裁判字號：臺灣高雄地方法院89年簡上字第74號民事判決
裁判日期：民國89年09月04日
裁判案由：給付租金
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年簡上字第七四號
上訴人嘉億螺絲工廠股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師被上訴人威菁有限公司法定代理人甲○○住台北市○○○路○段○○○號一五０八室訴訟代理人 朱育男 律師住高雄市○○○路○○○號二六樓之二複代理人 何曜男 律師住高雄市○○區○○路○○○號七樓之二右當事人間給付租金事件，上訴人對於民國八十八年十二月十四日本院高雄岡山庭八十八年度岡簡字第二六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳拾萬貳仟玖佰零叁元，及自民國八十八年三月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，與該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：請求判決㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠原審判決認執行法院除去租賃權之命令，無確定實體上法律關係存否之效力，
不能謂上訴人之租賃權當然、終局的喪失，且拍賣公告註明拍定後不點交，未變更上訴人就標的物得為占有使用之狀態，不存在有無法使用情事，訴外人佑盟公司縱有要求遷移情事，亦非租賃契約第七條終止事由，顯係曲解當事人約定之真意。實則租約第七條規定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利，倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者，不在此限。」，明定第三人行使權利致上訴人無法使用租賃標的物時得終止契約，係指第三人行使權利致上訴人無法使用租賃標的物之事實狀態而言，並非指佑盟公司與被上訴人間之租約在實體法上消滅時始得終止，後者與前開約定契約終止事由無關。
㈡訴外人佑盟公司因被上訴人未依約給付租金，遂自八十八年十一月起，發動各
項阻撓行動，干擾被上訴人及廠區內各廠商（包括上訴人）使用廠房設備，使上訴人之營運受到重大影響，佑盟公司於八十七年十一月二十日阻止被上訴人使用廠房，並召集四家承租廠商（包括上訴人）停付租金予被上訴人等情，亦有被上訴人所提出附於台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第七五五號偵查卷內之刑事告訴狀可資證明；而佑盟公司與被上訴人間之租賃契約，因佑盟公司之債權人行使權利、聲請強制執行，經法院執行處於八十七年十二月十六日發函除去該租賃權，自斯時起，被上訴人喪失租賃權，連帶使上訴人無法對抗佑盟公司，佑盟公司更請駐廠保全人員管制上訴人貨物進出，致上訴人無法順利出貨，營運幾近停頓，存貨消耗殆盡，終致停止生產，無法就租賃標的物為正常使用租賃物，上訴人曾以被上訴人違反契約第七條及債務不履行之規定，該終止租約之存證信函於八十八年一月十八日交付予被上訴人法定代理人，被上訴人對其已收受該存證信函亦不爭執，則自該日起，系爭契約已終止，系爭租約既經合法終止，被上訴人請求租約終止後八十八年一月十八日起至同年二月最末日之租金，即屬無據。
㈢至於被上訴人請求上訴人給付租約終止前八十八年一月一日起至同年月十七日
之租金部分，因被上訴人自八十七年十二月下旬起，即無法提供符合契約本旨之租賃物供上訴人使用，不生依債之本旨提出給付之效力，屢經催促，均無改善，則上訴人亦得行使同時履行抗辯權，拒付租金。
㈣退步言之，倘認上訴人之終止租約不合法，則被上訴人自八十七年十二月下旬
起，即未依債之本旨提出給付，致上訴人無法使用租賃物，使上訴人受有因被上訴人債務不履行造成之損害，而此損害恰等為無法使用租賃標的物之對價，即等同於每月租金額之損害額，惟為方便計算，爰主張自八十八年一月一日起，以每月相當於租賃標的物使用對價即相當於租金之金額，亦即每月三十七萬元之租金額，與被上訴人之租金請求權抵銷，因被上訴人係請求八十八年一、二月份計七十四萬元之租金，經上訴人以八十八年一、二月份之七十四萬元損害賠償請求權抵銷之，並以八十九年六月三十日民事準備書㈡狀之送達為抵銷之通知，抵銷後，被上訴人已不得再請求給付租金。
三、證據：援用原審提出之證據方法，並聲請訊問證人即佑盟公司人員 王見文 、 李仁基 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠執行法院依抵押權人聲請除去租賃權，並無確定實體上法律關係存否之效力，
不會變動實體上權利義務關係，實體上之權利義務，仍應由受訴之法院，依實體法規定作個案判斷。
㈡租約第七條規定：「‧‧‧乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重
大影響者，不在此限。」，原審判決以拍賣公告註明拍定後不點交，未變更上訴人就標的物得為占有使用之狀態，不存在有無法使用情事，訴外人佑盟公司縱有要求遷移情事，亦非租賃契約第七條終止事由之理由，輔以上訴人於被上訴人請求租金之租賃期間即八十八年一、二月，仍有就租賃物為使用收益之性質，而認定上訴人契約終止權之行使，於法不合，租賃契約仍存在於兩造之間，被上訴人自得依約請求給付租金，並無所指曲解契約當事人真意之情形。㈢否認被上訴人有上訴人所指可歸責之債務不履行情形存在。縱佑盟公司有非法
干擾上訴人就租賃物為用益之狀態，亦不可歸責於被上訴人，且未見上訴人就租賃物有漏水、破損或機器無法運轉等無法使用收益之情事發生，是上訴人不得主張被上訴人債務不履行，終止契約，並請求損害賠償。
㈣上訴人主張以債務不履行損害賠償，對被上訴人租金請求權主張抵銷為不適法
。被上訴人並未有債務不履行情事，且上訴人又未證明其損害存在，縱認上訴人有損害發生，亦應係訴外人佑盟公司對其之侵權行為所致，上訴人主張抵銷之權利及對象顯有錯誤。
三、證據：援用原審之立證方法，並請求調閱鈞院八十七年度執字第五０七號民事執行卷宗、台灣高雄地方法院檢察署八十年度偵字第六七五五號偵查卷宗。
丙、本院依聲請調閱本院八十七年度執字第五０七號民事執行卷宗、台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第六七五五號偵查卷宗參考，並將本院民事執行處所為除去佑盟公司及被上訴人租賃權之通知影印一件暨抽取上開不起訴處分書一件附卷。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年五月一日向其承租六角螺絲廠、之土地、廠房及機械設備，生產管理使用，嗣因部份機器設備滅失，兩造合意將約定月付租金降為三十七萬元，詎上訴人竟未付八十八年一至二月之租金計七十四萬元，屢催不繳，爰依租賃契約之出租人租金請求權，訴請上訴人給付租金並加給法定租金並加給法定利息；法院民事執行處除去租賃權而為拍賣，不影響上訴人租賃權之實體上權利，且基於債之相對性原理，被上訴人已提供合於租賃契約內容之土地廠房及設備，上訴人在被上訴人請求租金之八十八年一至二月期間，又有就系爭標的物使用收益，自有給付約定租金之義務；至訴外人佑盟公司縱有阻撓兩造就租賃物之用益，並於八十七年十一月二十日管制上訴人貨物進出、妨害上訴人職員行動自由之行為，亦非可歸責於被上訴人之事由所致，換言之，上訴人之契約終止權尚未發生，其終止自不合法；又否認被上訴人有上訴人所指可歸責之債務不履行情形存在。縱佑盟公司有非法干擾上訴人就租賃物為用益之狀態，亦不可歸責於被上訴人，且未見上訴人就租賃物有漏水、破損或機器無法運轉等無法使用收益之情事發生，是上訴人不得主張被上訴人債務不履行，終止契約，並請求損害賠償；另上訴人主張以債務不履行損害賠償，對被上訴人租金請求權主張抵銷為不適法。被上訴人並未有債務不履行情事，且上訴人又未證明其損害存在，縱認上訴人有損害發生，亦應係訴外人佑盟公司對其之侵權行為所致，上訴人主張抵銷之權利及對象顯有錯誤等語。
二、上訴人則以：系爭租賃物原係被上訴人向訴外人佑盟公司所承租，渠等間之租賃契約業經於八十七年十二月十六日經法院發函除去租賃權，因此使上訴人與其餘承租人喪失其租賃權，並遭訴外人佑盟公司管制貨物進出、要求遷離，嚴重妨礙上訴人之公司營運，達到無法正常使用租賃物之狀態，上訴人曾以被上訴人違反契約第七條及債務不履行之規定，於八十八年一月十八日交付終止租約之存證信函予被上訴人法定代理人，則系爭契約既經合法終止，被上訴人自無權請求租約終止後之租金；並提起上訴陳稱：原審判決認執行法院除去租賃權之命令，無確定實體上法律關係存否之效力，不能為上訴人之租賃權當然、終局的喪失，且拍賣公告註明拍定後不點交，未變更上訴人就標的物得為占有使用之狀態，不存在有無法使用情事，訴外人佑盟公司縱有要求遷移，亦非租賃契約第七條終止事由，顯係曲解當事人約定之真意等語資為抗辯。
三、被上訴人起訴主張上訴人向其承租螺絲廠之土地、廠房及機械設備月租金為三十七萬元，上訴人未付八十八年一至二月之租金計七十四萬元之事實，業據被上訴人提出租賃契約書為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。惟被上訴人以租約業於八十八年一月十八日合法終止，租終止後之租金不得依約請求；且對租約終止前八十八年一月一日起至同年月十七日之租金部分，行使同時履行抗辯權，拒付租金；並以自八十八年一月一日起，以每月相當於租賃標的物使用對價即相當於租金之金額，亦即每月三十七萬元之租金額，與被上訴人之租金請求權抵銷，因被上訴人係請求八十八年一、二月份計七十四萬元之租金，經上訴人以八十八年一、二月份之七十四萬元損害賠償請求權抵銷之，並以八十九年六月三十日民事準備書㈡狀之送達為抵銷之通知，抵銷後，被上訴人已不得再請求給付租金置辯，是否有理，應審酌者為：㈠上訴人於八十八年一月十八日終止系爭租賃契約，是否合法？㈡上訴人得否對租約終止前八十八年一月一日起至同年月十七日之租金部分，行使同時履行抗辯權？㈢抵銷是否適法？茲分述如下：
㈠被上訴人對於上訴人曾於八十八年一月十八日，將終止系爭租約之存證信函寄交
予被上訴人法定代理人等情，並不為爭執，且有上訴人提出之存證信函為證（原審第四十頁），堪信為真，有爭執者，乃系爭租約有無上訴人主張租約第七條終止租約及債務不履行事由存在。
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並依租賃關係存續
中保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第四百二十三條所明定，亦即出租人有將租賃物保持合於約定用益狀態之義務，以確保承租人就租賃物為圓滿的使用收益。而解釋租約第七條規定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利（詳如附表備註欄之記載）（兩造自承並未訂有附表備註欄），倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者，不在此限。」之真意，亦應從前開角度出發，推究有無構成約定終止事由，且是否亦成立法定終止事由（債務不履行），爭執點不在於第三人主張權利之出租人權利瑕疵擔保責任（租賃權是否消滅），乃在於系爭租賃物雖經訴外人佑盟公司之債權人即台灣第一信託股份有限公司行使抵押權後，能否就租賃物為使用收益，此由但書之規定可知，系爭租賃物雖經第三人行使抵押權，然執行法院除去租賃權之命令，無確定實體上法律關係存否之效力，不能謂上訴人之租賃權當然、終局的喪失，且拍賣公告明白註明拍定後不點交，此經本院調閱本院八十七年度執字第五０七號民事執行卷宗查明屬實，是第三人行使抵押權亦未變更上訴人就標的物得為占有使用之狀態，不存在有無法使用情事，訴外人佑盟公司縱有要求遷移情事，亦非租賃契約第七條終止事由，原審就此部分之認定，於法相符。
⒉惟訴外人佑盟公司因被上訴人未依約給付租金，遂自八十八年十一月起，發動各
項阻撓行動，干擾被上訴人及廠區內各廠商（包括上訴人）使用廠房設備，使上訴人之營運受到重大影響，佑盟公司於八十七年十一月二十日阻止被上訴人使用廠房，並召集四家承租廠商（包括上訴人）停付租金予被上訴人等情，為被上訴人不爭執，並有附於台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第七五五號偵查卷內被上訴人所提出之刑事告訴狀可資證明；復經證人即佑盟公司人員王見文到庭證述：被上訴人向佑盟公司租用租賃物，再轉租予次承租公司，然被上訴人自八十七年八月底即未依約繳納租金，故佑盟公司在八十七年十一月二十日上午將催告函交予被上訴人，並於同日下午三時終止與被上訴人之租約，催告函上四名見證人皆為被上訴人次承租公司負責人，渠等均在場，‧‧‧，自該日起，佑盟公司盡量不讓次承租公司繼續使用廠房，只能「出」不能「進」，不破壞現有狀況，不能再進貨，僅能消極地使用，上訴人有斷斷續續在使用系爭租賃物，八十八年一月十四日有對包括上訴人在內之四家次承租公司寄發禁止使用租賃物之存證信函等語，證人即佑盟公司人員李仁基到庭證述：被上訴人在八十七年七、八月即拒付租金，八十七年十二月底民事執行處發函除租賃權，‧‧‧，佑盟當時以言詞禁止被上訴人使用廠房，被上訴人公司以外人員進入租賃物須經許可其他次承租公司亦不得再使用，據我了解，次承租公司是慢慢地將東西搬走，自八十七年底就未再使用系爭租賃物，我當時曾命令不准任何非佑盟公司的人員進入等語，佑盟公司上開行為，確足使上訴人就系爭租賃物無法為完滿之使用收益狀態，在一般第三人侵奪或以事實行為妨礙上訴人用益時，上訴人本有除去妨害、保持租賃物合於約定使用受益狀態之義務，更何況在本件佑盟公司禁止上訴人使用之情形，又係以被上訴人未給付其租金所致，是足認被上訴人有不完全給付之債務不履行情事，且屬可歸責之一方，上訴人主張依債務不履行終止系爭租約，於法有據，應予准許。上訴人終止租約之存證信函於八十八年一月十八日寄交予被上訴人法定代理人，已如前述，則自該日起，系爭契約已終止，系爭租約既經合法終止，被上訴人請求租約終止後即八十八年一月十八日起至同年二月最末日之租金，即屬無據。
㈡至於租約終止前八十八年一月一日起至同年月十七日之租金部分，上訴人則以被
上訴人自八十七年十二月下旬起，無法提供符合契約本旨之租賃物供上訴人使用，不生依債之本旨提出給付之效力，屢經催促，均無改善，援用同時履行抗辯權，拒付租金等語置辯，被上訴人上開行為構成不完全給付之債務不履行，已如前述，上訴人雖對被上訴人之租金請求，主張同時履行抗辯，惟對不完全給付得行使同時履行抗辯之前提，須該不完全給付係可補正者為限，倘給付之瑕疵不能補正，或縱經補正與債務本旨已不相符者，則屬應否適用給付不能之規定為損害賠償之範疇，本件上訴人仍能就租賃物為使用收益，僅被上訴人所為給付不能合於債之本旨而已，核係前開不能補正之情形，是上訴人尚不得援用同時履行抗辯甚明。
㈢另上訴人主張被上訴人自八十七年十二月下旬起，即未依債之本旨提出給付，致
上訴人無法使用租賃物，使上訴人受有因被上訴人債務不履行造成之損害，而此損害恰等為無法使用租賃標的物之對價，即等同於每月租金額之損害額，惟為方便計算，爰主張自八十八年一月一日起，以每月相當於租賃標的物使用對價即相當於租金之金額，亦即每月三十七萬元之租金額，與被上訴人之租金請求權抵銷，因被上訴人係請求八十八年一、二月份計七十四萬元之租金，經上訴人以八十八年一、二月份之七十四萬元損害賠償請求權抵銷之，並以八十九年六月三十日民事準備書㈡狀之送達為抵銷之通知，抵銷後，被上訴人已不得再請求給付租金之抵銷抗辯，係以「倘認上訴人之終止租約不合法」為前提，則上訴人終止契約既屬合法，已如前述，其所為抵銷抗辯，自毋庸再論述。
四、綜上所述，系爭租約已於八十八年一月十八日終止，上訴人不得主張同時履行抗辯權，從而被上訴人依租賃契約之租金請求權，請求上訴人給付在十八萬六千四百五十二元（000000×17/31=202903），及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，即非有據，應予駁回。原審未察，就上開應駁回部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判；至上開應准許部分，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又兩造其餘攻擊或防禦方法，與判決基礎不生影響，不予論列，附此敘明。另本件依法不得上訴，判決送達後即生案件確定之效力，故無依職權宣告假執行之必要，既無假執行之宣告，上訴人請求供擔保免為假執行亦無必要，應予駁回。
結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年九月四日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官鄭月霞~B法官黃蕙芳~B法官郭貞秀右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國八十九年九月四日~B法院書記官胡美儀