裁判字號：臺灣基隆地方法院103年重訴字第42號民事判決
裁判日期：民國104年12月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院民事判決
103年度重訴字第42號原告 吳呂阿春 訴訟代理人 鄭文婷 律師複代理人 徐佩琪 律師
曾伯軒 律師被告 朱美玉
曾基成 共同訴訟代理人 李春卿 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國104年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾基成應將坐落新北市○里區○○段○○○○號土地上，如附圖所示五一七(二)部分土地上，門牌號碼新北市○里區○○○○○○號房屋拆除，將占用土地返還原告及其他全體共有人。
被告曾基成應給付原告新臺幣貳仟零柒拾叁元，及自民國一百零三年十月三十一日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告曾基成負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告曾基成如以新臺幣壹拾萬柒仟叁佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸佰玖拾壹元供擔保後，得假執行；但被告曾基成如以新臺幣貳仟零柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告為坐落新北市○里區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分3456分之1153，多年來原告繳納系爭土地之地價稅卻未實際使用該土地，近期至現場勘查，始發現被告朱美玉所有之門牌號碼新北市○里區○○00號房屋（下稱系爭房屋1）無權占用系爭土地如附圖所示517(1)部分，被告曾基成所有之門牌號碼新北市○里區○○0000號房屋（下稱系爭房屋2）則無權占用系爭土地如附圖示517(2)部分。原告與其他共有人所有之土地遭被告等占用，原告自得依民法第767條第1項、第821條規定，要求被告等拆除前揭地上物返還土地與原告及其他共有人。
(二)被告無權占用原告所有之系爭土地，依民法第179條土地法第97條第1項、第105條規定及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，應給付原告無權占有土地相當於租金之不當得利之賠償。又系爭土地96年至98年申報地價為3,280元/平方公尺，此區間中以土地申報地價年息百分之十計算每平方公尺月租金為27.3元(計算式：3,280×10%/12=27.3)；99年至104年申報地價則為3,360元/平方公尺，此區間中以土地申報地價年息百分之十計算每平方公尺月租金為28元(計算式：3,360×10%/12=28)。故自98年8月1日起至103年7月31日止，系爭土地每平方公尺月租金為1,677元(計算式：A.27.3×5(自98年8月1日至98年12月31日止共5個月)=137。B.28×55(自99年1月1日至103年7月31日止共55個月)=1,540。C.137+1,540=1,677）。依此計算，被告朱美玉、曾基成自98年8月1日起至103年7月31日止應分別給付原告114,371元(計算式：68.2×1,677=114,371)、(6×1,677=10,062)，自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，應分別按月給付原告1,910元、168元。
(三)對被告抗所為之陳述：
1.系爭土地僅有應有部分3456分之1係原告自訴外人 吳林 繼承而來，其餘3456分之1152均係原告向第三人買受。系爭土地原告應有部分3456分之1152既係原告向第三人所購買，縱使被告曾與原告之被繼承人成立不定期租賃契約（假設語氣非自認），然原告所繼承而來之土地僅有3456分之1之應有部分，該租賃契約效果並無法及於○里區○○段○○○○號全部權利範圍，故被告仍無法主張其係有權占有系爭土地。
2.被告曾基成及朱美玉主張其與原告之被繼承人間定有不定期限租地建屋契約，應先負舉證責任。而被告雖辯稱「系爭土地久為該地號之住民向原所有權人租地建屋使用，已歷數代，依上開 朱周 之居住歷史已達五十餘年，亦可為證」，惟朱周之戶籍謄本雖登記在石角38號，並不代表朱周住在該處，且被告朱美玉戶籍登記雖在石角38號，實際亦係居住於桃園縣中壢市○○○村00號。再者，縱使朱周確實有居住在石角路38號50餘年之事實，然僅得代表朱周有居住該處，朱周是否向原告祖先租用基地興建房屋仍無法證明，原告自不得據此主張雙方有不定期限租地建屋契約。另被告提出之收款證明（下稱系爭收據）記載之收租期間係自79年至81年，而自82年後被告等均未再給付租金，迄訴外人吳林於90年1月15日死亡時止，亦未再收取租金，難謂被告等與吳林間於82年後仍有租賃契約之合意而有不定期租約之存在。且該收款證明上並無被告曾基成之姓名，故亦無法證明曾基成與吳林間曾定有不定期租約。
(四)聲明：
1.被告朱美玉應將坐落新北市○里區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號517(1)部分之地上物拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人。被告朱美玉應給付原告114,371元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,910元
2.被告曾基成應將坐落新北市○里區○○段○○○○號土地如附圖編號517(2)部分所示之地上物拆除，並將上開占用之土地返還原告及全體共有人。被告曾基成應給付原告10,062元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告168元。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告，其答辯略以：
(一)被告等使用系爭土地，其法律性質為不定期限租地建屋契約，非為無權占有，原告訴請拆屋還地應屬無據：
1.被告等使用系爭土地係自小與父母同住於斯，依訴外人即被告朱美玉養父朱周之戶籍謄本記載，其自54年1月3日遷出該址(龜吼村石角38號)服兵役，服兵役期滿於56年3月2日遷入該址，足證朱周至少於54年即已居住該處，距今50餘年，其後朱周於93年3月28日歿，而由其養女被告朱美玉為該址之戶長。
2.系爭土地為該地號之原所有權人承諾由該地號之住民租地建屋使用，已歷數代，依上開朱周之居住歷史已達50餘年，亦可佐證。所有權人固定親來向系爭土地使用人收取租金，亦為鄉鄰耆老所知，系爭土地使用者之租金交付，歷來皆由地主親自來收取，各使用者自行繳納房屋稅，地價稅由地主自行負擔，行之有年。被告曾基成於78年間因改建房屋，並領得龜吼村石角路39-1號門牌證明書及設立房屋稅稅籍，系爭土地共有人之一吳林(原告吳呂阿春之配偶)曾於82年1月3日前來收取地租，其對曾基成於78年新建屋使用，亦為知情，且為默示同意。又訴外人吳林收取地租時簽立之系爭收據，收款期係自79年起81年止，其中記載 曾添貴 (被告曾基成之父)4500，朱周(被告朱美玉之父)2500，顯見被告等之父親曾添貴、朱周，與其他使用人當時曾向吳林地主承租系爭土地並交付租金。
(二)依最高法院86年台上字第3609號判決意旨，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。故 沈默 與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力。故地主吳林於82年1月前來收取地租，對被告曾基成於78年間建屋使用應表同意，即使未有明確之意思表示，依上開最高法院判決意旨，亦有默示同意之法律效果。
(三)系爭土地共有人之一吳林(原告吳呂阿春之配偶)曾於82年1月3日前來收取地租，簽立系爭收據，並記載收款期79年起81年止，原告則於82年3月間曾與另一租地建屋(龜吼村石角路51號之住戶)之訴外人 林東榮 (被告等之鄰居)就該地租地建屋成立和解契約。依各事件之時間關係及吳林係原告配偶之身分關係，難謂原告有不知被告等使用土地且向吳林交付租金之情事，依此情形，原告對被告等之租地建屋，未為反對之意思表示，依上開最高法院判決意旨，應有默示同意之法律效果。又依最高法院103年台上字第250號判決意旨，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，依所有權讓與不破租賃之原則，其租賃契約，對於受讓仍繼續存在，又租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約並不失其存在。且土地法第103條第2款至第5款之規定，不問契約是否定有期限，均有適用，亦有司法院院解字第四○七五號解釋可循。換言之，未定期限租地建屋契約之出租人，除非有土地法第103條第2至第5款的事由，否則不能以土地上的建物已不堪使用或已滅失為由，主張收回土地。是以，被告等使用系爭土地，乃有合法之使用權源，非為無權占有，且該建物非屬不堪使用之情形，且並無土地法第103條第2至第5款事由存在，原告以土地所有權人訴請拆屋還地，顯屬無據。
三、經查，原告為坐落新北市○里區○○段○○○○號土地之共有人，應有部分3456分之1153，被告朱美玉為門牌號碼新北市○里區○○00號房屋之事實上處分權人，該房屋占用系爭土地如附圖所示517(1)部分，面積80.19平方公尺，被告曾基成所有之門牌號碼新北市○里區○○0000號房屋則占用系爭土地如附圖示517(2)部分，面積5.93平方公尺等事實，有土地登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處淡水分處以103年9月15日北稅淡二字第0000000000號函、104年2月26日新北稅淡二字第0000000000號函附之系爭2房屋房屋稅籍證明書附卷可稽，並經本院履勘現場及囑託新北市汐止地政事務所測量無訛，有本院104年2月10日勘驗筆錄及新北市汐止地政事務所以104年3月6日新北汐地測字第0000000000號函附之複丈成果圖（即附圖）存卷可查，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張被告朱美玉所有之系爭房屋1無權占用系爭土地，應拆除並還土地予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利云云，被告朱美玉則辯稱其與原告間就系爭土地有不定期租賃契約存在，並非無權占用系爭土地等語。經查：
(一)訴外人即原告之配偶與被繼承人 吳林前 於82年間向訴外人即被告之父與被繼承人朱周收取租金，並簽立系爭收據，收據記載「茲因本人土地承租於台北縣○里鄉○○村○○段各戶土地租約書名單如左收款期79年起81年止」、「朱周4500」之事實，有系爭收據影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，足見原告之被繼承人 吳林確 於82年間以出租人名義向被告朱美玉之被繼承人朱周收取系爭土地租金。至原告雖主張被告朱美玉或其繼承人朱周自82年間起即未再繳納租金，兩造之被繼承人間縱有租賃契約，亦已消滅云云，惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院101年度台上字第1398號判決、46年度台上字第1828號判例意旨參照）。且按租用建築房屋之基地，非因土地法第103條各款所定情形之一，出租人不得收回，土地法第103條亦有明定。經查，系爭收據並未記載租賃契約期間，且記載「收款期79年起至81年止」之事實，業如前述，是被告抗辯上開租賃契約為不定期租賃契約，應為可採。況該租賃契約期間縱僅至81年，惟原告既自承其並未向被告表示不欲續租（見本院104年12月10日言詞辯論筆錄），揆諸前揭規定及說明，前揭租賃契約亦因而成為不定期租賃契約，而不得以原告或其被繼承人於租期屆滿後未收取租金，即謂為默示反對續租之意思，原告此部分主張自非有理。
(二)至原告雖又主張系爭土地原告應有部分3456分之1152既係原告向第三人所購買，縱使被告曾與原告之祖先成立不定期租賃契約，然原告所繼承而來之土地僅有3456分之1之應有部分，該租賃契約效果並無法及於○里區○○段○○○○號全部權利範圍，故被告仍無法主張其係有權占有系爭土地云云，按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，為出租之共有人即不得對承租人主張無權占有，請求返還土地，而承租人有依約支付租金之義務，既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院76年度台上字第1571號、83年度台上字第1139號判決意旨參照）。經查，系爭收據不僅未記載吳林僅出租其系爭土地應有部分，且收據上記載之承租人多達10人之事實，有系爭收據附卷可稽，足見訴外人吳林係出租系爭土地之範圍，本不限於其應有部分換算之面積，揆諸前揭說明，訴外人吳林縱超出其應有部分將系爭土地出租予訴外人朱周，該租約於吳林與朱周間，仍為有效，同理，原告自吳林繼承而來之系爭土地應有部分如何，自不影響其繼承吳林與朱周訂立之租賃契約效力，原告前揭主張，亦非有理。
(三)綜上，原告與被告朱美玉既於其等被繼承人死亡後，繼承前揭租賃契約之權利與義務，原告復未主張其已依土地法103條規定終止與被告朱美玉間就系爭土地之租賃契約，則系爭土地之租賃關係自仍繼續存在於原告與被告朱美玉間，原告不得主張被告就系爭土地為無權占有。是其請求被告朱美玉拆除系爭房屋1占用系爭土地部分，並將該部分土地返還予全體共有人，並返還占用上開土地所受相當於租金之不當得利，即非有據，不應准許。
五、原告又主張被告曾基成所有之系爭房屋之系爭房屋1無權占用系爭土地，應拆除並還土地予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利，被告曾基成則辯稱其與原告之被繼承人吳林間就其占用之土地存有租賃契約云云，惟為原告所否認。
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。然按單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年度台上字第237號民事裁判意旨參照）。被告曾基成雖以其於78年間因改建房屋，並領得龜吼村石角路39-1號門牌證明書並設立房屋稅稅籍，吳林於82年間前來收取租金，其對曾基成於78年新建屋使用，亦為知情，且為默示同意，又系爭收據載有「曾添貴(即被告曾基成之父)4500」為由，主張其為系爭土地之承租人云云，惟查，系爭收據並未記載曾基成姓名，而訴外人曾添貴於系爭土地上建有門牌號碼新北市○里區○○00號房屋之事實，亦為兩造所不爭執，被告訴訟代理人復於本院言詞辯論期日自承訴外人曾添貴並未為被告曾基成給付租金，系爭借據記載之租金係前揭39號房屋使用基地之租金等語（見本院104年11月9日言詞辯論筆錄），顯見系爭收據並不足以證明被告曾基成確係系爭土地之承租人並給付吳林租金。至於門牌號碼之編釘及房屋稅稅籍之設立，均係行政上之管理措施，與房屋是否租用坐落基地，毫無相關；另訴外人吳林縱對於被告曾基成78年間建物之事，未為反對，揆者前揭說明，亦僅係單純沈默未為制止，不生任何法律效果，不得以此即謂吳林與被告曾基成間已成立租賃契約。此外，被告復未提出其他證據舉證證明其為系爭土地之承租人，其所辯自非可採。從而，原告請求被告曾基成將坐落如附圖所示517(2)部分土地上，門牌號碼新北市○里區○○0000號房屋拆除，將占用土地返還原告及全體共有人，即為有理。
(二)再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又按不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條但書亦定有明文。本件被告曾基成為系爭房屋2之所有權人，無權占用系爭土地如附圖所示517(2)部分，因而獲得占有使用之利益，並致原無法管領使用而受有損害，因依其性質為不能返還，是依據上開規定，即應償還其價額。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，被告曾基成占用之系爭土地坐落新北市萬里區龜吼村，附近為漁村住宅區，附近商業活動甚少，且未鄰主要道路，系爭房屋2係供住宅使用等事實，有本院104年2月10日勘驗筆及現場相片5紙附卷可稽，本院審酌系爭土地之地理位置及附近商業活動狀況、暨被告曾基成利用系爭土地之經濟價值及其所受利益等一切情狀後，認本件不當得利數額，應以按土地申報地價年息5%為計算，為合理適當，而系爭土地於96年至98年間之申報地價分別為每平方公尺3,280元，99年迄今之申報地價則為3,360元之事實，亦有地價第二類謄本在卷可稽，從而原告請求被告曾基成給付自98年8月1日起至起訴狀繕本送達之日即104年10月30日止，相當於租金之不當得利6,214元【計算式：(3,280×5/12×5.9×0.05)+(3,360×0.05×5.93×5)+(3360×0.05×5.93×9/12)+(3,360×5.93×0.05×1/12×30/31)＝6,214；6,214×1153/3456＝2,073，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月31日起至遷讓返還前揭土地之日止，按月給付原告28元【計算式：3,360×5.93×0.05×1/12×1153/3456＝28，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，則非有理，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別請准宣告假執行及免為假執行。經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年12月31日
民事庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月31日
書記官楊蕎甄