/30000）於107年1月之公告地價為每
平方公尺27,642元，申報地價為每平方公尺22,114元（
27,642×80％＝22,113.6，元以下四捨五入，下同），有本
院有職依職權調取地價資料及原告提出之本院核發之不動產
權利移轉證明書、系爭建物登記謄本、土地登記謄本、地價
謄本及房屋稅繳款書在卷可參。故以原告權利範圍計算系爭
房屋現值及所坐落土地地價合計為496,404元（計算式：
390,000+22,114×563.86×256/30000），併佐以系爭房屋
位於新北市中和區，近捷運南勢角站、中和興南路夜市、學
校、傳統市場、便利商店，生活機能便利，有原告提出之現
場圖及照片可參，再參酌原告提出之附近租金行情，屋齡24
年之電梯華廈每坪租金為627元，暨系爭房屋之坪數約為
17.8坪，每月租金水準約為11,161元，認本件以土地及其建
築物申報總價年息10％為計算相當於租金之不當得利之標準
，尚嫌過高，應為8％為準，則被告每月應給付原告相當於
租金之不當得利之數額應為3,309元（計算式：496,404×8
％÷12＝3,309.36），是原告請求被告自108年8月28日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,309元部分，為有理
由，逾此之請求，難謂有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179
條等法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予
准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經
核並無不合，爰酌定如主文第5項所示之相當之擔保金額，
予以准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其餘假執行
之聲請即失所附麗，應併予駁回。
中華民國109年12月15日
臺灣新北地方法院民事第九庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路○段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示
後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國109年12月15日
書記官王昱平