臺灣苗栗地方法院99年度重訴字第45號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年重訴字第45號民事判決

裁判日期：民國100年01月27日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決99年度重訴字第45號原告 廖少宏 訴訟代理人 李震華 律師被告 郭盛坤 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號土地及其上同段八七六建號（即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○路○○○號）房屋返還原告。
被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A、面積三六一平方公尺之鋼架造亭棚拆除後，將該土地全部返還原告。
被告應自民國九十九年五月二十三日起至遷讓返還前開房屋、土地之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟伍佰柒拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此現。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴請求被告應自民國99年5月23日起至被告返還房地之日止，按月給付原告新台幣（下同）10萬元之違約金，嗣將上開金額減縮為6萬元，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告前向訴外人 鍾有錠 承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段688、689地號土地及坐落在688地號土地上同段876建號即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○路○○○號房屋（下稱系爭房地），租賃期間自89年5月23日起至99年5月22日止，租金每月新台幣（下同）15,000元，並自93年5月起每年調升10％。嗣原告於97年12月中旬取得上開房地之所有權後，於同年12月23日與被告重新訂立租賃契約（下稱系爭租約），除租賃期間自98年1月23日起至99年5月22日止，租金於98年5月前為每月24,157元，於98年5月後為每月26,573元以外，其餘租賃契約之內容均與被告與鍾有錠之前開舊約相同。原告於系爭租約到期前，業已通知被告不再續租，惟被告於系爭租約到期後，仍拒不搬遷。查坐落系爭689地號土地上如附圖所示編號A部分面積361平方公尺之鋼架造亭棚為被告於承租後所搭建，被告應於系爭租約租期屆滿後自行拆除騰空返還土地與原告。被告於系爭租約到期後繼續占用系爭房地，無合法權源，為此依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求擇一判決被告應將上開地上物拆除後，將系爭房地全部返還原告。又依系爭租約第6條規定，如承租人不及時遷讓交還房屋，出租人每月得請求按租金五倍計算之違約金至遷讓之日止。被告於系爭租約到期後拒絕搬遷返還，原告自得依該規定請求被告給付違約金。至被告辯稱遭受脅迫而簽訂系爭租約，為原告所否認；又被告與鍾有錠之舊約租期並非30年而係10年；而該舊約並非租地建屋契約，況該舊約業已廢止，被告亦不得執該舊約對抗原告等語。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡被告應自99年5月23日起至返還系爭房地之日止（原告誤繕為至清償日止，應與更正），按月給付原告6萬元之違約金。
三、被告則以：伊在原告脅迫之下於97年12月23日簽訂系爭租賃契約，故系爭租約應屬無效。伊僅承認與鍾有錠間之租賃舊約為有效，原告取得系爭房地所有權後應按伊與鍾有錠間之舊約內容履行契約。該舊約之租賃期間經伊與鍾有錠口頭約定為30年，而現在僅經過10年，租約尚未到期，是原告不能請求返還系爭房地。另伊與鍾有錠間之舊約係屬租地建屋契約，依土地法第104條及民法第426條之2之規定，伊就系爭房屋土地有優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張系爭房地為其所有，被告在系爭689地號土地上搭建如附圖所示編號編號Ａ、面積361平方公尺之鋼架造亭棚，其占有使用系爭房地，迄今仍未返還等情，為被告所不爭執，並有土地及建物登記謄本、地籍圖為證，且經本院會同苗栗縣頭份地政事務所測量人員至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。
五、又原告主張兩造間訂有系爭租約，因期限屆滿而消滅，被告應返還租賃物等情，為被告所否認，並辯稱系爭租約係在原告脅迫之下所訂立云云。惟按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。被告既以受脅迫一情為辯，自應由其就脅迫事實之存在負舉證之責任。惟被告就此並未能提出證據以實其說。況被告自承其係於簽約之日即97年12月23日遭受原告之脅迫而為意思表示，然其迄今未曾撤銷該意思表示，已逾1年之除斥期間，依民法第93條規定，亦不得再撤銷之。是被告上開遭受脅迫之辯詞，自不足取。
六、至被告所辯伊與鍾有錠之舊約尚未到期，原告不得請求返還系爭房地云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民法第425條所定之買賣不破租賃原則。本件被告與鍾有錠之舊約係成立於89年5月22日，係在上開民法債編修正之89年5月5日施行之後，自有上開修正條文之適用。而查被告與鍾有錠之舊約所定租賃期限係自89年5月23日起至99年5月22日止共計10年，已逾5年之期限，復未經公證，並無前揭買賣不破租賃原則之適用。是被告自不得執其與鍾有錠間之舊約，對於受讓取得系爭房地所有權之原告，主張該舊約仍繼續存在。又被告已於97年12月23日與原告另行簽訂系爭租約，約定租期自98年
1月23日起至99年5月22日止，被告自應受到系爭租約之拘束。系爭租約既於99年5月22日因租期屆滿而消滅，被告即應將所承租之系爭房地返還原告。被告上開所辯，不足採信。從而，原告本於租賃物返還請求權，請求被告將所承租之系爭689地號土地回復原狀，即將如附圖所示編號A、面積
361平方公尺之鋼架造亭棚拆除後，將該土地全部返還原告，暨將系爭688地號土地及其上876建號即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○路○○○號房屋返還原告，為有理由，應予准許。爰判決如主文第1、2項所示。
七、另按民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1612號、49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。本件系爭租約第6條約定，被告如未按期遷讓返還租賃物時，每月須支付按租金
5倍計算之違約金。而系爭租賃契約於98年5月起，租金調整為每月26,573元一情，業據兩造當庭陳明無訛（見卷第12
6頁），依此計算，被告即須按月支付原告132,865元之違約金至其返還系爭房地之日止（26573*5＝132865）。本院審酌被告倘依約將系爭房地騰空遷讓返還原告，原告即可另行將系爭房地再行出租與他人使用收益，故其未能及時收回系爭房地所受之損害，應係其將系爭房地另行租予他人所可獲得之租金利益，而該項所失利益以上開兩造所定租金數額即每月26,573元計算，核屬適當。原告請求按每月6萬元計算之違約金，揆諸前開法條規定及最高法院判例意旨，顯已逾越違約金約定之規範目的，誠屬過高，應予適當酌減。
爰依職權將該違約金數額酌減為按月26,573元計算為合理。
從而，原告依系爭租約第6條規定，請求被告自租期屆滿之翌日即自99年5月23日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告26,573元之違約金，為有理由；逾此範圍之請求，尚屬過高，不應准許。爰判決如主文第3、4項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據，經核均不足以影響判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院酌量本件原告請求之勝敗訴情形，認應由被告一造單獨負擔訴訟費用，較符公平。
中華民國100年1月27日
民事庭法官楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李曉君中華民國100年1月27日