臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第852號
原 告 李廷晟
訴訟代理人 李詠謙
李胡寶玲
被 告 黃廷章
樂山企業社
兼 上一人
法定代理人 李月山
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105年4月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法送達，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，經
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文，而簡易訴訟程序，依同法第436
條第2項規定，亦準用上開條文。查本件原告起訴時原聲明
請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）500,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准為宣告假執行。嗣於本院審理中具狀變更
上開聲明第1項為：被告應連帶給付原告925,000元，及其
中500,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中
425,00元自民國104年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日
止，均按年息5％計算之利息。核其聲明之變更係屬擴張應
受判決事項之聲明，參諸前揭規定，於法並無不合，應予准
許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於102年6月26日，經鈞院101年度司執字
第39623號強制執行程序（下稱強制執行事件）拍賣取得原
為被告黃廷章所有之門牌號碼桃園市○○區○○里○○路
○○○號房屋（如附表所示，下稱系爭建物），並於102年11
月1日領得本院核發之不動產權利移轉證書。又系爭建物前
經被告黃廷章出租予被告樂山企業社，約定租期自96年5月
1日起至105年4月30日止，每月租金25,000元（下稱系爭
租賃契約），是原告依買賣不破租賃之規定而承受系爭買賣
契約。惟被告樂山企業社並未依約繳納租金，又其實際負責
人為被告黃廷章，經原告多次以存證信函催告被告繳納未果
，原告遂以存證信函終止系爭租賃契約，再按系爭租賃契約
第8條約定，於租期屆滿，承租人不即時遷讓交還房屋時，
出租人每月得向承租人請求按租金2倍之違約金至遷讓完了
之日止，而被告迄104年12月30日方將系爭建物遷讓返還予
原告，是原告請求被告自103年6月15日起至104年12月30
日止，共18個半月，每月以租金2倍計算即50,000元之違約
金，合計925,000元。爰依系爭租賃契約之法律關係提起本
件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告925,000元，及
其中500,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中
425,00元自104年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日止，
均按年息5％計算之利息。
二、被告則以：伊不知系爭租賃契約從何而來，上面「黃廷章」
之簽名非伊所簽的，印章也不是伊的等語，以資抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。被告樂山企業社及被告李月山均未於言
詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
三、原告主張其經系爭強制執行事件取得系爭建物之所有權，而
被告於103年6月15日至104年12月30日止占有使用系爭建
物等情，業經其提出本院102年10月29日桃院晴司執宙字第
39623號不動產權利移轉證書、本院公告等件為證（見本院
卷第6頁、第55頁），且為被告黃廷章所不爭執，又被告樂
山企業社及被告李月山經相當時期受合法之通知，未於言詞
辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述，依本院調
查證據之結果，堪信原告上開主張為真。
四、本院之判斷：
㈠本件原告請求被告給付上開違約金，無非係以系爭租賃契約
為據。惟系爭租賃契約之形式真正以為被告黃廷章所否認，
且查，原告曾以被告無權占有系爭建物為由，起訴請求被告
應將系爭建物遷讓返還予原告，經本院103年壢簡字第374
號民事判決原告勝訴確定，而系爭租賃契約就立契約人（乙
方）處樂山企業社負責人「 張景安 」之印文，係由被告黃廷
章偽造，而張景安並非樂山企業社之負責人，是系爭租賃契
約實由被告黃廷章偽造乙節，業經上開判決認定屬實，且被
告黃廷章前揭偽刻「張景安」印文並蓋印於系爭租賃契約之
行為，亦經本院104年度訴字第158號刑事判決判被告黃廷
章犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑4月（得易科罰金）在
案，有該判決書附卷可參，且經本院調閱上開民事卷宗核閱
無訛，足認系爭租賃契約係由被告黃廷章所偽造之事實，是
系爭租賃契約之效力，已非無疑。
㈡再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之。民法第425條定有明文。經查，系爭租賃
契約之形式真正以為被告黃廷章所否認，效力亦有上開瑕疵
可指，如前所述。又姑先不論系爭租賃契約之形式是否真正
或其效力為何，系爭租賃契約未經公證乙節，業據原告自承
在卷，而觀諸系爭租賃契約約定之租期長達10年，參諸前揭
法律規定，租賃期限逾5年且未經公證之租賃契約，縱租賃
物之所有權有所變動，就受讓人而言即無買賣不破租賃原則
之適用。準此，系爭建物之所有權雖經變動，而由原告取得
所有權，然系爭租賃契約因未經公證而對原告即無繼續存在
之情，原告自無從承受系爭租賃契約而立於承租人之地位，
據以向被告請求違約金。則原告以系爭租賃契約為基礎，請
求被告連帶給付上開違約金，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭租賃契約，請求被告給付925,000元，及
其中500,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中
425,00元自104年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日止，
均按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴
既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年5月13日
中壢簡易庭法官陳韋如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月13日
書記官龍明珠
附表：
┌─┬───────────────────────────────────────────┐
│編│建物│
│├──┬───────┬───────┬─────┬─────────────┬────┤
│號│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│面積（㎡）│權利│
│││││要建築材料├─────────┬───┤│
│││││及房屋層數│面積│附屬建│範圍│
│││││││物主要││
│││││││建築材││
│││││││料及用││
│││││││途││
├─┼──┼───────┼───────┼─────┼─────────┼───┼────┤
│1│暫編│桃園縣楊梅市（│桃園市楊梅區高│2層樓房鐵│地面層：406.23││全部│
││765│改制後為桃園市○○路○○○號│架造、商業│二樓層：207.28│││
││○○○區○○○段││用│合計：613.51│││
│││683、685、││││││
│││705、706地號││││││
├─┼──┴───────┴───────┴─────┴─────────┴───┴────┤
│備│為未辦保存登記建物，其占用鄰地683地號：一層部分40.21平方公尺、二層部分3.88平方公尺。│
│註│占用鄰地685地號：一層部分211.88平方公尺、二層部分119.63平方公尺。占用鄰地705地號：一│
││層部分121.15平方公尺、二層部分66.58平方公尺。占用鄰地706地號：一層部分32.99平方公尺│
││、二層部分17.19平方公尺。且權屬非債務人所有，又拍賣範圍包含本件標的之外圍磚造圍牆，及│
││本件標的旁放置水塔之C型棚架（車棚）、H型鋼架（不含水塔）、烤漆浪板棚架。│
└─┴───────────────────────────────────────────┘