臺灣臺北地方法院99年度消字第33號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年消字第33號民事判決

裁判日期：民國100年04月15日

裁判案由：返還價金等

臺灣臺北地方法院民事判決99年度消字第33號原告 歐陽曾文 訴訟代理人 鍾周亮 律師被告遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 湯佳峰 訴訟代理人 蘇弘志 律師複代理人 陳友炘 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸佰肆拾貳萬元，及自民國九十九年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬伍仟叁佰壹拾玖元由被告負擔五分之四（即新臺幣陸萬捌仟貳佰伍拾伍元），餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰肆拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時係針對系爭買賣契約請求被告賠償損害、返還已收價金或酌減違約金，嗣於訴訟繫屬中，變更為先位請求被告返還已收價金，備位請求返還溢收之違約金，且變更訴之聲明如後列原告聲明項下所載。核原告所變更之新訴，與舊訴係本於同一基礎事實，且其所為訴之聲明變更，亦合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：
⒈伊於民國96年8月24日與被告簽訂預售房地買賣契約書（
下稱系爭買賣契約書），向被告買受坐落新北市○○區○○段二小段94地號土地上之「遠雄碧連天」社區內S8棟1樓店面及其坐落基地持分（下稱系爭房地），及地下二樓
669、670號停車位之專有使用權，價金計新臺幣（下同）4,280萬元；並約定系爭店面總面積為79.03坪，主建物面積49.43坪、附屬建物面積10.86坪、共用部分面積18.74坪，公設比為23.71%。伊已給付價金8,404,000元予被告。
⒉惟被告之銷售人員於銷售系爭房地時，並未向伊說明店面
之附屬建物部分，伊無專有使用權，而須提供予所有住戶共用，且依兩造間之約定，伊所買受系爭房地之主建物及附屬建物部分均應由伊專有使用，然被告交付之店面，附屬建物部分伊卻無專有使用權，被告之給付不符債之本旨，且具有使用面積短少之瑕疵，致伊受有房屋價值減少之損害，伊得依民法第256條、第359條、227條規定解除契約，伊已於99年3月11日發函向被告為解約之意思表示，爰再以起訴狀繕本之送達向被告為解約之意思表示，契約既經解除，被告即應依民法第259條第2款規定返還已收價金。
⒊再者，被告之銷售人員於銷售系爭房地時，故意隱匿店面
附屬建物部分，伊無專有使用權之重大交易訊息，致伊陷於錯誤而與被告締結買賣契約，伊已依民法第92條規定，於99年4月1日發函撤銷該締約之意思表示，被告受領伊給付價金即無法律上原因，應依民法第179條規定返還之等語。
⒋又被告交付伊之店面，伊得單獨使用之面積數量顯有不足
，自屬不完全給付且不能補正，被告其餘部分之履行，於伊無利益，伊得拒絕該部之給付；況被告已自認已將系爭房地轉售他人，即已給付不能，伊即得依民法第226條規定請求全部不履行之損害賠償。
㈡備位之訴部分：
退步言之，縱認伊前揭請求均無理由，被告有權沒收伊已繳價金充作違約金，該等違約金亦屬過高，爰請求鈞院將違約金酌減為11,274元，被告溢收之價金應依民法第179條規定返還予伊等語。
㈢聲明為：
⒈先位聲明：
①被告應給付原告8,404,000元，及自99年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告應給付原告8,392,726元，及自99年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠系爭買賣契約書第4條第2項約定之附屬建物面積，係指系爭
店面前之陽台、廊道部分，而系爭買賣契約書第22條第8項第1款及附件七約定專用同意書已明確約定該陽台、廊道部分應供公眾通行使用，並經原告簽名表示同意。又原告於買受系爭房地前，曾另向伊買受「遠雄碧連天」社區內之2筆住家房地，其於買受該2筆房地時均使用與系爭買賣契約書相同之買賣契約，並簽署相同之附件，而伊之銷售人員於原告買受該2筆房地時均就買賣契約條文逐條向原告說明，且原告亦有與他人合建房屋之經驗，其對於系爭房地坪數配置及附件七之意義不可能不知悉。另依系爭買賣契約書附件一房屋平面圖所示，亦可輕易計算得出系爭房屋坪數配置，故原告主張其不知系爭房屋前之陽台、廊道之使用方式或登記方式，應不實在。
㈡原告於買受系爭房地後，遲未履行繳款義務，經伊數度催告
未果，伊已依系爭買賣契約書第30條第2項約定，於99年4月13日發函向原告為解約之意思表示，並就已收價金沒收按契約總價15%計算即642萬元之違約金，另將餘款及預收過戶款263,000元提存於臺灣板橋地方法院等語。
㈢聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年8月27日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷㈠第9-2
6頁），約定由原告向被告買受系爭房地及地下2樓669、670號停車位之專有使用權，價金計4,280萬元；原告已給付價金8,404,000元予被告。
㈡被告銷售系爭房地時交付原告之店面坪數總表（見本院卷㈠
第8頁），記載系爭房屋總面積為79.03坪，主建物面積49.4
3坪、附屬建物面積10.86坪、共用部分面積18.74坪，公設比為23.71%。嗣系爭房屋於98年間興建完成，並於同年9月25日辦妥第一次登記，門牌為新北市○○區○○路○○○號，登記之主建物面積為178.24平方公尺（含夾層40.97平方公尺、廊道14.81平方公尺）、附屬建物陽台面積為21.77平方公尺（見本院卷㈠第60頁）。
㈢原告於99年3月11日發函予被告（見本院卷㈠第27-28頁），催告被告於函到10日內返還已收價金8,404,000元。
㈣被告於99年3月2日、24日分別致函原告，催告原告於函到10
日內辦理貸款相關手續或繳清銀行貸款金額；原告已收受該信函（見本院卷㈠第66-70頁）。
㈤原告委任律師於99年4月1日致函被告，表明撤銷系爭買賣契
約之意；被告已收受此律師函（見本院卷㈠第134-137頁）。
㈥被告於99年4月13日發函予原告，表明解除系爭買賣契約、
並沒收已收價金之意；原告已收受該信函（見本院卷第71-7
5頁）。㈦被告於99年8月13日致函原告，表明將依約沒收以買賣價金
15%計算之款項充作違約金，請原告於文到7日內洽領餘款1,984,000元（見本院卷㈠第76-77頁）。嗣原告未向被告領取前開款項，被告於99年9月8日將該筆款項提存於臺灣板橋地方法院提存所（見本院卷㈠第50頁）。
得心證之理由：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第92條第1項、第179條分別定有明文。原告起訴主張：被告於銷售系爭房地時，並未告知針對系爭店面之附屬建物即陽台、廊道部分，其並無專用權，致其陷於錯誤而向被告買受系爭房地，其業於99年4月1日撤銷締約之意思表示，即得依民法第179條規定請求被告返還已收價金等語。被告則否認有原告所指詐欺情事，經查：
⒈按民法第92條第1項所指詐欺，雖不以積極之欺罔行為為
限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例意旨參照）。易言之，如行為人依法律、契約或交易慣例，就特定事項對於相對人負有告知義務，則行為人不向相對人提供資訊之故意緘默舉措，即構成民法第92條第1項所稱之詐欺行為。而在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。在區分所有建物之房地買賣，房屋產權登記為主建物及附屬建物者殆屬房屋之專有部分，以買受人得專用為原則，約定供共用使用為例外，故倘專有部分有約定共用之情形，買受人對該區分所有建物得直接支配、使用之範圍即較登記為專有部分之面積減少，就此應認賣方負有向買方詳實說明之義務。
⒉查被告對於系爭房地係以預售之方式，委由遠雄房屋仲介
股份有限公司（下稱遠雄房屋）之員工銷售，此業據證人即經手系爭房地交易之遠雄房屋員工 陳敏馨 、 吳麗美 結證在卷（見本院卷㈠第163頁、165頁）。亦即原告向被告買受系爭房地時，系爭房地尚未興建完成，原告就系爭店面得專用之範圍為何，並無法經由實地至現場看屋、測量或確認建物登記謄本登記之面積等方式進行確認，僅得經由被告提供之相關廣告文宣、銷售人員之說明內容以確認之。而針對系爭店面之銷售經過，陳敏馨、吳麗美一致證稱：一開始是原告夫妻在「遠雄碧連天」社區先買了兩戶各60幾坪的住家，後來原告的太太向彼等探詢同社區有無店面要賣，故等此社區的店面開放銷售後，彼等即將此訊息告知原告夫妻，並提供社區平面圖及坪數表予原告，嗣原告擇定S8店面即辦理簽約手續。因系爭房地之買賣契約書內容，與原告之前購買同社區住家房地時所簽訂之契約書內容相同，在原告買住家的時候，彼等已經將買賣合約書讓原告審閱，且在簽約時亦逐條向原告說明內容，故這次銷售系爭店面時，彼等即未針對買賣合約書的內容逐條跟原告說明，僅針對系爭店面的面積、價金等細節，逐項念給原告聽。且系爭店面之附屬建物即為騎樓，必須給公眾使用，在賣系爭店面給原告前，原告曾表示與別人合資蓋過房屋，故彼等認為原告對店面附屬建物的使用方式應該知道，針對系爭店面附屬建物的使用方式原告沒有特別問，彼等即未特別說明等語（見本院卷㈠第163-167頁），可知陳敏馨、吳麗美代理被告與原告洽談系爭房地買賣契約之過程中，僅以坪數表向原告說明系爭店面之面積，就系爭店面原告得專用之實際範圍，則未向原告為任何說明。
⒊細觀陳敏馨、吳麗美交付予原告之坪數表（見本院卷㈠第
148頁），其上記載系爭店面之契約面積為79.03坪、主建物面積為49.43坪、附屬面積為10.86坪、共用部分面積為
18.74坪、公設比為23.71%。而依一般房地交易之慣例，房屋之主建物及附屬建物均為區分所有建物之專有部分，買方對於主建物及附屬建物通常均有專用權，僅共用部分須與其他區分所有權人共用，故公設比即為共用部分占建物全部面積之比例，前開坪數表中關於公設比之計算，亦採相同方式為之（18.74÷79.03≒0.2371），為證人陳敏馨、吳麗美所是認（見本院卷㈠第164、166頁），原告主張依前開坪數表之記載，其乃認定就系爭店面其得專用之面積為60.29坪等語，實合於一般交易常情，應可信實。
⒋原告依前開坪數表之記載，認定系爭店面其可專用之面積
為60.29坪，而決意與被告締約後，在簽約當日，陳敏馨及吳麗美所交付之系爭買賣契約書第4條第2項對於系爭店面面積之記載為：「本戶房屋面積約79.03坪、包含主建物面積約49.43坪、附屬建物面積（如陽台、廊道）約10.86坪、共用部分面積約18.74坪」等語（見本院卷㈠第9頁），核與前開坪數表之記載大抵相同。以系爭買賣契約書對面積之記載，再比對該份契約書所附之系爭店面平面圖（如附件所示），可確認依被告之設計、規劃，系爭店面之附屬建物，即為該平面圖所標示之陽台、廊道，是原告主張其依該平面圖所示，認定該圖所標示之陽台、廊道部分其有專用權等語，亦屬合理。
⒌惟系爭店面於98年中興建完成後原告至現場查看，確認其
就系爭店面得專用之範圍，僅及於附件平面除陽台及廊道以外之部分，而不及於陽台及廊道，對此被告並不爭執。而經本院會同兩造至現場履勘，亦確認前開平面圖所標示之陽台、廊道，事實上即為騎樓，確實位於系爭店面之鐵門外，非得由系爭店面之買受人專用，而須供公眾通行，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷㈠第207、232頁），足證原告買受系爭店面，實際得專用之面積僅及於系爭買賣契約書第4條第2項所指之主建物部分，而不及於該條所指附屬建物（即陽台、廊道部分），亦即其得專用之面積僅有約49.43坪，而非其所認知之60餘坪。實則，兩造於系爭買賣契約書第4條第2項所約定之系爭店面面積，與系爭店面落成後辦理之所有權第一次登記結果，亦有不同（對照表請參見附表）。依登記結果，系爭平面圖所標示之廊道，係登記為系爭店面之主建物，僅該平面圖所示陽台為該店面之附屬建物，易言之，原告買受系爭店面，除登記之附屬建物（即平面圖所示陽台）外，就主建物部分，仍有部分無專用權（即平面圖所示廊道部分），此尤與主建物部分買方向有專用權之交易慣例相悖。而原告買受系爭店面，就系爭平面圖所指陽台、廊道等專有部分計約10坪左右面積係約定供共用使用一事，核屬會影響原告締約意願之重要交易資訊，揆諸前開說明，被告即有詳實說明義務，惟由證人陳敏馨、吳麗美之證詞可知，彼等在代理被告與原告洽談系爭買賣契約之過程中，對此並未對原告加以說明，應認被告確實未履行依契約及交易慣例所生之告知義務，原告業於99年4月1日致函被告，依民法第92條第1項規定撤銷締約之意思表示，於法自屬有據。
⒍被告雖辯稱：原告有與他人合資興建房屋之經驗，由平面
圖之標示即可得知其專用部分不及於陽台、廊道；且系爭契約書第22條第8項之約定及附件約定專用同意書已明揭原告對平面圖所指陽台、廊道無專用權各云云，然查：
①證人陳敏馨、吳麗美雖均證稱：一般供住家使用之房屋
，主建物及附屬建物部分確實是由買受人專用，但店面之附屬建物即為騎樓，買受人對之並無專用權等語（見本院卷㈠第164頁、166頁），然觀諸被告提出之「建物所有權第一次登記補充規定」，其第11-1條規定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第56條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記」（見本院卷㈠第182頁），可知在辦理建物所有權第一次登記時，就騎樓部分並非一定登記為附屬建物，亦有可能登記為共用部分，是證人陳敏馨、吳麗美針對店面之附屬建物即為騎樓之說法，實未臻精確，要難以此即認定在店面之買賣，確實存有騎樓即店面之附屬建物，且附屬建物部分買受人即無專用權之交易慣例；況一般人對於騎樓部分買受人並無專用權，但有可能登記為附屬建物一節，亦未必知情，對此賣方仍應有說明義務。更有甚者，被告於系爭買賣契約書所附之系爭店面平面圖，用意在顯示系爭店面之主建物及附屬建物之位置、格局及範圍，其上並無騎樓之標示，證人陳敏馨、吳麗美所指系爭店面之騎樓，實為該平面圖所標示之廊道及陽台，而廊道與陽台雖無精確定義，然就一般人之認知，核與騎樓有別，故由此平面圖之記載，實無從得知系爭店面之附屬建物即為騎樓，更難以此推論原告已可得知其對此店面之附屬建物部分並無專用權。
②再者，原告雖曾與他人合建房屋，然原告係以地主身份
提供土地，交由建設公司興建、銷售，有原告提出之合建分售契約書足憑（見本院卷㈠第213-216頁），原告既非建商，要難期待其有優於被告之房地產專業知識，而可自前述標示不實之平面圖，即確認該平面圖所指陽台、廊道實為騎樓，且其買受系爭店面後對該陽台、廊道部分並無專用權。
③又系爭買賣契約書第22條第8項及為契約書附件之約定
專用同意書雖分別約定：「本社區地上一層各店鋪前之陽台、廊道應供公眾通行使用，不得搭蓋違建或其他有礙避難逃生之行為」（見本院卷第14頁、第20頁），已明揭原告買受系爭店面後，對系爭平面圖所示之陽台、廊道並無專用權之旨，然陳敏馨及吳麗美於與原告締約時，就此項約定之內容並未向原告加以說明或提請原告注意，僅要求原告逕於系爭契約書上應簽名處簽名用印等情，為彼等自承在卷，尤徵被告就此交易重要事項，確實未盡說明義務。證人陳敏馨、吳麗美雖稱：原告買受同社區住家房屋時，其等已就買賣契約書所有內容均對原告詳加說明，系爭店面之買賣契約書之內容與住家房屋之買賣契約書內容均相同，故原告對於系爭買賣契約書之內容均瞭解等語（見本院卷㈠第164、166頁），然原告係在買受系爭店面前1、2個月即購買同社區住家房屋，且當時該社區之店面尚未開放銷售，為證人陳敏馨、吳麗美所坦認，彼等在銷售住家房屋時，是否會針對與住家房屋無關之契約條款對原告詳加說明，實有疑義，彼等此部分之說法已難遽信，要難執此作為被告得解免本件說明義務之依據。
⒎被告於銷售系爭房地時，對原告買受系爭店面，就系爭平
面圖所示陽台、廊道計約10坪面積並無專用權之交易重大資訊，故意未向原告說明，原告已於99年4月1日致函被告，依民法第92條第1項規定合法撤銷締約之意思表示，如前述，系爭買賣契約即溯及失效，被告受領原告交付之買賣價金8,404,000元，即失其法律上原因，原告自得依民法第179條規定，訴請其返還。惟被告前於99年8月13日致函原告，表明將依約沒收以買賣價金15%計算之款項充作違約金，請原告於文到7日內洽領餘款1,984,000元等語（見本院卷㈠第76-77頁），雖被告並未合法解約，亦無權沒收原告已付價金充作違約金，惟其既已向原告表明欲返還部分價金之意惟未經原告受領，嗣並於同年9月8日將其欲返還之價金1,984,000元提存於臺灣板橋地方法院提存所，有提存書在卷可參（見本院卷㈠第50頁），仍應認就此部分款項，對原告已生清償效力，是原告僅得就餘款6,420,000元，訴請被告返還（8,404,000－1,984,000＝6,420,000）。
⒏又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條之規定即明。被告對原告所負返還價金之債務，無給付之確定期限，應自原告起訴送達訴狀時起負遲延責任。而本件起訴狀繕本係於99年9月6日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷㈠第34頁），是被告應自99年9月6日起負遲延之責。原告請求被告自99年9月16日起至清償日止，就前開債務加給法定遲延利息，於法即無不合。
㈡綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告給付6,420,000
元，及自99年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此數額所為請求，則無理由，應予駁回。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。另本件先位之訴部分，原告係以相競合之民法第179條、第259條第2款及226條規定，訴請被告返還價金或賠償損害，本院已依民法第179條規定判決原告部分勝訴，就其餘請求權部分及備位之訴部分即無庸再予審理，併予指明。
㈢本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
被告應賠償原告之訴訟費用，依後附計算書確定為68,255元。中華民國100年4月15日
民事第七庭法官陳婷玉計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費84,259元原告支付證人旅費1,060元原告支付合計85,319元說明：被告應負擔4/5訴訟費用即68,255元（85,319×0.8＝68,
255.2）附表：
┌──────┬───────────┬─────────────┐││契約約定面積│實際登記面積│├──────┼───────────┼─────────────┤│主建物│49.43坪（約163.41㎡）│178.24㎡（約53.92坪），含││││││││夾層40.97㎡（約12.39坪）、││││││││廊道14.81㎡（約4.48坪）│├──────┼───────────┼─────────────┤│附屬建物│即陽台、廊道計10.86坪│陽台21.77㎡（約6.56坪）│││││││（約35.90㎡）││├──────┼───────────┼─────────────┤│共用部分│18.74坪（約61.95㎡）│62.59㎡（約18.93坪）│├──────┼───────────┼─────────────┤│總面積│79.03坪（約261.26㎡）│262.6㎡（約79.44坪）│└──────┴───────────┴─────────────┘說明：此表以1坪＝3.3058㎡；1㎡＝0.3025坪為換算標準。
以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月15日
書記官吳鸝稻