裁判字號：臺灣臺北地方法院90年重訴字第782號民事判決
裁判日期：民國92年02月26日
裁判案由：返還無權佔有房屋
臺灣臺北地方法院民事判決九十年重訴字第七八二號
原告申○○
寅○○被告午○○
現應辰○○住台北市○○街○○○號三樓卯○○住同右右二人訴訟代理人巳○○○被告酉○○住台北市○○區○○街○○○號四樓
Ｃ○○住同右兼右二人訴訟代理人天○○被告己○○住台北市○○街○○○號五樓兼法定代理人乙○○住同被告黃○住同右
丙○○住同右辛○○住同右庚○○住同右戊○○住同右丁○○住同右右八人訴訟代理人 蕭顯忠 律師被告戌○○住台北市○○街○○○號三樓
亥○○住同右玄○○住同右兼右三人訴訟代理人地○○被告癸○○住台北市○○街○○○號二樓
丑○○○住同壬○○住台北市○○街○○○號二樓Ｂ○○住同右Ａ○○住同右甲○○住台北市○○街○○○號五樓宇○○住同右右七人訴訟代理人 李師榮 律師被告子○○住台北市○○街○○○號二樓右當事人間請求返還無權佔有房屋事件，本院判決如左：
主文被告地○○應將坐落台北市○○區○○段七小段第八○、八八地號上之建物即門牌號碼台北市○○街一八○三樓三樓房屋，面積一二五平方公尺遷讓交還原告。
被告酉○○、地○○應分別給付原告新台幣柒萬叁仟肆佰柒拾元及自民國九十年四月十三日起按年給付新台幣壹萬肆仟陸佰玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告酉○○負擔八分之一、被告地○○負擔十六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾捌萬元或同面額之中國國際商業銀行新竹分行可轉讓定期存單為被告地○○供擔保後得假執行；被告地○○以新台幣貳佰萬元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣叁萬元或同面額之中國國際商業銀行新竹分行可轉讓定期存單為被告酉○○供擔保後得假執行；被告酉○○以新台幣玖元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、查原告申○○、寅○○二人於民國（下同）七十四年三月十四日共同以新台幣（下同）七百五十六萬元承受訴外人新添成建築實業有限公司（以下簡稱新添成公司）遭鈞院拍賣坐落台北市○○區○○段二小段（重測後改為寶清段七小段）第八０及八八等地號上之地上建物，亦即門牌號碼台北市○○街第一八０及一八二號（原為饒河街第二五二之一、二五二之二號）各地下一層、二樓、三樓、四樓及五樓合計壹拾戶房屋之所有權。詎該系爭房屋竟為被告午○○無權占有同街一八０、一八二號地下一層房屋二戶全部，被告壬○○等二十五人則分別無權占有如訴之聲明所示各層房屋全部使用，迭經催討，均置不理，爰依民法第七百六十七條規定提起本訴。
二、查被告等人無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當利得，原告併此依民法第一百七十九條及土地法第九十七條規定自本起訴狀繕本送達被告日起回溯五年請求各戶被告給付相當於租金之不當利得，而各被告無權占有之房屋地處繁華之松山火車站饒河依市附近，交通便利，市集密集，商業活動頻繁，故原告暫以每層房屋市價二百萬元，計自訴訟標的並以此二百萬元市價為基準，請求各被告按年給付按年息百分之十計算之不當利得，是各被告應給付之不當利詳如訴之聲明所示。
三、被告縱與新添成公司存有買賣關係，惟渠等間僅存有債之關係，顯然不能對抗原告，原告本於系爭房屋所有權所生物上請求權仍得請求無權占有人之被告返還系爭房屋，被告上開抗辯容有誤會。
四、按上訴人主張因時效而取得地役權，既未依法請求登記為地役權人，自不能本於地役權之法律關係，而向被上訴人有所請求，最高法院著有六十年台上字第一六七七號判例可稽。本件被告雖主張渠等於原告取得系爭房屋權利移轉證明書前已經新添成公司點交云云，惟依被告等所呈與訴外人 蔡明成 簽訂之房地產買賣契約書第九條約定，新添成公司因建築基地存有畸零地問題，迄今仍無法取使用執照，被告亦因此未按約分期繳交款項，依上開契約第九條約定，被告無法取得交屋證明，如何善意意遷入系爭房屋居住，渠等主張依民法七百七十條規定當然為所有權人，亦有誤會，況揆諸首揭判例，被告未依法請求登記為所有權人，亦不得本於民法第七百七十條規定向原告有所請求。
五、依鈞院本於職權向台北自來水事業處及台灣電力股份有限公司查詢系爭房屋水電何時裝設乙節，業據台北自來水事業處東區營業分處九十年十一月十二日以北市水東營給字第九０三一四七四八００號函復說明二略以「經查台北市○○街一八０、一八二號（共計十戶）總表為八十五年四月三十日裝表供水，松河街一八二號三、四樓分表為八十五年六月二十六日裝表供水，其餘八戶為八十五年四月八日裝表供水」云云，又依台灣電力公司台北營業處於九十年十二月七日以北市區資核字第九０一一─０四六一號函檢附松河街一八號各樓申裝電表資料亦顯示各該用戶均於八十五年元月三十日始申請裝設電表，準此被告等均屬至八十五年以後始申請裝設水表及電表使用，被告等人顯於八十五年後始正式遷入居住，否則無水無電如何居住？從而，被告主張遷入系爭房屋已逾十五年云云，顯與事實不合，原告自得提起本件訴訟，請求被告返還房屋。又原告自始未遷入系爭房屋使用，而遭被告無權占有系爭房屋，被告主張原告房屋占有渠等土地，亦生不當得利抵銷問題云云，原告如何得利？被告迄未舉證證明，被告所辯，顯不可採。
六、為此聲請
㈠、被告 林昭惠 應將坐落台北市○○區○○段七小段第八０、八八地號上之建物即門牌號碼台北市○○街○○○號地下一層房屋及同街一八０號地下一層房屋全部遷讓交還原告。
㈡、被告午○○應給付二百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年以四十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
㈢、被告壬○○、Ｂ○○及Ａ○○應將同第一項街一八二號二樓房屋，面積一二六平方公尺，全部遷讓交還原告。
㈣、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
㈤、被告辰○○、卯○○應將同第一項街一八二號三樓房屋，面積一二五平方公尺，全部遷讓交還原告。
㈥、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
㈦、被告酉○○、天○○及Ｃ○○應將同第一項街一八二號四樓房屋，面積一二五平方公尺，全部遷讓交還原告。
㈧、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
㈨、告己○○、乙○○、黃○、丙○○、辛○○、庚○○、戊○○及丁○○應將同第一項街一八二號五樓房屋，面積一二五平方公尺，全部遷讓交還原告。
㈩、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
、被告癸○○、丑○○○及子○○應將同第一項街一八０號二樓房屋，面積一二六平方公尺，全部遷讓交還原告。
、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
、被告戌○○、地○○、亥○○及玄○○應將同第一項街一八０號三樓房屋，面積一二五平方公尺，全部遷讓交還原告。
、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
、被告甲○○、宇○○應將同第一項街一八０號五樓房屋，面積一二五平方公尺，全部遷讓交還原告。
、前項被告應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年以二十萬元計算之不當利得，暨均各自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息。
、原告願供現金或等值之中國國際商業銀行新竹分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告壬○○、Ｂ○○、Ａ○○、癸○○、丑○○○、宙○○、未○、甲○○、宇○○抗辯部分：
一、原告申○○、寅○○主張二人於七十四年經法院拍賣程序承受訴外人新添成公司系爭建物權利，唯充其量僅係自出賣人新添成公司買受。又本件被告等分別於六十八年十一月十三日(甲○○)、六十八年十一月二十六日(壬○○)、六十八年十二月三日(子○○即丑○○○戶)與訴外人新添成公司訂立買賣契約，除已完成移轉土地所有權登記外，查該等系爭買賣建物亦於七十年分別點交即交付於買受人被告等，本件系爭建物被告等於原告七十四年拍賣承受取得權利之前，業已經新添成公司交付買受人等業已因交付買賣標的以及另自行花費裝修而立於出資人原始取得所有權人之地位(按預售屋買賣係由買受人依工程進度陸續繳款漸次取得權利，與建物完成後之一次買賣交易不同)，並占領使用中，至於嗣由執行法院代理新添成公司再為拍賣(買賣)之行為無異以第三人之物拍賣，原告縱因此取得權利不得謂被告等係無權占有。
二、被告等依前所述係自行出資漸次取得權利而經新添成公司交付而占有使用，非「無法律上原因」，自無不當得利可言。若認被告等有不當得利情事，則原告等所主張之系爭房屋自民國七十四年拍定後亦無權使用已登記為被告所有之土地，該部分相當於租金之不當得利金額，被告等亦得主張抵銷，茲併以此訴狀繕本送達為抵銷之意思表示。又本件原告所主張之不當得利金額依土地法第九十七條所定，建築物價額依土地法施行法第二十五條規定乃指市、縣地政機關估定之價額，亦非原告主張之市價，且亦非按年息百分之十計算之。
三、民法第七百七十條第一項規定，以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有權人。被告等於七十一年經交付占有系爭房屋後即繼續占有迄今，渠等占有本據合法權源，況查占有已逾上開法條所示之特別時效期間，依法亦得請求登記為所有權人，其占有自屬合法。又原告係於七十四年因拍定而繼受取得系爭房屋，自應繼受前手即原債務人(即出賣人)權利之瑕疵。
四、有無供應水電，尚與房屋有無交付及占有使用無關聯性。況查，証人巳○○○於九十一年一月二日鈞院審理時，業已証稱均係向隔壁接用水電等情。然縱無水電或水電使用上有所不便，均無礙於被告等之占有使用事實。
五、再查，本件原告起訴主張被告等獲有相當於租金之不當得利等，惟以每層房屋市價貳佰萬元計算，按本件被告占有之系爭房屋，原告拍定價格分別為陸拾肆萬元(甲○○部分)及捌拾肆萬元(丑○○○、壬○○部分)，又何來依貳佰萬元計算，該部分原告迄今未舉証以實其說，應請予以駁回。退步言之，房屋使用之價格亦應以目前實際課稅額為客觀標準計算，或屬公允，併請鈞院酌之。
六、縱本件原告所主張被告等有所不當得利情事為有理由，被告等業於九十年四月二十七日以答辯狀繕本送達為抵銷之意思表示。按該抵銷之金額係原告所有房屋無權占有使用被告等所有之土地之相當於租金之不當得利，該金額係以被告等當期申報地價每平方公尺為參萬玖仟玖佰貳拾元計算，並按年息百分之十，各計五年，分算如次：
壬○○、Ｂ○○、Ａ○○部分：
39,920x24.67㎡x10%(年息)x5(年)=492,415元擆癸○○、丑○○○部分(按土地所有人為丑○○○之夫子○○，本件原告
並未將其列為被告，然丑○○○僅係該系爭房屋之占有輔助人，實際占用人應屬未列被告之子○○，如原告認定丑○○○為無權占有使用，且有權支配使用該系爭房屋，則丑○○○屬有權支配使用該土地，對於原告自有權利對本件相當租金之不當得利金額，主張抵銷)：
39,920x49.23㎡x10%(年息)x5(年)=982,630元仸甲○○、宇○○部分：
39,920x24.72㎡x10%(年息)x5(年)=493,410元
七、為此聲明「原告之訴駁回、願供擔保，免為假執行之宣告」被告己○○、乙○○、黃○、丙○○、辛○○、庚○○、戊○○、丁○○抗辯：
系爭房屋為被告於六十八年向新添成公司所購買，取得土地所有權後，房屋部分未及移轉登記即遭查封拍賣，始由原告於拍賣取得。惟該房屋基地為被告黃○所有，原告房屋無權占有被告土地，被告可訴請原告拆屋還地，原告請求顯然無據。況被告等係於七十年間搬入居住，依民法第七百六十九條、七百七十條得請求登記為所有權人，自非無權占有，而依民法第一百二十五條規定，原告之請求亦已罹於時效。原告請求不當得利縱可成立，唯其所稱房屋價值課稅現值僅為二十餘萬，非二百萬元，又原告房屋無權占有原告土地亦應給付不當得利，其無權占有亦同時獲有不當得利。而土地價值遠高於房屋，被告主張抵銷，原告請求亦無理由，為此聲明「原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告」。
被告天○○、酉○○、Ｃ○○抗辯：被告於七十二年四月二十五日遷入台北市○○區○○街○○○號四樓，原告於七十四年三月十四日始取得所有權移轉證書，而房屋所有權係應由訴外人新添成建設公司交付予，原告拍賣繼受房屋所有權，該房屋未辦保存登記，無法登記為所有，而原告遲至九十年四月始請求，已逾越十五年可以請求之時間，已不得為回復之請求。且被告依時效取得權利，自然不生不當得利。被告酉○○為戶長，天○○為酉○○之子，Ｃ○○為酉○○之媳，皆為占有輔助人。為此聲明「原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告」。
被告地○○、戌○○、亥○○、玄○○抗辯：地○○於七十六年六月二十九日向訴外人 高林寶珠 購買台北市○○區○○街○○○號三樓房屋，並辦畢土地所有權登記，被告戌○○、亥○○為地○○之配偶、長男及長媳，不應為共同被告。而依民法第七百七十條規定以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有權人，地○○取得不動產已逾十年，係當然所有權人為此聲明「原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告」。
被告辰○○、卯○○辯稱：台北市○○街○○○號三樓為訴外人即被告之母親巳○○○於六十八年十二月十一日向新添成公司購買，土地部分已過戶完成，然因可歸責新添成公司之事由無法辦畢登記，由巳○○○自行僱工完成後並遷入居住，被告係隨同巳○○○居住，僅係占有輔助人而非占有人，是原告請求被告遷讓房屋及給付不當得利為無理由，為此聲明「原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告」。
被告子○○辯稱：我現在沒有住在該處，現住淡水，戶籍地也在淡水，但該房屋坐落之基地是我的。為此聲明「原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告」。
叁、被告午○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
肆、原告主張其為台北市○○區○○段二小段（重測後改為寶清段七小段）第八○及八八等地號上之地上建物，台北市○○街第一八○及一八二號（原為饒河街第二五二之一、二五二之二號）各地下一層、二樓、三樓、四樓及五樓合計壹拾戶房屋之所有權，並請求被告等返還無權占有房屋，為被告等所否認。查原告係於七十四年間，於本院七十二年民執甲字第一一四四七號強制執行事件中，以拍賣取得如附表所示地址房屋之所有權，業據其提出被告等形式上不爭執之本院七十四年三月十四日北院立民執甲字第八六九二號權利移轉證書為憑，自堪採信。雖被告等抗辯「系爭建物被告等於原告七十四年拍賣承受取得權利之前，業已經新添成公司交付買受人等業已因交付買賣標的以及另自行花費裝修而立於出資人原始取得所有權人之地位(按預售屋買賣係由買受人依工程進度陸續繳款漸次取得權利，與建物完成後之一次買賣交易不同)，並占領使用中，至於嗣由執行法院代理新添成公司再為拍賣(買賣)之行為無異以第三人之物拍賣，原告縱因此取得權利不得謂被告等係無權占有」云云。惟不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。民法第七百五十八條、第七百五十九條分別有明定。是被告所主張向新添成公司預購系爭房屋，而取得房屋之事實雖可採信，然此項行為亦係基於法律行為而取得不動產，依前開規定，自須辦理所有權登記後，始能取得房屋之所有權，惟被告等迄未登記為房屋之所有權人為被告等所不爭執，自難認已合法取得系爭房屋之所有權。
而原告既已取得本院核發之權利移轉證書，按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件，此業經最高法院五十六年度台上字第一八九八號判例明揭其意。是被告抗辯其等業已取得房屋之所有權諉無可採，原告為房屋所有權人堪予認定。又被告抗辯因占有而取得所有權，並以前揭詞置辯，茲就原告所請求之標的，分述如下：
一、台北市○○街一八二、一八○號地下一樓原告主張被告午○○占有台北市○○街一八二、一八○號地下一樓之情，係以午○○設籍在台北市○○街○○○號地下一樓為據。惟查，經本院依前開處所送達開庭通知書予被告午○○，起初均係寄存送達，然寄存送達均未在前開處所門口粘貼通知書，而送達不合法。嗣於九十一年六月五日之期日通知書即註明被告午○○遷移新址而退回，有送達通知書及信封註記在卷可證，又台北市○○街一八二、一八○號地下一樓係該棟建築之地下室，牆垣有淹水痕跡，從樓梯透視地下室屋內，窗戶均已破損而只有鐵窗，可直接透視地下室內，並無任何人居住之現象及家俱，且大門深鎖亦無人應門，現已無人居住之情，業經本院履勘現場時查明，有勘驗筆錄可證。再者，經本院函請警察局查詢，該址目前無人居住，亦有台北市政府警察局松山分局九十一年八月十二日北市警松分刑字第○九一六二六五三三○○號函可考，足見原告主張被告午○○占有台北市○○街一八二、一八○號地下一樓之情與事實不符。且原告對於其主張午○○來來去去仍有使用系爭建築物一節，亦未舉證以供認定，是原告此部分之主張無可採信。其請求被告林昭惠應將坐落台北市○○區○○段七小段第八０、八八地號上之建物即門牌號碼台北市○○街○○○號地下一層房屋及同街一八０號地下一層房屋全部遷讓交還原告，及應給付二百萬元之不當得利及法定遲延利息並無所據，應予駁回。
二、台北市○○街○○○號二樓原告主張台北市○○街○○○號二樓之居住者有壬○○、Ｂ○○、Ａ○○三人，未為被告所爭執，復有壬○○、Ｂ○○、Ａ○○三人之戶籍謄本在卷可證，自堪採信。被告抗辯台北市○○街○○○號二樓係壬○○於六十八年十一月二十六日向新添成公司之負責人蔡明成所購，業據其提出，房屋預定買賣契約書為證（九十年四月二十六日答辯狀被證一），依該契約內容所約定被告付款時間係依出賣人施工進度而通知付款，可知係屬預售屋買賣類型。次查，系爭房屋坐落土地之台北市○○區○○段七小段八八地號土地，其房屋占有之應有部分一萬分之八四二所有權業已於七十年六月二十九日移轉予壬○○，有原告提出之前開土地登記謄本在卷可參，則被告既已取得土地之所有權，足見被告抗辯之買賣契約真實性及係因新添成公司未履行交付買賣標的物，而致房屋未取得使用執照而無法辦理登記即遭法院拍賣一節堪予採信。被告抗辯系爭房屋業於七十年點交一節，有臺灣臺北地方法院檢察署七十二年偵字第二○一八二號不起訴處分書（九十年四月十九日答辯狀被證七），該案被告蔡明成所陳被告已經搬進去住，與被告在該案主張房屋已蓋好並已遷入居住相符可資證明，參以新添成公司於七十一年間委由敬業法律事務所發函被告，亦陳述房屋已點交等事實（九十年四月二十六日答辯狀被證二），足見壬○○自該不起訴處分書作成之七十三年二月二十八日前，即已占有台北市○○街○○○號二樓，而Ｂ○○、Ａ○○為壬○○之女、子，以Ｂ○○為六十四年一月八日、Ａ○○為六00年0月000日出生之年齡計算，自應隨同壬○○居住而占有，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同壬○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求Ｂ○○、Ａ○○遷讓台北市○○街○○○號二樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。而被告壬○○自七十三年二月二十八日前即已占有台北市○○街○○○號二樓，最遲至八十三年二月，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。又被告所提出之時效抗辯雖與民法第七百七十條規定不符，惟民法第一百二十五條規定請求權，因十五年間不行使而消滅。該條所稱之請求權，包含所有物返還請求權在內，此項請求權之消滅時效完成後，雖占有人之取得時效尚未完成，占有人亦得拒絕返還（最高法院二十八條上字第二三○一號判例參照）。本件不動產係未經登記，而所謂未登記之不動產，除自始未登記於登記簿之不動產外，登記簿上所有權人無從依登記簿而認知或其所有權依法律規定，實際上已屬他人所有而未登記者，均應包括在內。是被告既自七十三年二月二十八日前已占有系爭不動產，至原告九十年三月三十日起訴時，已逾十五年，被告拒絕給付自屬有據，原告請求被告壬○○遷讓台北市○○街○○○號二樓並無理由，應予駁回。
三、台北市○○街○○○號三樓原告請求被告辰○○、 林呈壬 占有台北市○○街○○○號三樓房屋，無非係以戶籍謄本為據，惟被告抗辯其等為巳○○○之占有輔助人之情，業據巳○○○到庭證述：七十二年左右搬入，當時小孩都在念幼稚園．．伊戶籍雖未在該處，但實際居住該處述明確（九十一年一月二日、三月四日言詞辯論筆錄）等語。查被告辰○○係000年0月00日出生、卯○○為000年0月00日出生，其母親為巳○○○，有戶籍謄本在卷可參，是其隨同母親巳○○○居住，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同巳○○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求辰○○、林呈壬遷讓台北市○○街○○○號三樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。
四、台北市○○街○○○號四樓原告請求酉○○、天○○、Ｃ○○遷讓台北市○○街○○○號四樓房屋，無非以主張酉○○、天○○、Ｃ○○占有為據。惟查天○○為酉○○之子，Ｃ○○為天○○之配偶，有戶籍謄本在卷可證。則天○○、Ｃ○○基於共同生活關係，隨同酉○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第九百四十二條規定，僅天○○為占有人。原告一併請求天○○、Ｃ○○遷讓交還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，顯非正當。又被告酉○○於七十二年四月二十五日已遷入台北市○○街○○○號四樓，有戶籍謄本上之記載可憑。被告抗辯台北市○○街○○○號四樓係酉○○於六十八年十一月二十二日以天○○名義向新添成公司之負責人蔡明成所購，業據其提出，房屋預定買賣契約書為證（九十年四月二十日答辯狀被證二），依該契約內容所約定被告付款時間係依出賣人施工進度而通知付款，可知係屬預售屋買賣類型。次查，系爭房屋坐落土地之台北市○○區○○段七小段八八地號土地，其房屋占有之應有部分一萬分之八四四所有權業已於七十三年間之前移轉予酉○○，有台北市稅捐稽徵處七十三年地價稅繳納通知書在卷可參，則被告既已取得土地之所有權，足見被告抗辯之買賣契約真實性及係因新添成公司未履行交付買賣標的物，而致房屋未取得使用執照而無法辦理登記即遭法院拍賣一節堪予採信。被告抗辯系爭房屋業於七十二年四月十五日居住，有臺灣臺北地方法院檢察署七十二年偵字第二○一八二號不起訴處分書（九十年四月十九日答辯狀被證七），該案被告蔡明成所陳被告已經搬進去住，與被告在該案主張房屋已蓋好並已遷入居住相符可資證明，參以新添成公司於七十一年間委由敬業法律事務所發函被告，亦陳述房屋已點交等事實（九十年四月二十六日答辯狀被證二），足見酉○○、天○○自該不起訴處分書作成之七十三年二月二十八日前，即已占有台北市○○街○○○號四樓最遲至八十三年二月，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。又被告如無法援引民法第七百七十條規定，亦可依民法第一百二十五條「請求權，因十五年間不行使而消滅」拒絕給付。查該條所稱之請求權，包含所有物返還請求權在內，此項請求權之消滅時效完成後，雖占有人之取得時效尚未完成，占有人亦得拒絕返還（最高法院二十八條上字第二三○一號判例參照）。本件不動產係未經登記，而所謂未登記之不動產，除自始未登記於登記簿之不動產外，登記簿上所有權人無從依登記簿而認知或其所有權依法律規定，實際上已屬他人所有而未登記者，均應包括在內。是被告等既自七十三年二月二十八日前已占有系爭不動產，至原告九十年三月三十日起訴時，已逾十五年，被告拒絕給付自屬有據，原告請求被告酉○○讓台北市○○街○○○號二樓並無理由，應予駁回。
五、台北市○○街○○○號五樓原告主張被告己○○、乙○○、黃○、丙○○、辛○○、庚○○、戊○○、丁○○占有台北市○○街○○○號五樓之情，係以戶籍謄本為據。被告抗辯台北市○○街○○○號五樓係黃○於六十八年十一月二日向新添成公司之負責人蔡明成所購，業據其提出，房屋預定買賣契約書為證（九十年五月四日答辯狀被證一），依該契約內容所約定被告付款時間係依出賣人施工進度而通知付款，可知係屬預售屋買賣類型。次查，系爭房屋坐落土地之台北市○○區○○段七小段八八地號土地，其房屋占有之應有部分一萬分之七六二所有權業已於七十年九月十九日移轉予黃○，有原告提出之前開土地登記謄本在卷可參，則被告既已取得土地之所有權，足見被告黃○抗辯之買賣契約真實性及係因新添成公司未履行交付買賣標的物，而致房屋未取得使用執照而無法辦理登記即遭法院拍賣一節堪予採信。被告抗辯系爭房屋業於七十年點交一節，有臺灣臺北地方法院檢察署七十二年偵字第二○一八二號不起訴處分書（九十年四月十九日答辯狀被證七），該案被告蔡明成所陳被告已經搬進去住，與被告在該案主張房屋已蓋好並已遷入居住相符可資證明，參以新添成公司於七十一年間委由敬業法律事務所發函被告，亦陳述房屋已點交等事實（九十年四月二十六日答辯狀被證二），足見黃○自該不起訴處分書作成之七十三年二月二十八日前，即已占有台北市○○街○○○號五樓，而被告己○○、丙○○、辛○○、庚○○、戊○○、丁○○為黃○之子女，乙○○為黃○之配偶，己○○為000年0月00日出生、丙○○為六十六年十二十一日出生、辛○○為000年0月00日出生、庚○○為000年0月000日出生、戊○○為000年0月00日出生、丁○○為000年0月00日出生之年齡計算，與黃○之配偶 王金古 自應隨同黃○居住而占有，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同黃○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求己○○、丙○○、辛○○、庚○○、戊○○、丁○○、乙○○遷讓台北市○○街○○○號五樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。而被告黃○等自七十三年二月二十八日前即已占有台北市○○街○○○號五樓，最遲至八十三年二月，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。又被告所提出之時效抗，依民法第一百二十五條規定請求權，因十五年間不行使而消滅。該條所稱之請求權，包含所有物返還請求權在內，此項請求權之消滅時效完成後，雖占有人之取得時效尚未完成，占有人亦得拒絕返還（最高法院二十八條上字第二三○一號判例參照）。本件不動產係未經登記，而所謂未登記之不動產，除自始未登記於登記簿之不動產外，登記簿上所有權人無從依登記簿而認知或其所有權依法律規定，實際上已屬他人所有而未登記者，均應包括在內。是被告黃○既自七十三年二月二十八日前已占有系爭不動產，至原告九十年三月三十日起訴時，已逾十五年，被告拒絕給付自屬有據，原告請求被告黃○遷讓台北市○○街○○○號五樓並無理由，應予駁回。
六、台北市○○街○○○號二樓原告主張台北市○○街○○○號二樓之居住者有子○○、丑○○○、癸○○三人，未為被告丑○○○、癸○○所爭執，復有丑○○○、癸○○三人之戶籍謄本在卷可證，而被告子○○既主張其「來來去去」，仍屬有占有系爭房屋之事實，是原告此部分之主張自堪採信。被告子○○抗辯台北市○○街○○○號二樓係六十八年十二月三日向新添成公司之負責人蔡明成所購，業據其提出，房屋預定買賣契約書為證（九十年四月二十六日答辯狀被證一），依該契約內容所約定被告付款時間係依出賣人施工進度而通知付款，可知係屬預售屋買賣類型。次查，系爭房屋坐落土地之台北市○○區○○段七小段八八地號土地，其房屋占有之應有部分一萬分之八四二所有權業已於七十八年十一月九日移轉予子○○，有原告提出之前開土地登記謄本在卷可參，則被告既已取得土地之所有權，足見被告抗辯之買賣契約真實性及係因新添成公司未履行交付買賣標的物，而致房屋未取得使用執照而無法辦理登記即遭法院拍賣一節堪予採信。被告抗辯系爭房屋業於七十年點交一節，有臺灣臺北地方法院檢察署七十二年偵字第二○一八二號不起訴處分書（九十年四月十九日答辯狀被證七），該案被告蔡明成所陳被告已經搬進去住，與被告在該案主張房屋已蓋好並已遷入居住相符可資證明，參以新添成公司於七十一年間委由敬業法律事務所發函被告，亦陳述房屋已點交等事實（九十年四月二十六日答辯狀被證二），足見子○○自該不起訴處分書作成之七十三年二月二十八日前，即已占有台北市○○街○○○號二樓，而丑○○○為子○○之配偶，癸○○為壬○○之女，以癸○○為00年00月0日出生之年齡計算，與配偶丑○○○自應隨同子○○居住而占有，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同子○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求丑○○○、癸○○遷讓台北市○○街○○○號二樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。而被告子○○自七十三年二月二十八日前即已占有台北市○○街○○○號二樓，最遲至八十三年二月，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。又被告所提出之時效抗辯雖與民法第七百七十條規定不符，惟民法第一百二十五條規定請求權，因十五年間不行使而消滅。該條所稱之請求權，包含所有物返還請求權在內，此項請求權之消滅時效完成後，雖占有人之取得時效尚未完成，占有人亦得拒絕返還（最高法院二十八條上字第二三○一號判例參照）。本件不動產係未經登記，而所謂未登記之不動產，除自始未登記於登記簿之不動產外，登記簿上所有權人無從依登記簿而認知或其所有權依法律規定，實際上已屬他人所有而未登記者，均應包括在內。是被告等既自七十三年二月二十八日前已占有系爭不動產，至原告九十年三月三十日起訴時，已逾十五年，被告拒絕給付自屬有據，原告請求被告子○○遷讓台北市○○街○○○號二樓並無理由，應予駁回。
七、台北市○○街○○○號三樓原告主張被告地○○、戌○○、亥○○、玄○○占有台北市○○街○○○號三樓之事實，為被告所不爭執，復有戶籍謄本在卷可參，自堪採信。又被告地○○主張係於七十六年間購買系爭房屋，並取得土地所有權一節，有土地謄本（原證一在卷）可參，是原告之主張自堪採信。查被告戌○○、亥○○、玄○○分別為被告地○○之配偶、子、媳婦，有戶籍謄本在卷可證，渠等隨同地○○居住而占有，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同地○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求戌○○、亥○○、玄○○遷讓台北市○○街○○○號三樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。被告地○○主張自七十六年間占有台北市○○街○○○號三樓，至八十六年，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。則系爭房屋既為原告所有，原告依民法第七百六十七條法律關係請求被告地○○遷讓房屋自屬有據，應予准許。
八、台北市○○街○○○號五樓原告主張台北市○○街○○○號五樓之居住者有甲○○、宇○○二人，未為被告所爭執，復有甲○○、宇○○三人之戶籍謄本在卷可證，自堪採信。被告抗辯台北市○○街○○○號五樓係甲○○於六十八年十一月十三日向新添成公司之負責人蔡明成所購，業據其提出，房屋預定買賣契約書為證（九十年四月二十六日答辯狀被證一），依該契約內容所約定被告付款時間係依出賣人施工進度而通知付款，可知係屬預售屋買賣類型。次查，系爭房屋坐落土地之台北市○○區○○段○○段○○○號土地，其房屋占有之應有部分一萬分之八四四所有權業已於七十年九月十九日移轉予甲○○，有原告提出之前開土地登記謄本在卷可參，則被告既已取得土地之所有權，足見被告抗辯之買賣契約真實性及係因新添成公司未履行交付買賣標的物，而致房屋未取得使用執照而無法辦理登記即遭法院拍賣一節堪予採信。被告抗辯系爭房屋業於七十年點交一節，有臺灣臺北地方法院檢察署七十二年偵字第二○一八二號不起訴處分書（九十年四月十九日答辯狀被證七），該案被告蔡明成所陳被告已經搬進去住，與被告在該案主張房屋已蓋好並已遷入居住相符可資證明，參以新添成公司於七十一年間委由敬業法律事務所發函被告，亦陳述房屋已點交等事實（九十年四月二十六日答辯狀被證二），足見甲○○自該不起訴處分書作成之七十三年二月二十八日前，即已占有台北市○○街○○○號五樓，而宇○○為甲○○之配偶，有戶籍謄本可憑，其隨同甲○○居住而占有，依民法第一千一百二十三條基於共同生活關係，隨同地○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，非屬民法第九百四十二條所規定之占有人。而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內。則原告請求宇○○遷讓台北市○○街○○○號五樓及給付占有之相當於租金之不當得利為無理由，應予駁回。又被告甲○○自七十三年二月二十八日前即已占有台北市○○街○○○號二樓，最遲至八十三年二月，即已屆滿十年。按以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條定有明文。惟依民法第七百七十條取得時效完成後，即是取得可請求登記為所有人，非當然取得所有權，是被告援以取得時效主張，自有誤會。又被告所提出之時效抗辯雖與民法第七百七十條規定不符，惟民法第一百二十五條規定請求權，因十五年間不行使而消滅。該條所稱之請求權，包含所有物返還請求權在內，此項請求權之消滅時效完成後，雖占有人之取得時效尚未完成，占有人亦得拒絕返還（最高法院二十八條上字第二三○一號判例參照）。本件不動產係未經登記，而所謂未登記之不動產，除自始未登記於登記簿之不動產外，登記簿上所有權人無從依登記簿而認知或其所有權依法律規定，實際上已屬他人所有而未登記者，均應包括在內。是被告等既自七十三年二月二十八日前已占有系爭不動產，至原告九十年三月三十日起訴時，已逾十五年，被告拒絕給付自屬有據，原告請求被告甲○○遷讓台北市○○街○○○號五樓並無理由，應予駁回。
九、就前開被告等主張占有之始為七十、七十二年間之情，為原告所否認並主張「被告等裝設水電之時間為八十五年間，無權占有時間自應從該時起算」云云。惟查經本於職權向台北自來水事業處及台灣電力股份有限公司查詢系爭房屋水電何時裝設，固據台北自來水事業處東區營業分處九十年十一月十二日以北市水東營給字第九０三一四七四八００號函復說明二略以「經查台北市○○街一八０、一八二號（共計十戶）總表為八十五年四月三十日裝表供水，松河街一八二號三、四樓分表為八十五年六月二十六日裝表供水，其餘八戶為八十五年四月八日裝表供水」云云，又依台灣電力公司台北營業處於九十年十二月七日以北市區資核字第九０一一─０四六一號函檢附松河街一八號各樓申裝電表資料亦顯示各該用戶均於八十五年元月三十日始申請裝設電表等情，然系爭房屋業已交付被告等占有使用，已如前述，至有無供應水電，尚與房屋有無交付及占有使用無關聯性。況本件系爭房屋未取得使用執照，故無法為第一次保存登記，則依相關規定，自無法申請水電之使用，是巳○○○所稱係向隔壁接用水電等語（九十一年一月二日筆錄），亦未違常情。況再依本院向大台北區瓦斯公司，系爭房屋除一八二號二樓外，其餘均自七十、七十一年間均裝置瓦斯設備，有大台北瓦斯股份有限公司九十一年四月十日（九一）北瓦進營服字第○四四四號函可證，益可證被告等抗辯早於七十三年之前即已居住之事實，是原告此部分之主張亦非可採，附此敘明。
伍、按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅（最高法院八十五年度台上字第三八九號判例參照）。被告壬○○、酉○○、黃○、子○○、甲○○因時效完成而得拒絕遷讓房屋固如前述，惟被告等所占有之房屋所有權仍係原告所有，被告壬○○、酉○○、黃○、子○○、甲○○等人之占有仍係無法律上之原因。再按依不當得利之法則請求返還不當利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地所得之利益，依法定最高限額為計算之基準，即屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例即採相類似之見解。可知無權占用系爭房屋使用，致所有權人受有不能使用系爭房屋之損害，則依社會通念，所有權人自得依不當得利之法律關係，請求占用人返還相當於租金之利益，故原告主張依不當得利之規定，請求被告自起訴前五年及起訴後後至返還止之無權占有期間，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項定有明文。
查原告主張依房屋市價為計算之依據即乏所據，而本件房屋之課稅現值，依被告巳○○○提出之八十九年度台北市稅捐稽徵處房屋繳款書觀之，其課稅現值為二十九萬三千九百元，而巳○○○占用房屋台北市○○街○○○號三樓面積為一百二十五平方公尺，是原告所有房屋之申報總額應係每平方公尺為二千三百五十一元（元以下四捨五入），則壬○○、黃○、子○○、甲○○占有房屋之課稅現值如附表所示。惟原告所有之房屋占用之土地，亦係壬○○、酉○○、黃○、子○○、甲○○所有，有土地登記謄本可證，是原告之房屋亦係占有被告之壬○○、酉○○、黃○、子○○、甲○○之土地，亦屬無權占有，而占有既係一種事實狀態，原告主張其未使用房屋即無有占有一節即非可採。而系爭土地公告現值為每平方公尺十二萬八千元，壬○○、黃○、子○○、甲○○土地為原告房屋占有之面積如附表所示，是原告房屋之價值遠低於壬○○、黃○、子○○、甲○○所有土地之價值，被告壬○○、黃○、子○○、甲○○主張以原告無權占有土地之不當得利，顯高原告所可主張之不當得利，是被告壬○○、黃○、子○○、甲○○主張抵銷自屬有據，而此部分經抵銷後既無餘額可資請求，是原告此部分之請求亦應駁回。又被告酉○○已非系爭房屋坐落如附表所示土地之所有權人，有土地登記謄本可證，是被告酉○○主張抵銷即無所據。則原告請求被告酉○○、地○○給付不當得利當屬可採。經查：本件系爭建物位於台北市中正區松山區，屬於城市地方，房屋係供一般住家使用，業據本院履勘現場製查明屬實。則以系爭房屋緊臨松河路河堤，離八德路約二百公尺，坐落在饒河街夜市附近交通尚稱便利等項，本院認原告所得請求相當於租金利益之不當得利，原告並無土地所有權，是以房屋課稅現值百分之五計算為適當，而被告酉○○、地○○占有房屋之課稅現值如附表所示，按百分之五計算，每年不當得利之金額為酉○○、地○○均為一萬四千六百九十四元（元以下四捨五入）。原告請求被告酉○○、地○○起訴前五年之不當得利額七萬三千四百七十元，及自起訴狀繕本送達翌日之九十年四月十三日起至按年給付一萬四千六百九十四元為有理由，應予准許。逾此部分為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
陸、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中華民國九十二年二月二十六日
民事第四庭法官洪于智右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年二月二十六日
法院書記官林佳蘋