臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101年度北簡字第4995號
原 告 傅中志 住新北市○○區○○街○○○號10樓
訴訟代理人 謝智硯 律師
韓聖光 律師
被 告 吳美慧 住臺北市○○區○○街○○○號2樓
訴訟代理人 洪維煌 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國101年11月29日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬伍仟捌佰柒拾元，及自民國一百零
一年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟壹佰陸拾元由被告負擔五分之二，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬伍仟捌佰柒拾
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：被告應給付原告新台幣（下同）460,465元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之法定
利息。願供擔保請准宣告假執行。
一、原告將所有之臺北市○○○路○段○○號4樓之9公寓（下稱
原告房屋），隔成5間隔間（下稱為A、B、C、D及E隔
間）出租予第三人。民國96年間，A、B及C隔間屋頂（輕
鋼架裝潢上方）有壁癌、發霉且開始滲水。雖A及B隔間上
方即訴外人 汪禾 所有延平北路1段22號5樓之13房屋（下稱
汪禾房屋），B及C隔間上方乃被告所有之延平北路1段22
號5樓之14房屋（下稱被告房屋）；惟汪禾房屋占上開隔間
上方面積較大，又其長期有將拾荒物堆積於其房內習慣，而
滲進系爭房屋之水有臭味，致原告當時以為單純係汪禾房屋
漏水流經其堆積於房內垃圾，再滲至系爭房屋。原告遂開始
與汪禾協商進入其房屋查看漏水原因，但履遭拒絕。96年3
月起，因原告無法進入汪禾房屋查看漏水源頭，遑論修漏，
遂委請訴外人世豐水電工程行於屋頂滲水較嚴重之B及C隔
間進行補救工程，例如塗佈防水膠等。97至98年間，B及C
隔間屋頂滲水情況惡化，無法單純藉防水膠止漏，原告即委
由訴外人世豐水電工程行製作巨型面積之不鏽鋼水盤，釘於
滲水處接漏。100年7月間，漏水量突然大增，先前施作之
補救工程全部失效。原告房屋屋頂大量滴水，經輕鋼架滲漏
進A、B及C隔間內部及走道，毀損床墊、傢俱，且開始積
水；此外，各隔間外之走道及陽臺屋頂亦有滲水情況。原告
即請世豐水電工程行增加施作補救工程，施工期間至同年12
月間。就工程內容，例如B隔間輕鋼架上方之塑鋼、塑膠接
水磐(14個)及壁癌漆塗布等。又因B隔間受損較A、C隔
間嚴重致無法居住，原告不得已即央請居於該隔間房客訴外
人 姚怡欣 遷至原告所有之其他房屋暫住之。
二、於100年11月28日，原告終於取得汪禾同意進入其房屋查看
漏水原因。惟汪禾乃無業拾荒者，經年累月將拾荒物堆置於
其房屋內阻塞通道，致原告須自費委人先拋棄通道上垃圾後
，始能進入事前推測為原告房屋漏水處上方之汪禾臥房。嗣
原告發覺上開臥房與被告房屋內浴室間隔之牆壁有2處破洞
，並噴出大量自來水，始知悉漏水源頭實係被告房屋管線。
同年月30日，原告於管理員室通知被告及被告父親漏水原因
，要求被告至汪禾房屋中查看漏水情況，原告尚告知被告已
關閉被告房屋自來水總水閘，以確認漏水係被告房屋管線，
事後被告消極不理會原告修漏請求，惟於同年12月3日被告
未告知原告而私下委請工人施作明管，直接聯結至水塔以供
水至被告房屋，藉此放棄用既有暗管供水之方式。被告未盡
維護管線義務致破裂漏水，顯有過失，且知悉原告房屋因之
受損後即刻意私下裝設明管以不再利用破裂管線供水，可證
被告知其理屈。是被告上開過失行為侵害原告財產權，已構
成侵權行為。
三、被告侵權行為致原告受有至少403,600元之損害如下：
㈠阻止漏水損害擴大之支出：
於開始漏水後，汪禾拒絕原告入屋查看漏水原因期間（自96
年起至100年11月底），原告因而支出阻止漏水損害擴大之
工程費用198,000元。
㈡受損傢俱及床墊組費用：
原告為出租房客，均於各隔間內置放床墊、床組及傢俱供使
用，有租賃契約書備註第1點可參。因本件漏水於100年7
月加劇，致系爭房屋隔間內動產多有損壞，房客即要求依約
補正。故自100年8月15日起，原告除將B及C隔間受損床
墊、床組及傢俱拋棄，另為此2隔間各購入1個床墊，另為
C隔間購入床組，為B隔間購入化妝臺及衣櫥各1件。於10
0年10月24日及同年12月2日，原告重複拋棄A及B隔間床
墊、床組，並重新購入相同等級者，總計支出48,100元。
㈢租金損失：
100年7月起，原告因無法出租訴外人姚怡欣目前居住房屋
，致每月均承受租金損失8,000元，至100年12月漏水情況
停止使姚怡欣得搬回B隔間為止，損失累積48,000元。
㈣裝潢損害：
B隔間受損至為嚴重，惟原告為使姚怡欣居住環境恢復至漏
水加劇前情況以履行租約，原告仍須為與受損前相同之裝潢
，預計支出裝潢費用109,500元。
四、原告為阻止被告侵權行為之損害擴大，未受委任下將被告及
汪禾房屋牆壁破洞補上，且施作地板防水工程以阻止污水繼
續滲入原告房屋隔間，支出材料費11,865元；原告雖未委外
施工而自行處理，但依知悉行情之佳志裝潢材料行估算，於
汪禾房屋相同坪數之處施作防水工程之費用約為45,000元，
是施工之相關費用共計56,865元，被告應償還無因管理費用
或返還不當得利。
貳、被告則以：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請
准宣告免為假執行。
一、原告於95年8月間購得原告房屋，伊自述有僱工裝潢將該建
物隔間供出租使用，隨即於96年間有壁癌、發霉且滲水之情
云云，設若上開滲水之情為實，本不排除係原告自行大舉裝
潢磚造隔間施工所導致，否則在此之前從未聽聞該戶有滲水
或漏水之情，且原告房屋正上方為拾荒老人汪禾所使用，汪
禾房屋內確實有長年堆放拾荒棄置品，有如垃圾場，並到處
積存廢水，客觀上亦不排除係因汪禾房屋長年因建物老舊與
廢水累積致造成原告所稱滲水之情，原告稱96年3月間與97
年至98年間有僱工補救，此為被告所不知，如真有其事，亦
難認其滲水原因即與被告房屋有關。原告所稱100年7月間
之滲水情狀，為被告完全不知。原告於100年11月30日約19
點許有請被告父親至汪禾房屋查看，當時僅見到原告在該處
清理大量垃圾，現場因該戶長期落地窗與窗戶皆未關閉致地
板遭長期蝕舊，因天色與室內昏暗，被告父親並未看清原告
當時所指稱該戶牆壁下方有一處遭開挖之破洞，根本不明其
漏水真正原因為何，原告當場有向被告父親議及關閉汪禾與
被告二戶水管之開關與以明管代替舊水管之方案，但原告報
價之明管費用3萬餘元欲令被告承擔，被告認為滲水責任亦
非歸己，雖無共識，但酌量鄰睦之情，仍於12月3日自行僱
工施作明管以避免猜疑，原告以被告有施作明管乙情遽指被
告承認滲水責任，實與事實未符。
二、就原告在本件之請求損害項目陳述意見如下：
㈠原告並未就96年起至100年11月底止之漏水原因加以證明皆
為被告該戶所導致，如何即令被告須承擔上開期間全部之防
止漏水之工程費用；且原告自稱伊購得該屋進行隔間裝潢後
，隨即發生滲水，97至98年滲水惡化，100年7月漏水量突
然大增云云，酌於常情，如為管線破裂造成滲水，不可能如
原告上開所述之慢慢演進，故原告將自述上開期間全部漏水
之修繕費用逕加於被告負擔，實無理由。另原告所呈之原證
四與原證六之書證，被告就該書證形式上真正與實質上真正
皆加以爭執。
㈡原告所稱傢俱因漏水致受損害之證明為何，未見提出，實難
證明確有受到損害。原告稱係因應承租人要求，但如真有購
置上開物品，原告為配合承租人汱舊更新，如何能令被告承
擔伊出租成本之負擔?就原告所呈原證十五、十六私文書形
式上真正與實質上真正皆加以爭執。設如原告可證明上開物
品確有因漏水致造成已不堪使用之程度，有再予更置新品之
需求，亦應折舊。
㈢原告所呈之原證八租賃契約書，承租人並非姚怡欣，原告亦
未提出所稱漏水嚴重無法使用之證明資料，單以片面所述即
論其受有租金損失，實難憑信。另核處理漏水工程，為何須
用至半年時間方可修繕完成？原告之處置實違常情經驗，難
以值信。
㈣本件如原告所稱最早係以輕鋼架裝潢天花板，其後因有漏水
須為處理，一般施作項目僅須就漏水位置除去表層、油漆、
塗防水膠與更換遭溼潮之輕鋼架上之板片，然原告所呈原證
十七卻係購置雙人獨立筒床二組、重作輕鋼架、整屋重為油
漆，並作清潔與除臭，實違常情，難令人採信原告受有需重
為裝潢之損害。
叁、兩造不爭執之事實：
原告房屋隔成A、B、C、D及E隔間，與樓上之被告房屋
、訴外人汪禾房屋之相對位置，大致如本院卷第16、18、88
頁簡圖所示；原告曾因漏水問題取得汪禾同意後，會同被告
父親及世豐水電工程行於100年11月底一同進入汪禾屋內查
看並拍照；嗣被告於100年12月3日自行僱工施作明管直接
聯結至水塔以供水後，原告房屋即無漏水問題等事實，為兩
造所不爭執，並有當時汪禾房屋之現況照片及被告施作明管
之照片等附卷為憑（本院卷第31至33頁），應堪信為真正。
肆、得心證之理由：
原告主張其房屋A、B、C隔間之漏水問題係因被告過失未
盡維護管線義務致破裂漏水，依侵權行為、無因管理及不當
得利之法律關係，訴請被告賠償460,465元，為被告所否認
，並以前詞置辯。是本件之爭點為：本件漏水之原因為何？
訴外人汪禾是否就本件原告損害亦有過失？原告依據侵權行
為、無因管理及不當得利請求權，請求被告給付之金額是否
有據？分述如下：
一、被告未盡修繕管理義務致其房屋水管破裂漏水：
本件房屋漏水原因經證人即世豐水電工程行 蔡祺豐 到庭具結
證稱：「100年11月底有在臺北市○○○路○段○○號5樓之
13汪禾房屋內修繕漏水工程，門口進去右手邊有一處鐵管生
鏽，鐵管是暗管，牆壁有剝落，看得到裡面的鐵管生鏽，鐵
管是隔壁右邊另外一戶（即被告房屋）浴室蓮蓬頭的水管，
鐵管鏽蝕得很嚴重，一層一層剝落，已經漏一陣子，鏽蝕很
嚴重。當天我有進去隔壁戶看，也有上去頂樓關隔壁戶的水
表去試，就沒有漏水，漏水的情況蠻明顯的。進到汪禾家裡
時，裡面有積水，整間都是垃圾，地上積得差不多3到5公
分的水，整間都是水。當時隔壁戶一位吳先生（即被告父親
吳行雄 ）在場，我解釋漏水的情況給他聽，他應該大概了解
。汪禾房子的積水會滲到樓下，水不會迴流到隔壁戶，因為
地板沒有做防水，滴下來的水很髒，是咖啡色有臭味等語（
本院卷第110至112、114頁）。並參照卷附汪禾房屋之現
場照片（本院卷第33頁），可知，證人蔡祺豐於100年11月
底曾親赴汪禾房屋、被告房屋及房屋頂樓供水總開關處，經
測試後確認漏水管線位於汪禾房屋玄關右方牆壁內（即原證
21簡圖所示之本院卷第33頁「N、O照片」處），屬被告房
屋浴室之蓮蓬頭管線，且該管線鏽蝕嚴重，呈現層層剝落狀
態，並有長期漏水情況。雖被告辯稱漏水原因可能係原告自
行隔間改裝造成，汪禾房屋積水，不排除係汪禾房屋問題或
長期未關窗戶所導致云云，惟查，原告所有之系爭房屋雖隔
成5間隔間，惟房屋內有漏水之A、B及C隔間，均係自屋
頂向下滲水，非位於各隔間中間磚牆，而B隔間部分面積及
C隔間全部面積之上方即是被告房屋，可見漏水與原告房屋
屋內水管無關。再者，汪禾房屋乃公寓，仍可遮蔽風雨，被
告並未能證明降雨頻率及自窗戶進入之雨量，縱然不能完全
排除滲雨可能，但與被告日常使用之浴室蓮蓬頭管線漏水相
較，管線漏水原因顯然比重更大。再參以被告於100年12月
3日自行僱工施作明管接水而不再使用原舊管線後，原告房
屋即未再有漏水情形發生之事實，可證，原告房屋之漏水原
因確實係因被告房屋之管線破裂所造成，原告主張被告未盡
維護其房屋管線之義務造成管線漏水，堪以認定，故本件並
無另行囑託鑑定之必要，附此敘明。
二、按公寓大廈管理條例第10條第1項規定「專有部分之修繕、
管理、維護，由各該區分所有權人為之。」。同條例第12條
規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修
費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負
擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由
該區分所有權人負擔。」本件兩造所有之房屋係屬連棟式公
寓大樓，自有上開條例之適用。另按因故意或過失，不法侵
害他人權利者，負損害賠償責任；又土地上之建築物或其他
工作物，因設置或保管有欠缺，致損害他人之權利者，由工
作物之所有人負賠償責任；又不法毀損他人之物者，應向被
害人賠償其物因毀損所減少之價值；又不能回復原狀或回復
顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害
及所失之利益為限。民法第184條第1項前段、第191條第
1項本文、第196條、第215條、第216條分別定有明文。
又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工
作成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花
板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建
築物之一部，應包括在內（95年度台上字第310號判決要旨
參照）。本件被告對其所有之房屋管線因過失疏於維修、保
管，而有欠缺，致漏水滲入原告房屋，而使原告受有損害，
則原告分別依上開規定訴請被告負侵權行為之賠償責任，即
屬有理由。
三、訴外人汪禾對於原告之損害亦有過失：
本件漏水管線係在被告房屋與汪禾房屋之共同壁內，因訴外
人汪禾為一無業拾荒者，經年累月將拾荒物大量堆積在屋內
，且管線漏水部位因汪禾房屋這一面之牆壁剝落，造成漏水
留入汪禾房屋內，導致漏水骯髒呈咖啡色有惡臭，而汪禾房
屋並沒有做地板防水工程，再向下滲漏至原告房屋，則訴外
人汪禾因過失未善盡其房屋之保管維護義務，對於原告因漏
水造成之損害亦有過失，本院綜合判斷，認定被告與汪禾之
過失程度比例為7：3。
四、原告依侵權行為法律關係請求賠償之金額審酌如下：
㈠原告支出之防漏水工程費用198,000元：
被告就原告此部分所提出之「96年3月至100年6月」、「
100年7月至100年12月」工程預算單二紙（本院卷第20、
22頁）質疑形式及實質之真正，原告自承：因自96年3月起
委託世豐水電工程行修繕時，如一般市民常態致電要求其到
府修繕，且為現金交易，未留存書證，當時未料及係被告房
屋管線破損，事發後被告避不負責，原告僅得事後請求世豐
水電工程行提供修繕費用證明等語，可知，上開工程預算書
二紙，確實係原告事後臨訟才要求水電行簽名開立。然經證
人即開立工程預算單之水電蔡祺豐證稱：原告的出租房間A
、B及走道漏水修繕工程是斷斷續續承作，有一處漏水就做
一處，大部分做一些水盤接排水管出去，作一次水盤工程約
三天左右，差不多十次。當時做這個工程時還不知道漏水源
頭在哪。2年前去做漏水工程時，漏水的點還不是很穩定，
後來漏水水量愈來愈大，漏水從天花板滴下來及沿著牆壁流
下來，有滴到原告房間的裝潢，那時有時要做水盤，天花板
裝潢要做開口，水盤裝置後下方不會滲水等語（本院卷第
113至114頁），並有施工照片附卷為憑（本院卷第21、23
至27頁），證實證人有多次前往原告房屋施作防漏水工程，
施作工程及支出費用均為事實，則原告據此請求賠償修繕費
用198,000元，應屬有據。
㈡受損傢俱及床墊組費用48,100元：
針對受損傢俱及床墊組部分，原告提出聯合家具行開立之估
價單3張為證（本院卷第42至44頁），並經證人即聯合家具
行負責人 謝炳南 到庭具結證稱：原告跟我訂貨，包含衣櫥、
床墊、床架、化妝台，我分三次親自送貨過去。100年8月
15日到原告家去，看到亂七八糟，地上有水痕，天花板滴水
，地上有用小盆子接水，家具濕掉，泡水澎起來，床墊髒髒
、濕濕、臭臭，不堪使用。我有去二個隔間，情況都是這樣
子。100年10月24日原告床墊又濕掉壞掉，叫我送貨，我就
送。100年12月2日又送二個床墊，當時情況跟100年10月
24日的情況一樣，好像有一次床架也是有壞掉，我看到有一
些容器在接，不知是有滴水，輕鋼架天花板有換新，蠻漂亮
的。家具會發臭，漲開，現在家具都是貼皮夾板，遇水一定
會膨脹，打不開發出聲音或卡住，而不堪使用等語（本院卷
第157至159頁）。證明原告房屋確實因為上方漏水，導致
家具毀損不堪使用。且因原告更換後未久又因持續漏水，家
具再度毀損，更換前後不超過2個月，本院斟酌情況認定尚
無須逐筆扣除折舊費用，附此敘明。此部分原告請求賠償
48,100元，應予准許。
㈢租金損失48,000元：
查原告房屋A、B、C隔間平時出租他人使用之事實，為被
告所不爭執。原告主張B隔間自100年7月起至同年12月止
無法出租，致每月均承受租金損失8,000元等情，業據提出
房屋租賃契約書節本，及房客姚怡欣簽名之證明書一紙附卷
為證（本院卷第28至30頁），則原告因房屋漏水必須修繕而
無法出租之租金損失（即所失利益）48,000元，自得如數請
求賠償。
㈣裝潢損害109,500元，原告未能證明必要性：
原告主張因漏水「預計將」支出裝潢費用109,500元云云，
固然提出訴外人佳志裝潢材料行100年12月28日出具之估價
單一紙附卷為憑（本院卷第45頁）。然而，從100年12月28
日出具估價單迄今約將近一年之久，原告均尚未實際支出費
用，但從上開房客姚怡欣之證明書反推可知，承租人在101
年1月以後即可搬回B隔間承租使用，顯然原告未支出裝潢
費用109,500元之情況下，並不妨害原告房屋之使用，則該
費用之必要性即有疑義。再者，該估價單上就輕鋼架工程數
量記載21坪、油漆工程則記載35坪，坪數上明顯之差距原因
未見原告舉證以明，本院並審酌出租人出租房屋本即需支付
相當之裝潢費用，不應轉嫁由第三人負擔，此部分原告請求
被告支付，尚難准許之。
㈤以上原告所受損害在294,100元之範圍內，依侵權行為之法
律關係請求賠償，予以准許。又依上述認定被告與汪禾之過
失程度比例為7：3，則原告請求被告賠償205,870元，為
有理由，應予准之。
五、原告修復汪禾房屋支出之費用，依無因管理及不當得利之法
律關係請求被告償還，不應准許：
㈠按民法第172條、第176條第1項規定：「未受委任，並無
義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推
知之意思，以有利於本人之方法為之。」「管理事務，利於
本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本
人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請
求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之
債務，或賠償其損害。」是管理人依據無因管理之規定，應
向「本人」請求償還費用。同法第179條前段規定：「無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」
，即必須受有利益者始應返還不當得利。
㈡原告主張為避免侵權行為之損失擴大，在未受委任下，自行
將汪禾房屋牆壁破洞修補，並施作地板防水工程，而支出材
料費11,865元，固然提出訴外人志揚環保工程有限公司開立
之統一發票影本附卷為證（本院卷第46頁），惟查，原告自
行修補汪禾房屋內之牆壁並施作地板防水工程，係自行管理
訴外人汪禾之事務，此部分無因管理之「本人」係汪禾，而
非被告，原告自應向汪禾請求償還費用。另外，原告並未委
外施工而係自行處理，所出具之訴外人佳志裝潢材料行之估
價單一紙，僅係「評估」需要工資45,000元，並未實際支出
，且原告施作範圍是在汪禾房屋內，難認被告因此受有利益
，原告請求被告給付56,865元，顯然無據，不應准許。
六、綜上所述，本件因被告未盡修繕管理義務致其房屋水管破裂
漏水，原告依據侵權行為之法律關係，請求被告應負7/10比
例之過失賠償責任，應屬有據。從而，原告請求被告給付
205,870元及自起訴狀繕本送達翌日101年3月16日即起至
清償日止按年息5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准
許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假
執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至於原
告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年12月12日
臺北簡易庭
法官紀文惠
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費5,100元
證人旅費1,060元
合計6,160元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月12日
書記官陳慧奇