臺灣高雄地方法院107年度重訴字第133號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院107年重訴字第133號民事判決

裁判日期：民國108年10月02日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高雄地方法院民事判決107年度重訴字第133號原告鴻安大廈管理委員會法定代理人 何萬榮 訴訟代理人 吳任偉 律師
朱萱 諭律師被告 蘇蕭金英 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附圖B4部分（面積十九點五平方公尺）所示地上物拆除，並將該部分土地騰空返還鴻安大廈全體區分所有權人。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟貳佰陸拾陸元，及自民國一○七月三月九日起至履行本判決第一項之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰捌拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾貳萬肆仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告於以新臺幣壹佰伍拾柒萬參仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告之法定代理人原為 王合池 ，嗣變更為何萬榮，並經何萬榮具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、高雄市鼓山區公所函文存卷可參（見本院卷二第149至153頁），於法尚無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段六小段439-1地號土地（下稱系爭土地）之地上物拆除，並將該部分土地返還予土地所有權人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）394,328元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至將前揭地上物拆除並返還土地之日止，按月給付原告7,100元；㈢原告願提供擔保，請准宣告假執行。
嗣於民國108年9月4日變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖B4部分（面積19.5平方公尺）所示地上物拆除，並將該部分土地騰空返還鴻安大廈全體區分所有權人；㈡被告應給付原告121,266元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地日止，按月給付原告2,187元；㈢原告願提供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第175、179至180頁）。核屬基於同一基礎事實所為變更、減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，並核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地為鴻安大廈全體區分所有權人所共有，被告則為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）所有權人且為鴻安大廈1樓住戶。詎被告未獲其他區分所有權人同意，於71年間即在鴻安大廈之系爭土地上法定空地處違法加蓋二層樓高之鐵皮屋（下稱系爭地上物），無權源占用系爭土地面積19.5平方公尺。被告經高雄市政府工務局違章建築處理隊發函命令拆除，均置之不理，復經原告委請律師發函，迄今仍未拆除，原告自得請求被告拆除系爭地上物，並將占用土地部分返還全體共有人。又被告占用系爭土地期間，受有相當於租金之利益，致原告無法使用收益而受損害，則依被告占用面積及土地申報地價年息8％計算，請求被告給付無權占用系爭土地期間之不當得利。準此，依公寓大廈管理條例第9條第4項、第10條第2項、第36條第7款，以及民法第767條第1項、第821條、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：如前述變更後聲明所示。
二、被告則以：系爭土地使用權人是樓下的人所有，買賣契約書有約定伊可使用1樓後方空地，且使用已經30年，所有住戶都沒有提出異議等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院得心證之理由：原告主張系爭土地為鴻安大廈全體區分所有權人共有，被告為系爭房屋所有權人，且被告於系爭土地如附圖B4部分（面積19.5平方公尺）增建系爭地上物使用等事實，有系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭土地登記第三類謄本、高雄市○○區○○段○○段000○號建物第二類登記謄本在卷可佐（見本院卷一第82、184至193頁），並有本院勘驗筆錄及照片、高雄市鹽埕地政事務所土地複丈成果圖附卷可證（見本院卷二第29至35、63頁），是此部分事實先堪認定。另原告主張被告無權占用系爭土地，因此獲有相當租金之不當得利一節，則為被告所否認，是本件爭點為：㈠原告請求被告將系爭土地如附圖B4部分所示系爭地上物拆除，並將該部分土地返還鴻安大廈全體區分所有權人，有無理由？㈡原告得否請求被告給付占用系爭土地之不當得利？若可，金額應為若干？茲分述如下：
㈠原告請求被告將系爭土地如附圖B4部分所示系爭地上物拆除
，並將該部分土地返還鴻安大廈全體區分所有權人，有無理由？⒈按公寓大廈管理委會員就共用部分，有點收、保管及維護之職權，公寓大廈管理條例第36條第2款、第11款定有明文。
另住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之；住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置；如有損害並得請求損害賠償，亦為同條例第9條第2項本文、第4項所明定。是倘無約定專用之情，公寓大廈之住戶占用共同使用部分之全部，即屬違反共同使用部分之通常使用方法，管理委員會本於其對共用部分點收、保管及維護之權，自得依該條例第9條第4項規定，訴請法院為必要之處置。故公寓大廈管理委員會雖非共有關係之權利主體，然就其本於上開權限所生之私法上爭議，均有訴訟實施權，並為適格之當事人，合先敘明。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。查系爭土地為鴻安大廈全體區分所有權人共有，被告於系爭土地如附圖B4部分增建系爭地上物使用之事實，業經認定如前，且被告就原告主張其自71年占用系爭土地迄今一節未予爭執，並於本院審理時引用同案被告 羅秋萍 （於審理期間與原告達成調解）陳述：系爭土地1樓歸1樓住戶使用，使用已經30年等語（見本院卷一第149頁），堪認被告以排他方式占有使用鴻安大廈全體區分所有權人共有之系爭土地特定部分即附圖B4部分至少有30年之時間；而被告以非無權占有為抗辯，自應就其占有權源之存在負舉證責任。
⒊另私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段定
有明文。被告雖以前詞置辯，並提出買賣契約書影本1紙為證（見本院卷一第160頁），欲以此主張其使用系爭土地如附圖B4部分係經其他區分所有權人同意而屬有權占有使用。
然被告所提前開契約書之形式上真正為原告所否認（見本院卷一第147頁背面），被告自應就此有利於己之部分負舉證責任。本院審酌被告所提買賣契約書僅有一頁，已非完整文件，且迄至言詞辯論終結期日為止，均未提出該頁契約書原本供本院核對，已難確認該契約書為真正。又被告所提買賣契約書記載立契約書人（甲方）為「高鴻建設有限公司」即建商，乙方則為被告本人，簽約日期為73年9月；就此對照同案被告 陳銀桃 （於審理期間與原告達成調解）所提鴻安大廈房屋預定買賣契約書影本（見本院卷一第113至127、15
0至159頁）以觀，房屋預定買賣契約書之簽約日期（即70年1月28日）早於被告所提買賣契約書，然房屋預定買賣契約書之賣方記載為「謝 邱玉秀 」而非建商，且兩份買賣契約格式迥異，無法互相勾稽2份契約書以認定其真實性，是本院無從以真實性有疑慮之上開契約書為有利被告之認定。
⒋再者，單純之沉默除有特別情事，依社會觀念可認為一定意
思表示者外，不得謂為默示之意思表示。被告雖辯稱已使用系爭土地如附圖B4部分30年，所有住戶都沒有提出異議等語，惟本院衡以一般人或因權利意識欠缺，或基於鄰居間情誼，或礙於處置能力之不足，常對於公寓大廈其他區分所有權人無權占用共用部分土地未為異議或爭執反對，認即使被告長期公然和平繼續使用系爭土地如附圖B4部分而未遭其他區分所有權人反對，亦難逕認此單純沉默屬默示同意，故無以認定被告使用系爭土地如附圖B4部分並增建系爭地上物係基於鴻安大廈區分所有權人之默示分管協議或默示同意。
⒌據上，被告既未舉證證明有何占用系爭土地之合法權源，自
屬無權占有，且已侵害原告對於系爭土地之管理權及鴻安大廈共有人之共有權利。則原告本於其對鴻安大廈共用部分之管理權，並依公寓大廈管理條例第9條第4項、共有物返還請求權規定，請求被告將系爭土地如附圖B4部分所示系爭地上物拆除，並將該部分土地返還鴻安大廈全體區分所有權人，為有理由。
㈡原告得否請求被告給付占用系爭土地之不當得利？若可，金
額應為若干？⒈依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第7款規定
：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包含收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。又所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益等權。原告為鴻安大廈之管理委員會，就該屬共用部分之系爭土地自有管理權，且有收益公共基金之職權。是系爭土地固為鴻安大廈區分所有權人所共有，然原告對系爭土地既具管理權，則系爭土地因遭人占用所生不當得利之請求，乃屬因管理系爭土地所生私法爭議之範疇，原告對之自有訴訟實施權而為適格之當事人，且其據以主張無權占有人給付不當得利，尚無不合。
⒉又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文；而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。經查，被告於本件起訴時（即106年12月29日）既已無權占用系爭土地如附圖B4部分超過5年，且迄今仍占有使用，則原告本於前揭公寓大廈管理條例所賦予之權能，依民法第179條規定，請求被告給付自102年1月1日起至106年12月31日止所獲相當於租金之利益，以及自起訴狀繕本送達翌日（即107年3月9日）起至被告騰空返還系爭土地之日止相當於租金之利益，核屬有據。又斟酌系爭土地位於高雄市○○區○○○路上，鴻安大廈一樓即設有郵局，附近並有火車站、國泰市場、國民小學、便利商店等，商業及交通功能尚佳等節，有GOOGLE地圖存卷可參（見本院卷二第187頁），本院認原告主張以系爭土地申報總價額年息
8％計算本件不當得利金額，應屬允當。綜上，原告請求被告給付121,266元（計算式詳附表所示），及自107年3月
9日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付2,187元（計算式：16,826.4元×19.5平方公尺×8％÷12＝2,187元，元以下四捨五入），核屬正當。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理第9條第4項、民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求被告將坐落系爭土地如附圖B4部分之系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還鴻安大廈全體區分所有權人，以及請求被告給付原告121,266元，及自107年3月9日起至騰空返還土地日止，按月給付原告2,187元，均有理由，應予准許。
五、本判決第一、二項部分，原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年10月2日
民事第二庭法官林明慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月2日
書記官林雅婷附表：
┌─────┬────────────┬──────────────────┐│民國│申報地價│相當於租金之不當得利│├─────┼────────────┼──────────────────┤│102年全年│14,694元│14,694元×19.5×8％＝22,922.64元│├─────┼────────────┼──────────────────┤│103年全年│14,694元│14,694元×19.5×8％＝22,922.64元│├─────┼────────────┼──────────────────┤│104年全年│14,694元│14,694元×19.5×8％＝22,922.64元│├─────┼────────────┼──────────────────┤│105年全年│16,826.4元│16,826.4元×19.5×8％＝26,249.184元│├─────┼────────────┼──────────────────┤│106年全年│16,826.4元│16,826.4元×19.5×8％＝26,249.184元│├─────┼────────────┼──────────────────┤││歷年申報地價如本院卷一第│共計：121,266元（元以下四捨五入）│││133頁地價第一類謄本所示││└─────┴────────────┴──────────────────┘