臺灣臺中地方法院102年度重訴字第528號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年重訴字第528號民事判決

裁判日期：民國103年04月30日

裁判案由：返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決102年度重訴字第528號原告仁山協和管理委員會法定代理人 江晨瑜 訴訟代理人 趙建興 律師被告仁山開發企業股份有限公司法定代理人 黃建楹 訴訟代理人 鐘登科 律師
廖奕婷 律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國103年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告共同負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告係由仁山協和大廈區分所有權人選任住戶5人為管理委
員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，有仁山協和大廈區分所有權人會議紀錄可稽及公寓大廈管理條例第3條第9款所明定。又原告亦已依公寓大廈管理條例施行細則第8條及內政部公寓管理組織申請報備處理原則向臺中市政府報請備查。公寓大廈管理條例第38條第1項亦明文：管理委員會有當事人能力，合先敘明。
㈡原告依法組成管理組織後，即向被告要求交付代管期間支付
管理基金後之餘額，距料被告函覆管理基金已使用透支，且已動用被告應繳交予原告之當期管理費，原告收函後，回覆被告表明該函文之管理基金計算方式，已違反雙方買賣合約第23條內容，希望被告能重新計算。經雙方協調無效，為保護全棟住戶權益，不得已原告僅得依法起訴，請求被告給付下列費用：
⒈社區管理基金新臺幣（下同）3,548,260元部分：
⑴依原告住戶與被告所簽「仁山房屋買賣合約書」第23條
大樓社區管理約定：「…為本大樓社區交屋初期管理之需要，買方同意委託並授權賣方自交屋之當月份起代為統籌管理社區事務壹年，賣方得代行發包簽訂壹年期間（含一年）以內之『大樓管理服務合約』，以確保社區管理維護工作能夠正常運作。為籌募前款所須經費，同時充實社區公共基金，本大樓社區自行設立『社區公共基金』，所有住戶依坪數大小每坪收新臺幣壹仟元整，於交屋時由仁山開發企業股份有限公司代收，買方同意自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費用、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由本項管理基金專戶支付之。本項管理基金買方委託並授權由仁山開發企業股份有限公司代為保管及代為支付。前款『社區管理基金』於第一屆管理委員會依法成立並開始行使職權，且配合完成社區污水池排放及防空避難管理人名義變更為『管理委員會』名義後，賣方應將實際代支款項，檢具憑證造冊並同社區管理基金餘額移交給社區管理委員會。」⑵據上約定社區管理基金之使用，本應由全體區分所有權
人共同分擔，用以支付社區初期管理需要時，一切發生於社區之必要行政事務費用，在社區空戶未銷售前，被告視為空戶之所有權人，其權利義務與一般區分所有權人無異，且被告為社區在未成立管委會之前，合法之代管單位。
⑶被告以民國102年5月14日仁山函字第000000000號發
函予原告，對於費用之支付方式及算法，並未依照上述買賣合約中「買方同意自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於大樓之管理事務費…，皆由本項管理基金專戶支付之」，據被告於該函所提供之社區之社區管理基金收支報表中，未將住戶所繳交之社區管理基金，按照各住戶之交屋日分開計算並應於住戶交屋日後才開始將該戶所繳交之社區管理基金按比例扣除，以支付社區費用，被告所採用之計算方法，乃是將所有住戶繳交之社區管理基金合計後，再一次扣除自100年1月1日至
102年3月31日期間發生於社區之所有費用，業已違反雙方簽定之買賣合約中第23條之條文內容。依該條文約定每月之社區管理事務支出，應視當月份成交戶未成交戶之比例分別負擔，方為合理且符合契約約定之計算方式。原告乃於102年5月20日以102年度協和字第000000000號函製作依合約條規定之社區管理基金分算表，依該分算表，原告應負擔2,138,740元，被告應分攤4,886,236元，以每坪1,000元收管理基金，全社區計5,
687坪，總計管理基金為5,687,000元，扣除原告應負擔之2,138,740元，故被告應依合約第23條第4項規定移交3,548,260元予原告，經原告函催移交，被告拒不履行，僅以102年6月27日仁山函字第000000000號文修正102年5月14日函，次該函中被告稱已交付2,174,
188元之管理費予原告，然該筆費用並非應移交之管理基金，爰依前揭合約第23條第4項規定請求交付管理基金3,548,260元。
⒉代收清潔費255,000元部分：被告自100年3月25日至10
2年4月24日止，代社區收取之全部清潔費共計255,000元，亦未交付原告，爰依民法第541條第1項規定請求交付，有被告代收清潔費明細表為證。
⒊社區公設使用租金2,200,000元部分：
⑴依被告所提列之財務支出報表中，被告已將社區所有行
政事務相關支出費用，分別由全體區分所有權人共同分擔，包含被告於銷售期間內，派遣代銷公司人員進駐社區期間所使○○○區○○○○○路費、電梯運轉及開放大廳、二、三樓公設時所產生之燈光、冷氣空調、電視等電費支出及設備折舊，均由全體區分所有權人共同負擔。按照公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務如下：..㈡共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。㈦收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。共同部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。故經原告決議對被告於大樓銷售期間擅將社區公共設施作為銷售之用，卻將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔，應依社區公設管理辦法收取每小時1,000元之租金。
⑵依證人 黃驛傑 在102年12月18日出庭時證稱：「建設公
司有要求我們要把社區的公共設施的電源從下午1點45分到下午6點要把公共設施的電燈電源打開，方便客戶參觀；我們的公共設施有二區，這二區在下午1點45分到下午6點電燈電源都是開著的。」足證被告人員確有於上述時間使用仁山協和大廈公共設施之事實。
⑶依臺灣國際物業公司（即社區管理公司)每日工作日誌
中記載，被告每日使用公設時段為每日13:00至18:00，一日共5小時，期間及租金計算如下：100年3月1日至100年12月31日共306天（10個月）、101年1月
1日至101年12月31日共365天（12個月），每月租金最高不逾10萬元，故被告請求相當於租金之不當得利2,200,000元。
⒋社區外牆廣告布條租金950,000元部分：
⑴證人 黃譯傑 於本院審理時證稱：「《法官問：（提示原
證九照片上廣告的布條並交閱）這照片上廣告布條從何時開始？現在是否還在？何時移除？》從我任職之前就有，我記得好像是102年5月6日移除（翻閱工作日誌後表示102年5月6日）。」、「（法官問：原證八的廣告的招牌，是什麼時候移除的？）我記得是到任之前就有了，跟布條是同時移除。」是依仁山房屋賣賣合約書第8條約定買方同意於本大樓完工後，賣方得無償於本大樓屋頂突出物或外牆裝設賣方之服務標章及案名，並於使用執照取得一年內得無償設置銷售廣告物。仁山大樓於99年9月13日取得使用執照，故外牆廣告物租金請求期間為100年10月1日至102年4月30日共19個月。
⑵經原告商請鄰近廣告看板業者評估大樓所在路段之路寬
、車流量、人流量、公告地價及地區未來發展等相關資訊綜合評估後，對外牆廣告布條收取租金每月五萬元整，爰向被告請求950,000元，相當於租金之不當得利。
⒌大門前立式招牌租金380,000元部分：
⑴仁山房屋賣賣合約書第8條約定買方同意於本大樓完工
後，賣方得無償於本大樓屋頂突出物或外牆裝設賣方之服務標章及案名，並於使照取得一年內得無償設置銷售廣告物。仁山大樓於99年9月13日取得使用執照，故外牆廣告物租金請求期間為100年10月1日至102年4月30日共19個月。
⑵經原告商請鄰近廣告看板業者評估大樓所在路段之路寬
、車流量、人流量、公告地價及地區未來發展等相關資訊綜合評估後，對大門前立式招牌收取租金每月2萬元，爰向被告請求380,000元，相當於租金之不當得利。
⒍綜計前開請求為7,333,260元，有各項費用請求金額明細表可稽。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告7,333,260元及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張依被告與住戶間之房屋買賣契約書第23條之約定，
每月社區管理事務支出，應視當月份成交戶、未成交戶之比例分別負擔，並以此為計算基礎，依買賣合約第23條第4款，請求被告給付社區管理基金3,584,260元。惟：
⒈依據被告與住戶間所簽訂之房屋買賣契約書第23條第2款
：「為本大樓社區交屋初期管理之需要，買方同意委託並授權賣方自交屋之當月起代為統籌管理社區事務1年，賣方得代行發包簽定一年期間以內之『大樓管理服務合約』，以確保社區管理維護工作能夠正常運作。」及第3款：「為籌募前款所需經費，同時充實社區公共基金，本大樓社區自行設立『社區管理基金』，所有住戶依坪數大小每坪收新臺幣壹仟元整，於交屋時由仁山開發企業股份有限公司代收，買方同意自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由本項管理基金專戶支付之。本向管理基金買方委託並授權由仁山開發企業股份有限公司代為保管及代為支付。」之約定可知：
⑴所有住戶已授權自交屋日起由被告代為統籌管理社區事
務一年。依此文義可知，所謂「交屋日」係指第一戶交屋者，非指每一個別戶之交屋日，否則所謂代為統籌管理社區事務一年，豈非綿綿無期。從而，原告主張住戶所繳交之社區管理基金，應按照各住戶之交屋日分開計算並應於住戶交屋日後才開始將該戶所繳交之社區管理基金按比例扣除，支付社區費用云云，並無理由。
⑵僅有已售出且已辦理交屋之住戶，始需依坪數大小每坪
繳交壹仟元納為社區管理基金。因此，被告既為建設公司，而非「已辦理交屋戶」，自無就未售戶繳交社區管理基金之義務。
⑶依前開契約書第23條第3款之約定，買方即住戶已同意
自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由管理基金專戶支付之，而此處所指「本大樓開始交屋之當月份起」，顯應與前述第2款「買方同意委託並授權賣方自交屋之當月起代為統籌管理社區事務一年」所指「自交屋之當月起」作相同解釋，即「第一戶交屋者」，並非原告所主張「各住戶之交屋日」，否則系爭契約書第23條第
3款之契約條文應會訂為「每戶開始交屋之當月份起」，而不會訂為「本大樓開始交屋日之當月份起」。準此，被告將自第一戶交屋日起所發生之所有管理事務支出費用，悉由住戶所繳交之管理基金支應，與上開契約書第2、3款之約定無違。職是，原告主張被告亦應繳交管理基金，且應按成交戶未成交戶之比例負擔管理事務支出費用之請求，自失所據，應予駁回。
⒉被告於102年6月27日寄發予原告之函文中所指「仁山建
設未售戶管理基金2,698,690元」，係被告於代管期間，為妥善管理本大樓，充足管理基金，始額外按未成交戶之坪數墊付管理基金，非謂被告有繳納管理基金之義務。
⒊依原告所提「社區管理基金支出分算表」之計算方式，係
以社區實際支出之事務費用計算「已售戶」及「未售戶」各自應分擔之數額。然原告所提計算方式顯忽視系爭房屋買賣契約書第23條第3款，每戶就社區管理基金僅以每坪1,000元為負擔上限之約定（註：此處所謂每戶，係指已售出且已交屋者)，已屬無據。況且，管理基金係為了維護整體大樓始建立，管理事務所生之必要費用亦屬不可分割，則原告認為已交屋者僅需負擔自該戶交屋日時起所生之費用，實無理由。
⒋縱認被告就「未售戶」亦有繳交公共基金之義務（被告仍
否認），則本大樓之總坪數為5,687坪，以每坪1000元計算，總管理基金應為5,687,000元整，又被告於代管期間所代付之社區管理事務必要費用為7,040,218元，亦為兩造所不爭執，則兩相抵扣，社區管理基金顯入不敷出。至不足之部分，已由被告額外先行墊付，就此被告亦尚未向全體住戶主張權利，然原告卻反向被告要求給付管理基金高達3,584,260元之多，不僅於法無據，亦不符合公平正義，應予駁回。
㈡原告依民法541條第1項請求被告交付代收清潔費255,000
元，無理由：本件被告代收之裝潢清潔費共為255,000元，固為被告所不爭執，然該等裝潢清潔費，已依公寓大廈管理條例第18條第1項第4款：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：其他收入。」之規定納入社區管理基金，並用以抵付前述被告於代管期間所代付之社區管理事務必要費用7,040,218元，而無剩餘，業經被告於102年6月27日寄發予原告之函文中交代甚明。職是，原告請求被告交付上開裝潢清潔費255,000元，仍無理由。
㈢原告依不當得利法律關係請求被告給付社區公設使用租金2,200,000元，無理由：
⒈本件大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予原告管
委會，則在此之前，公共設施之產權尚非全體住戶所有，則原告實無請求不當得利之基礎。再者，原告所稱管理委員會決議為何？社區公設管理辦法為何？其效力又為何？均尚有未明；又系爭社區公共設施在未移交予原告管理委員會前，並未開放使用，故被告於代管期間亦未使用公共設施，則原告就被告擅將社區公共設施作為銷售使用乙節，並未舉證以實其說，所為請求自屬無據。
⒉實則，本件被告並未將公共設施作為銷售使用，原告似以
被告於銷售期間有帶客戶參觀公共設施之行為，視為將公共設施作為銷售使用，顯不合理。原告雖有提出警衛執勤日報表，惟此日報表內容充其量僅能看出被告於當日何時帶客戶進入社區，無法看出離開時點，亦無法看出被告使用何等公共設施，則此日報表顯無法作為有利於原告之認定。此外：
⑴證人黃驛傑已到庭證稱：「（社區的公共設施是何時點
交的？）目前公共設施只有第一次初驗，還沒有正式移交。」、「(在你任職期間社區的管委會是否曾經開過會？最早在何時開會？）有開過會，（翻閱工作日誌）住戶大會最早在102年3月2日開會，第一次管委會是
102年4月2日召開。」、「（在此之前有關公共設施的使用與管理的依據為何？）這之前公共設施不能使用，因為沒有移交，所以住戶也不能使用。」、「（本件仁山協和大樓的所有權人委託仲介或是自己銷售房屋時，得否帶看公共設施？）不行。」、「（你陳述不得帶看公共設施的依據為何？）因為在沒有點交之前公共設施的管理權人是建設公司，所以為了避免糾紛，所以沒有同意仲介可以帶看公共設施。」、「（剛剛證人所述，是你自己的認知還是建設公司有交代或其他人有如此交代？）建設公司並沒有交代，因為我是社區的設備管理者，在本件大樓還沒有點交，避免設備有毀損的疑慮，所以我不同意帶看公設。」等語。由是以察，系爭大樓之公共設施及外牆尚未完成點交，且在完成點交前，公共設施及外牆仍為被告所有，並由被告管理、使用、收益。因此，縱使被告就公共設施及外牆之區域有使用行為，亦非無占有權源，自不生不當得利之問題。由證人黃驛傑之上開證詞可知，無論是原告或是被告，均未曾決議或表示公共設施及外牆於點交前不得使用，而所謂不得使用公共設施云云，顯係證人黃驛傑個人之決定，惟證人黃驛傑僅係系爭大樓委請代為維護、管理社區之物業管理公司所派駐之人員，並無限制被告或全體住戶使用公共設施、外牆之權限，故其個人之決定對被告並不生拘束力。是以，原告仍未舉證被告使用公共設施及外牆，屬無法律上原因，所為請求，自失所據。
⑵再者，由證人黃驛傑所證稱：「（你任職期間被告建設
公司有無使用社區內的公共設施？）建設公司有要求我們要把社區的公共設施的電源從下午1點45分到下午6點要把公共設施的電燈電源打開，方便客戶參觀。」、「（這是室內還是室外）？是室內的。」、「（除了以上這些外，有無使用其他設施）？我們的公共設施有二區，這二區在下午1點45分到下午6點電燈電源都是開著的。」、「(這件期間建設公司的人員待在那裡？）都是跟我們在大廳一起上班，大廳上原本就有櫃台，社區的秘書坐一邊，建設公司接待坐一邊。」、「（提示原證九照片上廣告的布條並交閱）這照片上廣告布條從何時開始？現在是否還在？何時移除？）從我任職之前就有，我記得好像是102年5月6日移除（翻閱工作日誌後表示102年5月6日）。」、「（請問證人你剛剛提到說每天下午開公共設施的電源，如夏天的話，有無開空調？）如果他們要在公共設施談事情有開空調，但並不是每組客人都在公共設施談事情。」、「（建設公司或代銷公司在仁山協和使用的期間多久？）如果帶看大約15分鐘，進駐的時間是101年12月底離場，我到職他們就在了。」、「（這件期間除了開公設的電源及部分使用空調外，有無使用其他設施，如網路、電話？）使用網路有，電話他們有自己的專線。我們有壹條中華電信的線進來，一樓管理公司及建設公司都可以使用。」等語可知，縱使被告有使用公共設施之情形，亦純粹係為銷售系爭大樓之目的，並無其他供自己休憩、運動或其他用途之使用。且帶看時間每批僅約15分鐘，符合一般帶看參觀、銷售之情形，並無何異常之處。
⑶核諸被告為本件仁山協和大樓之起造人、建設公司，於
建物興建完成後，為能將大樓各戶予以銷售，勢必必須帶客戶參觀整體大樓之專有部分及共有部分，而無可能僅帶看專有部分，而將共有部分全部略過。是以，若依原告所認，被告無權帶客戶參觀公共設施部分，那麼被告又該如何確保承購戶之權益?買賣合意又如何能成立?由此處著眼，即可知悉原告所為主張及請求，實不合理。
⑷事實上，所有向被告購買本件仁山協和大樓之住戶，於
承購前，均有至公共設施區域參觀，如今成為住戶後，即反過頭來主張被告當時帶渠等參觀公共設施之行為屬無權占有、不當得利，此種主張不免自相矛盾，且毫無道理可言，實無可取。
⒊原告一方面認為被告係未售戶之所有權人，權利義務與一
般區分所有權人無異，另一方面卻又主張被告無使用公共設施或外牆之權利，所為論據顯相矛盾，實無可採。復原告並未舉證證明被告受有何等利益致伊受有何等損害，則原告有關返還不當得利之請求，顯乏依據，應予駁回。
㈣原告主張被告於100年10月1日起至102年4月30日止共19
個月，於系爭大樓外牆裝設廣告物，另於大門前架設立式招牌，爰分別向被告請求給付相當於每月租金5萬元，計950,
000元；及每月租金2萬元，計380,000元之不當得利云云。惟：
⒈原告所提設置廣告物應支付租金乙節，於系爭房地買賣合
約書中並無相關約定，且原告所提租金之計算標準亦無客觀具體依據，則原告此部分請求，已屬無據。
⒉本件大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予原告管
委會，則在未辦理點交前，被告非無於系爭大樓外牆及大門前裝設或架設廣告物之權利。從而，原告以被告於100年10月1日起至102年4月30日止裝設上開廣告物為由，請求被告給付相當於租金之不當得利，洵無理由，應予駁回。
⒊依證人黃驛傑前揭證詞，系爭大樓之公共設施及外牆尚未
完成點交，且在完成點交前，公共設施及外牆仍為被告所有，並由被告管理、使用、收益。因此，縱使被告就外牆之區域有使用行為，亦非無占有權源，自不生不當得利之問題。又無論是原告或是被告，均未曾決議或表示外牆於點交前不得使用，是以原告仍未舉證被告使用外牆，屬無法律上原因，所為請求，自失所據。
⒋由證人黃驛傑所證稱：「《（提示原證八照片並交閱）照
片上的招牌是誰的東西？》這是我派駐的建設公司的時候就設置的招牌，拒馬是建設公司送給社區的東西。」等語可知，裝設於系爭大樓大門前之拒馬係被告贈送予社區住戶之物品，其所有權歸屬於全體住戶，被告未因此受有利益；至立式招牌固為被告所設置，惟此亦係系爭大樓點交予原告前，被告於自己所有大樓門前所設置，並為銷售系爭大樓之必要行為，難謂受有何等不當利益，亦未因此造成原告受有損害。從而，原告向被告請求返還不當得利，實無理由，應予駁回。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造審理中不爭執及爭執事項
一、兩造不爭執之事實㈠兩造對原告起訴狀所附原證2至11之文書形式上真正均不爭執。
㈡仁山協和大廈社區於102年3月2日召開第一屆區分所有權人會議並成立管理委員會。
㈢被告已於102年6月26日交付未售戶及股東戶於102年1至
6月份之管理費共2,174,188元予原告。㈣被告於代管社區事務期間（即99年12月23日起至102年3月
2日止）代收之管理基金為2,985,780元，為兩造所不爭執。
㈤被告代收之裝潢清潔費為255,000元。
㈥被告於代管社區事務期間，代全體住戶支付之管理事務必要費用為7,040,218元。
㈦被告對於原告所提出之分算表（見本院卷㈠第51、52頁），
其上記載各項支出金額、已售戶數、已售戶坪數總計數額以及已售戶坪數占大樓總坪數比例，惟爭執原告所計算管委會應負擔金額及仁山建設應負擔金額。
二、爭點之所在㈠原告依買賣合約第23條第4款請求被告給付社區管理基金3,
584,260元，有無理由？㈡原告依民法第541條第1項請求被告交付代收清潔費255,00
0元，有無理由？㈢原告依不當得利法律關係請求被告給付社區公設使用租金2,
200,000元，有無理由？㈣原告依不當得利法律關係請求被告給付社區外牆廣告布條租
金950,000元，有無理由？㈤原告依不當得利法律關係請求被告給付社區大門前立式招牌
租金380,000元，有無理由？
肆、得心證之理由
一、原告依買賣合約第23條第4款請求被告給付社區管理基金3,584,260元，有無理由？㈠依據被告與住戶間所簽訂之房屋買賣契約書第23條第2款約
定：「為本大樓社區交屋初期管理之需要，買方同意委託並授權賣方自交屋之當月起代為統籌管理社區事務1年，賣方得代行發包簽定1年期間以內之『大樓管理服務合約』，以確保社區管理維護工作能夠正常運作。」、同條第3款約定：「為籌募前款所需經費，同時充實社區公共基金，本大樓社區自行設立『社區管理基金』，所有住戶依坪數大小每坪收新臺幣壹仟元整，於交屋時由仁山開發企業股份有限公司代收，買方同意自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由本項管理基金專戶支付之。本向管理基金買方委託並授權由仁山開發企業股份有限公司代為保管及代為支付。」（參見本院卷㈠第15頁背面），是依上開買賣條款，被告與承購被告建造房屋之客戶於購屋時同意設立「社區管理基金」，由客戶依坪數大小每坪收1,000元整，於交屋時由被告代收。被告依上開規定向購屋客戶（後成為仁山協和大廈區分所有權人）代收「社區管理基金」共2,985,780元，此有被告所製作之「代收─管理基金」表在卷可憑（參見本院卷㈠第56頁背面），並為兩造所不爭執；另被告自承就未售戶部分亦應支付「社區管理基金」共2,698,690元，此亦有被告所製作之「仁山建設未售戶管理基金」在卷可憑（參見本院卷㈠第57頁），亦堪認定屬實。
㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。原告主張：應於住戶交屋日後才開始將該戶所繳交之社區管理基金按比例扣除云云，然此為被告所否認，並陳稱：房屋買賣契約書第23條第2、3款所約定之「交屋日」係指第1戶交屋之日期，非個別戶之交屋日等語。經查：
⒈上開房屋買賣契約書第23條第2款載明「為本大樓社區交
屋初期管理之需要」，則以「本大樓社區交屋」之文字上解釋，即非指各住戶之交屋日，否則應載明為「為各住戶交屋初期管理之需要」，且第1戶交屋時即有大樓社區管理之必要，是認定條文上「交屋」是指第1戶交屋時，符合文字上之敘述。況房屋買賣契約書第23條第2款約定目的，係在買方（即住戶）授權賣方（即被告）得代為統籌管理社區事務1年，並代為發包簽定1年期間以內之「大樓管理服務合約」，以使社區管理維護工作能夠正常運作；就授權被告統籌管理社區事務部分，因社區事務處理含蓋全社區且具有持續性，自無法割裂僅自各住戶交屋日後才授權被告統籌管理，各住戶交屋日前即不授權被告處理，如此認定，會造成管理社區事務之紊亂及不便，且易茲生爭議，足見上開房屋買賣契約書第23條第2款之「交屋」確實係指第1戶交屋之日期。再者，被告依該款規定得代為發包定1年期間以內之「大樓管理服務合約」，惟「大樓管理服務合約」具有延續性之性質且範圍包含全部社區大樓，如被告於第1戶交屋日起即發包訂立1年期間之「大樓管理服務合約」，在被告與第2戶住戶簽立買賣契約時，第2戶住戶主張僅自其交屋時才授權被告發包簽立
1年期間之「大樓管理服務合約」，則先前已簽立之「大樓管理服務合約」效力是否對第2戶住戶發生效力，在實際運作下徒生困擾，益見上開房屋買賣契約書第23條第2款之「交屋」確實係指第1戶交屋之日期，原告主張係指各住戶之交屋日，實與上開房屋買賣契約書之真意不符。
⒉上開房屋買賣契約書第23條第3款明確約定：「買方同意
自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由本項管理基金專戶支付之。」則「本大樓開始交屋」當指第1戶交屋之日期，蓋第2戶、第3戶交屋日，自非系爭社區大樓「開始交屋」之日，且此解釋亦與房屋買賣契約書第23條第2款之「交屋」相符，是各住戶於簽立上開房屋買賣契約時，即同意以所繳交之管理基金支付自第1戶交屋當月份起實際發生於系爭社區大樓之管理事務費用，各住戶自應受此條款拘束，不得再行主張各住戶交屋日前之管理事務費用無庸負責。至房屋買賣契約書第23條第3款約定：「於交屋時由仁山開發企業股份有限公司代收」，此部分之「交屋」即指各住戶交屋日，此為事理所當然，惟與本件爭點判斷無關，併予敘明。
㈢上開房屋買賣契約書第23條第4款約定：「前款『社區管理
基金』於第一屆管理委員會依法成立並開始行使職權，且配合完成社區污水池排放及防空避難管理人名義變更為『管理委員會』名義後，賣方應將實際代支款項，檢具憑證造冊並同社區管理基金餘額移交給社區管理委員會。」查原告主張各住戶交屋日前之管理事務費用無庸負責云云，已與上開房屋買賣契約書第23條第3款之約定不符，業如前述，則實際發生於系爭社區大樓之管理事務費用，即應由「社區管理基金」扣抵，不應以各住戶交屋日按比例扣抵，即原告製作之社區管理基金分算表（見本院卷㈠第51、52頁），與上開房屋買賣契約書第23條第3款規定不符，要無所據。又系爭社區大樓實際發生之，此有被告製作之「代管期支出費用明細」在卷可憑（參見本院卷㈠第54、55頁），並為兩造所不爭執，則被告向各住戶代收「社區管理基金」2,985,780元，被告本身就未售戶部分亦支付「社區管理基金」2,698,690元，是依上開房屋買賣契約書第23條第3款收取之「社區管理基金」共有5,684,470元，仍不足支付系爭社區大樓實際發生之管理事務費用7,040,218元（縱以原告主張全社區5,
687坪，應收取「社區管理基金」5,687,000元，亦不足支付實際發生之管理事務費用7,040,218元），即「社區管理基金」支付系爭社區大樓實際發生管理事務費用，已無剩餘，原告自無從以上開房屋買賣契約書第23條第4款請求被告返還剩餘之「社區管理基金」。
㈣從而，原告依上開房屋買賣契約書第23條第4款請求被告給付社區管理基金3,584,260元，為無理由，應予駁回。
二、原告依民法第541條第1項請求被告交付代收清潔費255,00
0元，有無理由？㈠原告主張：被告代收裝潢清潔費共為255,000元，依民法第
541條第1項請求被告交付此255,000元云云。本件被告代收之裝潢清潔費共為255,000元，固為被告所不爭執，然被告陳稱：此筆裝潢清潔費依公寓大廈管理條例第18條第1項第4款納入社區管理基金，並用以抵付前述被告於代管期間所代付之社區管理事務必要費用7,040,218元，而無剩餘等語。查被告與系爭社區大樓住戶依上開房屋買賣契約書第23條第2款成立委任關係，系爭社區大樓住戶委託被告自交屋之當月起代為統籌管理社區事務，則被告因處理委任事務所收取之裝潢清潔費255,000元，自屬統籌管理社區事務範圍；而被告於代管社區事務期間，代全體住戶支付之管理事務必要費用為7,040,218元，然以「社區管理基金」5,684,47
0元抵扣後，還有1,355,748元須由全體社區住戶負擔，被告因統籌管理系爭社區事務，本可以代收款項支付社區之必要支出費用，是被告以代收之裝潢清潔費用255,000元抵扣所餘管理事務必要費用1,355,748元，要屬委任範圍，該筆裝潢清潔費用抵扣後因無剩餘，原告即無由以民法第541條第1項請求被告交付裝潢清潔費用255,000元。
㈡從而，原告主張依民法第541條第1項請求被告交付代收清潔費255,000元，為無理由，應予駁回。
三、原告依不當得利法律關係請求被告給付社區公設使用租金2,200,000元、有無理由？㈠原告主張：被告於大樓銷售期間擅將社區公共設施作為銷售
之用，卻將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔，故請求被告給付社區公設使用租金2,200,000元云云。
然此為被告所否認，並陳稱：本件大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予原告管委會，則在此之前，公共設施之產權尚非全體住戶所有，則原告實無請求不當得利之基礎，本件被告並未將公共設施作為銷售使用，原告似以被告於銷售期間有帶客戶參觀公共設施之行為，視為將公共設施作為銷售使用，顯不合理等語。
㈡按無法律上之原因而而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。是以，不當得利須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件（最高法院47年台上字第303號判例意旨參照）。查證人黃驛傑即系爭社區管理顧問公司派顧現場之經理，於本院審理時證稱：目前公共設施只有第一次初驗，還沒有正式移交等語（參見本院卷第82頁背面），則系爭公共設施既未完成移交，其管理權人即為起造人即被告。又證人黃驛傑證稱：「（法官問：
在你任職期間社區的管委會是否曾經開過會？）有開過會，住戶大會最早在102年3月2日開會，第1次管委會是102年4月2日召開。」、「（法官問：在此之前有關公共設施的使用與管理的依據為何？）這之前公共設施不能使用，因為沒有移交，所以住戶也不能使用。」、「（被告訴訟代理人問：你陳述不得帶看公共設施的依據為何？）因為在沒有點交之前的公共設施管理權人是建設公司，所以避為了避免糾紛，沒有同意仲介可以帶看公共設施。」、「（被告訴訟代理人問：剛剛證人所述，是你自己的認知還是建設公司有交代或其他人有如此交代？）建設公司並沒有交代，因為我是社區的設備管理者，在本件大樓還沒有點交，避免設備有毀損的疑慮，所以我不同意帶看大樓。」（參見本院卷第82頁背面及第83頁）。由前揭證人黃驛傑證詞可知，系爭社區之公共設施並未移交，所以管理權人為起造人即被告，且被告及原告均沒有製訂禁止使用公共設施之相關規範，證人黃驛傑之所以認為要禁止使用公共設施，亦係其個人為管理方便之決定，並無拘束被告之效力。從而，系爭社區公共設施在移交前，管理權人仍為被告，被告使用系爭社區公共設施乃具有法律上原因，自不構成不當得利。
㈢原告主張：被告將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有
權人負擔云云，證人黃驛傑復證稱：建設公司有要求要把社區的公共設施的電燈電源從下午1點45分到下午6點打開，方便客戶參觀等語（參見本院卷第82頁）。然公寓大廈之公共設施電費本即由區分所有權人依持有比例共同分擔，被告雖為建設公司，然因其在系爭社區內尚有未售戶，故仍為區分所有權人，其使用公共設施之電費，即應由全體區分所有權人依比例分擔，此為公共設施電費給付之通例，實難強分何時段由被告使用而要求由被告負擔；況被告身為區分所有權人，亦依規定支付「社區管理基金」，本有權使用社區公共設施，實難認被告本於區分所有權人身分帶領客戶參觀公共設施之行為，即係將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔。
㈣綜上，被告使用系爭社區之公共設施行為，具有法律上原因
，要與不當得利之要件不符，原告請求被告給付社區公設使用租金2,200,000元，並無理由，應予駁回。
四、原告依不當得利法律關係請求被告給付社區外牆廣告布條租金950,000元及社區大門前立式招牌租金380,000元，有無理由？㈠原告主張：被告自100年10月1日至102年4月30日共19個
月在系爭社區外牆懸掛廣告物，及在大門前設置立式招牌，依不當得利法律關係請求被告各給付租金950,000元、380,
000元云云。被告固不否認有於前揭期間在系爭社區外牆懸掛廣告物及在大門前設置立式招牌，然陳稱：本件大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予原告，則在未辦理點交前，被告非無於系爭大樓外牆及大門前裝設或架設廣告物之權利等語。
㈡原告主張之外牆廣告物及立式招牌，分別設置在系爭社區大
樓外牆及大門前人行道上，此有照片二張在卷可憑（參見本院卷第59、60頁），是原告主張之外牆廣告物及立式招牌均設置在系爭社區之公共設施上，堪予認定。又系爭社區之公共設施尚未移交予原告，業如前述，則因被告是系爭社區大樓之起造人，在尚未移交公共設施予原前，被告對系爭社區之公共設施即有管理權限，是被告在外牆及大門前人行道上設置廣告物，要屬有法律上原因，且原告因尚未取得系爭社區之管理權，對被告在公共設施上設置廣告物行為，亦難認受有損害，實不符合不當得利之構成要件。
㈢綜上，被告在外牆及大門前設置廣告物施行為，具有法律上
原因，且原告亦未受有損害，要與不當得利之要件不符，原告請求被告給付社區外牆廣告布條租金950,000元及社區大門前立式招牌租金380,000元，要無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告7,333,260元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年4月30日
民事第二庭法官黃裕仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官劉美姿