裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第2177號民事判決
裁判日期：民國93年10月06日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第二一七七號
原告甲○○訴訟代理人乙○○律師複代理人丙○○被告東盟開發實業股份有限公司法定代理人 鄭水木 訴訟代理人 黃世芳 律師右當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國九十三年九月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百三十四萬元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告於民國（下同）八十二年十月十六日就被告所有座落於台中市○區○○段九小段一、二、二之二，正義段九小段六、七、七之一、七之三、七之
四、八之五、八之十四地號，面積計約十二點五八坪之「賺錢時代投資廣場」一樓甲區一一八號之房屋及前項房屋所座落該基地土地應有之持份權利部分，雙方簽訂預定房屋土地買賣契約書，買賣房地總價合計為新台幣四百三十萬元整。
（二）按原告於簽約後共陸續給付一百三十四萬元整予被告，詎料，被告於八十七年間卻告知原告上開買賣標的物因故無法辦理過戶予原告，原告曾詢問被告是何理由無法辦理過戶手續，惟原告語焉不詳，並以各種理由推託，是以，原告即向被告主張因被告違約而解除買賣契約，茲為鄭重起見，再以起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。
（三）依本件預定房屋土地買賣契約書第十五條違約處理及解約處理第一項後段約定：「若乙方有違約不賣、不履行移交標的物義務，甲方得依法請求乙方履行契約，亦得主張解除契約，若甲方主張解除契約時，乙方除應退還已收價金外，並應同時賠償所收價款同額之違約金。」查本件不動產買賣，被告無故不履行移交標的物義務，自屬於契約第十五條第一項後段之違約情事，原告得主張解除契約，並請求將所收款項加倍返還，以為違約之損害賠償。本件原告已給付被告一百三十四萬元整，依契約約定被告除應退還已收價金外，並應同時賠償所收價款同額之違約金，即被告共應返還給付二百六十八萬元整予原告。
（四）兩造曾於九十一年四月十一日欲就被告所有坐落於台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及持分土地簽訂不動產買賣合約書，以該房屋及持分土地作為被告給付賠償金之一部份，惟上開房屋及土地當時竟被銀行設定有三百多萬元之抵押權存在，是以，原告當然不願履行此份存有抵押權設定之不動產買賣合約書，絕非如被告答辯狀所載係原告遲遲不履行此不動產買賣契約。直到九十三年二月間，被告終於塗銷上開土地及房屋之抵押權設定，然由於被告之前多次欺騙原告，致使原告不再信任被告，不願意再接受被告以房屋來給付賠償金之方案，強烈要求被告須給付現金，此時被告又提出另一方案，即要求原告須自行尋找第三人來承購坐落於台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及持分土地，而由第三人承購土地及房屋後，再由第三人直接將承購土地及房屋所需價金中的一百三十四萬元交予原告，不足之賠償金一百三十四萬元再由被告另行給付原告。
（五）承上，原告遂於九十三年二月二十日連同第三人 謝松峰 與被告協商，三方於議定坐落於台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及持分土地價值一百七十萬元後便簽訂不動產買賣合約書及協議書，在不動產買賣合約書及協議書簽訂後，第三人謝松峰取得該土地及房屋之所有權，且謝松峰依三方約定將承購土地及房屋所需價金一百七十萬元中的一百三十四萬元部分交予原告，其餘之三十六萬元則交予被告。原告從未同意被告以坐落於台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋取代系爭買賣契約中坐落於台中市○○路一百七十號之一四二之房屋，亦未曾同意不再追究被告之違約責任。
（六）次查，被告主張因原告個人債信方面問題及貸款銀行政策變更，致使系爭房屋無法足額貸款，兩造乃協商換屋，惟被告之主張並無理由。按原告個人債信方面向來良好，並未有貸款銀行不願貸款於原告之情形發生，查原告於八十二年間先後向被告訂購二間被告所有座落於台中市○區○○段九小段之「賺錢時代投資廣場」房屋，一間建物門牌為台中市○○路一百七十號之一四二（即本案系爭建物），另一間建物門牌則為台中市○○路一百六十八巷七號十九樓之七，而上開門牌號碼為台中市○○路一百六十八巷七號十九樓之七之建物於八十七年間原告向銀行辦理抵押權設定貸款時，並無任何問題，此有土地謄本及建物謄本可資為證，足證原告之債信方面並無任何問題。再者，依民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」本案中，被告空言因原告個人債信方面問題及貸款銀行政策變更致使系爭房屋無法足額貸款，卻又未提出相關資料佐證，被告顯然未盡舉證之責，是以被告主張因原告債信問題及貸款銀行政策變更致使貸款銀行不願貸款於原告，顯係被告無法將本案系爭房屋辦理過戶之推託之詞。
（七）綜上所述，被告共應給付原告二百六十八萬元之賠償金，而被告至今僅經由第三人謝松峰給付原告一百三十四萬元賠償金，尚有一百三十四萬元並未給付，為此，爰依系爭預定房屋土地買賣契約書第十五條第一項後段、民法第二百五十條、第二百五十八條、第二百五十九條、第二百六十條等規定，請求給付如訴之聲明所示之金額及利息。
參、證據：提出買賣契約書、土地及建物登記謄本、收據各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
一、陳述：
（一）兩造於八十二年十月十六日訂立之系爭買賣契約，房屋建造完工後，門牌號碼係編訂為「台中市○○路一百七十號之一四二」，原告將系爭買賣契約房屋編號「壹樓甲區一一八號」，誤認為嗣後編訂門牌號碼為「台中市○○路一百七十號之一一八」。然系爭買賣契約標的之房地編訂之「台中市○○路一百七十號之一四二」建物為被告所有，信託登記於 葉大殷 名下，被告仍能履行交付買賣標的之義務，並無給付不能之情事。而本件原告並未向被告催告請求交付系爭房地，即以被告違約為由解除契約，顯不生解約之效力，應先敘明。
（二）原告自八十五年三月七日(第二十七期)起即未按時繳交期款，迄八十六年八月十三日應繳納第四十一期款，仍未繳納前開各期款項，被告乃依系爭買賣契約第三條第一項、第十五條第一項約定，以原告未按時繳交期款為由，於八十六年八月二十三日發函解除系爭買賣契約，並沒收已繳價金為違約金。後原告於八十六年九月三日具函通知被告，居住所業已遷至「台中市○○○街○○○號」，並請被告將欠繳十幾期之繳納通知單按上址寄送，嗣原告接獲單據後，於八十七年二月二十三日，將欠繳之第二十七期至第四十一期期款一次繳清，故系爭買賣契約雖經被告解除，被告乃同意復約，原告即再於八十七年七月二十九日繳交第四十二期款。
（三）嗣因貸款銀行政策變更，系爭房屋無法足額貸款，兩造乃協商換戶至被告所有坐落台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及持分土地（下簡稱換戶房屋），總價二百萬元，並以系爭房屋已繳價金一百三十四萬元轉做換購房屋買賣價金之一部，不足之六十六萬元以銀行貸款支付。原告乃於九十一年四月十一日簽訂不動產買賣合約書，交給被告用印完畢後，擬再將買賣契約正本一份交給原告，惟被告多次連絡原告領取合約正本，並約同代書至銀行辦理貸款手續，原告均置之不理。九十二年十月十三日原告又委請 林豐順 律師發函要求領取換戶房屋之買賣合約，被告亦於九十二年十月三十日將實情函覆林豐順律師，並請原告儘速辦理貸款手續，原告即未再與被告連絡。綜上，系爭房地之買賣契約，業因兩造同意以換戶房屋替代而消滅，被告即無履行交付移轉系爭房地之義務，自無違約可言。
（四）原告突於九十三年二月二十日協同訴外人謝松峰，請求被告減價願以一百七十萬元購買上開換戶房屋，並將上開不動產買賣之權利轉讓予謝松峰，被告不得已乃同意，故與原告簽訂另份不動產買賣合約書，原告再與謝松峰簽訂轉讓協議書，謝松峰即將買賣價款一百三十四萬元給付原告，其餘三十六萬元則給付被告，故原告主張因被告違約，二造協議由被告加倍返還已繳價金，共計二百六十八萬云云，並非事實，蓋若有此協議，謝松峰給付之買賣價金一百七十萬元應由原告全部領取，不可能部分給付予被告。
（五）綜上，本件系爭房屋之買賣契約之履行係原告違約，被告並無違約之情事，因此，被告不可能與原告協議，由被告加倍返還原告已付買賣價金，從而本件原告請求自無理由，應予駁回。
三、證據：提出存證信函二件、買賣合約、轉讓協議書、繳款明細表、通知書、律師函、建物登記謄本、建物測量成果圖、平面圖、買賣契約書各一件（均為影本）為證。
理由
甲、程序方面：本件被告之法定代理人程序進行中變更為鄭水木，並聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十五條第一項規定，本院自應准許，應先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張兩造於八十二年十月十六日簽訂預定房屋土地買賣契約書，由原告向被告購買台中市○區○○段九小段等地號，建物面積計約十二點五八坪之「賺錢時代投資廣場」一樓甲區一一八號之房屋及基地土地應有部分之系爭房地，買賣房地總價合計為新台幣四百三十萬元整，而原告於簽約後共陸續給付一百三十四萬元整予被告，詎料，被告於八十七年間卻告知原告上開買賣標的物因故無法辦理過戶予原告，原告曾詢問被告是何理由無法辦理過戶手續，惟原告語焉不詳，並以各種理由推託，是以，原告即向被告主張因被告違約而解除買賣契約，並依約請求被告將所收款項加倍返還合計二百六十八萬元，以為違約之損害賠償。
九十一年四月十五日，二造就台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及土地即換戶房屋，簽立不動產買賣合約書，由原告以二百萬元向被告購買換戶房屋，九十三年二月二十日，二造及訴外人謝松峰三方協議，由被告將換戶房屋減價一百七十萬元，其中訴外人謝松峰承受原告對換戶房屋之權利，並將換戶房屋價款一百三十四萬元給付原告，餘款三十六萬元則交付被告；是綜上本件被告尚有一百三十四萬元並未給付原告，爰依系爭預定房屋土地買賣契約書第十五條第一項後段，及民法二百五十條、第二百五十八條、第二百五十九條、第二百六十條等規定，請求給付如訴之聲明所示之金額及利息。被告則以系爭買賣契約標的仍為被告所有，現信託登記於訴外人葉大殷名下，被告仍能履行交付買賣標的之義務，並無給付不能之情事，原告並未向被告催告請求交付系爭房地，即以被告違約為由解除契約，並請求被告加倍返還受領金額，自無理由。且系爭房地之買賣契約，業因兩造同意以換戶房屋替代而消滅，被告已無履行交付移轉系爭房地之義務，更無何違約可言等語，資為抗辯。
二、本院協助二造整理爭點如下：
（一）二造不爭執之事實：
１、兩造於八十二年十月十六日就被告所有坐落於台中市○區○○段九小段一、二、二之二，正義段九小段六、七、七之一、七之三、七之四、八之五、八之十四地號之「賺錢時代投資廣場」一樓甲區一一八號之房屋及前項房屋所坐落該基地土地應有之持分權利部分（下簡稱系爭房地），雙方簽定預定房屋土地買賣契約書（下簡稱系爭買賣契約），系爭房地買賣總價四百三十萬元。原告八十五年三月七日即未按時繳交期款，被告乃於八十六年八月二十三日發函解買賣契約，原告於八十六年九月三日通知被告搬遷新址，並八十七年二月三日，將繳欠繳之二十七期至第四十一期款，並於八十七年七月二十九日繳交第四十二期款，是二造之前開買賣契約經雙方同意而復約，經統計簽約後原告陸續給付一百三十四萬元買賣價款給被告。
２、九十一年四月十一日，二造簽訂不動產買賣合約書，由原告另向被告購買所有坐落台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及應有部分土地，總價二百萬元，二造並協議以原告前開一百三十四萬元價款轉做買賣價金之一部。
３、九十二年十月十三日原告委託林豐順律師發函被告略以：於九十一年三月底因換戶向被告購買前開台中市○區○○路○○○號八樓之三房地，惟有關契約之正本並未交付原告，請被依約履行辦理過戶登記，否則解契約等語。被告則於同年月三十日發函林豐順律師及副知原告略以：被告公司台中業務員多次連絡原告取回契約正本，並約代至共同至銀行對保，但原告並未前往領取及對保，是請原告於二週內儘速完辦貸款手續，或繳清差額，否則將依合約第四條辦理等語。
４、九十三年二月二十日，二造再就前開台中市○區○○路○○○號八樓之三房地，簽訂不動產買賣契約書，約定房地買賣總價為一百七十萬元，同時訴外人謝松峰亦與原告簽立轉讓協議書，原告將九十三年二月二十日與被告簽立之不動產買賣契約書上之權利，轉讓予訴外人謝松峰，謝松峰並將一百三十四萬元交予原告，其餘換戶房屋價款三十六萬元交予被告。
５、二造間於八十二年間訂立之系爭買賣合約，房屋建造完工後，門牌號碼為台中市○○路一百七十號之一四二，並非台中市○○路一百七十號之一一八。
（二）二造爭執要點：二造間就八十二年間訂立之系爭房屋買賣契約有無因故解除，又二造有無協議由被告加倍返還原告已給付之價金（二百六十八萬元）？原告主張被告無法給付二造間八十二年間訂立之系爭買賣合約之標的物為由，主張解除契約是否有理由？
三、法院判斷：
（一）原告主張因被告無法給付買賣標的物故得解除契約，並無理由。
１、經查二造間系爭買賣契約所約定之買賣標的物，於建造完工後，其房屋門牌號碼編為台中市○○路一百七十號之一四二，為二造所不爭執。次查，該房屋以被告為委託人，現信託登記於訴外人葉大殷名下，並無給付不能之情事，亦有被告提出之九十三年七月一日建物登記謄本在卷可稽。故原告主張被告於八十七年間告知買賣標的物因故無法辦理過戶予原告，並以各種理由推託，原告得以被告給付不能解除系爭買賣契約云云，即無理由。
２、次查本件原告不僅未提出證據證明被告於八十七年間有何給付不能之情形，又無法證明八十七年當時有向被告為解除契約之意思表示，僅空言主張因被告無故不履行移交標的物義務，乃向被告解除契約，並得依約請求加倍返還所收款項（求二百六十八萬元）云云，自更無理由。
（二）二造於八十二年間訂立之系爭買賣標的物，二造亦合意以九十一年間訂立之不動產買賣契約標的物加以更換，原告不能再主張解除系爭買賣契約：
１、原告主張被告為給付二百六十八萬元之賠償金，與原告協議由原告尋找第三人來承購坐落於台中市○區○○路○○○號八樓之三之房屋及持分土地，先由第三人將總價金一百七十萬中的一百三十四萬元交予原告，不足之賠償金一百三十四萬元再由被告另行給付原告。然查本件二造若有由被告賠付二百六十八萬之協議，該第三人即謝松峰給付之一百七十萬元理應先由原告全部領取，何以先由謝松峰將一百七十萬分成二筆，一百三十四萬交給原告，三十六萬給付予被告，再由被告另行給付一百三十四萬給原告？次查如前所述，被告既未違約，被告自不可能與原告達成賠付二百六十八萬元之協議，故原告主張系爭房屋解除契約後被告應給付二百六十八萬元云云，自難採據。
２、次查「九十一年四月十一日，二造簽訂不動產買賣合約書，由原告另向被告購買所有坐落台中市○區○○路○○○號八樓之三房屋及應有部分土地，總價二百萬元，二造並協議以原告前開一百三十四萬元價款轉做買賣價金之一部。」為二造所不爭執，同時「九十二年十月十三日原告委託林豐順律師發函被告略以：於九十一年三月底因換戶向被告購買前開台中市○區○○路○○○號八樓之三房地，惟有關契約之正本並未交付原告，請被依約履行辦理過戶登記，否則解契約等語。被告則於同年月三十日發函林豐順律師及副知原告略以：被告公司台中業務員多次連絡原告取回契約正本，並約代至共同至銀行對保，但原告並未前往領取及對保，是請原告於二週內儘速完辦貸款手續，或繳清差額，否則將依合約第四條辦理等語」等事實，亦為二造所不爭執，是綜上本件被告辯稱：系爭房地原告繳付之價金一百三十四萬元，早經二造於九十一年間合意抵充換戶房屋之契約之價金，並於九十三年間二造再協議將換戶房屋減價為一百七十萬元，並由訴外人謝松峰承接換戶房屋之一切權利義務，是系爭房地之買賣契約，既因兩造換戶之協議而另以新的買賣契約替代，原告自無從復行主張解除系爭買賣契約，再依該契約請求被告給付賠償金等語，自有理由。
（三）綜上本件原告主張解除系爭房屋買賣契約，被告應加倍返還所給付金額，經以換戶房屋抵償後，尚應給付一百三十四萬元云云，自無理由，應予駁回。
四、又本件經二造協議簡化爭點如前述，且時本件事證已明，故原告雖聲請向臺灣銀行高雄苓雅分行函調票據流通紀錄，以證明系爭買賣契約並未於八十六年間為被告所解除，及聲請訊問證人謝松峰，以證明謝松峰將一百三十四萬交給原告，三十六萬給付予被告之事實，核均不足以影響本院上開判斷，又二造其餘攻擊防禦方法及證據之調查均與判斷結果，爰不一一敘明。
丙、假執行之宣告：本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
丁、結論，本件原告之訴，為無理由，爰依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年十月六日
民事第四庭法官洪遠亮正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十月七日
書記官柯金珠