裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第841號民事判決
裁判日期：民國90年10月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第八四一號
原告丙○○被告甲○○
乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告應將如附表二所示之土地應有部分移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將附表一所示土地移轉登記予原告。
㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）三百萬元。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國八十二年六月二十六日與訴外人湖園實業股份有限公司（下稱湖園公
司）、被告分別訂立房屋及土地買賣契約書，購買坐落於台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地上建物編號Ｂ棟四樓房屋壹戶及車位壹位（下稱系爭建物、系爭車位）及其基地（下稱系爭土地），約定系爭建物及系爭車位價金為一百五十八萬四千元、系爭土地價金為四百七十六萬元，嗣原告並依約繳付價金。
㈡依土地買賣契約書第一條第一項約定，被告應依原告所購買系爭建物面積（五七
‧七六平方公尺）佔總建物（二二六八‧一六平方公尺）之持分比例移轉土地應有部分（萬分之二五五）予原告，惟竟不足萬分之八六，經原告於八十九年十二月十二日函請被告履行，被告卻藉詞推託，原告再於九十年一月十八日寄發存證信函催告被告移轉不足之土地應有部分，但仍未獲置理。次依土地買賣契約書第五條約定，被告保證於移轉過戶時產權清楚，絕無任何糾紛，如發生產權不清等情事，：應按原告實付價款加倍賠償。而被告既移轉不足之土地應有部分予原告，以致土地產權不清，依約，被告應加倍賠償原告已繳土地價金。為此，依據土地買賣契約請求被告將附表一所示土地移轉登記予原告，並給付原告三百萬元（本件僅請求三百萬元）。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈原告起訴前曾接獲被告於九十年二月二十七日寄發之內湖康寧郵局第四二四號
存證信函，已自認其有短少給付，並就原告主張之事實於萬分之五五限度內為承認，被告應不得任意再為陳述之更正或撤回。
⒉依土地買賣契約書立約時雙方真意，係依原告購買區分所有之主建號三００六
連同附屬建物面積，佔該棟大樓建築物全部區分所有之主建號總面積為準，至大門、走廊、屋頂、防空避難室等共同使用部分（即建號三０三五、三０三六部分），亦即俗稱之大公、小公部分，因性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分，本即連同主建物移轉，故應不列入計算。
⒊退步言之，若依房屋買賣契約書所載，原告購買之房屋總面積為二一‧一八坪
，加計停車位六坪，合計為二七‧一八坪，換算面積為八九‧八五一二三八平方公尺，若依被告所稱總建物面積三八二九‧九五平方公尺（連同建號三０三
五、三０三六）計算土地持分比例為萬分之二三四‧六（八九‧八五一二三八÷三八二九‧九五∥０‧０二三四六），而原告僅持分萬分之一六九，亦短少萬分之六五‧六，亦可證被告有短少。
⒋至被告所稱土地及建物所有權狀檢收証明書，其主要是在交屋使用，原告無從確認與買賣契約相符。
三、證據：提出房屋買賣契約書影本乙份、土地買賣契約書影本乙份、比例計算書影本乙份、土地登記謄本二份、存證信函影本乙份、存證信函影本乙份、律師函影本乙份、存證信函影本乙份、地價謄本二份、存證信函影本乙份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠兩造簽訂之土地買賣契約第一條第一項所稱之「建物面積」，僅指原告購買之四
樓建物主建物及附屬建物合計之面積；至於「總建物」之面積，當指坐落系爭土地即台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地上一切建號之面積。而上開土地上建號自二九九七號至三０三六建號，全部建號總面積為三八二九‧九五平方公尺，系爭房屋之主建物及附屬建物面積為五七‧七六平方公尺，是依此計算被告應移轉登記予原告之系爭土地應有部分為萬分之一五０，而系爭車位部分，原告已取得之土地應有部分比例為萬分之一三，總計被告已移轉土地應有部分比例萬分之一六九予原告，並無短少。
㈡系爭土地上建物共分十棟，其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ為大樓部分，Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、
Ｉ、Ｊ為獨棟之透天屋，上開四棟大樓實際占有、使用基地範圍，近系爭土地面積三分之一，大部分之土地管理使用者經約定後，為其餘六棟透天屋所有權人，故原告可取得之土地應有部分，不應計入上開約定非得由原告使用、收益之土地面積，亦即，不得將三０三五、三０三六號建號建物計入「Ｂ棟四樓建物」內。
是買賣契約第一條第一項所稱之「Ｂ棟四樓建物」確指主建物及附屬建物而言。㈢兩造在點交系爭房屋、車位、土地時，依土地及建物所有權狀檢收證明單所示，原告已坦承上開登記予原告之土地、房屋應有部分與買賣契約內容相符。
㈣被告雖曾於九十年二月二十七日發函向原告表示土地應有部分比例移轉不足等語
，但此係代書在未究明買賣契約約定真意下，逕通知被告有部分防空避難室當時未列入攤分土地，係為漏算等語，被告相信代書之言，未予審究，即發函予原告。但此函與事實不符，被告以九十年三月二十二日答辯㈠狀撤銷上開表示。又被告雖移轉土地持分予訴外人周 蔡麗玉 ，惟此乃經代書之協調所為，業經 江素娥 到場證實，且「防空避難室到底要移轉給誰，法無明文，看兩造如何約定」、「契約條文寫的籠統，無法確定是否要攤給買受人，我在計算時沒有看到買賣契約」，江素娥復證述明確，足見被告僅係基於江素娥協調及解決爭端而同意移轉部分土地持分予 周蔡麗玉 ，並非承認被告原所移轉之土地持分有所不足。
㈤買賣契約第五條乃指被告應擔保系爭土地為其所有，過戶時亦無他項權利之限制
，產權清楚而言。茲既系爭土地為被告所有，移轉所有權時亦無他項權利存在，自與此約定不符，原告據此請求違約金，殊屬無稽。且被告保有較多之土地持分，對被告而言，非但無任何利益，並須負擔地價稅，被告並無藉此謀利。再縱認被告移轉土地持分有所不足，但此部分之遲延給付，並無造成原告任何財產上損失，蓋本件房地業已交付原告使用，而土地持分之多寡，並不會影響原告使用上開建物及土地範圍，因本件基地範圍實際如何使用，兩造早已約定清楚，是姑不論土地買賣契約書第五條並不適用於本件情形，縱令適用，原告亦不得請求賠償性之違約金。
三、證據：提出土地及建物所有權狀檢收証明書影本乙份、至正代書事務所致歉函影本乙份、房地產買賣契約書影本乙份、建物（全部建號）登記謄本影本二份為證。
丙、本院依職權向台北市中山地政事務所調取坐落於系爭土地之所有土地及建物所有權移轉登記卷宗，並訊問證人 林麗華 、江素娥。
理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依被告所簽土地買賣契約書第十一條約定，兩造合意以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，是以原告向本院提起本件土地所有權移轉登記之訴，核與首揭規定，尚無不合。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴請求被告應將附表一所示土地應有部分移轉登記予原告，並請求被告連帶給付九百五十二萬元，暨陳明願供擔保請准宣告假執行，嗣訴訟進行中，減縮第二項聲明為被告應連帶給付原告三百萬元，揆諸前揭規定，應准許之，先予敘明。
二、原告起訴主張：其於八十二年六月二十六日與湖園公司、被告分別訂立房屋及土地買賣契約書，購買坐落於台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地上建物編號Ｂ棟四樓房屋壹戶及車位壹位及其基地，約定系爭建物及系爭車位價金為一百五十八萬四千元、系爭土地價金為四百七十六萬元。詎被告未依土地買賣契約書第一條第一項約定移轉土地應有部分予原告，為此，請求被告移轉如附表一所示土地應有部分予原告，並依土地買賣契約書第五條約定，連帶給付原告三百萬元等情。
被告則以：兩造簽訂之土地買賣契約第一條第一項所稱之「建物面積」，僅指原告購買之四樓建物主建物及附屬建物合計之面積即五七‧七六平方公尺；至於「總建物」之面積，當指坐落系爭土地即台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地上一切建號之面積（自二九九七號至三０三六建號，全部建號總面積為三八二九‧九五平方公尺），以此計算，並附加原告已取得系爭車位之土地應有部分比例萬分之一三，總計被告已移轉土地應有部分比例萬分之一六九予原告，並無短少。況系爭土地已有分管之約定，故原告可取得之土地應有部分，不應計入上開約定非得由原告使用、收益之土地面積，亦即，不得將三０三五、三０三六號建號建物計入「Ｂ棟四樓建物」內。是買賣契約第一條第一項所稱之「Ｂ棟樓建物」確指主建物及附屬建物而言。且兩造在點交系爭房屋、車位、土地時，依土地及建物所有權狀檢收證明單所示，原告已坦承上開登記予原告之土地、房屋應有部分與買賣契約內容相符。原告無由主張移轉土地應有部分比例不足。至被告於九十年二月二十七日發函向原告表示土地應有部分比例移轉不足部分，乃被告相信代書之言，未予審究，即予發函。但此函與事實不符，被告以九十年三月二十二日答辯㈠狀撤銷上開表示。另被告移轉土地應有部分予周蔡麗玉，亦係代書之協調之結果，並非承認被告移轉土地應有部分有所不足。再土地買賣契約第五條乃指被告應擔保系爭土地為其所有，過戶時亦無他項權利之限制，產權清楚而言。茲既系爭土地為被告所有，移轉所有權時亦無他項權利存在，自與此約定不符，原告據此請求違約金，殊屬無稽。縱令有此條款之適用，惟兩造已有分管約定，原告並無何損害，原告以此請求亦無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於八十二年六月二十六日向湖園公司購買貝多芬大樓Ｂ棟四樓房屋壹戶及車位壹位，並向被告購買系爭房屋及車位坐落之基地台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地，系爭建物建號為三００六號，四樓該層次面積為四九‧五九平方公尺，附屬建物陽台為五‧五六平方公尺、花台為二‧六一平方公尺，總計主建物及附屬建物面積為五七‧七六平方公尺。嗣原告已繳納土地價金四百七十六萬元，被告並移轉土地應有部分萬分之一六九予原告等事實，已據提出房屋買賣契約書、土地買賣契約書、土地及建物登記謄本為證，被告對於前揭文書之真正並不爭執，惟否認未依土地買賣契約書第一條第一項規定移轉土地應有部分予原告，並以前揭情詞置辯，但被告所移轉之土地應有部分確有短少，此經證人江素娥即辦理本件所有權移轉之代書證述：「八十三年我作上開持分比例時，我將防空避難室土地持分劃分出來即萬分之二六三三，我的助理在辦過戶時沒有分給買受人。後來，我發現後有跟方先生（即被告）協調說這個部分攤給買受人好不好，方先生有同意我才發被證二給買受人。：：」等語足參（見本院九十年六月七日言詞辯論筆錄），是本件之爭點為兩造間土地買賣契約所約定系爭建物佔土地應有部分比例之真意：
㈠觀之土地買賣契約第一條第一款：「本買賣土地坐落台北市○○區○○段二小段
六之一、六之二地號土地面積全部，由甲方（即原告）所購買本社區Ｂ棟四樓建物面積佔總建物之持分比例為計算基準。」約定，係在「買賣土地標示及權利範圍」條項下，以此條文約定內容及條文標題而言，應認本條文約定乃計算被告應移轉登記予原告之系爭土地應有部分之依據。又觀乎土地買賣契約第二條「買賣標的總價款」約定：「本土地及停車位持分土地買賣價款共計新台幣四百七十六萬元整。」等語，可見土地部分買賣標的所有權範圍，兼指系爭房屋及車位所佔用之土地，即原告可取得之土地所有權應有部分比例，合先敘明。
㈡次自原告與湖園公司簽訂之房屋買賣契約書第一條「買賣房屋標示及權利範圍」
：「一、房屋坐落：本買賣房屋坐落台北市○○區○○段二小段六之一、六之二地號土地，建築用地由甲方（即原告）另行與地主訂立買賣合約。其建物編號Ｂ棟四樓之房屋一戶。『房屋總面積』約計二一點一八坪，上開坪數包括：⑴使用面積：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟二樓至八樓：室內、陽台、平台、花台、雨庇當層梯間約一七點四五坪。⑵公用面積：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟二樓至八樓：屋頂突出物、水箱、台電受電室、發電機室、地下室梯間、通道、防空避難室約三點七三坪。⑶車位面積：停車位一位約六坪。：：：三、第一項所稱建物之面積，以地政主管機關複丈登記之面積為準：：：」，及第二條買賣標的總價款係就房屋及停車位約定總價金為一百八十五萬四千元以觀，所謂「Ｂ棟四樓建物面積」顯不限於建號三００六號及附屬建物，尚包括共同使用部分即契約第一條第一項之建物面積，含「使用面積、公用面積、車位面積」等部分之面積在內。況被告移轉系爭建物所有權予原告時，除前述主建物及附屬建物外，尚及於建號三０三五、三０三六建號應有部分，此從卷附之建物登記謄本及台北市中山地政事務所檢送之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書亦可明證，依此，得認原告就三０三五建號部分，應有部分比例為萬分之二０三，三０三六建號部分，應有部分比例為萬分之二四一。原告主張此部分亦應計入土地應有部分，非屬無稽。
㈢復審酌系爭土地上建物共分十棟，原告購買之系爭房屋即位於Ｂ大樓中，此為兩
造所不爭。按公寓大廈多為分層買賣，是建物所在之基地須按合理比例全部分配予該基地上所有建物之所有權人，準此，在公寓大廈有區分所有人共有之建物（如前開公用面積所列之範圍）的情形，當計算各區分所有人對基地應有部分為若干時，分母部分固應計入共有之建物面積，惟分子部分亦應將各區分所有人對該等共有建物應有部分換算得出之面積計算進去，否則，倘如被告主張分母部分應計入共有之建物面積，然分子部分卻不列計區分所有人對該等共有建物應有部分換算而得之面積，則依此計算所得之比例作為各區分所有人對基地之應有部分，最終土地出賣人必未將基地全部分配予該基地上所有建物之所有權人，即相當於共有建物面積佔總建物面積之比例之基地應有部分仍為土地出賣人所有而未分配予任何區分所有人，自與房屋、土地買賣契約約定所欲達成之目的及經濟價值不合。故原告買受之「Ｂ棟四樓建物面積」應包括主建物及附屬建物暨三０三五建號與三０三六建號應有部分面積，兩造間約定之「總建物」面積（即計算應移轉登記予買方之土地應有部分比例之分母部分）應係指建號二九九七至三０三六之建物總面積三八二九‧九八平方公尺。依此，「Ｂ棟四樓建物面積」為九０‧一二平方公尺。計算式如下：⑴＋⑵＋⑶⑴主建物及附屬建物面積五七‧七六平方公尺。
⑵原告取得之三０三五建號應有部分面積為：三０三五建號面積共一三八九‧二
五平方公尺，按原告應有部分比例萬分之二０三計算後，原告可得之面積為二八‧二０平方公尺（小數點二位數以下四捨五入）。
⑶原告取得之三０三六建號應有部分面積為：三０三六建號面積共一七二‧五七
平方公尺，原告應有部分比例均為萬分之二四一，是總計二人可得之面積為四‧一六平方公尺（小數點二位數以下四捨五入）。
㈣至被告辯稱系爭土地上建物共分十棟，其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ為大樓部分，Ｅ、Ｆ
、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ為獨棟之透天屋，其中大部分之土地管理使用者經約定後，為其餘六棟透天屋所有權人，故原告可取得之土地應有部分，不應計入上開約定非得由原告使用、收益之土地面積，亦即，不得將三０三五、三０三六號建號建物計入「Ｂ棟四樓建物」內部分。依原告提出之附件七同意書內容所載，僅係原告同意將Ａ棟前後空地、屋頂平台、地下一層非公共使用範圍，除房屋買賣契約第一條第一項第一款所示之公用面積外，歸一樓、頂樓住戶「使用」，另同意將地下一層防空避難室兼停車場，於遇緊急情況時提供作防空避難室使用等，核其性質應屬於公寓大廈管理條例第三條第五款所稱「約定專用部分」之約定，以將上述同意書所載屋頂平台、地下一層非公共使用範圍、防空避難室等公寓大廈共用部分約定供特定區分所有權人使用。再參諸同意書第二條後段更重申「地下一層無法分割部分，除停車位持分面積外，其餘斜線部分包括防空避難室、機械房、發電機室、台電受電室、蓄水池、樓梯間、電梯間、通道及一樓管理使用之防空避難室等均屬『共同持分面積』等語，顯見該同意書已將所有權及使用權之歸屬明確劃分。被告辯以系爭土地大部分已約定他人專用，原告可取得之土地應有部分，不應計入上開約定非得由原告使用、收益之土地面積云云，不無混淆所有權歸屬與使用權約定概念之情事，此項抗辯要無足取。
㈤雖被告又提出土地及建物所有權狀檢收證明書，辯稱原告在點交系爭房屋、車位
、土地時，原告已坦承上開登記予原告之土地、房屋應有部分與買賣契約內容相符云云。惟觀諸上開檢收證明書，僅記載被告登記之應有部分與契約內容相符等文字，並無土地應有部分比例之記載，而原告既爭執被告已依土地買賣契約而為土地應有部分之移轉，是仍待被告就其已移轉足額比例之土地應有部分事實加予舉證，不得遽以原告曾出具前開檢收證明書即認被告已完成土地移轉登記之義務。況原告在該證明書中亦未曾拋棄其對被告享有之請求移轉登記短少土地應有部分比例之權利，是被告此部分所辯亦不足採。
㈥綜上，依原告買受之「Ｂ棟四樓建物面積」應九０‧一二平方公尺及兩造間約定
之「總建物」面積計算，被告應移轉予原告之系爭土地所有權應有部分比例為萬分之二三五（九０‧一二平方公尺÷三八二九‧九八平方公尺），今被告既僅移轉登記系爭土地應有部分萬分之一六九予原告，已如前述，尚不足應有部分萬分之六六，是被告應再將如附表所示土地應有部分萬分之六六移轉登記予原告，至原告請求超過上開應准許部分，則無理由，應予駁回。
四、原告另主張被告短少土地應移轉之應有部分，致其受有損害，應依土地買賣契約第五條約定按原告實付價款加倍賠償原告所受損害，乃暫請求被告賠償三百萬元等語。經查，買賣契約第五條係約定「權利擔保：本戶土地由乙方保證於移轉過戶時產權清楚，絕無任何糾紛。如發生產權不清等情事概由乙方應負責理直，不得損害甲方之權益，否則應按甲方實付價款加倍賠償甲方此項所受之損害」，有土地買賣契約書附卷可稽，核其內容，乃有關於權利瑕疵擔保之約定，換言之，倘系爭土地產權不清，致第三人出面就原告買受之土地主張任何權利，始有上開約定之適用，至上開被告移轉土地應有部分短少，乃給付遲延及不完全之問題，尚與權利瑕疵擔保無涉。是以，原告依土地買賣契約第五條約定請求被告賠償三百萬元，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十八條規定，請求被告移轉如附表二所示之土地，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行。按為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第一百三十條第一項定有明文；本件原告勝訴部分係請求被告將如附表所示土地應有部分所有權移轉登記與原告，即係請求命被告為移轉所有權之意思表示，待判決確定時，應視為已有向有關機關申請為意思表，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是本件原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回。另原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年十月十五日
民事第一庭法官許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀附表一：
┌────┬─────────────────┬───────┬──────────┐│被告│地號│權利範圍│應移轉之土地應有部分│├────┼─────────────────┼───────┼──────────┤│乙○○│台北市○○區○○段二小段六之一地號│萬分之一三七九│萬分之八六│├────┼─────────────────┼───────┼──────────┤│甲○○│台北市○○區○○段二小段六之二地號│萬分之一三七九│萬分之八六│└────┴─────────────────┴───────┴──────────┘附表二：
┌────┬─────────────────┬───────────┐│被告│地號│應移轉之土地應有部分│├────┼─────────────────┼───────────┤│乙○○│台北市○○區○○段二小段六之一地號│萬分之六六│├────┼─────────────────┼───────────┤│甲○○│台北市○○區○○段二小段六之二地號│萬分之六六│└────┴─────────────────┴───────────┘