臺灣高雄地方法院95年度訴字第2875號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院95年訴字第2875號民事判決

裁判日期：民國95年10月18日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決95年度訴字第2875號原告龍星昇第五資產管理股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李玲玲 律師
李美慧 律師被告甲○○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國95年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌編號高雄縣○○鄉○○路○○巷二二之一號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣壹萬零陸佰參拾貳元及自民國九十五年九月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十五年七月十一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付新台幣參仟伍佰肆拾肆元之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張坐落高雄縣○○鄉○○段第1250之20地號土地及其上門牌編號高雄縣○○鄉○○路○○巷22之1號（含鐵皮增建第4層，面積21.48㎡）房地係伊於民國94年12月20日在鈞院93年度執字第21443號強制執行事件拍賣中以債權人身分所承受，並於95年4月11日收受權利移轉證書而取得其所有權，惟被告於該執行事件中乃 陳明 其自87年間起即以每月新台幣（下同）4,000元向原屋主即訴外人 劉泰和 承租，並經鈞院以不定期租賃載入拍賣公告而不點交，惟被告係訴外人劉泰和向伊貸款所邀任連帶保證人之 葉進義 之配偶，且於強制執行程序中除其自述外均未見相關租賃資料，其間是否確有租賃關係顯有疑義，且被告自93年4月26日查封迄今均未曾給付租金，爰先位主張被告與訴外人劉泰和間之租約不存在而依民法第767條及第179或184條規定請求被告應將系爭門牌編號房屋騰空遷讓返還，並給付自95年4月11日起至返還系爭房屋之日止按月給付依土地及建築物申報總價年息10%計算之相當於租金之不當利得3,544元，如認被告之租賃權存在，則以本件起訴狀繕本送達後10日為限期催告給付遲付租金之意思表示並主張終止租約，備位依民法第455或767條及同法第421條、第179或184條規定為相同之請求，爰聲明求為判決被告應將系爭房屋（含未保存登記增建部分）騰空遷讓返還，並應給付10,632元（95年4月11日起至7月10日止）及自起訴狀繕本送達之翌日即95年9月9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自95年7月11日起至返還系爭房屋之日止按月給付3,544元之損害金，另願供擔保請准為假執行之宣告。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之不動產權利移轉證書、土地暨建物登記第二類謄本、本院94雄院隆民祥93執字第21443號公告、通知、戶籍謄本、借據等件為證，並經本院調閱上開執行卷宗查明無訛，而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，且其除於上開強制執行程序中自述向訴外人劉泰和不定期承租系爭房屋外均未曾見提出任何有關租賃之證據，而被告更係訴外人劉泰和向原告貸款所邀連帶保證人即葉進義之配偶，其等間就系爭房屋是否確存有租賃關係已非無疑，今被告就系爭租賃關係既未能提出證據以資證明，自應認原告主張之其等間就系爭房屋並無租賃關係之存在為可採，則被告就系爭房屋既無正當之占用權源而屬無權占有，原告依所有物返還請求權請求被告應將系爭房屋（含未保存登記增建部分）騰空遷讓返還洵屬有據，自應予以准許。
五、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額尚屬可採，而土地法第97條第1項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言(參看該條例第16條)。至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，(同條例第46條參照)與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同（但在舉辦規定地價或重新規定地價之當年以公告地價為公告現值，見同條例施行細則第64條）是故都市地方房屋之租金，縱未紹過土地公告現值及建築物評定價額總額年息百分十，但已超過土地申報地價(未申報者依公告地價)及建築物評定價額總額年息百分之十者，仍為法所不許，最高法院61年台上字第1695號、43年台上字第392號、68年台上字第3071號、71年度台上字第3753號分別著有判例、判決。
本件被告自原告取得權利移轉證書之日即95年4月11日起即係無權占有原告所有系爭房地已如上述，而依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之利益至明。而查系爭房屋坐落之高雄縣○○鄉○○段第1250之20地號土地面積乃為52㎡，而其於93年1月之申報地價則為每平方公尺768元，另系爭房屋為鋼筋混凝土造之4層建物，其登記總面積為162.56㎡，而該房屋俱連未保存登記部分之拍定總價為1,160,000元，課稅現值則為385,400元乙節，此有不動產權利移轉證書、土地暨建物登記第二類謄本、契稅繳款書等件在卷可憑，而系爭房屋之課稅現值雖非法定之該管縣市地政機關估定之價額，惟其移轉時之價額既達1,160,000元，其估定價額應距此不遠，惟原告在計算相當租金時既願以顯低於此而有利於被告之課稅現值為計算基準，在計算建築物價額時自應依此為之，則系爭房屋所在之土地及該建築物之總價額，依上開規定及說明計算結果即為425,336元（385,400+768×52＝425,336），而系爭房屋係位湖內鄉海埔社區，主要由省17號道連往湖內市區，臨現有寬約5m之巷道，西接私設巷路，此經本院查閱上開執行卷宗所附鑑估報告書無訛，本院斟酌該屋地處狀況、樓板面積、樓層數、土地公告現值（每平方公尺6,000元）、被告於執行中自陳之租金數額、現實社會經濟狀況及被告可得受之利益，認以原告依法定最高租金額即依土地及該建築物之總價額年息10%計算所得每月3,545元（425,336×10%÷12）為被告無權占有所受相當於租金之不當利得衡情應屬相當，則原告依不當得利之法律關係請求被告應給付自95年4月11日起至7月10日止之損害金10,
632元及其遲延利息，暨自95年7月11日起至返還系爭房屋之日止按月給付3,544元之損害金，依法即無不合，自應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國95年10月18日
民事第四庭法官黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年10月18日
書記官余幼芳