臺灣臺南地方法院88年度訴字第2073號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院88年訴字第2073號民事判決

裁判日期：民國89年09月04日

裁判案由：確認優先承購權

臺灣臺南地方法院民事判決八十八年度訴字第二○七三號
原告丙○○○訴訟代理人 陳宏義 律師
曾柏暠 律師被告乙○○住訴訟代理人丁○○住被告甲○○住右當事人間請求確認優先承購權事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○與甲○○間就台南縣○○鎮○○段第八三九號土地，所訂立之新台幣（下同）二百六十六萬元之買賣契約，應予撤銷。被告甲○○應將八十八年十一日二十三日，就前開土地所為之移轉登記塗銷，將該土地回復登記為乙○○所有。
（二）確認原告就坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號土地，得以一百三十八萬元承購之優先承購權存在。被告乙○○應與原告就前開土地訂立一百三十八萬元之買賣契約。
（三）被告乙○○應於原告給付一百三十八萬元同時，將台南縣○○鎮○○段第八三九號土地移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）查坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號農地為被告乙○○所有，坐落同段第八四０號農地則為原告丙○○○所有，二筆農地互為毗連，且位於重劃區內，依農地重劃條例第五條第三款之規定，若被告乙○○欲出售其所有之前開農地，因原告為毗連之現耕地所有權人，就該農地應有優先承購權。詎被告乙○○並未通知原告行使優先承買權，即委任代理人丁○○透過仲介人 魏青春 ，將系爭農地出售與被告甲○○，雙方談妥買賣價金為一百三十八萬元，被告乙○○並先收受訂金二十萬元；嗣於民國（下同）八十八年十月七日，原告到代書 張麗鄉 事務所，恰巧遇到丁○○及被告甲○○正在簽約，丁○○明白告訴原告，是以一百三十八萬元出售系爭農地，且當日又收款二十萬元，之後被告甲○○又再付款八十八萬元給被告乙○○，至此已付一百二十八萬元，僅餘尾款十萬元。此時原告經鄰人告知毗鄰農地有價先承買權，乃發存證信函予被告，表示要以一百三十八萬元之價格優先承買系爭農地，然被告乙○○為規避原告之優先承買權，竟假意將已收之價金一百二十八萬元加倍返還被告甲○○（實際可能未支付），再與被告甲○○訂立一份價金為二百六十六萬元之買賣合約書，然後發函予原告，稱原告若欲優先承買，須付二百六十六萬元，意圖迫使原告知難而退或支付不相當之高價，實際上，被告仍是以一百三十八萬元萬元出售系爭農地。
（二）查被告甲○○明知原告對於系爭農地有優先承購權，且其原本與被告乙○○以一百三十八萬元成立買賣契約購買系爭農地，卻為規避原告之優先承購，而與被告乙○○另成立售價為二百六十六萬元之虛偽買賣契約，顯係詐欺行為，原告自得依民法第二百四十四條撤銷乙○○與甲○○間之買賣契約。
（三）又被告乙○○與甲○○間之買賣契約撤銷之後，被告甲○○取得系爭土地之登記，即屬不當得利，原告得依民法第二百四十二條之規定，代位被告乙○○，請求被告甲○○將系爭土地回復登記予被告乙○○，以保權益。另被告甲○○以不實之買賣契約辦理移轉登記，亦構成侵權行為，原告得依民法第一百八十四條、同法第二百十三條第一項之規定，請求回復原狀，因此，被告甲○○自應將系爭土地之登記予以塗銷。
（四）再被告乙○○明明以一百三十八萬元出售系爭農地，卻回函原告謊稱售價為二百六十六萬元，否認原告得以一百三十八萬元優先承購系爭農地，原告自得依民事訴訟法第二百四十七條提起確認之訴，請求判決確認原告就系爭農地之優先承購權存在，並得本於該優先承購權請求被告乙○○以一百三十八萬元之價格與原告訂立買賣契約，且於原告支付買賣價金時，將系爭土地移轉登記予原告。
三、證據：提出土地登記簿謄本三件、地籍圖謄本一件、存證信函影本一件、被告乙○○回函影本一件、錄音帶二捲、錄音帶譯文三件為證，並聲請傳訊證人魏青春、張麗鄉。
乙、被告方面：
一、被告乙○○部分：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：查座落台南縣○○鎮○○段第八三九號田地為被告乙○○所有，同段第八四０號田地為原告所有，二筆土地相毗鄰，原告對於被告乙○○所有之前開土地雖有優先承購權，惟被告乙○○要將該地以二百六十六萬元之價格出售予被告甲○○時，已以存證信函通知原告是否願意以同一價格購買，但原告不願意，竟強要以一百三十八萬元之價格向被告乙○○購買土地，顯不合情理。
（三）證據：提出存證信函影本二件、不動產買賣合約書影本一件、委任授權書影本一件、台灣土地銀行入戶電匯申請書收執聯影本三件、中區農會電腦共用中心匯款委託書（證明聯）影本二件為證。
二、被告甲○○部分：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：⑴按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物
之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文．．．他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，最高法院六十五年台上字第八五三號判例明揭其旨。又農地重劃條例第五條第三款亦僅規定「毗連耕地之現耕所有權人」有優先購買權，並無如同土地法第一百零四條第二項後段有相類似之規定，可知「毗連耕地之現耕所有權人」之優先購買權，亦僅具債權之效力，其理甚明。
⑵又農地重劃條例係土地法之特別法，故農地重劃條例之適用順序應優先於
土地法，亦不可將農地重劃條例未規定之事項類推解釋而適用土地法之規定。
⑶再被告甲○○於購買系爭農地時並不知有農地重劃條例之規定，亦按和地
主即被告乙○○協議之買賣內容為價金之給付，且信賴土地登記公示，而被告乙○○嗣後以存證信函催告原告是否願買受時，原告亦不為承買之表示，其是否有權利濫用之情事，實不無可議，是原告之請求實難謂正當。
（三）證據：提出查詢存單資料表二件、台灣土地銀行存單客戶資料查詢單四件、客戶帳戶明細查詢單一件、台灣企銀活期存款客戶異動資料表一件、台灣土地銀行白河分行存摺類存款分戶明細表影本一件為證。
理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款、第七款定有明文。查本件原告原起訴請求「確認原告就被告乙○○所有之系爭土地，以一百三十八萬元承購之優先承購權存在，及被告乙○○應將系爭土地以一百三十八萬元出售予原告，且於原告給付一百三十八萬元同時，被告乙○○應將系爭土地移轉登記予原告」，嗣於訴訟中因被告乙○○已將系爭土地出售予甲○○並辦妥所有權移轉登記，原告乃追加甲○○為被告，並變更聲明為「被告二人就系爭土地所成立之買賣契約，應予撤銷；確認原告就系爭土地之優先承購權存在；被告甲○○於八十八年十一月二十三日所為移轉登記塗銷應將該土地回復登記為被告乙○○所有，被告乙○○應於原告給付一百三十八萬元同時，將該土地移轉登記予原告。」，雖被告表示不同意原告為訴之追加，然原告所為訴之追加乃係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，應予准許。嗣原告又因行使優先承購權之表示未臻明確，及本於優先承購權補充請求被告乙○○與原告訂立買賣契約，而更正聲明如事實欄原告之聲明所載，因並未變更訴訟標的，僅係補充及更正法律上之陳述，依民事訴訟法第二百五十六條之規定，非為訴之變更或追加，自應予准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號農地為被告乙○○所有，與原告所有之農地相毗連，且位於重劃區內，依農地重劃條例第五條第三款之規定，原告對於被告乙○○所有之前開農地有優先承買權，詎被告乙○○並未通知原告行使優先承買權，即將系爭農地以一百三十八萬元之價格出售予被告甲○○，原告得知後即以存證信函通知被告乙○○，表示要以一百三十八萬元之價格優先承買系爭農地，然被告乙○○為規避原告之優先承買權，竟與被告甲○○虛偽訂立買賣價金為二百六十六萬元之買賣合約書，並發函予原告稱原告若欲優先承買，須付二百六十六萬元，意圖迫使原告知難而退或支付不相當之高價，原告因而未予同意，被告乙○○即將系爭農地移轉登記予被告甲○○，查被告二人訂立售價為二百六十六萬元之虛偽買賣契約，顯係詐欺行為，原告自得依民法第二百四十四條之規定撤銷該買賣契約，則被告甲○○取得系爭農地之登記，即屬不當得利，原告得依民法第二百四十二條之規定，代位被告乙○○，請求被告甲○○將系爭農地回復登記予被告乙○○，且被告甲○○以不實之買賣契約辦理移轉登記，原告亦得依侵權行為法律關係，請求被告甲○○將系爭農地之登記予以塗銷，回復原狀，再被告乙○○否認原告得以一百三十八萬元優先承購系爭農地，原告自得依民事訴訟法第二百四十七條，請求判決確認原告就系爭農地之優先承購權存在，並得本於該優先承購權請求被告乙○○以一百三十八萬元之價格與原告訂立買賣契約，且於原告支付買賣價金時，將系爭土地移轉登記予原告等語。
二、被告乙○○辯稱：原告對於被告乙○○所有之前開土地雖有優先承購權，惟被告乙○○要將該地以二百六十六萬元之價格出售予被告甲○○時，已以存證信函通知原告是否願意以同一價格購買，但原告不願意，竟強要以一百三十八萬元之價格向被告乙○○購買土地，顯不合情理等語；又被告甲○○則以：農地重劃條例第五條第三款「毗連耕地之現耕所有權人」之優先購買權，僅具債權之效力，且被告甲○○於購買系爭農地時並不知有農地重劃條例之規定，亦按和地主協議之買賣內容為價金之給付，且信賴土地登記公示，而被告乙○○嗣後以存證信函催告原告是否願買受時，原告亦不為承買之表示，原告顯有權利濫用之情事，其請求難謂正當等語，資為抗辯。
三、原告主張坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號農地原為被告乙○○所有，坐落同段第八四０號農地則為原告所有，二筆農地相毗連，且位於重劃區內，依農地重劃條例第五條第三款之規定，若被告乙○○欲出售其所有之前開農地，因原告為毗連之現耕地所有權人，就該農地應有優先承購權等情，業據原告提出土地登記簿謄本二件、地籍圖謄本一件為證，且為被告所不爭執，是此部分之事實堪以認定。惟農地重劃條例第五條第三款「毗連耕地之現耕所有權人」之優先承買權之效力為何？經查：農地重劃條例並未如耕地三七五減租條例第十五條第三項規定有「原土地所有權人違反應將出賣條件以書面通知優先承買權人之規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人」之明文，則農地重劃條例第五條所規定之優先承買權應認係與土地法上之優先承買權相同，均僅具有債權之效力，若農地所有權人已將農地之所有權出售予第三人並辦妥移轉登記時，優先承買權人即不得請求塗銷登記，並要求原農地所有權人與其訂立買賣契約及移轉農地所有權，而僅得就其已不能行使優先承買權之損害，請求原農地所有權人負損害賠償責任。查本件不論被告二人買賣系爭農地之價金究係一百三十八萬元，亦或係二百六十六萬元，亦不論被告乙○○寄送予原告之通知行使優先承買權之存證信函上所載被告二人所合意之買賣價金為二百六十六萬元是否真實，惟系爭農地既業經辦理所有權移轉登記予買受人即被告甲○○，揆諸前開說明，原告僅得請求被告乙○○賠償其損害，而不得請求塗銷被告二人間之所有權移轉登記，及請求被告乙○○與原告訂立買賣契約並辦理所有權移轉登記。
四、又債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第二百四十四條第二項固定有明文，惟按行使撤銷權之目的，在使債務人之責任財產回復詐害行為發生以前之原狀，撤銷權人對於保全所得債務人之責任財產，並無優先受償之權利，足見撤銷權之行使，係以維護債權之共同擔保為目的，並非為確保特定債權之直接履行（此亦即八十八年四月二十一日修正公布民法第二百四十四條第三項：「債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定。」之意旨），故原告之優先承買權雖被侵害，變為損害賠償債權，但於被告乙○○尚有賠償該損害之資力時，原告自不得行使撤銷權。而本件被告乙○○是否已達無資力賠償原告所受損害之程度，原告並未舉證證明之，是原告以被告二人成立售價為二百六十六萬元之虛偽買賣契約，係詐欺行為，而主張依民法第二百四十四條之規定撤銷被告二人間之買賣契約，揆諸前開說明，自不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列，併予敘明。
六、從而，原告依民法第二百四十四條、第一百七十九條、第二百四十二條、第一百八十四條、第二百十三條第一項，及民事訴訟法第二百四十七條等規定，請求撤銷被告二人間就台南縣○○鎮○○段第八三九號土地所訂立之二百六十六萬元之買賣契約，被告甲○○並應將八十八年十一日二十三日就該地所為之移轉登記塗銷，將該地回復登記為乙○○所有，並確認原告就該地得以一百三十八萬元承購之優先承購權存在，被告乙○○應與原告就該地訂立一百三十八萬元之買賣契約，並應於原告給付一百三十八萬元同時，將該地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
丙、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年九月四日
臺灣臺南地法院民事第三庭~B法官葉惠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年九月四日~B法院書記官李珍瑩