裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第10156號民事判決
裁判日期：民國97年05月23日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第10156號原告乙○○
甲○○○共同訴訟代理人 邱六郎 律師被告丙○○上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國97年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌編號臺北市○○○路○段○○○巷43之1號及45之1號（即臺北市○○區○○段3203建號及3204建號建物）暨其基地（即臺北市○○區○○段1小段第347地號土地）（下分稱3203建號建物、3204建號建物、系爭土地）原為伊與訴外人 程永泰 、 周南 、 賴寶彩 等32人所共有（原告應有部分比例如附表所示）。詎程永泰於民國96年3月6日、96年8月6日通知伊已將3203、3204建號建物及系爭土地應有部分，以新臺幣（下同）1億700萬元出賣予被告，通知伊行使優先購買權。惟系爭3203、3204建號建物之起造人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）於建造之初即為店舖使用之規劃，並將每4平方公尺劃作獨立之店舖（即攤位）出賣，現攤位所有人除部分係直接向太平洋建設公司購買者外，大部分係向原所有權人輾轉購得，從無人主張適用土地法第34條之1之規定。況原告乙○○及甲○○○於3204建號建物分別有4個及1個攤位，程永泰、周南及賴寶彩等人亦各有2個以上攤位，各攤位自73年取得使用執照以來，先後經營蔬菜、水果、豬肉之販賣已超過20年，各攤位均有獨立產權，亦各有基地應有部分之獨立產權，且可自由進出及申請營利事業登記證，業合於公寓大廈管理條例第3條第2款及土地登記規則第80條之規定，是其他共有人對於應有部分之處賣並無土地法第34條之1規定之適用，就伊所有應有部分之買賣契約顯不合法。為此起訴，並聲明：確認兩造間，就伊所有系爭土地及3203、3204建號建物（應有部分比例如附表所示）之買賣關係不存在。
二、被告辯稱：系爭建物之使用用途為「住家用」，並非臺北市零售市場管理規則及臺北市私有零售市場管理處監督及地政機關登記有案之合法市場攤位，且原告與共有人 林萬成 、 陳葉菊妹 、 吳陳絲絹 、 黃劉炫妹 、 朱榮村 、 鄭秀琴 、 曾秀絜 、 葉宸芳 、周南、 邱明 、 賴寶雲 、賴寶彩等人之攤位未坐落於其等之各該共有物上，由此可見各共有人之攤位非獨立之區分所有建物，本件買賣應有土地法第34條之1之適用等語，並聲明：如主文第1項所示。
三、本件不爭執之事實：㈠3203及3204建號建物暨系爭土地原為原告與訴外人程永泰、
周南、賴寶彩等32人所共有（原告應有部分比例如附表所示）（見本院卷第32至49頁）。
㈡原告所有之攤位均位於3204建號建物，乙○○有4個攤位，
甲○○○有1個攤位（見本院卷第116頁反面、第138、66、141頁）。
㈢除原告外（林萬成原不同意出賣，嗣同意出賣），系爭土地
及3203、3204建號建物之其餘共有人均同意出賣其應有部分予被告，程永泰於96年1月17日代理同意出賣之共有人，與被告簽訂不動產買賣契約，並於96年1月26日、96年6月6日通知原告乙○○、甲○○○是否行使共有人之優先承買權（見本院卷第21至24頁、第5至8頁、第17至20頁、第137頁反面）。原告乙○○雖於96年2月6日委託 莊榮 一地政士表達本件買賣無土地法第34條之1規定之適用，並行使優先承買權，惟迄未依上開不動產買賣契約之同一條件與程永泰簽訂買賣契約，原告甲○○○則未行使優先承買權。
㈣依上開不動產買賣契約價金與原告之應有部分比例計算，原告部分之買賣價金為1250萬元（見本院卷第137頁反面）。
四、本件爭執事項：㈠本件起訴有無確認利益？㈡3203、3204建號建物共有人於各該共有物上劃定特定區域而為使用，係基於區分所有之概念或分管之約定？㈢3203、3204建號建物及系爭土地之出賣有無土地法第34條之1規定之適用？㈠本件起訴有確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。原告為3203、3204建號建物與系爭土地之共有人，程永泰等其他共有人未得原告之同意即出賣3203、3204建號建物與系爭土地予被告，此買賣關係攸關原告對共有物之權利義務關係，故應認其有請求確認之法律上利益。
㈡3203、3204建號建物共有人按分管約定，於各該共有物上劃定特定區域而為使用：
⒈原告主張3203、3204建號建物之各共有人所有之攤位均有
特定區域，且可使用收益等語，雖提出攤位簡圖為證（見本院卷第66頁）。惟分別共有之應有部分，乃就一所有權為量之分割，並依該量上劃分之一定分數比率，分歸於各共有人抽象享有之狀態，倘各建物共有人按其共有之應有部分比例劃定特定區域使用，以3203、3204建號建物為各自獨立之區分所有建物而言，各建物共有人之攤位理應按建物登記謄本所載而為劃定。但稽諸原告所未爭執之攤位實際占用情形：3204建號建物共有人林萬成、陳葉菊妹、吳陳絲絹、黃劉炫妹、朱榮村、鄭秀琴、曾秀絜、葉宸芳等人之攤位不在3204建號建物內，3203建號建物共有人周南、邱明、賴寶雲、賴寶彩與原告乙○○則無位於3203建號建物之攤位；原告乙○○與甲○○○所有之4個與1個攤位又全坐落於3204建號建物內（見不爭執事實㈡），各共有人所有之攤位與所有權之表彰顯然不符，不僅無法依建物登記謄本所載之比例而為共有物之使用，更遑論將攤位視為區分所有建物。
⒉原告又稱太平洋建設公司起造之初，將3203、3204建號建
物規劃為攤位，並以每4平方公尺為單位出賣，足見其共有之建物應有部分為區分所有建物云云，並提出建造執照為證（見本院卷第87頁）。惟分別共有之共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質。3203、3204建號建物已經打通，二建物共有人之攤位分散於各該建物，且行之多年，既為原告所不爭執，依上開說明，應可認太平洋建設公司於出賣3203、3204建號建物應有部分時，已為二建物一起管理之約定。因此，各共有人就攤位之使用收益僅係分管之結果，尚非原告所稱之區分所有。
⒊原告再稱各攤位得申請營利事業登記證，益見其共有之建
物應有部分為區分所有建物云云，並提出財政部臺北市國稅局大安分局函為證（見本院卷第63頁）。惟依加值型及非加值型營業稅法第28條及營利事業登記規則第6條規定：「營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請營業登記。登記有關事項，由財政部定之。」及「營利事業設有固定營業場所者，其總機構申請營業登記，應檢附載有其所屬固定營業場所之名稱、地址、負責人姓名、身分證統一編號及戶籍所在地地址之清冊一份。」，並未要求區分所有建物始為得固定營業場所，因此能否取得主管機關發給之營利事業登記，尚與各共有人所有攤位是否為區分所有建物無涉，原告上開主張仍有未洽，要非可取。
⒋土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有
部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，他共有人不能以其優先購買權對抗該第三人。是以，即使共有人未通知其他共有人即單獨出賣應有部分，亦僅生應否負擔損害賠償責任之問題，對於對於出賣之效力，尚無影響。原告執共有人得單獨出賣應有部分之詞，主張其共有之3203、3204建號建物應有部分已類似區分所有建物云云，於法亦有未合，仍難以取。
⒌原告所有之攤位雖有特定區域，但所有權之表彰與攤位之
劃定位置不符，應認各共有人僅係基於3203、3204建號建物分管協議而為使用。
㈢3203、3204建號建物暨系爭土地之出賣有土地法第34條之1規定之適用，且對原告發生效力：
⒈原告雖主張3203、3204建號建物已劃分為各特定區域之攤
位，其型態類似區分所有建物，依最高法院94年度台抗第499號裁定及內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函釋，本件應無土地法第34條之1規定之適用云云。
惟所謂區分所有權，乃指數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性而言。原告乙○○為3203建號建物共有人，但無特定攤位，其對3203建號建物即無專用部分，自無其對3203建號建物有區分所有建物之可言。至於3204建號建物，原告乙○○與甲○○○之應有部分比例合計為3/20，卻共有5個攤位，業已逾越其所稱之每個攤位占建物1/20之比例（見本院卷第116頁反面），如有「專有部分」之概念，對於3204建號建物其他共有人就共有物之使用，顯然造成排擠效果，亦與前所述區分所有權之概念不合，自難認3204建號建物劃分給原告使用之攤位係區分所有建物。上開對百貨公司攤位出售之最高法院94年台抗字第499裁定與就停車位出售之內政部函釋，核與本件攤位分配之情形不同，自不得比附援引。原告主張本件無土地法第34條之1規定之適用，於法仍屬無理而不可取。
⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權
、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。3203、3204建號建物暨系爭土地之出賣已得原告以外共有人之同意（見不爭執事實㈢），3203建號建物共有人同意出賣之應有部分比例已達17/20（即扣除原告乙○○2/20、甲○○○1/20），3204建號建物部分則達18/20（即扣除原告乙○○2/20），不僅共有人過半數，且應有部分比例逾2/3，依上開土地法第34條之1第1項規定，程永泰代理同意出賣之共有人所簽訂之不動產買賣契約，則非單單出賣其等之應有部分，並生一併處分原告應有部分之效力。又原告乙○○行使優先承買權後，並未依被告買受之同一條件與程永泰簽訂買賣契約，而原告甲○○○接獲程永泰出售3203、3204建物與系爭土地之通知後，迄未行使優先承買權，既如前述（見不爭執事實㈢），應認原告之優先承買權已視為放棄，自無由再爭執其所有3203、3204建號建物與系爭土地應有部分之買賣對其不生效力。
五、綜上所述，原告與程永泰等人共有之3203、3204建號建物雖劃有攤位，但非區分所有建物，其出賣應受土地法第34條之
1規定之限制，而此共有之建物與系爭土地之出賣既已得過半數共有人且應有部分比例逾2/3之同意，原告之優先承買權又視為拋棄，被告與程永泰所簽訂之不動產買賣契約自對原告發生效力。原告訴請確認關於系爭土地與3203、3024建號建物（應有部分比例如附表所示）之買賣關係不存在，即屬無理，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年5月23日
民事第六庭法官許純芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年5月26日
書記官潘惠梅附表：
㈠土地：臺北市○○區○○段1小段第347地號（面積2734平方公
尺）原告乙○○：28/10000原告甲○○○：4/10000㈡3203建號建物：臺北市○○區○○○路○段○○○巷43之1號（面
積106.64平方公尺、附屬建物16.62平方公尺）原告乙○○：2/20原告甲○○○：1/20㈢3204建號建物：臺北市○○區○○○路○段○○○巷45之1號（面
積106.64平方公尺、附屬建物16.62平方公尺）原告乙○○：2/20