裁判字號：臺灣嘉義地方法院104年訴字第405號民事判決
裁判日期：民國105年07月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣嘉義地方法院民事判決104年度訴字第405號原告 羅澤霖 訴訟代理人 黃柔雯
顏伯奇 律師被告 黃進有 訴訟代理人 黃永義
張麗雪 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附圖即嘉義縣水上地政事務所民國一０四年十一月十一日複丈成果圖編號Ａ鋼筋混凝土建築物（面積一四０平方公尺）、編號Ｂ加強磚造建築物（面積二一五平方公尺）、編號Ｃ鋼筋混凝土建築物（面積一０二平方公尺）、編號Ｄ鐵皮遮棚（面積四十平方公尺）、編號Ｅ鐵皮遮棚（面積九平方公尺）、編號Ｆ鐵皮遮棚（面積四平方公尺）、編號Ｇ磚造豬舍（面積一七九平方公尺）、編號Ｈ飼料桶（面積三平方公尺）等地上物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟捌佰肆拾元及自民國一０四年八月六日起按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０四年八月一日起至遷讓土地止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告以新臺幣壹佰貳拾參萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰陸拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租佃爭議係由原告申請調解，經嘉義縣水上鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處均未成立，經嘉義縣政府移送本院處理等情，有嘉義縣政府民國104年7月1日府地權字第0000000000號函暨所附調處程序筆錄及相關資料等在卷可參，經核於法並無不合，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目建、面積
0.1320公頃土地，因被告未自認耕作，原訂租約無效，請求終止租約收回土地，為被告否認，是原告法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條定有明文；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法第256條所明定。經查，原告因請求原訂租約無效，經嘉義縣水上鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處均未成立，由嘉義縣政府移送本院處理後，訴之聲明第一至四項原請求「１、確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。２、被告應將嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上之地上物拆除，並將土地返還原告。
３、被告應給付原告新臺幣（下同）207,000元及自本書狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。４、被告應自104年8月1日起至遷讓土地止，按月給付原告3,450元。」，嗣經本院囑託嘉義縣水上地政事務所至現場測量建物現況後，為求聲明明確，並經兩造協議（見本院105年1月26日言詞辯論筆錄，卷一第364頁），乃於105年7月4日變更第一至四項聲明為「確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。２、被告應將嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附圖即嘉義縣水上地政事務所104年11月11日複丈成果圖編號Ａ鋼筋混凝土建築物（面積140平方公尺）、編號Ｂ加強磚造建築物（面積215平方公尺）、編號Ｃ鋼筋混凝土建築物（面積215平方公尺，應係102平方公尺，顯有誤載）、編號Ｄ鐵皮遮棚（面積40平方公尺）、編號Ｅ鐵皮遮棚（面積9平方公尺）、編號Ｆ鐵皮遮棚（面積4平方公尺）、編號Ｇ磚造豬舍（面積179平方公尺）、編號Ｈ飼料桶（面積3平方公尺）等地上物拆除，並將土地返還原告。３、被告應給付原告207,000元及自本書狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。４、被告應自104年8月1日起至遷讓土地止，按月給付原告3,450元。」，經核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國38年6月簽立台灣省嘉義市私有耕地租約（租約號：嘉水地租字第3504號，下爭系爭三七五租約），將原告所有之土地出租予被告，經嘉義縣水上鄉公所核准續訂租約6年，租期自98年1月1日起至103年12月31日止，原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目建、面積0.1320公頃土地（下稱系爭土地）雖納入該租約中，被告並稱系爭土地乃42年7月20日分割自同段82地號土地（下稱分割前82地號土地），該82地號土地於37年10月所簽訂之𧸢耕契約書契約期滿後，由出租人與被告之父 黃阿美 續定系爭三七五租約，惟觀之水上鄉公所提供之系爭三七五租約及相關附件，系爭三七五租約出租人為 羅福田 ，與分割前82地號土地所有人 羅許素 不同，系爭三七五租約僅有羅福田簽章，無羅許素簽章，且租賃土地標示：「水上下塗溝八二之一、七八之二、七八之三、七九之二、九九之一」，並未包含分割前82地號土地，可見兩造於38年6月簽訂之系爭三七五租約並未包含82地號土地，雖水上鄉公所回函所附嘉義縣政府私有耕地租賃契約更正通知書（42年6月6日嘉府地權字第二六五九一號）記載原契約所載地號有誤，並將82-1土地改為分割前之82地號土地，進而將82-5地號土地列入租約內，然私有耕地租約校對登記表記載82地號土地所有人為羅許素，卻未見羅許素有簽名蓋章同意，亦無公務員簽章負責，難認可信，如此由承辦人員主動移天換日，動機相當可疑，89年9月6日因出租人（ 羅福源 死亡）變更由 羅淑娥 繼承，該文件亦無提供38年6月系爭三七五租約供羅淑娥審視，難認羅淑娥知悉系爭三七五租約未經羅許素同意，嘉義縣水上鄉公所105年4月26日回函則表示系爭三七五租約登記申請書因年代久遠查無相關參辦資料，水上地政105年4月26日回函亦未針對「以附記租賃土地標示勘正表方式，變更租賃標的為水上鄉下塗溝82地號土地，此勘正程序乃何人申請？勘正程序為何？」回覆，被告既主張系爭三七五租約有嘉義市水上區區長證明，應屬公文書性質，推定為真正，則系爭三七五租約記載為82-1若有誤載之情，於行政機關勘正時亦應會再由區長再次證明才是，該函檢附之「○○○段0000000地號已承買或註銷等之租約登記卡」內容記載82地號土地租約自44年1月1日開始，因斯時82地號土地已分割出系爭82-5地號土地，該登記卡應係42年7月20日分割後82地號土地之耕地租約，且尚有 朱文周 （租用0.2079甲）、 謝炳崑 （租用0.3778甲）等承租人，無法證明系爭三七五租約之標的乃水上鄉下塗溝82地號土地，可認系爭三七五租約並未包含系爭82-5地號土地。縱認37年10月土地𧸢耕契約書為真正，且38年6月之系爭三七五租約乃延續37年10月𧸢耕契約書，包含82地號土地，惟兩份租約當事人、租金、租賃期間、租賃使用限制均不同，甚至37年10月𧸢耕契約書之土地標示有七筆，系爭三七五租約僅有五筆土地，更證明其關於契約重要之要素均有變更，參照台灣高等法院台南分院101年度上易字第13號判決，前後租約難認具有同一性，被告自無法主張37年10月土地𧸢耕契約書之權利，難認被告就系爭土地有使用權源。此外，38年6月三七五租約亦無延續37年10月土地𧸢耕契約書之記載，難認為延續舊租約。
(二)被告所提37年10月簽訂之𧸢耕契約書未經公證，難認具有公信力，其上業主「 羅許氏素 」字體與該契約書字體相同，羅許氏素印文「羅」與「羅許素」、「羅許氏素」之簽名不同，不生民法第2條第2項印章與簽名同等之效力，原告否認上開「羅」印文乃羅許素之印文，且該契約書在土地表示後方文字：嘉義市水上區下塗溝八二番田五甲八分參厘以下均係後添加，筆跡相當新穎，上開羅許素之印章也非在租賃標的後方，經鈞院105年1月26日勘驗結果，該𧸢耕契約書確實有兩種墨水顏色，無法證明羅許素用印時已記載上開土地標示，37年已書寫該文字且屬當事人之意思表示合致，另被告父親黃阿美於37年時戶籍設於嘉義縣水上鄉○○村○○○000號，與該𧸢耕契約書記載黃阿美地址為嘉義市水上區塗溝里82番（藍色墨水）不同，亦凸顯該藍色墨水文字有不單純動機，縱該契約係因複寫紙複寫而成，年代久遠、墨水渲染，也不可能由黑色墨水渲染為藍色，若有褪色，理應契約其他部分亦有筆跡褪色，而非僅土地標示以後之文字褪色，與被告提出之另一份𧸢耕契約書相較，新增字跡部分相同，參照最高法院103年台上字第2388號、103年度台上字第1567號判決意旨，該𧸢耕契約書不應認有形式證據力，原告否認該契約之真正。又𧸢耕契約書稱業主羅許氏素、羅福田、羅福源，然𧸢耕契約37年10月訂立時，82地號土地所有權乃羅許素，並非羅福田、羅福源，𧸢耕契約顯與客觀事實不符。另由被告主張「該契約書之契約期間乃民國38年1月1日至40年12月末日，租約期滿另訂系爭耕地三七五租賃契約」等語，益徵兩造已有新訂耕地三七五租約之意思表示，雙方自應遵守，該37年10月所訂土地𧸢耕契約書已無效力可言，則土地𧸢耕契約書於40年12月31日租約失效，何來依據該契約書第八點興建房屋之合法正當權源。至於被告提出租期自41年1月1日起三年之土地𧸢耕契約書（被證九），若系爭土地於40年12月以前已有興建房屋，何需再由該𧸢耕契約書約定興建房屋，且該租約訂立時，已有耕地三七五條例規定存在，則該租約可興建房屋自住之約定即與耕地三七五條例第16條第2項規定相違背而無效，被告自不可以該租約主張占有權源。
(三)被告41年1月10日遷入嘉義縣水上鄉下塗溝31之1號（現10號）戶籍時間點乃38年6月系爭三七五租約簽立後，僅可證明系爭三七五租約簽立後有遷移戶籍，依嘉義縣水上鄉戶政事務所105年4月14日回函說明(二)表示，無法證明37年10月土地𧸢耕契約書之真正，亦無法證明嘉義縣水上鄉下塗溝31之1號門牌號碼係指哪棟建物，是否坐落系爭土地上，且為37年間所興建，更遑論地主羅許素有同意伊興建系爭土地上之建物。另依嘉義縣財政稅務局105年2月22日回函，相對人所興建稅籍編號00000000000號房屋為51、64年所興建，其坐落土地雖未記載地號，然房屋形狀與附圖即嘉義縣水上地政事務所104年11月11日複丈成果圖編號Ｂ加強磚造建築物雷同，與被告主張37年興建時間相差甚遠，且為鋼筋混凝土之豪華建築，不可能是在38年至40年間所興建，豈可認定相對人之建物係依據早已失效之契約書所興建，而稅籍編號00000000000房屋乃44年興建，坐○○○鄉○○段○○○號土地，興建時系爭土地已與82地號土地分割，與系爭土地無關，無權為有利被告之認定，上開函文之課稅資料表又記載：稅籍制度乃32年3月21日已實施，倘被告確於37年興建房屋，應已有申報資料。況系爭土地上建物經主管機關認定為違章建築（嘉義縣政府104年8月6日函文），亦無法以被告遷入戶籍證明對系爭土地屬有權占有。
(四)退步言，縱認系爭土地有三七五租約存在，然因被告於系爭土地上興建房屋居住使用，已無租約所稱種植稻穀情事，為被告於調解及調處程序中自承，且經鈞院履勘現場，系爭土地上有新建房屋數棟，屋內有客廳、廚房、臥房、神明桌，全家都住在該處，系爭土地除房屋外都是混凝土，未有使用任何農田或畜牧之用，被告亦自承系爭土地乃居住使用（新建住屋），該建物自非農舍，顯然違反耕地租佃契約，符合未自認耕作之情，依耕地三七五減租條例第16條規定，兩造間之耕地租賃契約自始無效，縱然續約多次，該租約仍屬當然無效，水上鄉公所於本件調解時亦表示被告有不自任耕作，應屬耕地租約自始無效，乃訴請確認租約關係不存在。而系爭土地於46年1月26日變更地目為建地，乃租約訂定後始變更，且使用分區仍為「特定農業區」，為行政管制措施，參照最高法院96年度台上字第62號、101年度台上字第1564號判決意旨，僅係出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約之問題，非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，不可溯及使38年6月之耕地租約變成租地建屋租約，且遍觀耕地三七五減租條例，並無耕地租約訂立後變更地目為建地即無須自認耕作之規定，基於耕地三七五減租條例之立法精神為「自認耕作」，若未自認耕作，承租人即無受保護之必要。又依查編與農業經營不可分離土地作業要點第二點規定，系爭土地由水上鄉公所及水上地政事務所列管有耕地三七五租約，原告之被繼承人羅淑娥基於信任，而向主管機關申請因系爭土地有三七五租約，屬農用使用之土地，乃農業不可分離之土地，並非申請系爭建物為農業不可分離之設施，亦非羅淑娥知悉被告未自任耕作，況系爭土地上雖有舊豬舍（均已廢棄，堆放雜物），但大部分建物均屬居住使用，依據最高法院102年台上字第1216號判決意旨，亦有一部未自認耕作之情，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，全部租約歸於無效，難以羅淑娥曾為農業不可分離之申請即認定系爭土地上之建物乃經過地主同意興建而為有力被告之認定，甚至該農業不可分離僅係行政機關之認定，不可拘束法院判斷。再者，縱認兩造有續約，然參照最高法院95年台上字第1911號判決意旨，該租約仍屬無效，則兩造間租約既無效，被告無占有權源，原告自可依據民法第767條規定請求拆除地上物遷讓土地。
(五)兩造間租約既已無效，被告占有系爭土地即無占有權源，應給付相當租金之不當得利。而系爭土地申報現值為每平方公尺448元，依該土地之地理環境而論，以申報現值百分之5計算為適當，則每月損害金額為2,464元（計算方式：448元×1320平方公尺×5％÷12＝2464），原告請求五年相當租金不當得利共147,840元（計算方式：2464元x12月×5），及自104年8月起至遷讓止，按每月2,464元計算。
(六)並聲明：
１、確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。
２、被告應將嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附圖即嘉義縣水上地政事務所104年11月11日複丈成果圖編號Ａ鋼筋混凝土建築物（面積140平方公尺）、編號Ｂ加強磚造建築物（面積215平方公尺）、編號Ｃ鋼筋混凝土建築物（面積215平方公尺，應為102平方公尺之誤載）、編號Ｄ鐵皮遮棚（面積40平方公尺）、編號Ｅ鐵皮遮棚（面積9平方公尺）、編號Ｆ鐵皮遮棚（面積4平方公尺）、編號Ｇ磚造豬舍（面積179平方公尺）、編號Ｈ飼料桶（面積3平方公尺）等地上物拆除，並將土地返還原告。
３、被告應給付原告207,000元及自本書狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。
４、被告應自104年8月1日起至遷讓土地止，按月給付原告3,450元。
５、訴訟費用由被告負擔。
６、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地自訂立系爭三七五租約前，早於37年10月由被告父親黃阿美（後改名為 黃清尾 ）、堂兄 黃阿清 與原告之先祖羅許氏素、羅福田、羅福源簽訂𧸢耕契約書，耕作範圍包括水上區下塗溝82地號、82-1地號、78-2地號、78-3地號、79-2地號、99-1地號及太保區白鴿厝618地號等七筆土地，租約期限自38年1月1日起至40年12月末日，參照最高法院90年台上字第2380號、74年台上字第2143號判決意旨，37年10月𧸢耕契約書甲方共有三人即羅許素、羅福田及羅福源，三人皆蓋有印章，其中羅許素與羅福田、羅福源為母子關係，羅福田、羅福源既同在該契約上簽章，豈有任令其母印章遭人盜蓋、盜刻之可能，且該契約除租賃雙方外，尚有 黃瀛洲 為連帶責任保證人，在民主法治觀念未普遍之37年間，該契約形式上可謂相當慎重，絕非偽簽，依民事訴訟法第358條第1項規定，應推定該契約為真正，至於羅許素僅蓋用「羅」字橢圓形印章，不礙其表彰出於羅許素本人意思表示之意，正如簽名未必簽全名一般。嗣因政府為照顧佃農而立法或以行政命令將租金改為千分之三七五之行政政策，雙方乃於原租約期限內之38年6月起簽訂系爭嘉地水字第3504號三七五租約，37年10月之𧸢耕契約書與38年6月之三七五租約應有延續性，而37年10月𧸢耕契約書中82地號等土地之面積與38年6月契約之土地面積不符乙節，應係該土地於此期間有分割、重測、地籍重整，但地政機關遺漏登記之故，非雙方私下合意改變，之後租賃雙方因繼承登記因素變更為黃阿美與羅福源，再變更為被告與羅淑娥，再變更為兩造，租賃標的則陸續經徵收放領及出租人拋棄繼承、分割繼承，於50年間變更為水上鄉下塗溝82-5地號、82-26地號、82-17地號，之後每六年換約，其中82-17及82-26地號由被告父親購買後，至89年間由被告之弟繼承，被告則繼承系爭三七五租約，斯時系爭租約標的僅剩系爭土地，並自92年接續換約迄今之後，系爭租約除租賃雙方用印外，尚有嘉義市水上區區長為證明，經區公所核定，有公文書性質，依民事訴訟法第355條第1項規定，應推定為真正，而依系爭三七五租約記載，承租地號包括水上鄉下塗溝82地號土地，雖租賃土地82地號原記載為同段82-1地號，惟從土地面積之記載觀察，應係誤載，並經水上區相關公務人員查證後以土地標示勘正表勘正，嗣82地號土地分割出系爭土地，故兩造就系爭土地確簽訂有三七五租約，應堪認定。原告雖以系爭三七五租約書面上記載之出租人為「羅福田等三名」主張不包括羅許素，進而否認37年10月𧸢耕契約書之真正，亦否認該契約書之出租人包括羅許素，惟系爭三七五租約書面上同樣未記載羅福源，且羅福源繼承自羅許素、羅淑娥繼承自羅福源、原告繼承自羅淑娥，若原告否認系爭三七五租約出租人有羅許素，羅福源應非系爭三七五租約之繼承人，原告亦不得繼承取得此租約權利，無權主張收回土地。
(二)依37年10月𧸢耕契約書第8條約定「𧸢耕地上任乙方（即承租人）自費建築家屋居住…」，兩造就系爭土地之使用目的已合意為建屋使用，被告之父親乃據此於系爭土地上陸續興建三合院住屋，並搭建簡易農耕器具室、肥料室、豬雞舍、牛棚及晒穀場等，經戶政機關編定門牌為水上鄉塗溝村下塗溝31號之1（嗣改編為同鄉下塗溝10號）後，被告之父於41年1月10日遷籍至此，有設籍必有地上物，且房屋興建需一段時間，足見複丈成果圖上之建物興建時間均早於41年，嗣82地號土地於42年7月20日分割出82-5地號及其他地號土地，因被告父親所興建之地上物坐落其上，乃於46年1月26日由地政機關據以改編地目為建地。此外，雙方另簽訂租期自41年1月1日起三年、出租人與承租人、租賃物均與37年𧸢耕契約書相同之土地𧸢耕契約，兩份契約第8條地主均同意佃農得在租賃範圍則地建屋居住，且未限定建築面積或坐落何筆土地，該條「期間內若有違約或自辭耕者乙要自行撤退，若業主無理之起耕者甲要照時價相當之買收」之約定解釋為佃方只要繼續承租，業主同意佃方建屋自住之效力會持續存在，該約定於雙方簽訂系爭三七五租約後未有改變，複丈成果圖內所有建物，均屬原地主同意興建範圍。兩份契約雖在契約第一頁倒數第三行出租人地址、倒數第一、二行，第二頁第一行承租人地址、土地標示自地段起，均出現似有不同顏色之墨水現象，此現象或是紙質不同、保存年限過久相互印染、氣候潮濕渲染、使用不同顏色之複寫紙等原因造成，然以兩份契約整體觀察，確有同一性及延續性，況兩份契約租賃期間政府正實施耕地三七五減租之準備或已開始實施，以法定三七五租金更有利於承租人，承租人應不會偽造對自己不利之契約，若係偽造或事後添加土地標示，何以墨水顏色不只有地段地號處不同，地址亦不同，故若以墨水不同即謂此兩份契約均為偽造或土地標示為事後添加，實屬牽強，至於雙方在三七五租約外另行簽訂該二份𧸢耕契約書，應係當時政府剛推行農地三七五減租條例，出租人私底下尚不願遵守法律上對佃農之優惠，仍會與佃農自行約定租金及其他事項，佃農經濟弱勢，法律知識不足，為免地主收回耕地，多會配合地主要求之租金，此由被證九之𧸢耕契約書將租金調整及兩份土地𧸢耕契約書均約定「乙不得以貳五減租或唱三七五分配之法以爭」等情，即知被告推論應屬有據。
(三)另依嘉義縣財政稅務局之函覆，羅淑娥自88年起即有就系爭土地地上物申請作為與農業經營不可分離之設施並經核准在案，前地主羅淑娥為專業代書，就耕地三七五減租條例相關規定，有專業知識，其不僅未主張被告未自任耕作，與主管機關均肯認系爭土地上之地上物係屬農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路等目的而使用，做為被告耕作其他土地之農經設施，更確定羅淑娥就先祖羅許素、羅福源同意被告父親興建家屋居住乙節知悉、認同而無異議，非謂申請農經不可分離設施之土地必需作耕作使用，原告顯有誤解。又耕地三七五減租條例第16條第1、2項之不自任耕作係指承租人將原承租之耕地全部或一部非供自己耕作之用或轉租、轉借予他人耕作始足當之，被告依原使用土地之合意在系爭土地上興建房屋使用，便利農耕，自38年間即有農舍及農經設施，被告之父或被告多年來雖曾陸續翻修地上物、或將原為牛棚、雞寮改建為住屋供居住使用，然上開建物皆坐落於系爭土地上，未逾越系爭土地範圍，未背離原先合意之範圍，非將原從事農作部分之耕地不予耕作建築房屋，難認係不自任耕作，最高法院95年台上字第1666號判決亦採相同見解，嘉義縣水上鄉及嘉義縣政府租佃委員會亦均未就本件做成適用耕地三七五減租條例之決議，況原告先祖同意被告之父於耕地上建屋居住，方便佃農耕作承租之農地，避免佃農於居家、耕地間兩地奔波，原告反以此為由主張被告未自認耕作、租約無效，顯有悖於誠信。事實上，被告目前仍自任耕作系爭土地毗鄰或周遭耕地，包括8-3、79-2、82-4、82-29、82-30、99、99-1等地號，除99地號外，皆源自37年10月𧸢耕契約書由被告之父承租之農地。至於嘉義縣財政稅務局函覆內容提及稅籍制度早於32年就有法源依據，但34年台灣光復、38年政府撤退來台，34至38年兵荒馬亂，是否已實施稅籍制度，令人懷疑，另稅籍00000000000房屋為44年建造，為何起課年月記載為76年1月、稅籍00000000000號房屋形狀雖似水上地政事務所複丈成果圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，但方向錯誤。房屋坐落基地為申報人填列，稅務機關並未查核，未必與真實情況相符，系爭土地雖於42年7月由同段82土地分割出來，但地政機關遺漏登記，直到46年1月才補登記，佃農如何能即時得知，故上開資料應僅供參考。
(四)並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行(本院卷一第182頁)。
三、兩造不爭執事項：
(一)嘉義縣○○鄉○○○段○○○號土地於42年7月20日分割出嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地。
(二)嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地於46年2月14日逕為登記，改編地目為建地。
(三)嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上有如附圖即嘉義縣水上地政事務所104年11月11日複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ及Ｈ等地上物。
四、兩造爭執事項：
(一)兩造就嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地是否有成立三七五租約？
(二)嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上之地上物是否係經地主同意而興建？
(三)若嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地經地主同意而興建地上物，被告是否有不自任耕作之情事而符合三七五減租條例第16條第2項？
(四)原告依民法第767條規定請求回復原狀有無理由？被告有無占有權源？
五、本院之判斷：
(一)兩造就嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地是否有成立三七五租約？
１、查出租人羅福田等三人與承租人黃阿美於38年6月間，就水上區下塗溝82-1地號、78-3地號、79-2地號等土地訂有耕地租約，此有臺灣省嘉義市私有耕地租約嘉地字第3504號租約為證(附於本院卷一證件存置袋內之嘉義縣水上鄉公所102年12月18日嘉水鄉民字第0000000000號函)。嗣前揭租約內之下塗溝82-1地號有誤，經勘正為82地號土地，並增列同段82之5地號土地，復有嘉義縣政府為私有耕地租約更正通知書所附之私有耕地租約校對登記表及租賃土地標示勘正表為證(見前揭函)。另因租約當事人有死亡繼承之事由，因而租約變更為羅淑娥及黃進有，嗣又變更為原告羅澤霖及被告黃進有，此亦有前揭嘉義縣水上鄉公所102年12月18日嘉水鄉民字第0000000000號函附租約變更結果通知書可稽。故兩造間就系爭82之5地號土地有耕地三七五租約，自堪認定。
２、原告雖稱前揭勘正表未經當事人同意簽認，不可逕認土地租賃標的變更為82地號土地；38年租約出租人為羅福田，與82地號土地所有人羅許素不同，足見38年6月三七五租約不包含82地號土地；土地租約登記卡記載:租期自44年1月1日開始承租，但上開租期開始前，系爭82之5地號土地於42年7月20日自82地號分割出來，無法逕以分割後之82地號土地租約關係，推論分割前82地號土地自38年6月已有三七五租約云云置辯。惟查，從嘉義縣水上鄉公所102年12月18日嘉水鄉民字第0000000000號函附之嘉義縣政府為私有耕地租約更正通知書審究，其所附之私有耕地租約校對登記表及租賃土地標示勘正表雖係以浮貼之方式，貼於租約更正通知書，然其上蓋有續訂租約之印章，故該等租約校對登記表及租賃土地標示勘正表，應構成公文書之一部，推定為真正。而此等勘正亦無規定應經當事人同意簽認，始生效力，原告此部分所辯，尚非可採。至於出租人與土地所有權人是否為同一人，亦非租約成立之必要條件，原告所辯，亦無可採。至於租約登記卡如何記載等論辯，均僅是推論，前揭嘉義縣水上鄉公所102年12月18日嘉水鄉民字第0000000000號函附租約既已有明載，自應以該租約為直接證據，原告所稱亦非可採。
(二)嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上之地上物是否係經地主同意而興建？被告主張依被證1號及被證9號土地𧸢耕契約書之契約第8條均約定，如附圖所示之建物，均屬原地主同意興建範圍，於簽訂被證1號租約後，政府為照顧佃農而立法或以行政命令將租金改為千分之三七五，兩造故而再簽訂38年6月之耕地三七五租約，使租金符合法制規定。被證1號租約中有關地主同意得在租賃範圍擇地建屋居住之約定，於雙方簽訂38年租約後未有改變，從被證9號租約仍約定可建屋居住得印證等情。經查，被告主張在系爭82-5地號土地上之地上物係經地主同意而興建，並據提出37年間所訂之土地𧸢耕契約書為證(本院卷第129頁至第133頁、第407頁至第409頁)，而查該𧸢耕契約書之土地標示欄部分確有系爭82之5地號土地分割前之82地號土地(82之5地號土地於42年7月20日分割自82地號土地，見本院卷一第511頁嘉義縣水上地政事務所函)。
另依該𧸢耕契約書第8條約定「𧸢耕地上任乙方（即承租人）自費建築家屋居住…」。嗣被告提出另份土地𧸢耕契約書(本院卷一第451頁至第455頁)，亦有相類似之記載。故被告主張依前揭契約，可於系爭土地建築房屋部分，依契約內容審究，應堪採信。至於被告雖另主張水上鄉下塗溝10號，被告之父於41年1月10日遷籍至此，有設籍必有地上物，及系爭土地於46年間變更為建地，並提出戶籍資料及土地登記簿等資料(本院卷一第135頁至第149頁)為證云云，惟此均屬推測，且與系爭82-5地號土地上之地上物是否係經地主同意而興建，並無必然關係。被告另主張𧸢耕契約書第8條「期間內若有違約或自辭耕者乙要自行撤退，若業主無理之起耕者甲要照時價相當之買收」之約定，應解釋為佃方只要繼續承租，業主同意佃方建屋自住之效力會持續存在云云，然從契約之內容審究，並無從為此等解釋。又被告雖另主張羅淑娥自88年起即有就系爭土地地上物申請作為與農業經營不可分離之設施並經核准在案，並經聲請本院函查嘉義縣財政稅務局，函復羅淑娥自88年起迄今按與農業經營不可分離之土地課徵田賦在案，有該函可稽(本院卷一第191頁)，惟從函文觀之，僅能證明有該項課稅，並不能證明系爭82-5地號土地上之地上物經地主同意而興建，併予敘明。
２、原告雖主張𧸢耕契約書並非羅許素簽名，且印章無法證明是羅許素所有，無法認為有意思表示合致。且當事人簽章處後方之增刪契約內容(土地標示)未有當事人簽約人確認，無法證明就增刪內容(土地標示)有意思表示合致。被證1𧸢耕契約書有不同顏色墨水，契約當事人黃阿美之實際住址與契約之記載不同，可知該契約有重大瑕疵云云。惟查，經本院當庭勘驗被告提出之𧸢耕契約書，其格式為十行紙，紙質老舊，且出現破損，應非臨訟杜撰之資料，有本院之勘驗筆錄可稽(本院卷一第368頁)，足見被告提出之𧸢耕契約書，應為真實。原告雖主張契約書非契約當事人羅許素之簽名、土地標示有增刪，無法證明有意思表示合致，及契約書有兩種顏色墨水，契約當事人黃阿美之實際住址與契約之記載不同云云。然如前所述，契約紙質老舊，應屬真實，原告雖質疑契約當事人羅許素簽名之真正，依一般舉證責任之法理固應由主張真正之被告舉證，惟本案發生之年代已久，欲鑑定筆跡有其難度，何況羅許素為原告之祖先，如認為羅許素之簽名不真實，應提出相關簽名供比對，而非空口否認簽名之真正，此時舉證責任即有轉換由原告先為證明之必要。又原告質疑契約書有兩種顏色墨水、土地標示有增刪云云，惟依本院勘驗之結果，契約書固有兩種顏色之墨水，然從該等墨水之年代觀之，亦非臨訟書寫之筆跡，而係年代久遠之墨水筆跡，且觀諸前後文，該等不同顏色之墨水部分係書寫當事人之住址，然住址與契約之重要內容無涉，應無於此偽造之必要。至於土地標示欄部分，亦有不同顏色之墨水，然觀之契約，其另一種顏色之墨水業已記明「土地表示」，之後再以該不同顏色之墨水書寫土地標示，其前後文構成契約之內容，尚難認為有另為增加或偽造之情形，且如欲刻意偽造，何有以不同顏色之墨水書寫之理，故尚難認為契約有偽造之情形。又契約當事人黃阿美之實際住址與契約之記載是否不同，亦不當然足以逕而推論契約有不實之情形。
３、原告另主張𧸢耕契約書記載土地標示「82地番田五甲八分參厘」，即分割前之82地號土地面積乃五甲八分參厘，但依據水上地政事務所105年4月26日回函檢附○○○段0000000地號已承買或註銷等之租約登記卡，82地號土地尚有朱文周(租用0.2079甲)、謝炳崑(租用0.3778甲)等承租人，因認契約書與客觀事實違背云云。惟查，嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地尚有其他承租人朱文周等人，固有嘉義縣水上鄉公所函(本院卷一第523頁)為證，惟朱文周等人究竟承租於82或82-1地號土地，依該函文並無明載，且此與𧸢耕契約書記載82地號土地之面積為何，並無必然關連，亦難因此逕而推論𧸢耕契約書與客觀事實不符。原告另主張依前揭嘉義縣水上鄉公所函文，被告於興建房屋時竟未持𧸢耕契約書申請權利，進而主張𧸢耕契約書不真實云云，惟此亦屬臆測，並無確切證據。
(三)若嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地經地主同意而興建地上物，被告是否有不自任耕作之情事而符合三七五減租條例第16條第2項？
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。而前揭條文第1項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定。承租人縱經出租人承諾，亦不得違反前開規定(最高法院49年台上字第766號民事判例足參，本判例雖經廢止，惟係因效果部分而廢止)。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，亦有最高法院70年台上字第4637號民事判例可稽。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，有最高法院64年台上字第571號民事判例可參。
２、經查，本件如前所述，兩造間就系爭82之5地號土地有耕地三七五租約，而系爭82-5地號土地上之地上物係經地主同意而興建，惟依前揭耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定及判例意旨，承租人應自任耕作係屬強制規定，承租人縱經出租人承諾或同意，亦不得違反前開規定。又本件經本院到場勘驗結果，如附圖所示編號B部分(勘驗筆錄為編號A)建物係平房，其內部結構為木造，牆壁有竹編及泥土，並有翻修之情形；編號A部分(勘驗筆錄為編號B)建物據被告主張係在
98、99年間建造，為RC磚造，目前當客廳、房間，居住使用；編號C建物為二樓三，據被告稱已建造20至30年，當客廳、廚房、房間，居住使用，旁邊有鐵皮車庫；編號G(勘驗筆錄為編號D)為一層磚造，據被告稱係在60年間所建，目前置放些許農業器材、廢棄沙發等雜物，旁邊有飼料桶等情，業據本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽(本院卷一第262頁至第269頁、第339頁至第341頁)。依前揭勘驗結果，除如附圖所示編號B部分係屬較舊之建物外，其餘編號A及編號C等建物均屬較新之建物，且均供居住使用，而僅編號G部分置放些許農業器材，故從建物之目的及使用情形以觀，並非單純作為便利耕作而設之農舍，而係偏向於供居住使用之家屋，此業已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，故原告主張租約無效，應屬有據。
３、被告雖辯稱38年間即有農舍，並提出戶籍資料為證(本院卷第135頁)，惟該等戶籍資料並無從證明38年間在系爭土地即有農舍，經本院函查房屋稅籍資料(本院卷一第411頁至417頁)，依嘉義縣財政稅務局函附課稅資料表所示，亦無從為有利於被告之認定。又縱被告之主張為真，確於38年間即有農舍，且系爭82-5地號土地上之地上物係經地主同意而興建，惟依前揭耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，該項租約仍屬違反強制規定而無效。被告雖主張依最高法院95年台上字第1666號判決，於契約訂立當時既經同意建房使用，且被告之父及被告均依原使用目的之合意而使用土地，則原告指稱被告未自任耕作，並無依據云云。惟觀之前揭最高法院之判決，仍係主張供農舍之居住使用，惟本件依被告之建築情形，並非單純作為便利耕作而設之農舍，已如前述，則被告主張該等判決，亦失所依據。另系爭82-5地號土地雖已變更為建地，有土地登記簿可稽(本院卷一第145頁)，惟觀之耕地三七五減租條例第17條第1項第5款，租約並不當然無效，僅賦予得終止之效果。而已變更建地後始新訂立之三七五租約，其效力究竟如何，法律並未明文，惟兩造既仍有訂立三七五租約之意，且無強制規定無效，自應認為契約仍屬有效，故本件並未影響耕地三七五減租條例第16條第1、2項之適用，併予敘明。
(四)原告依民法第767條規定請求回復原狀有無理由？被告有無占有權源？
１、本件被告占有如附圖所示之建物，依前所述，並無占有權源，則原告依民法第767條規定，請求被告應將系爭82-5地號土地上如附圖即嘉義縣水上地政事務所104年11月11日複丈成果圖編號Ａ鋼筋混凝土建築物（面積140平方公尺）、編號Ｂ加強磚造建築物（面積215平方公尺）、編號Ｃ鋼筋混凝土建築物（面積102平方公尺）、編號Ｄ鐵皮遮棚（面積40平方公尺）、編號Ｅ鐵皮遮棚（面積9平方公尺）、編號Ｆ鐵皮遮棚（面積4平方公尺）、編號Ｇ磚造豬舍（面積179平方公尺）、編號Ｈ飼料桶（面積3平方公尺）等地上物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
２、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。經查，被告無權占用前揭土地，原告請求被告占用複丈成果圖所示占用部分土地之不當利益。揆諸前開說明，被告自屬獲得相當於使用系爭土地租金之不當利益。次按地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣，土地法第110條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。查系爭土地坐落嘉義縣○○鄉○○○段，有土地登記謄本在卷可憑，另經本院協議整理爭點，兩造均同意以百分之5計算(本院卷一第364頁)，本院審酌上情，認按申報地價百分之5計算每年相當於租金之不當得利，應屬適當。被告占有系爭82-5地號土地共1,320平方公尺，系爭土地申報地價每平方公尺為448元(見本院卷一第305頁土地登記簿謄本)，則原告得請求每月損害金額為2,464元（計算方式：
448元×1320平方公尺×5％÷12＝2464），原告得請求五年相當租金不當得利共147,840元（計算方式：2464元x12月×5=147840）。故原告請求被告應給付原告147,840元及自書狀(原告雖於多份書狀敘明自「本書狀」繕本送達翌日起算，惟應自最初書狀即104年8月4日之書狀送達，即認為有催告之意思表示)繕本送達翌日即104年8月6日起按週年利率百分之五計算之利息。被告應自104年8月1日起至遷讓土地止，按月給付原告2,464元，核屬有據。逾此範圍之請求，並無依據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，業經本院審酌，惟均不影響本案判決，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年7月26日
民事第二庭法官黃義成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月26日
書記官許睿軒