臺中簡易庭111年度中簡字第3377號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決

111年度中簡字第3377號

原告 吳倖宛

被告 李欣宸

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月7日言詞辯論終結，判決如下︰

　　主　　　文

被告應給付原告新臺幣78,000元。

被告應將門牌號碼臺中市○區○○路0段0○0號17樓之7房屋騰空遷讓返還與原告。

被告應自民國112年3月1日起至返還前項房屋日止，按月給付原告新臺幣6,500元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。

本判決第1、2項得假執行。

本判決第3項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。

事實及理由

一、程序方面：

㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：臺中市○區○○路0段0○0號17樓之7房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告；並自民國111年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,500元（見本院卷第21頁），嗣迭經變更聲明後，於112年2月6日以聲請狀變更訴之聲明為：①被告應給付原告90,000元；②被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；③被告應自112年3月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告7,250元等語（見本院卷第135頁），核係本於同一租賃關係而為請求，且係減縮及擴張應受判決事項之聲明，與上開規定尚無不合，先予敘明。

㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。

二、原告主張：

被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自109年11月1日起至110年10月31日止，每月租金6,500元，按月於每月1日前繳納1期租金，押租金為2個月租金金額，每月管理費750元亦約定由被告繳納，並簽訂房屋租賃契約書，系爭租約屆滿後，被告繼續使用系爭房屋且繳納租金，原告未表示反對而收取租金，致兩造間就系爭房屋存在不定期租賃（下稱系爭租約），詎被告自111年1月起至112年2月止未繳納租金，扣除2個月押金13,000元後，被告已積欠2期以上之租金未繳納，原告於112年1月5日以存證信函催告被告應於同年月15日前完成搬遷，並為終止系爭租約之意思表示，惟未獲置理，系爭租約既已終止，被告即負有返還系爭房之義務，又系爭租約終止後，被告繼續占用系爭房屋，致原告受相當於租金及管理費損害之不當得利等語。爰依終止租賃契約租賃物返還請求權、租金請求權及民法第767條、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告90,000元；㈡被被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；㈢被告應自112年3月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告7,250元。

三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠、原告主張之上開事實，業據提出111年房屋稅繳款書、存證信函、住宅租賃契約書、對話紀錄為證（見本院卷第25-43、125-127頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告之上開主張為真正。

㈡、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第451條、第450條第2項前段及第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。且按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。經查：

１、被告自111年1月起至112年2月6日原告以前開聲請狀變更訴之聲明止尚積欠14個月之租金，扣除扣除2個月押金13,000元後，合計78,000元（計算式：6,500×14-13,000＝78,000），已如前述，足認被告積欠之租金已達2個月以上之租額。又原告於112年1月5日以存證信函催告被告應於同年月15日前完成搬遷，並為終止系爭租約之意思表示，揆諸上揭說明，迄今被告仍未付清租金，自原告催告時起至終止日止，已預留相當期限，原告以前開存證信函之送達作為終止系爭租約之意思表示，核無不合，則原告主張系爭租約於112年2月28日經合法終止，應屬可信。

２、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約已於112年2月28日經合法終止，依民法第455條前段之規定，被告即負有返還租賃物之義務，從而原告依民法第455條前段規定，訴請被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與原告，為有理由，應予准許，原告依上開規定請求被告遷讓房屋既屬有據，則原告另依民法第767條第1項定求被告遷讓房屋，即無需審酌。

３、另被告於系爭租約終止前，積欠14個月以上租額未給付，經扣除押租金後，尚積欠12個月租金78,000元未給付，業如前述，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告78,000元，核屬有據。

㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約至112年2月28日經合法終止，業經本院認定如前，自系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致系爭房屋所有權人即原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止翌日即112年3月1日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為6,500元，被告無權占用系爭房，受有相當免繳租金之利益即6,500元，每個月所獲得之利益自得以6,500元計算。原告請求被告自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應給付相當於每月租金6,500元之不當得利，核屬有理。又原告自承未代繳管理費（見本院卷第156頁），被告即無受有利益，原告併請求被告自112年3月1日起按月給付管理費之不當得利，即無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告依終止租賃契約租賃物返還請求權、租金請求權、不當得利之法律關係，請求㈠被告應給付原告78,000元；㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；㈢被告應自112年3月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告6,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　28　　日

臺中簡易庭法　官李立傑

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　4　　月　　28　　日

書記官洪加芳