裁判字號：臺灣高雄地方法院99年訴字第1752號民事判決
裁判日期：民國100年05月24日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第1752號原告 林廷 熹訴訟代理人 陳俊偉 律師被告 何豐德 訴訟代理人 楊申田 律師
吳淑靜 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元，及自民國九十九年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十七之一；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國92年1月14日向被告承租門牌號碼高雄市○○○路○○○號2樓（下稱系爭房屋）之2（下稱B2），嗣於97年3月17日續約，原告除承租B2外，並承租系爭房屋2樓之1（下稱B1、劃分為B1之1、2）之B1之2（下稱系爭租約），作為補習班之用，惟被告於交付系爭房屋前，已將系爭房屋變更而未申請合法使用執照，嗣經高雄市政府工務局於98年11月24日發函原告表示將處以罰鍰並限期停用，原告無法繼續承租，兩造遂於99年1月31日合意終止系爭租約，被告並先簽發面額新臺幣（下同）7萬6,000元之支票1紙予原告收執，以返還原告B1之2押金5萬元及租金
2萬6,000元，惟前開支票屆期因被告存款不足而遭退票。又原告前已簽發面額各為4萬5,000元之支票共12紙予被告收執，以支付其自98年7月起至99年6月止之租金及停車費用，被告於終止系爭租約後，除未返還B1之2、B2之押金15萬元外，竟仍續兌領99年2月至6月之租金支票合計22萬5,
000元；另原告為將系爭房屋回復原狀支出6萬1,780元，並為搬遷他處支出整屋費用27萬1,400元、電器移機費6,50
0元。為此，爰依據債務不履行及不當得利等法律關係，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣71萬4,680元，及自訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告前於92年1月14日向被告承租B2，租期自92年2月10日起至93年2月9日止，每月租金4萬元、押金10萬元，作為補習班使用，同時向高雄市政府教育局申請補習班立案許可，惟因B2擴建使用面積有所變更不合規定，申請遭駁回，原告知悉後，非但未向被告終止租約，反向被告商議降低租金，兩造事後達成協議「本約B2自第2年租金調降為叁萬元整。」，原告復明知B1僅能為一般店舖使用，無法作為補習班使用，仍向被告承租B1之2作為補習班之用，每月租金1萬3,000元、押金5萬元，並於97年3月17日續約。原告於98年11月間遭人舉報後，兩造達成協議由原告繼續租用B2，被告則退還B1之2之99年5、6月租金2萬6,000元及押金5萬元，惟原告應將B1之2回復原狀後返還，原告就B2租金及每月停車費用仍應繼續繳納，押金10萬元無須退還，原告嗣後並未交還B1之2，被告自得拒絕返還該部分租金及押金。原告於租約終止後本有回復原狀之義務，自不得向被告請求回復原狀費用6萬1,780元，至其搬遷他處支出整屋費用27萬1,400元及移機費用6,500元與被告債務不履行之行為間無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請免為假執行。。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告前於92年1月14日起向被告承租B2，簽有房屋租賃契約
書，約定租期自92年2月10日起至93年2月9日止，租金每月4萬元，押金10萬元。
㈡原告承租B2係作為補習班使用，後兩造於租賃契約書附註加
註「本約B2第二年起租金調整為3萬整，B1之2之租金暫定新臺幣1萬3,000元整，押金5萬元整，每年議約之，本約展延到97年7月9日止」。
㈢兩造嗣於97年3月17日續約，原告除承租B2外，並承租B1（
實為前開㈠房屋租賃契約附註所稱B1之2），其中B1租金為每月1萬3,000元；B2租金為3萬元，又每月停車費用為2,
000元；另押金為15萬元（為避免敘明錯誤，並與B1之1區分，以下稱B1之2），租期自97年7月10日起至102年7月
9日止。㈣原告承租B2、B1之2係供「林廷數學補習班」之教室使用。
㈤被告將B2交付原告使用前，已將B2變更且未申請合法使用執
照，B2現況迄今並無變更，B1之2、B2均無法申請為補習班使用。
㈥原告嗣經高雄市政府工務局以98年11月24日高市工務建字第
0980041939號函系爭房屋原核定用途為補習班，惟因部分主要構造與原核准圖說不符，違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項規定處以罰緩並限期停用。
㈦原告簽發面額各為4萬5,000元之支票共12紙予被告收執，以支付98年7月至99年6月之租金及停車費用。
㈧兩造於99年1月31日協議終止B1之2之租約。被告並簽發面
額7萬6,000元之支票1紙予原告收執，以作為返還原告押金5萬元及租金2萬6,000元之用，惟屆期遭退票。
㈨被告於99年2月至6月仍繼續兌領原告簽發之租金支票計22萬5,000元。
㈩原告為將系爭房屋回復原狀已支出6萬1,780元，並為搬遷他處支出整屋費用27萬1,400元、電器移機費6,500元。
四、本件之爭點：㈠系爭租約有無終止？是否為全部終止（即B1之2、B2是否均
已終止）？如是，何時、何因終止？㈡被告有無受有租金、押金之不當得利？如有，數額應為若干
？㈢被告有無債務不履行情事而應負損害賠償責任？若有，原告
得請求被告賠償之數額應以若干為適當？
五、本院得心證之理由：㈠系爭租約有無終止？是否為全部終止（即B1之2、B2是否均
已終止）？如是，何時、何因終止？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，固為民法第423條定有明文。惟所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，亦有最高法院89年台上字第42
2號判決意旨可供參照。⒉原告主張其自92年1月14日起向被告承租B2係作為補習班使
用，惟被告於出租前即將B2變更，未申請合法使用執照，供原告申請補習班立案登記，故不能再作為補習班使用，無法合於租屋使用、收益狀態，而有債務不履行情形，然為被告所否認並執前詞置辯。是本件首先審酌被告於92年1月14日起向被告承租B2，及嗣於97年3月17日續約，除承租B2外，並承租B1之2時，是否已知悉該B2及B1之2均無法申請為補習班使用，仍願承租，進認被告有無違約情事？經查：
⑴依據「高雄市短期補習班設立及管理作業規則」（下稱補習
班設立及管理作業規則）第3條規定：補習班之設立應由設立人或其代表人檢具下列文件，向高雄市政府教育局申請籌設：籌設申請書。設班計畫表。設立人年滿二十歲之身分證正反面影本。設立人非現職軍公教人員及在學學生之切結書。該班舍若設於公寓大廈，應檢附無違反該公寓大廈規約之切結書。另第4條復規定：補習班經核准籌設，應由設立人或其代表人於6個月內檢具下列文件，向教育局申請立案：立案申請書。設班計畫表。班址及班舍位置略圖。教學科目、課程、每週教學時數及教材大綱。設班經費概算。設立人及班主任學經歷證明文件、身分證正反面影本。核准使用用途為補習班之建築物（變更）使用執照、核准建築物平面圖（含室內裝修合格證明）、消防安全設備平面圖。上述平面圖應標明班舍面積、教室面積，並標示辦公室、安全及衛生等設備。組織規程及學則。擬聘教職員名冊。設立人、班主任及擬聘教職員之非現職軍公教人員及在學學生切結書。班舍使用權證明書（含建築物所有權狀），如係租賃，租期須在二年以上，其租賃契約並經公證或認證。財產目錄等文件。依兩造所簽訂系爭租約所約定租賃期間係自92年2月10日起至97年7月9日止、97年7月10日起至102年7月9日止，於92年1月14日承租B2，嗣於97年3月17日另承租B1之2，均已逾2年，則依上開「.班舍使用權證明如係租賃合約須在2年以上」之規定，原告須在該租賃期間，備妥上開全部文件並向高雄市政府教育局申請設立補習班，當包括前開「核准使用用途為補習班之建築物（變更）使用執照、核准建築物平面圖（含室內裝修合格證明）、消防安全設備平面圖。」在內。
⑵系爭房屋原核定用途為補習班，然被告將B1之2、B2交予原
告使用前，已將B2變更且未申請合法使用執照，故B1之2、
B2均無法申請為補習班使用一情，有上揭高雄市政府工務局於98年11月24日高市工務建字第0980041939號函附卷可考（院卷第10頁至第11頁），並為被告所不爭執，足認被告無法依前開補習班設立及管理規則所規定，提供核准使用用途為補習班之建築物（變更）使用執照等資料予原告申請立案確為屬實。被告雖主張於92年1月14日向被告承租B2之同時即向主管機關高雄市政府教育局申請補習班立案許可，因B2擴建使用面積有所變更不合規定遭駁回云云，惟原告未曾以B2或B1之2為班址申請立案，僅於95年3月15日申請「林廷文理補習班」之立案，並獲核准一節，有高雄市政府教育局99年10月15日高市教四字第0990042754號函及同年11月24日高市教四字第0990048918號函覆在卷足參（院卷第59頁至第62頁、第77頁至第78頁），進認被告前開答辯，尚非可取。
⑶矧查，為前已述，原告承租上開B2、B1之2目的係在開設補
習班，然原告自92年1月14日承租B2後，逕以「林廷數學補習班」為名對外招生，並以B2為「林廷數學補習班」之教室，直至98年11月15日、27日分遭主管機關認定違規開設未立案補習班，違反「補習及進修教育法」函裁罰，始於98年11月30日提出申請立案，有卷附原告所提出高雄市政府教育局取締補習班違法招生檢查記錄表及高雄市政府教育局98年12月2日高市教四字第0980051409號函附卷足參（院卷第96頁至第100頁）。原告於B1之2、B2租期期間，即曾以他址申請「林廷文理補習班」之立案，顯認原告應當知悉申請設立補習班相關流程，當然包括需備齊「補習班設立及管理作業規則」所規定之上揭文件，故原告主張於承租B2及B1之2前，不知該建物未申請合法使用執照一情，是否可採，非無疑義。
⑷進依卷附上揭不爭執事項㈠、㈡所示房屋租賃契約所載，原
告於92年1月14日起，以每月租金4萬元之代價向被告承租B2，嗣於該契約書附註加註「本約B2第二年起租金調整為
3萬整，B1之2之租金暫定新臺幣1萬3,000元整，押金5萬元整，每年議約之，本約展延到97年7月9日止」，嗣再於97年3月17日續約，原告除承租B2外，並承租B1之2，租金即為前開附註加註所載，是認B2租金由4萬元調降為3萬元，雖調降原因，兩造互有爭執，原告主張係因經濟不景氣所致，被告則主張因該部分係屬違建，無法辦理立案，要求調降租金，兩造就此均未提出相關舉證予以證明，然承前開⑶所述，原告承租B2目的即為補習班教室使用，本應以該址向主管機關申請立案，但原告於期間皆未申辦，持續使用，直至遭主管機關查獲違規始申辦，足認原告應知悉該B2部分係屬違建，已無法辦理補習班立案，被告方調降此部分租金，被告前開抗辯，合於常理，可以採信。
⑸此外，依據前於民國90年間曾向被告承租系爭房屋（即包括
B1之1、2、B2）為補習班使用之證人 施志鴻 當庭結稱承租系爭房屋係供補習班使用，當時承租範圍係2樓全部，並無辦理立案申請，因系爭房屋所處之1-7樓均有增建，必須拆除才能申請立案等語明確外，甚復供證：「（經營補習班時，依你經驗是否會判斷系爭房屋是否可申請補習班立案？）一定會判斷，因為我原本在該棟大樓4樓有經營補習班，所以想先租屋經營看看後再考慮是否申請。」、「（知否原告開補習班多久？）應該有6、7年。」、「（依你經營補習班經驗判斷，承租房屋經營補習班時，是否會考慮是否可以申請立案？）補習班業者的心態，如果是要合法申請就會考慮，如果只是小規模可能就不會。」、「（該屋如果只是當作補習班教室使用，是否須要申請立案？）需要，因為只要是有學生就要申請立案。」等語綦詳（院卷第150頁至第15
2頁），依該證人所言，益認原告有補習班經營經驗，開立補習班如需合法，應申請立案，而立案申請必備前揭所述相關文件資料，是如原告確於承租B2時即依法辦理立案申請，焉有不知B2屬違建，進知悉被告無法提供核准使用用途為補習班之建築物（變更）使用執照等資料以憑辦理立案之理？再再確認原告應當知悉前情，原告前開主張尚非足採。
⑹從而，原告於訂約時既知悉該B2部分已無法供為補習班使用
，仍願承租，被告於訂約後交付B2及B1之2予原告使用，已合於系爭租賃契約所約定，原告主張被告違反民法第423條規定，顯無理由。
⒊承前所述，既認被告提供B2及B1之2部分予原告使用，係合
於租賃契約之約定，於此，進需審酌兩造是否合意終止B2及B1之2之租賃契約？經查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段所明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定，最高法院74年度台上字第913號判決要旨可資參照。
⑵原告主張兩造於99年1月31日除終止B1之2外，尚包括B2，
然為被告所否認，原告就此應負舉證之責。依原告所提出被告所簽發面額7萬6,000元支票1紙，該面額所示金額為B1之2押金5萬元及99年5、6月份之租金2萬6,000元，為兩造所不爭執，是依該情，僅可認定兩造於99年1月31日僅協議終止B1之2之租約，尚無法遽認兩造就B2部分亦合意終止。雖原告主張因B2仍待施工回復原狀，待日後回復再行結算，惟原告就此並無法提出任何舉證，依舉證責任分配結果，原告此一主張即無可取。是此，應認兩造僅就B1之2合意終止租賃契約，就B2並未終止。
㈡被告有無受有租金、押金之不當得利？如有，數額應為若干
？⒈按押租金係以擔保承租人履行租賃債務為目的。是押租金返
還請求權，應以租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院77年度台上字第2213號判決意旨參照）。
⒉兩造於99年1月31日僅就B1之2合意終止，並不包括B2，被
告並簽發面額7萬6,000元支票予原告，用以退還B1之2之
99年5、6月份之租金合計2萬6,000元及5萬元押金，為前所述。而依據系爭房屋租賃契約第5條約定押金係於租期期滿或終止交還租賃物並付清應繳及應清償之各項費用後，壹週內甲方（即被告）應無息返還予乙方（即原告）；及依第11條第2項、第3項約定「甲方（即被告）於租賃契約期滿或終止，甲方欲取回租賃物之使用時，乙方（即承租人）均應重新架設輕鋼架天花板，地板以磁磚重新鋪設或恢復原狀歸還，惟象牙色內牆應重新粉刷，冷氣空調由乙方負責維修清洗完好，廣告物設備完全拆離清除後恢復原狀交還甲方‧‧‧（第2項）‧‧‧甲方同意將押金於該租金期票完全兌現後並完成本約第11條第2款（應為前開第2項之誤）恢復各項責任後無息退還乙方‧‧‧（第3項）」，依上開約定，原告請求返還B1之2押金，須將B1之2回復原狀後交還與被告，始得請求，方符合債之本旨。
⒊繼前，原告主張B1之2係於99年1月31日即回復原狀且交還
予被告，雖為被告所否認，並主張係於99年4月30日交還，姑不論原告就B1之2係於何時交還，然依被告於本院100年
5月5日言詞辯論期日所主張B1之2所退還係剩餘租金，同意原告於99年5月起不再使用該部分等語（院卷第171頁），被告既於99年4月30日即受B1之2交還，被告應返還B1之
2於99年5、6月份租金合計為2萬6,000元予原告。再查，B1之2其內部雖經回復原狀一情，固據證人 張志丞 到庭證稱：「（有無到高雄市○○○路○○○號2樓施作回復原狀的工程？）有，那裡有二間房間，比較小間的是99年1月，比較大間的是4月份完工的。」、「（施作了什麼回復原狀的工程？）小間的有拆講台、黑板、櫃子，整間清空，牆壁粉刷，大間的也是如此。」、「（當時地板有無整理乾淨？）大間房間的磁磚地板有破損有修補。」等語（院卷第153頁至第157頁），惟原告就懸掛於B1之2外牆如被證5照片所示廣告看板（院卷第46頁）並無拆除一情，亦為原告所不爭執（院卷第134頁），原告並未完全履行其依系爭租約第11條第2項、第3項約定之債務，該債務既屬該押金所擔保之範圍，依前揭說明，原告押金返還請求權即尚未發生。原告請求被告返還B1之2押金5萬元，自屬無據。
㈢被告有無債務不履行情事而應負損害賠償責任？若有，原告
得請求被告賠償之數額應以若干為適當？⒈為前所述，既認被告已以合系爭租約所約定使用、收益之租
賃物，交付原告，被告應無債務不履行之情事，進需負損害賠償責任。
⒉從而，原告主張系爭租賃契約之終止係可歸責於被告，請求
被告賠償回復原狀費用6萬1,780元、搬遷及整屋費用27萬1,400元，及電器移機費6,500元等，合計33萬9,680元，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告請求被告給付2萬6,000元及自訴狀繕本送達之翌日即99年9月16日（本件訴狀繕本係於99年9月15日送達予被告，見卷附第25頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，因本件所命被告給付之金額未逾新臺幣50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行。至被告聲請免為假執行部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國100年5月24日
民事第五庭法官張維君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月24日
書記官呂怜勳