臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 108年度中簡字第300號
原 告 郭志昌
訴訟代理人 葉耀中 律師
複 代理人 李亞璇 律師
被 告 廖彥涵
上列當事人間請求履行協議書等事件，本院於民國108年4月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬伍仟元，及自民國一○八年二月
十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾伍萬伍仟元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法
第262條第1項前段定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將
原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本
件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）25萬
5,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，另自民國107年11月29日起至
清償日止，按日計算已付價款1,290萬元萬分之2之違約金等
語（見本院卷第15頁）。嗣於本院108年4月16日言詞辯論期
日時，撤回違約金部分之聲明（見本院卷第117頁、第119頁
），變更聲明如主文第一項所示，核屬訴之一部撤回及減縮
應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於107年7月27日與被告簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），向被告購買門牌號碼台中市○○
區○○○街○○號12樓之3房屋（下稱系爭房屋），約定價金
1,290萬元，原告已全數給付買賣價款。被告於107年7月9日
在房地產「標的現況說明書」勾選系爭房屋無漏水，惟原告
於簽約後，因選購家具向被告情商先行進入屋內丈量尺寸時
，經被告告知，始知系爭房屋廚房於下大雨時會出現跳電情
況。又系爭房屋之廚房流理台下方開關盒滲漏水，原告於10
7年8月間請師傅查修後，研判係管外牆壁外牆裂縫滲漏所造
成，故原告主張被告應就上開漏水瑕疵負責。經協商後，兩
造於107年10月11日簽訂協議書（下稱系爭協議書），合意
以系爭協議書作為系爭買賣契約之增補內容，並就系爭房屋
之瑕疵認定為「廚具洗手台下方（插座及管線）滲漏水及廚
房跳電」，原告即以此瑕疵，先委請大臺中建築師公會鑑定
，因該公會回覆說無法針對價值貶損鑑定，故再委請明驛不
動產估價師事務所鑑定「系爭房屋因廚房牆壁漏水導致跳電
之情形，造成系爭房屋資產價值減損金額」。依系爭協議書
第二條之意思，兩造已合意以合法估價師事務所為鑑定單位
，故原告委請明驛不動產估價師事務所鑑價，符合協議之約
定，無須由兩造共同簽名書面委託明驛不動產估價師事務所
。因明驛不動產估價師事務所出具之鑑定報告（下稱系爭鑑
定報告），鑑定減損金額為25萬5,000元，未超過35萬元，
依系爭協議書第三條，被告應於鑑定結果107年11月21日完
成後7日內，應將履約保證戶頭之保留款，依鑑定金額撥付
原告。被告迄未撥付原告，爰依系爭協議書之法律關係，提
起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：原告當初委請明驛不動產估價師事務所，並未先
通知被告，被告並不知情，上開事務所並非兩造共同簽名書
面委託鑑定。系爭鑑定報告參考的數據不合理，對系爭鑑定
報告鑑定系爭房屋價值減損金額有爭執等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第93至94頁，配合判決書之製
作，於不影響當事人真意及要旨下，更正或調整部分文字用
語）：
㈠、兩造於107年7月27日簽訂系爭買賣契約。原告已經給付
1,290萬元之價款。（見本院卷第29至45頁）
㈡、兩造於107年10月11日簽訂系爭協議書，合意以系爭協議書
作為系爭買賣契約之增補內容（見本院卷第21頁）。
㈢、系爭協議書第二條約定：「雙方合意委由大臺中建築師公會
或合法估價師事務所為鑑定單位，...」（見本院卷第21頁
）
㈣、系爭協議書第三條約定，因系爭房屋之漏水瑕疵致價值減損
或修繕金額超過35萬元，買方同意賣方得保留異議的權利。
如未超過35萬元，於鑑定結果出來後7日內，賣方應將履約
保證戶頭之保留款，依鑑定金額撥付買方即原告。（見本院
卷第21頁）
㈤、原告於107年10月25日委託合法估價師事務所即明驛不動產
估價師事務所（見本院卷第27頁、第51頁），就系爭房屋之
漏水瑕疵污名價值減損進行鑑定，鑑定報告於107年11月21
日完成，鑑定價值減損結果為25萬5,000元。
㈥、系爭不動產已於107年11月21日交屋，且於107年9月19日完
成移轉登記予原告。
四、得心證之理由：
㈠系爭協議書第二條之意思，是兩造已合意以合法估價師事務
所為鑑定單位，無庸再就特定之合法估價事務所另行達成合
意？或兩造需就特定之合法估價師事務所達成選任合意？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第
1118號判例可資參照）。經查，觀諸協議書第2條記載：「
雙方合意委由大臺中建築師公會或合法估價師事務所為鑑定
單位，㈠瑕疵鑑定範圍：針對廚具洗手台下方（插座及管線
）滲漏水及廚房跳電部分。㈡鑑定內容：1.是否已經修繕完
成。2.是否產生房屋價值或交易價值減損。3.如有價值減損
，減損金額多少？」等語，有協議書在卷可查（見本院卷第
21頁），可知鑑定單位除臺中市建築師公會外，合法估價師
事務所亦為雙方合意選任的鑑定單位。參以被告並不爭執「
明驛不動產估價師事務所」是合法估價師事務所（見本院卷
第95頁）。故原告於本件起訴前，委請明驛不動產估價師事
務所鑑價（見本院卷第51頁），自符合上開協議書之約定，
無須由兩造共同簽名書面委託明驛不動產估價師事務所。
⒉被告抗辯：明驛不動產估價師事務所並非雙方合意委任的估
價師事務所，除臺中建築師公會外，其餘鑑定單位應有兩造
簽名字樣之委任書面始符系爭協議書之約定云云（見本院卷
第69頁），並非可採。
㈡系爭鑑定報告鑑定之價值減損金額，是否可採？
⒈按物有毀損時，就物因毀損所減少之價值，如超過必要修復
費用時，就其差額，亦得請求賠償。物之損壞，縱經修復，
往往交易相對人對於物是否尚存在瑕疵或使用期限減少而存
有疑慮，可能仍有心理因素之減價，致交易價額降低。申言
之，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補「技術性
貶值」之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減
少之交易價值，亦得請求賠償，以填補「交易性貶值」之損
失而回復物之價值性原狀（最高法院92年度台上字第2746號
、91年度台上字第1114號判決意旨、90年度台上字第26號判
決意旨可資推論）。
⒉經查：
①因系爭房屋107年7月9日標的現況說明書，就是否有滲漏水
情形，被告是勾選「否」，有標的現況說明書在卷可查（見
本院卷第39頁）。惟兩造107年7月27日簽約後，原告因選購
家具向被告情商先行進入屋內丈量尺寸時，經賣方告知，始
知系爭房屋廚房於下大雨時出現跳電情況乙節，有原告存證
信函在卷可佐（見本院卷第101頁）。又系爭房屋之「廚房
流理台下方開關盒滲漏水」，原告於107年8月間請師傅查修
後，研判是管外牆壁外牆裂縫滲漏所造成乙情，有估價單在
卷可參（見本院卷第97頁）。故原告主張被告應就上開瑕疵
負責。兩造嗣後協商，於107年10月11日簽訂系爭協議書，
就瑕疵認定為「廚具洗手台下方（插座及管線）滲漏水及廚
房跳電」，有協議書在卷可查（見本院卷第21頁）。原告即
以此瑕疵，於107年10月25日委請明驛不動產估價師事務所
鑑定：系爭房屋因廚房牆壁漏水導致跳電之情形，造成系爭
房屋資產價值減損金額，有委託鑑定書在卷可佐（見本院卷
第51頁）。
②系爭鑑定報告認為：交換價值的減低，學理上稱之為交易性
貶值，其產生的主因是污名效果的影響。污名，從字義上來
說，就是一種不名譽的印記，將污名套用在不動產的瑕疵或
損壞減損評估，就是對於不動產瑕疵或損害部分被修復後，
因市場上對於該瑕疵的修復程度的不確定產生的疑慮，進而
產生對於該標的願付價格的影響（見本院卷第50頁），核與
上開實務見解相仿，應屬有據。
③系爭鑑定報告進而就系爭房屋漏水瑕疵導致價值減損，考慮
價格減損率及維護成本提列（見本院卷第50頁）。就價格減
損率，鑑定人參考法院實務上對於買賣之不動產房屋，因漏
水瑕疵，買受人所得減少價金之案例，認實務上判決認定減
少價金之額度，採信不動產鑑定報告書者，對於漏水房屋的
污名價值減損區間，為無瑕疵情況房價之0.5％至5％。鑑定
人除考量系爭房屋漏水情形，顯示標的除外牆防水層完成度
較低，甚至牆內PVC管線有破損可能，方可能造成管線內滲
水潮濕，進而引發漏電斷路器重複作用外，亦衡酌其範圍僅
限縮在廚房外牆窗框處，尚未有擴大影響範圍，斟酌修繕情
況及市場對於修繕後不確定之考量，決定其價格減損率為標
的物正常價格1,142萬元的3％，即34萬2,600元（見本院卷
第53頁、第60頁）。另就維護成本的提列，考量耐用年數，
且考量屬被告支付的費用在第一次計算時不予計入，僅在日
後重複維護成本提列時計算之，認定維護成本提列數額為16
萬7,541元（見本院卷第60至61頁），並就兩者各賦予50％
之權重，求得系爭房屋減損價損額度為25萬5,000元（見本
院卷第62至63頁）。
④本院審酌系爭鑑價報告，鑑定人領有臺中市不動產估價師公
會會員證書、臺中市不動產估價師證書開業證書、不動產估
價師證書（見本院卷第47至49頁），具備專業鑑價能力。鑑
定人依其專業知識經驗判斷，鑑定意見客觀，並詳盡說明其
獲得鑑定結論之理由，本院於言詞辯論過程，並提示鑑定報
告之內容給予兩造辯論之機會，已踐行調查證據之程序。故
認系爭鑑定報告，在無其他鑑定報告推翻下，應可採信。雖
兩造合意選任鑑定人，非指雙方已同意接受鑑定機關鑑定之
結果（最高法院97年度台上字第1120號判決可資參照），但
被告僅空犯抗辯：鑑定報告參考的數據不合理，對系爭鑑定
報告鑑定系爭房屋價值減損金額有意見云云，未能提出應參
考之更合理、更可信的具體事證，或具體的質疑鑑定報告有
何違背經驗法則或論理法則之處，本院自無從為有利於被告
之認定。
⒊從而，原告依系爭協議書第3點，請求被告給付原告25萬5,
000元，應屬有據。
㈢按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5。給付有確定期限者
，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條
第1項、第2項分別定有明文。從而，原告請求被告給付自起
訴狀繕本送達被告翌日（即108年2月16日，見本院卷第87頁
）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與上開
規定，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依，請求被告應給付其25萬5,000元，及自
108年2月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許。
六、本判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。另為衡平被告之利益，爰依同法第392
條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假
執行。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資
料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述
。
八、本件訴訟費用額確定為2,760元，依民事訴訟法第436條第2
項、民事訴訟法第78條，命由被告負擔。
中華民國108年5月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月10日
書記官陳采瑜