臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
109年度重簡字第2506號
原 告 李怡萱
訴訟代理人 林俊宏 律師
複代理人 廖昰軒 律師
被 告 曾永宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年10月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○巷○○○○號四樓
及加蓋5樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零九年八月十日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣被告與原告於民國108年8月1日口頭約定，由被告向原
告承租門牌號碼新北市○○區○○路○段0巷00○0號4樓
及加蓋5樓之房屋（下稱系爭房屋），原告並於同年8月6
日晚上7時，在友人陪同下與被告簽訂系爭房屋之租賃契約
（下稱系爭契約）。因被告一再殺價，且系爭房屋5樓空間
擺放原告物品，原告遂同意以遠低於市場行情，新臺幣（下
同）11,000元為租金，雙方並約定被告固定於每月10日給付
上開租金，又因原告體恤被告，將租賃期限延長為108年8
月10日起至112年8月9日止。另因被告曾提及其欲與同事
共住，原告未諳法律並於此前提認知下，始勾選系爭契約第
8條第3款「同意」被告將系爭房屋部分轉租之約定，並於
同年8月10日將系爭房屋交付被告。後原告於109年2月8
日前往系爭房屋收信，順道關心被告居住情況是否安好，孰
料，應門之人並非被告，而是原告未曾謀面之訴外人 林冠宇
，經詢問林冠宇，方得知被告未曾居住於系爭房屋，且林冠
宇並非被告之同事，被告違反系爭契約將系爭房屋轉租予林
冠宇，林冠宇自始以為系爭房屋之所有人為被告，被告係合
法租予自己，原告亦始終以為被告與其同事居住於系爭房屋
內，並無轉租於他人之情事。原告遂於109年2月及5月分
別向被告寄發羅東77號存證信函及台北公館113號存證信函
，詢問被告此情，然均未得被告回覆。原告百般無奈，僅得
再於109年8月7日寄發台北北門郵局2620號存證信函向被
告終止系爭契約，並請求被告於契約終止日即109年8月10
日起14日內完成交屋，並返回系爭房屋之鑰匙及回復系爭房
屋之原狀，蓋雙方就轉租之真意，應為出租人同意承租人將
本房屋之一部分轉租、出租或以其他方式供其同事使用，實
不應拘泥於文字而導致失真，被告未曾居住在系爭房屋，且
轉租予非同事之訴外人林冠宇，自已違反第8條第3款約定
，原告自得依第15條第2款約定終止契約。未料被告堅稱原
告終止系爭契約之行為無效，其仍得繼續使用系爭房屋，並
拒絕遷讓系爭房屋，依舊強行占用系爭房屋。退步言，縱認
原告同意將系爭房屋之全部或一部分轉租，原告亦得依系爭
租約第15條第2款、第8條第4款約定終止契約。蓋被告與
次承租人林冠宇簽約時，並未提出出租人同意轉租之證明文
件，而係以房屋房屋所有人之立場出租系爭房屋，自已違反
第8條第4款約定。再退步言，縱認原告無法依前2款約定
終止系爭租約，原告亦得依據系爭契約第12條第2款及補充
條款第4條約定：「於契約有效期間內，出租人因故提前解
約，出租人須賠償承租人裝修、家電、傢俱費用，實際金額
以實報實銷為主。但出租人於第一年提前解約者，需加計一
個月違約金作為額外補償金。」，於賠償被告相當於一個月
租金之違約金後終止系爭租約，該第4條約定雖有使用解約
用語，但探求當事人所欲使該意思表示發生之法律效果，實
為契約終止之約定，蓋原告已於108年8月10日交付系爭房
屋，被告亦於嗣後給付租金，兩造已開始履行具有繼續性之
系爭租約，若兩造之一方欲停止系爭契約，僅得終止系爭契
約，並不得解除契約，否則有違法理，是探求當事人雙方對
系爭租約其他補充條款第4條「解約」用語之真意，旨在約
定無第15條各款事由之任意終止之法律效果，是原告自得依
該約定終止系爭契約，原告復於109年9月29日向鈞院提存
相當於一個月租金金額之違約金11,000元予被告，是縱認系
爭租約未於109年8月10日起終止，惟系爭租約亦應於原告
提存違約金之翌日即9月30日起終止。再退步言，若鈞院認
定系爭租約未於109年8月10日或9月30日起終止（僅為假
設語），惟系爭契約第8條第3款約定出租人即原告同意轉
租，原告僅係同意被告自用並與其同事同住，並未同意被告
將系爭房屋全部轉租予他人，被告未曾居住於系爭房屋，且
將系爭房屋轉租予非同事之訴外人林冠宇，探求雙方當事人
真意，被告轉租行為已違反系爭契約第8條第3款之約定，
故原告自得依系爭契約第15條第2款之約定，以被告違反系
爭契約第8條約定而終止系爭契約之租賃關係，並以本件起
訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，而被告於109
年10月27日收受起訴狀繕本，系爭租約自應於109年10月28
日起終止，退萬步言，如鈞院認原告前述主張均無理由（僅
為假設，非屬自認），然被告之友人即訴外人 吳旻樺 於臺灣
新北地方檢察署109年偵字第34676號案件證述：「被告（
即曾永宏）還有提到說可不可以找朋友來住，看可不可以轉
租給朋友」等語，堪信被告於締約時確曾向原告表示承租系
爭房屋後，將提供系爭房屋與朋友使用。但林冠宇於臺灣新
北地方檢察署109年偵字第34676號案件時證述：「因為我
要在台北做研發替代役，所以需要在北部找房子，我是在臉
書社團找到這間房子的」、被告更於鈞院110年4月20日之
庭期中自認與林冠宇終止租約後，有再轉租給其他人，第二
次轉租之承租人與被告原先並不認識等語。準此，堪信被告
於締約時為避免原告拒絕轉租，故向原告詐稱僅會將系爭房
租轉租予朋友，原告因此而陷於錯誤，並為同意轉租之意思
表示。是以，原告業已於110年8月2日之民事準備（二）
狀撤銷系爭租約第8條第3款同意轉租之意思表示，且被告
於承租系爭房屋後，竟藉由轉租系爭房屋而獲取每月7,000
元之盈利，已逾系爭房屋之使用目的，堪認被告確將系爭房
屋用於不動產租賃業之營業使用，而與系爭租約第8條第1
款之約定有違。準此，原告已於民事準備（二）狀依系爭租
約第15條第1項第2款為終止系爭租約之意思表示，被告亦
於110年8月5日收受之。故系爭租約已於被告收受翌日即
8月6日起終止。
㈡又系爭房屋既為原告所有，且經被告所不爭。雖兩造間曾有
系爭租約，惟系爭租約既經終止，已如前述，是被告自屬無
權占有，而原告自得依民法第767條第1項訴請系爭房屋應
返還予原告。被告雖辯稱業已返還系爭房屋之5樓增建部分
予原告，惟經原告確認後，被告實未返還。且被告所提出之
簽收單，原告未曾見過，更不知悉該簽收單所載之簽收人為
何人。是以，原告否認上開簽收單之形式真正及實質真正。
故原告請求被告將系爭房屋返還原告，洵屬有據。另被告既
無權占用原告所有之系爭房屋，已如前述。堪認被告自屬無
法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有損害
，依民法第179條規定，原告自得向前揭被告請求給付相當
於租金之不當得利。而依系爭租約第4條以觀，原告如出租
系爭房屋，每月均可收取11,000元之租金利益。是以，被告
既於109年8月10日、109年9月30日、109年10月27日或
110年8月6日時起屬無權占有，業如前述。準此，原告自
請求被告自109年8月10日、109年9月30日、109年10月
27日或110年8月6日，擇一有理由至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付11,000元整之相當於租金之不當得利，洵屬
有據。
㈢為此，爰依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利等之法
律關係提起本件訴訟，併為聲明：1、被告應將門牌號碼新
北市○○區○○路○段0巷00○0號4樓及加蓋5樓房屋騰
空遷讓返還原告。2、被告應自109年8月10日、109年9
月30日、109年月27日或110年8月6日起，擇一有理由至
遷讓返還第一項所示房屋止，按月給付原告11,000元及按年
息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並抗辯略以：
㈠原告透過自稱法律顧問之人「 莊景泰 」與被告連繫，但被告
有透過line對話告知原告合約期間為4年。被告認為原告因
與莊景泰由於都更案協議因此委由莊景泰處理，而期間所犯
之行為，已涉及律師法罪行，此有新北地方法院檢察署109
年度偵字第36476號案件檢察官告知「歡迎告發此行為」，
並有筆錄在卷。因此應傳喚證人「莊景泰」釐清相關問題，
以利了解雙方之協議內容。至於系爭房屋5樓加蓋部分，原
告簽約時交頂樓鑰匙，且要求鎖住不讓其他人進出。被告認
為根據租賃契約所載之地址，合約內容應屬原告專屬，而被
告有租賃原告所專屬之4樓及5樓之權益。直到換水錶事件
才得知5樓實屬原告違建加蓋，且1-4樓應有其各1/4之權
利。換言之，原告並未告知5樓權利問題，卻以5樓全部權
益出租予被告。又依原告所提出之租賃合約，租賃期間4年
，租賃契約為雙方當事人之約定，而原告單方面終止合約，
在被告不同意之情形下，原告並無理由終止其合約。又依租
賃契約第8條第3點所示，原告已「同意」將本房屋之全部
或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權
轉讓於他人。而證人林冠宇已於偵查中證述其於租賃時已知
被告非原所有權人」，林冠宇為善意第三人，原告與其法律
顧問「莊景泰」以脅迫方式，為達成被告放棄租屋之目的，
除利用水錶事端外，並私下打擾林冠宇，讓其迫於無奈下，
於合約結束時搬離。而系爭租約有載明可以轉租，與被告有
無居住在系爭房屋無關，原告須證明其解除契約之正當性，
且需證明被告違法轉租之事項，否則僅為原告片面之詞，原
告請求並無理由。
㈡原告所述之「具被告同事資格」云云，乃因為原告因興建商
達成都更目的取回房屋之手段所杜撰。被告從未提起，此有
新北地方法院檢察署之不起訴處分書可參。又原告所提之吳
旻樺之證述，乃為片面之詞，且在偵查中，原告已有教唆偽
證之嫌，該檢察官已有當面提醒。至於原告不斷暗示被告以
詐術騙取該屋並轉租與第三人，但原告卻未提起業經臺灣新
北地方檢察署偵查終結，被告並未有任何詐術之行為，且原
告倘認為被告詐騙原告，為何沒有再議？顯然原告無法再說
謊，怕被被告追訴才是事實。原告與被告之合約租期仍以合
約為主，被告並不接受片面解約，且原告已於簽約時，就清
楚知道會有轉租之事，所以才會於合約中同意被告轉租。此
已經上開不起訴處分書說明，原告故意以「營業使用」斷章
取義。而原告所提出被告與林冠宇之租賃契約係原告威脅及
誘騙第三人取得，被告房客因社會經驗不足，讓原告聯合莊
景泰威脅交出之被告與房客林冠宇之合約。又原告與被告之
合約為房屋地址：新北市○○區○○路0段0巷00○0號4
及5樓，而5樓部分是因1~3樓之其他住戶告知，原告為私
自占有，並無權租賃於被告，且要求被告交付鑰匙，依原租
賃合約之其他補充條款第3點所述，因被告於110年1月中
旬交付鑰匙，故自110年2月10日起租金應自11,000元減半
為5,500元。
㈢又被告並未接受原告之片面終止合約，被告仍堅持民法之締
約精神，如果合約無法被保護，房東只以「莫須有」的罪名
強加在承租人，就可以解除合約，那麼社會如何保障弱勢的
承租人？又何必簽約來表達「意思表示」？原告已於簽約時
，已同意被告轉租。既然同意轉租，被告花錢設計、裝潢、
粉刷、更新該屋設備，提升該屋之價值，才有較高的租金出
租，原告所述之不當得利並非事實，又系爭5樓鑰匙交付問
題，乃係應原告要求被告交付鑰匙。綜上所述，原告需證明
原告可以解除合約的正當性，且需證明被告轉租違法之事項
，否則只是原告之片面之詞，原告主張均無理由。
三、本件原告主張兩造系爭租約已終止，被告仍繼續占用系爭房
屋，依法應返還系爭房屋並自租約終止之日起按月給付原告
相當於租金之不當得利等語，業據提出租賃契約書、存證信
函及建物登記第一類謄本等件資料為證。被告固不爭執兩造
間有簽訂系爭租約，惟以上開情詞置辯。經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為
之，民法第92條第1項、第93條分別定有明文。當事人主張
其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被
脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號裁
判參照）。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之
規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示
之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上
字第75號裁判參照）。民法第93條之期間係法定除斥期間，
其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，
法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院
88年度台上字第1236號判決參照）。原告固主張因受被告詐
欺，誤信被告係轉租系爭房屋與同事之用，致原告於系爭租
約允諾被告得轉租他人之約定云云，惟此為被告所否認，而
依原告所舉證人吳旻樺在偵查中之證述，此外，原告復未提
出其他證據舉證以實其說，尚難遽認原告之主張為真。況原
告自承於109年2月8日前往系爭房屋收信時，即知林冠宇
非被告之同事等語，惟其遲至110年8月5日始以民事準備
二狀繕本之送達向被告為撤銷之意思表示，有送達回執可按
，足見原告於109年2月8日即已發現其所指詐欺情事，卻
遲至110年8月5日始主張撤銷其意思表示，顯已逾1年之
除斥期間，其撤銷權縱曾存在亦已消滅，自不得再為撤銷。
㈡又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院101年度
台上字第79號判決意旨參照）。原告固主張被告違反系爭租
約第8條第3款關於轉租之約定，然觀諸第3款約定為：「
出租人同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方
式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」，既未明確約定
關於被告轉租之對象須限於其朋友、同事等人，亦未限制於
轉租時被告僅得為一部之轉租，亦即須有同住之事實，揆諸
前揭說明，即不得反捨契約文字而更為曲解。是原告主張被
告有違反系爭租約第8條第3款之約定，自屬無據。另原告
主張被告違反系爭租約第8條第4款約定：「前項出租人同
意轉租者，承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」，
惟證人林冠宇在偵查業已證述知悉被告就系爭房屋並無所有
權，當時伊沒有特別說要看證明等語，且系爭租約既確實記
載有原告即出租人同意轉租之約定，已堪作為出租人同意轉
租之證明文件。是原告主張被告有違系爭租約第8條第4款
之約定，亦不足採。
㈢次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習
慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不
動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，
出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期
，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。定有期限
之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契
約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知
，民法第450條、第453條分別定有明文。準此，當事人約
定租賃之期限者，應受期限之拘束，不得提前任意終止，但
若當事人約定一方得於期限屆滿前終止契約者，一方始得依
照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所
準備，以期公允。又終止權之行使，依民法第263條準用同
法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。以對話
為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非
對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生
效力，民法第94條、第95條第1項亦有明定。所謂達到，係
指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解
其內容之客觀狀態而言。而終止權之行使為單獨行為，其發
生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，無待他
方當事人之承諾。經查，系爭租賃契約租賃期間自108年8
月10日起至112年8月9日止，自屬定有期限之租賃。又依
系爭租約第12條第1、2項約定：「㈠本契約於期限屆滿前
，租賃雙方不得終止租賃契約。㈡依約定得終止租約者，租
賃之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行
終止租約者，應賠償他方1個月（最高不得超過一個月）租
金額之違約金。」；又系爭租約其他補充條款第4條約定：
「於契約有效期間內，出租人因故提前解約，出租人須賠償
承租人裝修、家電、傢俱費用，實際金額以實報實銷為主。
但出租人於第一年提前解約者，需加計一個月違約金做為額
外補償金。」，而繼續性契約之終止既僅生將來效力，終止
前因契約而發生之法律關係仍有其效力，足見上開約定所稱
「解約」，應係「終止」之意，足見兩造確有約定於租賃期
限屆滿前，出租人有提前終止租約之權利，但應於1個月前
通知他方，並應賠償承租人所受裝修、家電、傢俱費用之損
失。而此約定終止權之行使屬單獨行為，即賦予一方當事人
得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，不需
徵得另一方當事人同意。本件原告前於109年2月24日以存
證信函通知被告，依系爭租約第12條及補充條款第4條規定
，於109年8月租約屆滿1年時終止系爭租約，並已於109
年9月29日向本院提存所提存1個月租金額為違約金，堪認
兩造間系爭租約已於109年8月9日發生終止之效力。
㈣復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條
前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按租約終止後
，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，
倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依
無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上
字第801號判例參照）。查本件兩造間租賃關係業於109年
8月9日消滅，而被告於租賃契約終止後仍繼續占有系爭房
屋，自屬無權占有，故原告依民法第455條前段、第767條
第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准
許。至被告雖抗辯其前已於110年1月交還系爭加蓋5樓之
鑰匙，業已自加蓋5樓遷出云云，並提出鑰匙簽收單1紙為
證。然按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得
向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為
債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨
參照）。又按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既
不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之
行使及義務之負擔，概應由或應向締結契約之名義人行之，
始能生效。查觀諸被告所提出上開鑰匙簽收單，簽收人為訴
外人「 陳鐘榮 」，並非為出租人之原告，依債之相對性原則
，對於原告自不生效力，被告前開抗辯，自不足採，尚難認
被告已自系爭加蓋5樓遷出，併此敘明。
四、再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61
年台上字第1695號著有判例可稽。查被告承租系爭房屋每月
租金為11,000元，系爭租賃契約已於109年8月9日因原告
終止而消滅，則被告於租約消滅後仍無權占用系爭房屋，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是原告請求
被告應自租賃契約終止之翌日即109年8月10日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利11,000
元，亦屬有據，應予准許。復按，給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告
時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同
一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求
依法定利率百分之五計算之遲延利息，民法第229條第2項
、第233條第1項、203條分別定有明文。查原告上開所請
求應給付之每月不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於起
訴時尚未到期，未經催告，自無遲延利息可言，是原告就上
開相當於租金之不當得利，請求按年息百分之5計算之遲延
利息，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第455條、第
179條之規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路
○段0巷00○0號4樓及加蓋5樓之房屋騰空遷讓返還原告
；並應自109年8月10日起至遷讓返還前開房屋之日止，按
月給付原告11,000元，均為有理由，應予准許；逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告
假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，
應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之
證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加
論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年11月16日
三重簡易庭法官王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年11月16日
書記官楊家蓉