臺灣高雄地方法院民事判決 103年度岡簡字第207號
原 告 七加一不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 邱士 原
訴訟代理人 何曜男 律師
被 告 艾夏實業有限公司
法定代理人 賈德鑄
訴訟代理人 王建強 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院民國104年7月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣肆拾柒萬玖仟陸佰元及自民國一百零三年
一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新台幣肆拾柒萬玖仟陸佰元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為不動產仲介業者，被告欲購買工業土地興
建廠房，委請原告仲介不動產，兩造於民國102年7月18日
簽訂確認書，於確認書第3條第1項約定買賣契約成立時，
給付成交價百分之一之服務報酬予原告，於簽訂不動產買賣
契約時以現金一次給付。102年7月22日經原告仲介訴外人
天山食品工業股份有限公司（下稱天山公司）與被告簽訂不
動產買賣契約書，由天山公司出售其所有坐落屏東縣○○鄉
○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）及其
上同段61建號建物(下合稱系爭房地)予被告，並於102年
9月17日完成交易，買賣價金為新台幣（下同）4,796萬元
，被告即應依約定給付原告成交價百分之一之服務報酬479,
600元，詎料被告以原告未據實告知系爭土地未連接道路為
由，拒絕給付報酬。惟依銷售土地時系爭土地之照片所示，
系爭土地由天山公司所立大門外確實有泥土道路連接對外之
柏油道路，原告之員工 魏世勇 於現況說明書內就「土地現況
是否連結道路」勾選「是、既成道路」，並無不實；上開泥
土道路仍可供通行，原告之員工魏世勇於現況說明書內就「
是否發生通行糾紛及是否支付通行費」勾選「否」，即無不
當；魏世勇銷售系爭土地時已指明系爭土地範圍係指門柱圍
牆內之土地，則魏世勇於現況說明書內就「本案件中間是否
有包含到他人土地」勾選「否」，亦屬正確；系爭土地外之
柏油道路雖僅寬約6-8公尺，惟被告現場查堪時已知悉，雖
原告之員工魏世勇於地籍圖上表示道路寬18公尺，仍僅是表
達未來有開闢為18公尺道路之可能，是被告於購買系爭土地
多次至現場查看，已明知系爭土地所臨道路路寬根本未達18
公尺，即不應以此為由稱原告未據實告知。是被告就系爭房
地買賣契約之仲介，並無未據實告知之情事，亦無過失，被
告即應依約給付報酬等語。爰起訴聲明求為：被告應給付原
告479,600元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告委請原告仲介工業土地，已明確告知目的係
為興建廠房，為使貨車運輸及原告進出廠房之便利，需有一
完整且臨接道路之土地，原告為促使被告與天山公司成立不
動產買賣契約，竟於提供予原告之土地廠房現況說明書中，
就「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是」、「是
否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本
案件中間是否有包含到他人土地？」勾選「否」，另提供地
籍圖顯示屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭316
地號土地）對外直接臨接「18米道路」，原告之員工魏世勇
帶領被告公司人員至系爭土地現場勘查現況時，明確告知系
爭土地係緊臨18米道路，致使被告誤信系爭土地緊鄰現有道
路，而與天山公司訂立買賣契約購買系爭房地。詎料系爭31
6地號土地並未直接臨路，系爭316地號土地北方臨同段30
3地號土地(下稱系爭303地號土地)，然系爭303地號土
地並非全部均為既成道路，既成道路在系爭303地號土地北
方，與系爭316地號土地並未連接，致使被告購得系爭土地
後，根本無法進行界定建築線及申請興建廠房之建築執照等
程序事項，需先向屏東縣政府農田水利會申請承租系爭303
地號土地，系爭土地始可連接現有道路，而於102年11月11
日申請指定建築線方得申請建照興建廠房，惟其間已經過二
個月之久，被告係向銀行貸款購買系爭土地，二個月間無法
進行工程而平白支出貸款利息。原告既受被告委任仲介工業
土地，就系爭土地是否臨接道路，為被告締約與否之重要考
量因素，依民法第535條後段規定，原告應負善良管理人注
意義務，善盡調查之能事，並詳予告知被告，然原告竟告知
系爭土地臨18米道路，與系爭土地現況不符，原告所為屬未
盡居間人義務，違反居間契約中關於訂約事項之調查義務、
據實報告義務、妥為媒介、解說之善良管理人義務，是依民
法第567條、第571條規定，原告自不得向被告請報酬，原
告之請求為無理由。另退步言之，若認原告有報酬請求權，
然原告處理仲介事務有過失，使被告購買未緊鄰道路之系爭
土地，卻以相當於臨路土地之較高價格估算購地價金，致使
被告受有增加購買土地成本至少488,000餘元之損害，並因
而需多支出二個月貸款利息114,000元，原告應負損害賠償
責任，被告得依民法第334條第1項之規定，主張原告請求
之報酬與其應負損害賠償抵銷，原告之請求並無理由。爰聲
明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告委託原告居間仲介興建廠房之工業土地，經原告仲介被
告購買天山公司所有系爭房地，買賣雙方於102年7月22日
簽訂買賣契約，並於102年9月17日完成買賣交易。
㈡兩造於確認書約定，被告承諾應於買賣契約成立時，給付成
交價百分之一之服務報酬予原告。
㈢系爭房地買賣契約成交價共為4,796萬。
㈣原告於土地廠房現況說明書中，就「土地現況是否有出入或
臨接道路？」勾選「是、既成道路」、「是否發生通行糾紛
及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間是否有
包含到他人土地？」勾選「否」，另在提供被告之地籍圖所
示系爭316地號土地標示「18米道路」文字。
四、得心證之理由：
㈠原告是否有違背居間人之報告或調查義務而有債務不履行情
事?
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關
於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查
之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人
之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利
益者，不得向委託人請求報酬及返還費用。民法第565條、
第567條第1項前段、第2項、第571條分別定有明文。本
件原告請求被告給付仲介服務報酬479,600元，被告對於其
經原告介紹與天山公司就系爭房地成立買賣契約乙節並不爭
執，惟抗辯原告違背居間人之報告、調查義務，未告知被告
系爭土地並未臨接既成道路，其得拒絕給付服務報酬云云，
經查，原告在提供予被告之土地廠房現況說明書(見本院卷
第48頁)「土地現況是否有出入或臨接道路？」勾選「是、
既成道路」、「是否發生通行糾紛及是否需支付通行費？」
勾選「否」、「本案件中間是否有包含到他人土地？」勾選
「否」，並在提供予被告之地籍圖(見本院卷第49頁)上30
3地號土地書寫「18米道路」文字，為兩造所不爭執。而系
爭316地號土地係位於廠房大門南方，系爭319、320地號
土地並未臨路，系爭316地號土地南方為泥土地面，經過泥
土地面後為柏油道路(實際寬度約6米)，由系爭316地號
土地所標示北側紅磚界點至柏油道路靠南側邊際約7米等情
，經本院會同兩造履勘並有勘驗筆錄(見本院卷第90頁)在
卷可佐，足認天山公司廠房大門牌樓北方為系爭303地號土
地，系爭303地號土地南側為泥土路面，寬約7米，系爭30
3地號土地北側為柏油路面，寬約6米。而天山公司廠房大
門牌樓外之系爭303地號不論泥土路面或柏油路面現況均可
供通行之用，並無其他攔阻，另系爭土地係相鄰之三筆土地
，中間並未包含其他土地，亦無其他通行糾紛或需支付通行
費之情事，則原告在土地廠房現況說明書「土地現況是否有
出入或臨接道路？」勾選「是、既成道路」，「是否發生通
行糾紛及是否需支付通行費？」勾選「否」、「本案件中間
是否有包含到他人土地？」勾選「否」，並非無據。又證人
魏世勇於本院到庭證述:(在帶看的時候你跟他講要賣的土地
範圍是在牌樓裡面還是包括牌樓外面的土地?)牌樓裡面的土
地，牌樓以外的土地不是買賣標的。(為何你會勾選有鄰接
既成道路?)賣方告訴我那是既成道路，賣方跟我說他們做工
廠的時候就是從泥土路柏油路進出等語(見本院卷第137頁
)。原告係依據賣方告知事項填載土地廠房現況說明書，且
經兩造於簽訂買賣契約時在現況說明書上簽名確認，被告亦
不否認其於購買系爭房地前曾多次前往查看現況，堪認被告
知悉天山公司廠房牌樓外之土地非屬系爭土地範圍，而天山
公司確由廠房牌樓外之系爭303地號土地泥土路面、柏油路
面進出，該泥土路面、柏油路面均得通行，且路面寬度並無
原告所提供地籍圖上標示之18米，一般人至現場時均可輕易
判斷而出，是尚難認原告有違背居間人之報告或調查義務而
有債務不履行之情形。又被告並未舉證原告有違反其對於被
告之義務，而為利於被告之相對人之行為，或違反誠實及信
用方法，由相對人收受利益者之情形，其拒絕給付報酬並無
理由。
㈡原告處理委任事務是否有過失？被告對原告是否有損害賠償
請求權得以主張抵銷？
按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意
為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為
所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、54
4條定有明文。被告係因與天山公司訂立買賣契約後發現系
爭土地並未臨接建築線，需承租系爭303地號部分土地方得
申請指定建築線，因而拒絕給付報酬予原告。經查，證人張
甡壽到庭證稱:我們先請測量公司到現場測量畫好圖之後，
再會同區公所的人到現場申請建築線之指示。建築線是鄉公
所決定的，我們只是請測量公司繪製測量圖再把它套到地籍
圖上向鄉公所指定建築線，在被告公司申請鑑界時，我請測
量公司會同，鑑界的時候我沒有去，測量公司電話通知我，
時間我不記得，他跟我說道路跟土地沒有相連。(建築線如
何認定?)如果是都市計劃內容會有計劃道路，承辦人員試看
土地計劃道路是否相連，系爭土地是計劃外，沒有計劃道路
所以要看既成道路與土地是否相連。承辦人員有要我們標示
以現有巷道邊界線為建築線等語。足認關於建築線之認定，
尚須經測量、繪圖後向主管機關申請，事涉專業，而原告受
任居間被告購買系爭土地事宜，按賣方所述告知系爭土地現
況臨路與否，並帶同被告至現場查看土地現況，已善盡受任
人之善良管理人注意義務，其處理委任事務並無過失，故被
告抗辯其得以對原告之損害賠償請求權與原告之報酬請求權
抵銷云云，並無理由。
㈢原告依契約約定請求被告給付居間報酬有無理由？
按兩造於確認書（見本院卷第9頁）約定買賣契約成立時，
給付成交價百分之一之服務報酬予原告，於簽訂不動產買賣
契約時以現金一次給付。又被告與天山公司已於102年7月
22日簽訂買賣契約，買賣價金為4796萬元，則依上開約定，
被告應按買賣價金百分之一即479,600元給付居間報酬予原
告。
五、綜上所述，原告依兩造契約約定請求被告給付479,600元及
自支付命令送達翌日即103年1月25日起至清償日止按週年
利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判
決結果不生影響，爰不逐一論列指駁，附此敘明。
七、本件勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中華民國104年7月23日
岡山簡易庭法官李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年7月23日
書記官曾瓊玉