臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 99年度花簡字第70號
原 告 張益蓁
訴訟代理人 陳清華 律師
被 告 陳彥樺
訴訟代理人 籃健銘 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年3月24日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。
擴張或減縮應受判決事項之聲明者。不甚礙被告之防禦及
訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款所明
定。本件原告主張兩造間簽有房地買賣契約，簽約前被告曾
僱工施作屋頂防水工程，允諾交屋時一併交付防水保固書，
即保證房屋不漏水，但交屋後卻發生滲漏水瑕疵，造成其權
利受損，依民法第360條、第227條，請求瑕疵損害賠償（即
現況損壞之修繕費用），聲明被告應給付原告新台幣（下同
）393,760元。嗣於訴訟中併主張依民法第184條第1項規定
請求瑕疵結果損害，擴張請求修繕期間覓請褓姆照料幼子之
花費，另依鑑定結果減縮現況損壞之修繕費用，聲明被告應
給付385,413元（參本院卷第113、129頁）。被告雖不同意
原告上開追加，惟前後之訴基礎事實相同，乃擴張或減縮應
受判決事項之聲明者，且追加之侵權行為損害賠償部分並無
礙於被告防禦，自應准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告前於民國97年11月間，以新台幣（下同）280萬元整
，向被告購買坐落於花蓮市○○段○○○○○○號，面積418平
方公尺，權利範圍1/8之土地，暨其上花蓮市○○段731建
號，門牌號碼花蓮市○○○街○號4樓，面積147.56平方公
尺，權利範圍全部之建物（下稱系爭房屋或系爭房地），
簽約之際，被告並提供訴外人合原工程行出具之「合原防
水保固書」，保證房屋不漏水，如因施工不當或品質不良
造成之漏水，將負責無償修復。
（二）詎料原告遷入居住之後，系爭房地陸續出現浴室水龍頭斷
裂、屋頂水管漏水、客廳大燈線路損壞、遮雨棚嚴重漏水
及廚房水槽漏水等瑕疵，因上揭瑕疵多屬耗損性質，因此
除廚房水槽漏水以外，原告並未斤斤計較要求被告修繕，
均以自掏腰包方式善後。嗣於莫拉克颱風過境之後，原告
又發現廚房牆壁竟多處漏水，腐蝕木柱，木質地板亦因長
期浸泡雨水而腐朽，如遇大雨來襲，木屑甚隨雨水流出地
板。原告發現上揭廚房漏水之瑕疵之後，旋於98年10月12
日透過仲介公司向被告反應，詎料被告竟虛與委蛇，並無
解決誠意，經原告向花蓮縣政府消費者保護官申訴之後，
亦不了了之。
（三）本件系爭房屋屋頂及廚房牆壁漏水之瑕疵，業據臺灣省建
築師公會花蓮辦事處鑑定「…漏水原因應非地震所造成。
…另由於屋頂防水層施工不佳，排水不良，洩水坡度不足
，致下雨天產生積水，長期會造成滲水之情形，室內天花
板之水泥漆層剝離、污漬、脫落現象，就是因長時間受潮
所造成之損壞無誤。本案經參考市場一般行情估價結果，
其修復項目及費用詳附錄三，總計費用新臺幣參拾陸萬伍
仟肆佰壹拾參元整」等情在卷（詳鑑定報告第7頁結論與
建議內容），又「施工期間由於拆除工程造成灰塵、煙霧
及噪音，必降低居住環境品質，由於每人對環境負荷忍耐
度不同，施工期間確實不宜居住。內部工程工期約20天…
」亦由臺灣省建築師公會花蓮辦事處函覆在卷，而原告幼
子僅1歲4個月大，因配偶任教慈濟大學，平日由原告父兼
母職照顧，系爭房屋修繕期間，原告必須負責監工，再加
上房屋整修期間，噪音及灰塵彌漫，不適幼兒居住，必須
另請褓姆照料，以上揭建築師公會函覆之內部工期約20日
，及家扶中心花蓮分事務所函覆日托褓姆費用為1,000元/
天計算，施工期間尚須支出20,000元褓姆費，以為因應，
揆諸民法第354條、第360條及最高法院77年度第7次民事
庭會議決議，原告自可請求被告賠償因系爭房地漏水所生
之損害，共385,413元整（計算式：修繕費365,413元＋褓
姆費20,000元＝385,413元）。
（四）對被告抗辯之陳述：
1.本件系爭建物漏水瑕疵，雖於莫拉克颱風過境後，才浮
上檯面，然系爭建物漏水瑕疵，於交付時早已存在，並
非莫拉克颱風於一夕間造成，而是冰凍三尺非一日之寒
，此觀系爭建物於出售之前，被告特地委由合原工程行
從事房屋防水工程，此有卷附「合原防水保固書」可稽
以及臺灣省建築師公會花蓮辦事處出具之鑑定報告書記
載「…㈤餐廳木質牆面裝修層底部角落確實有『長期』
浸水所造成污損情形。（附錄二照片4）…結論與建
議…另由於『屋頂防水層施工不佳』，排水不良，洩水
坡度不足，致下雨天產生積水，『長期』會造成滲水之
情形，室內天花板之水泥漆層剝離、污漬、脫落現象，
就是『長時間受潮』造成之損壞無誤。…」等語自明，
被告先是抗辯「要難謂瑕疵係於交付前即已存在」云云
，嗣又援引最高法院95年度台上字第1174號判決意旨，
抗辯原告所述瑕疵於「兩造訂立系爭買賣契約前即已存
在」，被告不負不完全給付之責云云，前後矛盾，委無
可取。
2.系爭建物漏水瑕疵，屬於不能即知之瑕疵，無法依通常
之檢查而發現，原告在漏水瑕疵浮上檯面之後，旋於第
一時間通知被告，並向花蓮縣消費爭議調解委員會申請
調解，原告主張物之瑕疵擔保責任，於法並無不合，被
告抗辯原告不即依民法第356條規定從速檢查標的物，
並通知物之瑕疵，視為承認受領之物云云，似是而非，
尚有未洽。
3.本件系爭建物位於頂樓，原告於購屋之際，特別在意屋
頂有無漏水問題，被告則向原告強調系爭建物甫完成防
水工程，品質可靠，並允諾日後交屋時，會另外提供防
水保固書作為品質保證之依據，原告自忖日後除系爭買
賣契約瑕疵擔保之保障以外，尚有防水保固書確保權益
，「如虎添翼」，此為原告決定購買系爭建物及取得系
爭防水保固書之來龍去脈。
4.房屋交易實務上，屋主別出心裁，除買賣契約瑕疵擔保
約定以外，額外提供其與第三人之「承攬」防水保固書
，加重自己擔保責任之案例，可謂絕無僅有，系爭防水
保固書之用意，如果僅是被告允諾會負起漏水瑕疵責任
，與一般物之瑕疵擔保責任無異，被告只需口頭告知，
或者出示供原告閱覽，即為已足，何勞大費周章，特別
將防水保固書「交付」原告，作為契約之內容？被告既
於「買賣契約」以外，特別提供另一「承攬契約」之防
水保固書作為契約之一部，系爭防水保固書自是意義非
凡，與一般買賣瑕疵擔保之責任，截然不同，實已明若
觀火，被告抗辯系爭保固切結書僅是修復責任歸屬之約
定，不具特別效力云云，亦有未洽；再者，系爭保固書
之當事人為「被告」與「合原工程行」，合原工程行並
非系爭買賣契約之當事人，依債之相對性原則，被告提
供系爭防水保固書之用意，係「被告」日後可要求「合
原工程行」修繕瑕疵，履行保證品質約定，並非原告可
直接尋求合原工程行協助，被告抗辯系爭保固書係「若
有後續問題原告可循求該廠商之協助」云云，淡化其保
證品質責任，似是而非，洵不足採；抑有進者，系爭保
固書係針對「防水」工程而出具，如果不是防水品質之
保證，被告為何會允諾「因施工不當或品質不良造成漏
水」，合原工程行將「無償修復」？修復之程度又以「
防水」，即「滴水不漏」為原則？在在可證系爭防水保
固書，即為兩造保證品質之「約定」，洵無疑義，被告
拘泥契約使用之文字，抗辯保固書與保證品質係屬二事
云云，不無斷章取義之謬誤，洵不足採。
5.本件被告雖援引最高法院95年度台上字第1174號判決意
旨，抗辯系爭建物漏水瑕疵於契約成立時即已存在，伊
依現狀交付，屬依債之本旨而為給付，並無不完全給付
可言云云，然與上開出賣人除負物之瑕疵擔保責任以外
，同時構成不完全給付之債務不履行損害賠償，係以瑕
疵於契約成立後「始發生」，並非以契約成立後「始存
在」為要件，以及物之瑕疵擔保責任及不完全給付，「
原則上得為併存」，買受人得依不完全給付為理由，請
求損害賠償之見解，齟齬不合，委無可取。又「買賣標
的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人
於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買
受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容
不符合債之本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任
。」最高法院94年度台上字第1112號判決意旨另有明文
，房屋「不漏水」乃建物必備之通常效用，系爭建物漏
水瑕疵雖於契約成立前即已發生，然被告於締約時疏未
告知原告，原告亦不知有漏水瑕疵而購買，揆諸前揭判
決意旨，被告雖以現狀交付，然其給付之內容不符合債
之本旨，被告仍應負不完全給付之債務不履行責任，可
謂明若觀火。
6.退萬步而言，縱認系爭防水保固書並非品質保證之約定
，惟被告既已提供系爭防水保固書，強調日後如有「施
工不當或品質不良造成漏水」，「至99年10月25日」伊
均可要求合原工程行無償修復，原告亦可依據系爭防水
保固書之約定，於被告迭催不理之後，請求被告賠償「
瑕疵損害」，即修繕漏水瑕疵之費用；另針對系爭建物
漏水瑕疵，致原告天花板、地板等財產法益遭受損害部
份，原告除依不完全給付請求損害賠償以外，併依民法
第184條第1項前段侵權行為法律關係請求損害賠償，被
告抗辯不負損害賠償之責，為無理由。
7.末查，本件系爭建物屋頂漏水瑕疵，並非於莫拉克颱風
過境時立即浮現，而是莫拉克颱風過境之後，陸續發現
廚房牆壁滲水及木柱腐蝕等狀況，迄至98年10月初大兩
來襲，發現木屑由地板縫隙流出，才發現問題出在屋頂
漏水，因此旋於98年10月12日透過仲介向被告反應，要
求被告負責，並於98年11月1日向消保官提出申訴，原
告主張物之瑕疵擔保權利，並未逾民法第365條所定期
間。
（五）爰依民法第354條、第360條、第227條、第184條第1項等
規定，請求被告應賠償系爭房地漏水所生之損害，擇一判
命被告應給付原告385,413元及加計法定遲延利息，並陳
明願供擔保，宣告假執行。
三、被告為下列之答辯，並聲明駁回原告之訴。
（一）原告主張物之瑕疵擔保之損害賠償，則原告必須舉證證明
瑕疵標的物危險交付前即已存在。
1.按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受
人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「物
之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但
減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第1項)出
賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質
。(第2項)」民法第373條及第354條定有明文。是以，
原告若主張物之瑕疵擔保請求權者，則必須就系爭建物
之瑕疵，必須於危險交付前即已存在，負擔舉證責任。
2.觀諸原告起訴狀所載：「嗣後莫拉克颱風過境之後，原
告又發現廚房牆壁竟多處漏水，腐蝕木柱，木質地板亦
因浸泡雨水而腐朽，如遇大雨來襲，木屑甚隨雨水流出
地板…」等語可知，原告所指之廚房牆壁漏水等問題，
係因莫拉克颱風(98年8月7日登陸)過境後所致，而系爭
房屋早於莫拉克颱風來襲前即已交付，故要難謂瑕疵係
於危險交付前即已存在，而應由被告負擔物之瑕疵擔保
責任。
（二）原告主張被告就房屋不漏水為保證，則原告亦須就被告有
保證房屋不漏水乙事，負擔舉證責任。
1.按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得
不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償
；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第360條
定有明文。次按「主張法律關係存在之當事人，須就該
法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。」最
高法院83年度台上字第2405號判決著有明文。是原告主
張被告曾出具保固書保證房屋不漏水，就上述法條觀之
，被告是否曾經保證系爭房屋不漏水，屬於原告得否主
張民法第360條損害賠償請求權之權利發生事實，應由
原告負擔舉證責任，合先敘明。
2.原告主張被告於97年10月25日提出由訴外人合原工程行
出具之「合原防水保固書」之內容為：「經由本公司從
事屋頂防水工程，保固起迄日為民國97年10月25日起至
99年10月25日止，其保固期限為2年整。期間非因天災
地震及人力之不能抗拒因素所造成之破壞，而因施工不
當或品質不良造成漏水，本公司將負責無償修復。」觀
諸系爭防水保固書之內容，僅係由合原工程行就施工不
當或品質不良造成之漏水負無償修繕責任，並非保證系
爭房屋不漏水，毋寧認為原告及被告僅係就修復責任之
歸屬為約定，被告並無保證不漏水之真意、再者，原告
主張物之瑕疵擔保請求權，必須就瑕疵於危險交付前即
已存在，負擔舉證責任，是以，縱使被告曾保證房屋不
漏水(假設語)，仍必須以該瑕疵係於危險交付前即已存
在為必要。故原告雖舉被告曾提出由訴外人合原工程行
所提出之「合原防水保固書」，要難謂被告對原告曾保
證系爭房屋不漏水，而認原告已盡其舉證責任。
（三）原告主張房屋漏水係因被告具有可歸責事由，而主張被告
應負擔債務不履行之損害賠償責任，惟被告就原告所舉之
瑕疵並無可歸責事由。
1.按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕
疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出
賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外
，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主
張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百
六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六
十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各
該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、
出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得
類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償
；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，
並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特
定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任
外，並應負不完全給付之債務不履行責任。併此說明。
」最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）著有明
文。依上開決議，原告若得主張債務不履行之損害賠償
，則必須系爭瑕疵係發生於契約成立之後，始得主張。
是以，原告所指之瑕疵必須發生於買賣契約成立之後，
應由原告負擔舉證責任。
2.查原告起訴狀指稱：「詎料原告遷入居住之後，系爭房
地陸續出現浴室水龍頭斷裂、屋頂水管漏水、客廳大燈
線路損壞、遮雨棚嚴重漏水及廚房水槽漏水等瑕疵，因
上揭瑕疵多屬耗損性質，因此除廚房水槽漏水以外，原
告並未斤斤計較要求被告修繕…」及「嗣於莫拉克颱風
過境之後，原告又發現廚房牆壁竟多處漏水，腐蝕木柱
，木質地板亦因長期浸泡與水而腐蝕，如遇大雨來襲，
木屑甚隨雨水流出地板…」等語，先就前者觀之，原告
所述之問題及損壞，係於原告遷入居住後始發生，則瑕
疵是否係於買賣契約成立後所產生，而應歸責予被告已
非無疑，且原告自承系爭瑕疵多屬耗損性質，縱就原告
未主動修復之水槽漏水問題，亦與房屋本身是否有所瑕
疵無關，要難謂被告有可歸責之事由存在；次就後者觀
之，原告所指之廚房牆壁漏水、腐蝕木柱，木質地板亦
因長期浸泡與水而腐蝕等問題，亦係因莫拉克颱風來襲
，帶來強大之雨量所造成，更使台灣大部分地區遭受重
大之傷害，令人印象深刻。是以，莫拉克颱風來襲造成
原告房屋有所損害，當不可將其損害歸責於被告，而令
被告負擔損害賠償責任。
（四）縱認為交屋時確有瑕疵存在，原告亦僅得主張減少價金，
不能請求損害賠償：
1.按民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品
質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不
履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
」故買受人如欲主張不履行之損害賠償，僅限於出賣人
保證品質或故意不告知瑕疵之情形。
2.復按最高法院71年台上字第208號判決：「民法第三百
六十條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。
必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品
質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條
規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，
縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效
用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第三百五十九
條解除契約或請求減少其價金。」蓋物之瑕疵擔保之制
度功能在於「對價衡平」，減少價金為其主要之法律效
果，買受人欲主張損害賠償須受嚴格之要件限制，方不
致課出賣人過重之義務。
3.被告並無「故意不告知瑕疵」或「保證品質之特別約定
」：
⑴民法第360條所謂「欠缺保證之品質」的情形須嚴格
解釋（因其並非物之瑕疵擔保制度之原始效果），應
限於：買受人須就締約之特殊目的表現於締約過程中
，而出賣人須知該特殊目的而為保證之情形。然衡諸
系爭房屋買賣契約之條文內容，並無保證品質之約定
。
⑵原告雖提出訴外人合原工程行所出具之防水保固書，
然查其保固書之文字內容為「非因天災地震及人力不
能抗拒因素所造成之破壞，而因施工不當或品質不良
造成漏水，本公司將負責無償修繕」。可知，被告並
無「保證房屋不會漏水」之特別約定，而至多僅是告
知原告，房屋屋頂若在合原工程行所保固期間內漏水
，合原工程行將會負責無償修繕。
⑶「提供保固」與「保證品質」係屬二事，現代商品買
賣時，普遍會附具產品保固書，其意義為「在保固間
內若有瑕疵，出賣人將負責無償修復或給予換貨」，
此與「保證商品無瑕疵」之意義仍有不同。不能因出
賣人提供保固服務，即認為出賣人有保證商品品質之
特別約定，而有民法第360條之適用。
（五）依原告起訴狀所述，其97年11月購買系爭房屋而入住後，
即發現漏水等瑕疵（被告否認有瑕疵），足徵此等瑕疵於
渠等接受被告交付時，即可或即已知悉系爭瑕疵，然原告
無於被告交付原告系爭房屋，或發現瑕疵後6個月內，為
瑕疵擔保之請求，卻遲至99年3月1日始提起本件訴訟，是
依前開規定及說明，應認原告之契約價金減少請求權，已
因6個月除斥期間經過而消滅。承上所述，縱認原告得依
不完全給付之規定為請求，基於請求權交互影響關係，該
不完全給付請求權亦逾除斥期間，故不得再予主張。蓋觀
之民法第356條第2、3項規定，因買受人怠於通知，或以
發現而不為通知，而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物
，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之
品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行
為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物
具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請
求權，買受人之其他損害賠償請求權，亦應予排除。故民
法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其
文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔
保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表
示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約
出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸
責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除
斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以
可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出
賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，
買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務
，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自
含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應
認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債
務不履行之規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的
物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣
人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，
並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物
之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。是以，買
賣物之瑕疵擔保之解除契約、減少價金之權利外，與不完
全給付請求權，兩權利關係屬請求權相互影響關係。本件
原告不即依民法第356條規定從速檢查標的物，並通知物
之瑕疵而視為承認受領之物者，除已依前述民法第365條
喪失依買賣物之瑕疵擔保之解除契約、減少價金之權利外
，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定為主張。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於97年11月30日簽訂不動產買賣契約，原告向被告買
受系爭房地（位於頂樓），系爭房地已於97年12月10日移
轉登記予原告配偶名下，並於97年12月27日點交完畢。
（二）原告於98年10月12日，以系爭房地漏水瑕疵，請求被告出
面解決，嗣申請花蓮縣消費爭議調解委員會98年11月27日
調解均無結果。
（三）系爭房地經鑑定屋頂防水層施工不佳，排水不良，洩水坡
度不足，致下雨天產生積水，長期會造成漏水之情形，室
內天花板之水泥漆層剝離、污漬、脫落現象，就是因長時
間受潮造成之損壞無誤。（但被告就鑑定內容之正確性及
真實性仍有爭執）
五、本案爭點
（一）被告有無保證買賣標的之房屋不漏水？
1.原告主張：被告點交系爭房地時交付合原防水保固書，
應已保證房屋不漏水。
2.被告抗辯：防水保固書係訴外人合原工程行所出具，且
內容僅係就施工不當或品質不良造成之漏水負無償修繕
責任，並非保證不漏水。
（二）原告依民法第354條、第360條規定，請求被告賠償房屋漏
水損害，有無理由？
1.原告主張：被告點交系爭房地「前」已存在滲漏水瑕疵
，於交付後始發生漏水瑕疵，欠缺被告所保證不漏水品
質。
2.被告抗辯：被告點交系爭房地「後」始發生漏水瑕疵，
原告所主張之瑕疵是否於交屋時即已存在？抑或係自然
耗損、颱風災害所致？應由原告負舉證之責。另被告無
保證品質及故意不告知瑕疵之情形。
（三）原告依民法第227條規定，請求被告賠償房屋漏水損害，
有無理由？
1.原告主張：被告點交系爭房地前時「已存在」漏水瑕疵
，但點交後始「發生」漏水瑕疵。
2.被告抗辯：系爭房地係現狀交付，屬依債務本旨而為給
付，且被告於賣屋之前已施作屋頂防水工程，原告所指
之瑕疵係莫拉克颱風來襲帶來強大之雨量所造成，非可
歸責被告。
（四）原告依民法第184條第1項規定，請求被告賠償房屋漏水造
成其損害，有無理由？
1.原告主張：被告既已提供系爭防水保固書，強調保固期
間內如有施工不當或品質不良造成漏水，可要求合原工
程行無償修復，迭經原告催請被告處理未果，併依侵權
行為法律關係請求瑕疵結果損害。
2.被告不同意追加。
（五）若上揭㈡、㈢、㈣，其一為有理由，原告可請求之損害賠
償金額為何？
六、原告主張系爭房地在點交前已存在漏水瑕疵，於交付後始發
現漏水瑕疵，被告雖不否認系爭房地有原告所稱之滲漏水瑕
疵，惟抗辯該瑕疵係在原告入住11個月始發生，究係自然耗
損或颱風災害等原因不明，應由原告負舉證之責。經查，系
爭房地滲漏水瑕疵，經臺灣省建築師公會花蓮辦事處實地勘
查發現餐廳木質牆面裝修層底部角落確實有『長期』浸水所
造成污損情形，另判定屋頂防水層施工不佳，排水不良，洩
水坡度不足，致下雨天產生積水，長期會造成滲水之情形，
室內天花板之水泥漆層剝離、污漬、脫落現象，就是『長時
間受潮』造成之損壞等語，並攝有現場照片附於鑑定報告中
。由鑑定報告及附件照片所示，廚房牆面、天花板水泥漆層
剝離、水漬、油漆剝落係長期受潮現象，足見兩造訂立系爭
買賣契約前，系爭房地上即存有滲漏水之瑕疵，並非契約成
立後新生之事實。再從被告請廠商合原工程行施作屋頂防水
工程，即可知悉被告於出售系爭房地時業已存在屋頂防水功
能不足，故施作防水工程加以改善維護。然該防水工程經建
築師公會鑑定認為「施工不佳，排水不良，洩水坡度不足，
致下雨天產生積水，長期會造成滲水之情形」「屋頂防水隔
熱層施作不良，造成積水，使水分滲漏至底層房屋」（參本
院卷第61頁、第156頁），亦足證系爭房地上存在滲漏水之
物之瑕疵，確係於兩造訂立系爭買賣契約前即已存在，非系
爭房地交付後新生之瑕疵，先予敘明。
七、被告有無保證買賣標的之房屋不漏水？
（一）系爭房地為中古屋，因屋齡老舊偶有滲漏水之情，應非罕
見，此為一般購屋之人常識所及者。本件原告自承決定購
買系爭房屋前未曾與被告會面，係由仲介人員帶看系爭房
屋及頂樓，依仲介人員所言系爭房屋甫施作屋頂防水工程
，屋主日後會提供防水保固書，當日即決意買受系爭房地
（參本院卷第225頁正反面）。惟系爭屋頂防水工程附有
防水保固書與系爭房屋是否具有不漏水品質，係屬二事，
前者側重在保固期間內施工品質瑕疵之維修服務，並不意
謂保證房屋不會漏水。且據與原告一方接觸之仲介人員（
銷售） 黃秉中 證稱：其在仲介買賣房屋時，不會跟買方保
證房屋不漏水，因為這是屋主要去處理的事情，所以不會
做不漏水的保證，系爭房屋負責開發的同事只說有提供漏
水保固，所稱漏水保固的意思，就是有提供保固書，屋主
也有說系爭房屋有提供防水保固書，但沒有提到漏水會如
何處理等語（本院卷第174至177頁）。足證被告委託銷售
系爭房地時，僅說明其曾經施作屋頂防水工程，日後會提
供防水保固書之事實，並未保證系爭房屋具不漏水品質。
再據與被告一方接洽之仲介人員（開發） 張文琳 證述：被
告並無保證系爭房屋不漏水，不動產說明書係公司製作後
再請被告簽名，當時只是勾選不漏水項目，沒有保證不漏
水；負責銷售之黃秉中在仲介過程中未與被告接觸，黃秉
中除了自己勘查房屋外，有關賣方提供之資訊均是由其告
知，其從未向黃秉中提到不漏水保證或有防水工程，假如
買賣雙方有特別約定都會在契約上載明等語（參本院卷第
222至224頁），可見被告或被告之仲介均未曾口頭或書面
保證系爭房屋不漏水，原告自忖系爭房屋甫完成防水工程
，且依仲介人員黃秉中所言，被告會另外提供防水保固書
，即決意購買系爭房屋，並非被告承諾保證系爭房地不漏
水品質。
（二）另觀諸訴外人合原工程行出具之「合原防水保固書」內容
：「經由本公司從事屋頂防水工程，保固起迄日為民國97
年10月25日起至99年10月25日止，其保固期限為2年整。
期間非因天災地震及人力之不能抗拒因素所造成之破壞，
而因施工不當或品質不良造成漏水，本公司將負責無償修
復。」即可知悉被告於買受該屋時業已知悉屋頂防水功能
曾有不足，故系爭房屋須新施以防水工程加以維護。而系
爭屋頂防水工程之保證書僅足以證明系爭房屋曾有滲漏水
之情，而經修護工程業已經維修處理，且於一定保固期間
內該廠商將提供若干維修服務，若有後續問題原告可循求
該廠商之協助，並無所謂被告保證系爭房地不會再漏水等
情。況且，保證之品質應由當事人透過契約約定方式，將
標的物應具有的功效、品質予以明定。然兩造於簽約前從
未謀面會商房地防漏之問題，依證人張文琳所言系爭房地
屋況說明書也無不漏水保證項目，且查兩造簽立之買賣契
約書中亦無為該相關保證之特別約定，即得知悉被告並無
就原告所主張之點提出品質之保證，縱使原告以為被告提
供防水保固書即代表房地防漏品質保證，乃屬其個人之認
知，因未據被告承諾或於契約中特別約定，自無法認定被
告已保證防漏品質。是系爭保固書只能認係被告就交屋後
所可能發生之屋頂防水、漏水等情事，提供原告攸關當初
修繕廠商為後續保固事宜等資訊，故原告主張被告於交屋
時提出「合原防水保固書」具有不漏水品質之保證，尚無
可取。
八、原告依民法第354條、第360條規定，請求被告賠償房屋漏水
損害，有無理由？
（一）按依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅
失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契
約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視
為瑕疵(第1項)。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具
有其所保證之品質(第2項)。」。建物不漏水乃建物通常
之效用，不因建物新舊而異，被告自應擔保系爭房屋具有
不漏水效用，應無疑義。
（二）惟按民法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契
約，或請求減少價金。」，同法第360條規定：「買賣之
物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或
請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不
告知物之瑕疵者亦同。」，故買受人得向出賣人請求不履
行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為
限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕
疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求
損害賠償。本件被告交付原告保固書只能認係被告就交屋
後所可能發生之屋頂防水、漏水等情事，提供原告廠商願
為後續保固之資訊，業如前述，原告援此保固書主張被告
應負民法第360條保證品質之損害賠償責任，即不足採。
再者，因系爭房地存在漏水瑕疵，原告已僱工施作屋頂防
漏工程，系爭房地亦係在原告入住11個月後始陸續出現滲
漏水之情形，實難認定被告知悉屋頂防漏工程不良造成漏
水或未改善漏水情況，而謂被告故意不告知原告上開瑕疵
乙情，依上開法文規定，被告應不負損害賠償責任。
九、原告依民法第227條規定，請求被告賠償房屋漏水損害，有
無理由？
按依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定
行使其權利（第1項）。因不完全給付而生前項以外之損害
者，債權人並得請求賠償（第2項）。」「按給付係以交付
特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特
定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付，仍屬依
債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是不完全給付之
構成，必以瑕疵係於契約成立後發生，始足當之，如瑕疵於
契約成立時即已存在，則或為物之瑕疵擔保責任問題，不構
成不完全給付。因之，系爭建物如有瑕疵，該瑕疵於買賣契
約成立之前即已存在者，被上訴人以現狀交付，屬依債務本
旨而為給付，尚不構成不完全給付。」（最高法院95年台上
字第1174號判決參照）。故出賣人除負物之瑕疵擔保責任外
，同時構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於
契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，可
見應就交付之買賣標的物負瑕疵擔保責任之出賣人，非必同
時構成不完全給付之債務不履行責任，仍須探究該瑕疵是否
符合：㈠發生於買賣契約成立之後。㈡可歸責於出賣人之事
由等二要件，始足論斷出賣人應否另須負擔不完全給付之債
務不履行責任。本件依原告所主張，系爭房屋於買賣契約成
立時，即有瑕疵存在，僅因非屬即知即現之瑕疵，故於買賣
契約成立之後才發現，則依上開說明，被告以現狀交付，即
已依債務本旨而為給付，當不構成不完全給付，故原告依民
法第227條規定，請求被告賠償房地漏水所造成之損害，亦
無可取。
十、原告依民法第184條第1項規定，請求被告賠償房屋漏水損害
，有無理由？
原告主張被告提供系爭防水保固書，強調日後如有施工不良
或品質不良造成漏水，在保固期間之內，均可要求合原工程
行無償修復，原告據此之約定，於被告迭催不理後，併依民
法第184條第1項規定，請求被告賠償房屋漏水瑕疵所致天花
板、地板等財產損害，及修繕期間另覓褓姆照顧幼子之花費
等。惟按民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵
害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之
方法，加損害於他人者，亦同。」，系爭屋頂防漏工程非被
告所施作，且被告97年10月25日僱工完成屋頂防水工程後，
即於97年11月30日出售系爭房地，並於97年12月27日交付原
告使用，直至99年10月系爭房地始陸續出現自然耗損以外之
滲漏水情形，被告在此之前根本無從得知滲漏水之瑕疵，原
告亦無法舉證證明被告有明知或可得而知系爭房屋因防水工
程施作不良而致滲漏水或未改善之情事，足見原告不能證明
被告有故意或過失，不法侵害原告權利，是原告依侵權行為
法則，要求被告負損害賠償責任，亦非有據。
十、綜上所述，系爭房地因存在滲漏水之瑕疵，而不具通常效用
一，無論被告有無故意或過失與否，均須負擔民法第354條物
之瑕疵擔保責任，且因非屬即知即現之瑕疵，原告入住數月
後方加以查覺，本得於民法第365條規定之期間內，依同法
第359條解除契約或減少價金，以資衡平，殊無疑義。然原
告所舉事證尚不足認定被告有為房地不漏水品質保證，故原
告主張依民法第360條請求損害賠償，即屬無據。又被告係
以契約成立時之現狀交付房地，原告入住11個月後方陸續出
現滲漏水之問題，被告顯無從知悉屋頂防水工程不良致未改
正滲漏水瑕疵，而故意不告知而出售系爭房屋予原告之情，
是被告依民法第227條或第184條第1項規定，請求瑕疵損害
及瑕疵結果損害，亦無所憑。從而，原告依民法第360條、
第227條、第184條第1項等規定，請求被告給付385,413元並
加計遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其他主張所為之陳述，核與本案最
二終結果無生影響，爰不予論究。至於系爭房地既發生滲漏水
瑕疵，而該瑕疵又部分肇因於屋頂防水工程施工不當，自應
由原告轉請廠商合原工程行進行修補維護，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
三如主文所示。
中華民國100年4月20日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官劉雪惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國100年4月20日
法院書記官洪美雪