裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年重上字第115號民事判決
裁判日期：民國104年03月31日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度重上字第115號上訴人仁山協和管理委員會法定代理人 江晨瑜 訴訟代理人 詹漢山 律師複代理人 陳冠宇 律師被上訴人仁山開發企業股份有限公司法定代理人 陳文龍 訴訟代理人 鐘登科 律師
廖奕婷 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國103年4月30日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第528號第一審判決提起上訴，本院於民國104年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在處分權主義、辯論主義或當事人進行主義範圍內，兩造當事人所成立之爭點簡化協議，應屬程序選擇契約亦即為訴訟契約之一種，對兩造當事人應有契約之拘束效力。本件兩造經本院爭點整理，於民國（下同）103年9月4日成立爭點整理協議，兩造並同意除爭點整理協議所約定之爭點外，不再提出其他爭點，此有準備程序筆錄在卷足稽（見本院卷第44至45頁）。
二、上訴人於前揭爭點整理協議後，雖另於103年9月18日提出書狀主張：爭點整理協議不爭執事項「⑷被上訴人於代管期間，代全體住戶支付之管理事務必要費用為新臺幣（下同）7,040,218元」；另「兩造爭執事項：⑶被上訴人主張以支出之管理事務必要費用7,040,218元主張抵銷是否有理由？」部分，違反民事訴訟法第447條第1項規定，其程序不合法，應不許其提出云云。惟查：⑴依前揭說明，上訴人於爭點整理協議後，自應受協議效力拘束，不得再就協議內容重為爭執；⑵又本院審酌該書狀爭執內容乃為「被上訴人是否應分擔管理事務必要費用4,886,236元」，此與被上訴人曾支出前揭管理事務必要費用之客觀事實並非相悖；⑶被上訴人於第一審業已主張前揭抵銷權（見原審判決書第7頁），並非於第二審新提出攻擊防禦方法，上訴人前揭主張均顯有誤認，自不能變更爭點整理協議內容，核先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：㈠上訴人係由仁山協和大廈（下稱系爭大樓）區分所有權人依
公寓大廈管理條例第28條規定選任住戶5人為管理委員所設立之組織，並已依公寓大廈管理條例施行細則第8條及內政部公寓大廈管理組織申請報備處理原則向臺中市政府報請備查。上訴人依法組成管理組織後，即依社區住戶與被上訴人所簽訂「仁山房屋買賣合約書」（下稱系爭買賣合約）第23條第4款約定，向被上訴人要求交付代管期間支付管理基金後之餘額，詎料被上訴人以102年5月14日函覆管理基金已使用透支，且已動用被上訴人應繳交予上訴人之當期管理費。惟被上訴人該函文之管理基金計算方式，已違反系爭買賣合約第23條內容，經雙方協調無效，爰依法起訴，請求被上訴人給付下列費用：
⑴社區管理基金3,548,260元部分：
①依系爭買賣合約第23條第2、3款約定，系爭大樓之買受人
應按每坪1000元繳納社區管理基金，做為社區管理費用之支出，並授權被上訴人自交屋之當月份起代為統籌管理社區事務壹年，被上訴人得代行發包簽訂一年期間（含一年）以內之「大樓管理服務合約」，以確保社區管理維護工作能夠正常運作。又依同條第4款約定，前揭「社區管理基金」於第一屆管理委員會依法成立並開始行使職權，且配合完成社區污水池排放及防空避難管理人名義變更為「管理委員會」名義後，被上訴人應將實際代支款項，檢具憑證造冊並同社區管理基金餘額移交給社區管理委員會。
由上開約定可知系爭社區管理基金之使用，應由全體區分所有權人共同分擔，用以支付社區初期管理需要時，一切發生於社區之必要行政事務費用，在社區空戶未銷售前，被上訴人為空戶之所有權人，其權利義務與一般區分所有權人無異。
②被上訴人102年5月14日函對於社區管理費用之支付方式及
算法，是將所有住戶繳交之社區管理基金合計後，再一次扣除自100年1月1日至102年3月31日期間發生於社區之所有費用。惟按系爭買賣合約第23條約定，社區管理費用之支付方式及算法，應將住戶所繳交之社區管理基金按照各住戶之交屋日分開計算，並應於住戶交屋日後才開始將該戶所繳交之社區管理基金按比例扣除。亦即每月之社區管理費用支出，應視當月份成交戶、未成交戶之比例分別負擔，方為合理且符合契約之計算方式，如上訴人提出之系爭分算表所示：全社區計5,687坪，以每坪1,000元收管理基金，總計管理基金為5,687,000元，扣除上訴人應負擔之2,138,740元，被上訴人應移交3,548,260元予上訴人。
惟經上訴人函催，被上訴人拒不履行，爰依系爭合約第23條第4款約定請求被上訴人交付管理基金3,548,260元。
⑵代收清潔費255,000元部分：被上訴人自100年3月25日至102
年4月24日止，代社區收取之全部清潔費共計255,000元，亦未交付上訴人，爰依民法第541條第1項規定請求交付，有被上訴人代收清潔費明細表為證。
⑶社區公設使用相當於租金之不當得利2,200,000元部分：
①依被上訴人所提列之財務支出報表，被上訴人將社區所有
行政相關事務支出費用由全體區分所有權人共同分擔，包含被上訴人於銷售期間派遣代銷公司人員進駐社區使用之電話費、網路費、電梯運轉及開放大廳、二、三樓公設時所產生之燈光、空調、電視等電費支出及設備折舊，均由全體區分所有權人共同負擔。經上訴人依公寓大廈管理條例第36條第2、7、11款法定職務決議，對被上訴人擅將社區公共設施作為銷售之用，卻將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔，應依社區公設管理辦法收取每小時1,000元租金。
②依社區管理公司每日工作日誌記載，被上訴人每日使用公
設時段為13:00至18:00，一日5小時，金額計算如下：100年3月1日至同年12月31日共306天（10個月）、101年1月1日至同年12月31日共365天（12個月），每月租金最高不逾10萬元，故請求相當於租金之不當得利2,200,000元。
⑷社區外牆設廣告布條相當於租金之不當得利950,000元、大門前設置立式招牌相當於租金之不當得利380,000元部分：
①系爭賣賣合約第27條第8款約定買方同意於本大樓完工後
，賣方得無償於大樓屋頂突出物或外牆裝設賣方之服務標章及案名，並於使照取得一年內得無償設置銷售廣告物。
系爭大樓於99年9月13日取得使用執照，而被上訴人於社區外牆設廣告布條及大門前設置立式招牌，依證人 黃驛傑 於原審所為證述係於102年5月6日始移除，故被上訴人就外牆廣告物、大門前立式招牌不當得利期間為100年10月1日至102年4月30日共19個月。
②經上訴人商請鄰近廣告看板業者評估系爭大樓所在路段之
路寬、車流量、人流量、公告地價及地區未來發展等相關資訊綜合評估後，對外牆廣告布條以每月5萬元、大門前立式招牌以每月2萬元計算，爰請求被上訴人給付社區外牆設廣告布條相當於租金之不當得利950,000元、大門前設立式招牌相當於租金之不當得利380,000元。
⑸總計前開請求為7,333,260元。
㈡聲明：⑴被上訴人應給付上訴人7,333,260元及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈢就對造抗辯之陳述：
⑴系爭社區空戶未銷售前，被上訴人為空戶所有權人，就空戶
之管理費、行政事務等費用自應分擔，即應分擔管理費用，始符公平原則，且系爭買賣合約第23條第3款僅係約定「住戶」於何種條件下應繳交社區管理基金，適用對象為「住戶」，不適用於被上訴人，被上訴人援引該條款而為反於前開裁判意旨之主張，顯無理由。
⑵系爭買賣合約第23條第2、3款所定之「交屋日」究係指社區
「各戶」之實際交屋日或「第一戶」之交屋日，應分別情形而論。系爭買賣合約係由被上訴人為與不特定多數消費者訂立同類房屋預定買賣契約之用，所提出預先擬定之契約條款，應屬消費者保護法第2條第7款之定型化契約，是其條款如有疑義時，依消費者保護法第11條第2項規定應為有利於消費者之解釋。而系爭買賣合約係由各住戶與被上訴人「分別」簽訂，社區管理基金亦係由各住戶於「實際交屋後」始有繳納義務，各住戶如尚未交屋，何來繳納社區管理基金之問題？如依原審判決將系爭買賣合約第23條第3款之交屋日均解為「第一戶」交屋日，豈非隨機由第一名交屋之住戶為其後每一戶決定？且其後交屋之住戶就交屋前之社區管理基金如何使用全無置喙餘地，亦無受益，卻要求一併負擔，顯失公平。是該第3款既未明確記載「自本大樓『第一戶』開始交屋之當月份起」，而造成解釋疑義，自應解為「各戶」之實際交屋日。且「社區事務管理」與「住戶管理基金之負擔」本可分別而論，社區管理基金基於「使用者付費」原則，於各住戶實際交屋後始有繳納問題，住戶未交屋前，被上訴人既為空屋之所有權人，並藉由銷售空屋而或有利益，自應依前揭判決意旨，與已交屋之住戶依比例負擔管理基金，始符公平原則。
⑶系爭社區空戶未銷售前，被上訴人為空戶所有權人，其權利
義務與一般區分所有權人無異。依公寓大廈管理條例第8條第1項、第9條第1項規定及最高法院55年台上字第1949號判例、89年台上字第1968號判決意旨，本件被上訴人自行利用公共設施、外牆、大門供銷售之行為，既未有法令規定，亦未有規約或區分所有權人會議為依據，即不得逾越其應有部分之範圍而使用收益，被上訴人逾越其權利範圍而使用收益之部分，自應負返還不當得利之責任。再依系爭買賣合約第29條約定：「本契約之附件及附圖視為契約之一部分應與本契約同時履行，並具同等效力。本契約之附件如下：…附件六之三、大樓建築外觀維護管理辦法。」而依該「大樓建築外觀維護管理辦法」第6條、第7條約定，即不得於大樓外觀懸掛廣告布條，亦不得於大門前設置立式招牌。又系爭買賣合約第23條下方載明「本社區公設部分，基於安全考量及管理，待管委會成立後開放使用」，是於管委會成立前，社區住戶均無權使用公共設施。而被上訴人管理權範圍為何、管理權是否等於使用收益權、其得否利用全體住戶共有之公共設施作為其個人銷售之用等問題，應由被上訴人負舉證責任。況於管委會成立前，社區住戶均無權使用公共設施，則於此期間被上訴人使用公共設施因此所生之費用即應由被上訴人自行負擔，豈有轉嫁全體區分所有權人負擔之理。
二、被上訴人則以：㈠上訴人主張依系爭買賣合約第23條之約定，每月社區管理事
務支出，應視當月份成交戶、未成交戶之比例分別負擔，並以此為計算基礎，依第23條第4款請求被上訴人給付社區管理基金3,584,260元，並無理由：
⑴系爭買賣合約第23條第2、3款約定之「交屋日」係指第一戶
交屋者，非指各戶之交屋日，否則所謂代為統籌管理社區事務一年，豈非綿綿無期。又依系爭買賣合約第23條第3款約定文義可知，僅有已售出且已辦理交屋之「住戶」，始需依坪數大小每坪繳交1,000元納為社區管理基金，被上訴人為建設公司，而非「住戶」，自無依該約定繳交社區管理基金之義務。且該第3款約定之「自本大樓開始交屋之當月份起」，顯應與第2款之「自交屋之當月起」作相同解釋，即「第一戶交屋者」，並非上訴人所主張「各住戶之交屋日」，否則該款條文應訂為「每戶開始交屋之當月份起」。是以被上訴人與各住戶簽訂系爭買賣合約時即已約明，本大樓係依「已辦理交屋之住戶」於交屋時依坪數大小每坪收1,000元成立管理基金，而自本大樓開始交屋之當月起所發生之一切管理事務費用，即由管理基金支應。上訴人主張被上訴人亦應繳交管理基金，且應按每月成交戶與未成交戶之比例負擔管理事務支出費用之請求，自失所據，且徒增計算困擾。
⑵被上訴人於102年6月27日寄予上訴人之函文中所指「仁山建
設未售戶管理基金2,698,690元」，係被上訴人於代管期間，為妥善管理本大樓，充足管理基金，始額外按未成交戶之坪數墊付管理基金，非謂被上訴人有繳納管理基金之義務。至於上訴人所提臺灣高等法院91年度重上字第427號判決、最高法院97年度台上字第1920號裁定，並未涉及建商應否繳交管理基金之問題，與本件案情不同，難以比附援引。
⑶依上訴人所提「社區管理基金支出分算表」之計算方式，係
以社區實際支出之事務費用計算「已售戶」及「未售戶」各自應分擔之數額。然上訴人所提計算方式顯忽視系爭買賣合約第23條第3款，每戶就社區管理基金僅以每坪1,000元為負擔上限之約定（況此處所謂每戶，係指已售出且已交屋者），已屬無據。且管理基金係為了維護整體大樓始建立，管理事務所生之必要費用亦屬不可分割，則上訴人認為已交屋者僅需負擔自該戶交屋日時起所生之費用，實無理由。況縱認上訴人所主張後交屋者僅需負擔交屋日起所產生之管理費用為可採，亦係後交屋者是否有多負擔管理費用而受損害之問題，即應由後交屋者向前交屋者請求賠償所受損害。是以上訴人以各區分所有權人無庸負擔交屋日前之管理費用為由，請求被上訴人繳交管理基金，顯失所據。
⑷按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就
公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」公寓大廈管理條例第18條第1項定有明文。被上訴人已依該條項第1款規定，於申請使用執照時按工程造價繳交2,241,575元公共基金至主管機關公庫（戶名：台中市公寓大廈公共基金專戶），此有計算式及繳款證明可憑。核上開款項，於系爭社區成立管理委員會並完成點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後，即得向主管機關報備，由公庫代為撥付，並由管理委員會負責管理、運用。是以被上訴人已依法提列應負擔之公共基金，其用途即係供大樓領得使用執照一年內之管理維護事項支用，而上訴人只需於完成共用部分及附屬設備之點交後向主管機關申請撥款即可動用。至於系爭買賣合約第23條第3款約定各住戶於交屋時按坪數大小每坪繳納1,000元充實社區公共基金以支應管理事務費用，乃公寓大廈管理條例第18條第1項第4款所指「其他收入」，為住戶依房屋買賣契約所應負擔之義務，被上訴人係起造人，非住戶，即無依該約定繳納公共基金之義務，否則不啻是要求被上訴人雙重提列公共基金，實非公允。
⑸縱認被上訴人就「未售戶」亦有繳交公共基金之義務，被上
訴人也已墊付未售戶之管理基金2,698,690元，此事實並為上訴人所不爭執。
㈡關於代收清潔費255,000元部分：同意返還，並於管理事務必要費用中予以扣除。
㈢上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付社區公設使用租金2,200,000元，並無依據：
⑴系爭大樓尚未完成共有部分點交前，全體區分所有權人應尚
未取得共有部分之合法占有權源，而被上訴人占有及使用共有部分亦難謂屬無權占有。系爭大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予上訴人，則在此之前，公共設施之產權尚非全體住戶所有，上訴人實無請求不當得利之基礎。再者，上訴人所稱管理委員會決議為何？社區公設管理辦法為何？其效力為何？均尚有未明；又社區公共設施在未移交予上訴人前，並未開放使用，故被上訴人於代管期間亦未使用公共設施，則上訴人就被上訴人擅將社區公共設施作為銷售使用乙節，並未舉證以實其說，所為請求自無理由。且上訴人所提租金之計算標準亦無客觀具體依據。
⑵核諸被上訴人為系爭大樓起造人、建設公司，於建物興建完
成後，為能將大樓各戶予以銷售，勢必需帶客戶參觀整體大樓之專有部分及共有部分，而無可能將共有部分全部略過。是以，若依上訴人之主張，被上訴人無權帶客戶參觀公共設施部分，該如何確保承購戶之權益？買賣合意又如何能成立？事實上所有向被上訴人購買系爭大樓之住戶，於承購前，均有至公共設施區域參觀，如今成為住戶後，即反過頭來主張被上訴人帶渠等參觀公共設施之行為屬無權占有、不當得利，此種主張不免自相矛盾，且毫無道理。
⑶上訴人雖提出警衛執勤日報表，惟此日報表僅能看出被上訴
人於何時帶客戶進入社區，無法看出離開時點，亦無法看出被上訴人使用何等公共設施。又無論是上訴人或被上訴人均未曾決議或表示公共設施於點交前不得使用；且縱使被上訴人有使用公共設施之情形，亦純粹係為銷售大樓之目的，帶看時間每批僅約15分鐘，符合一般帶看參觀、銷售之情形。
而所謂不得使用公共設施云云，顯係證人黃驛傑個人之決定，惟證人黃驛傑僅係物業管理公司派駐人員，並無限制被上訴人或全體住戶使用公共設施之權限，其個人之決定對被上訴人並不生拘束力。
⑷上訴人一方面認為被上訴人係未售戶之所有權人，權利義務
與一般區分所有權人無異，另一方面卻又主張被上訴人無使用公共設施或外牆之權利，所為論據顯相矛盾，且上訴人並未證明被上訴人受有何等利益致其受有何等損害，其請求返還不當得利，顯乏依據。
㈣上訴人主張依不當得利法律關係請求被上訴人給付社區外牆
廣告布條租金950,000元、社區大門前立式招牌租金380,000元部分，亦無理由：
⑴系爭大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予上訴人，則
在未辦理點交前，被上訴人非無於系爭大樓外牆及大門前裝設或架設廣告物之權利，且上訴人不能證明有何被上訴人受益而致其受有損害之情事，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自無理由。且上訴人所提租金之計算標準亦無客觀具體依據。
⑵依公寓大廈管理條例第8條第1項規定及內政部96年5月1日內
授營建管字第0000000000號函所揭示意旨，可認除法令另有規定者外，若住戶規約或區分所有權人會議未有限制，應非不得於公寓大廈周圍上下及外牆面設置廣告物。而上訴人係於102年4月2日始召開第一次管理委員會會議，有證人黃驛傑於原審所為證述可稽，因此系爭社區住戶規約應至102年4月2日起始生效力，在此之前應認住戶規約並未限制大樓周圍上下或外牆面不得設置廣告物。再被上訴人係依系爭買賣合約第27條第8款「買方同意於本大樓完工後，賣方得無償於本大樓屋頂突出物或外牆裝設賣方之服務標章及案名，並於使照取得壹年內得無償設置銷售廣告物」之約定，而得於99年9月13日取得使用執照後在系爭大樓外牆及大門前設置廣告物。嗣全體區分所有權人於102年3月2日召開第一次會議並成立管理委員會時，對於被上訴人所設置廣告物仍持續放置一事，並無反對意見，則應類推適用民法第425條規定，被上訴人應有相當信賴可認有繼續設置之權限。
⑶上訴人係至102年4月25日始發函通知被上訴人拆除廣告物，
並引用公寓大廈管理條例第8條規定，要求被上訴人於一個月內恢復原狀。而被上訴人於102年4月30日收受上開通知函後，即於一個月內即102年5月6日將外牆及大門前之廣告物拆除，此亦有證人黃驛傑於原審之證述可佐。顯見被上訴人於知悉上訴人不同意繼續掛設外牆廣告物及大門前立式招牌後，已隨即拆除，未有無權占有之情事。是以被上訴人自100年10月1日起至102年4月30日止分別於系爭大樓外牆懸掛廣告布條及於大門前設置立式招牌，顯非無權占有，上訴人向被上訴人請求相當於租金之不當得利，顯失所據。
⑷再由證人黃驛傑之證述可知裝設於系爭大樓大門前之拒馬係
被上訴人贈送予社區住戶之物品，其所有權歸屬於全體住戶，被上訴人未因此受有利益；至於立式招牌係系爭大樓點交予上訴人前，被上訴人於自己所有大樓門前所設置，為銷售系爭大樓之必要行為，難謂受有何等不當利益，亦未因此造成上訴人受有損害。從而，上訴人向被上訴人請求返還不當得利，實無理由。
㈤如認被上訴人應給付上訴人前揭費用，被上訴人於代管期間
，代全體住戶支付之管理事務必要費用為7,040,218元，爰以之主張抵銷。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人7,333,260元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
而被上訴人則答辯聲明為：⑴上訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭社區於102年3月2日召開第一屆區分所有權人會議並成立管理委員會。
⑵被上訴人於代管社區事務期間（即99年12月23日起至102年3月2日止）代收之管理基金為2,985,780元。
⑶被上訴人於代管期間代收之裝潢清潔費為255,000元。⑷被上訴人於代管期間，代全體住戶支付之管理事務必要費用為7,040,218元。
⑸被上訴人對於上訴人所提出之分算表（見原審卷㈠第51至52
頁）所記載各項支出金額、已售戶數、已售戶坪數總計數額以及已售戶坪數占大樓總坪數比例不爭執，惟爭執上訴人所計算被上訴人應交付之管理基金金額。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人依系爭買賣合約第23條第4款請求被上訴人給付社區
管理基金3,584,260元，有無理由？⑵上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付社區公設使用
租金2,200,000元、社區外牆廣告布條租金950,000元、社區大門前立式招牌租金380,000元，有無理由？⑶被上訴人主張以支出之管理事務必要費用7,040,218元主張
抵銷是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人就其所有未售戶部分應繳納公共基金：
⑴依系爭買賣合約第第23條第2款約定：「為本大樓社區交屋
初期管理之需要，買方同意委託並授權賣方自交屋之當月起代為統籌管理社區事務1年，賣方得代行發包簽定1年期間以內之『大樓管理服務合約』，以確保社區管理維護工作能夠正常運作。」、同條第3款約定：「為籌募前款所需經費，同時充實社區公共基金，本大樓社區自行設立『社區管理基金』，所有住戶依坪數大小每坪收新臺幣壹仟元整，於交屋時由仁山開發企業股份有限公司代收，買方同意自本大樓開始交屋之當月份起，凡實際發生於本大樓之管理事務費用，如管理公司之服務費、社區清潔、行政雜支、零星採購、管委會籌備費用等，皆由本項管理基金專戶支付之。本向管理基金買方委託並授權由仁山開發企業股份有限公司代為保管及代為支付。」（見原審卷㈠第15頁背面），本院審酌上開約定顯屬被上訴人與承購客戶於購屋時分別成立合意，就於系爭大樓興建完成之初至第一屆管理委員會成立之前，經系爭社區之管理事務授權被上訴人統籌管理，並同意設立「社區管理基金」，由客戶依坪數大小每坪收1,000元整，並於交屋時由被上訴人代收，且被上訴人就未售出戶部分亦同屬區分所有權人，自亦應依上開約定繳納公共基金甚明，否則前揭公共基金之負擔，將因被上訴人出售戶數多寡而有不同，顯然對買受人不公平，亦有礙於系爭大樓社區事務之健全管理，故被上訴人主張其就未售出戶毋庸繳納公共基金云云，顯不足採信。
⑵又依系爭買賣合約第23條第4款約定：前款「社區管理基金
」於第一屆管理委員會依法成立並開始行使職權，且配合完成社區污水池排放及防空避難管理人名義變更為『管理委員會』名義後，賣方應將實際代支款項，檢具憑證造冊並同社區管理基金餘額移交給社區管理委員會」，而系爭社區於102年3月2日召開第一屆區分所有權人會議並成立管理委員會，且系爭大樓總建坪為5687坪等情，亦為兩造所不爭，故被上訴人依前揭約定所應收取之社區管理基金應為5,687,000元，應堪認定。
⑶又前揭社區管理基金於第一屆管委員成立前，即應由各區分
所有權人分別繳納，上訴人主張購買戶對於實際交屋前之管理基金毋庸負擔云云，與本件爭點無關，且不足採信。
㈡上訴人請求被上訴人給付社區公設使用租金220萬元，應無理由：
⑴上訴人雖主張：被上訴人於大樓銷售期間擅將社區公共設施
作為銷售之用，卻將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔，故請求被告給付社區公設使用租金220萬元云云，然此為被上訴人所否認，並抗辯：系爭大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予上訴人，則在此之前，公共設施之產權尚非全體住戶所有，則上訴人實無請求不當得利之基礎，被上訴人並未將公共設施作為銷售使用，上訴人似以被上訴人於銷售期間有帶客戶參觀公共設施之行為，視為將公共設施作為銷售使用，顯不合理等語。
⑵本件系爭大樓公共設施係於102年9月9日始點交予上訴人，
在此之前之公共設施仍為被上訴人占有使用中，且被上訴人同為未售戶之區分所有權人，應甚明確，則被上訴人既身為區分所有權人，其縱因銷售房屋而有帶人參觀系爭大樓，應屬區分所有權人合理之權限，故上訴人主張被上訴人就此部分有不當利得云云，應不足採信。另證人即系爭社區管理顧問公司派駐現場之管理經理黃驛傑於原審雖證稱：建設公司有要求要把社區的公共設施的電燈電源從下午1點45分到下午6點打開，方便客戶參觀等語（見原審卷㈠第82頁），惟系爭大樓之公共設施電費本即由區分所有權人依持有比例共同分擔，被上訴人於系爭社區內尚有未售戶，仍為區分所有權人，其使用公共設施之電費，即應由全體區分所有權人依比例分擔，此為公共設施電費給付之通例，實難強分何時段由被上訴人使用而要求由被上訴人負擔；況被上訴人身為區分所有權人，亦依前揭約定支付「社區管理基金」，已如前述，則被上訴人本有權使用社區公共設施，實難認被上訴人本於區分所有權人身分帶領客戶參觀公共設施之行為，即係將銷售期間所有營業成本轉由全體區分所有權人負擔，故上訴人此部分請求，應無理由。
㈢上訴人請求被上訴人給付社區外牆廣告布條租金950,000元
及社區大門前立式招牌租金380,000元，為無理由：⑴上訴人雖主張：被上訴人自100年10月1日至102年4月30日共
19個月在系爭社區外牆懸掛廣告物，及在大門前設置立式招牌，依不當得利法律關係請求被上訴人各給付租金950,000元、380,000元云云，被上訴人固不否認有於前揭期間在系爭社區外牆懸掛廣告物及在大門前設置立式招牌，然抗辯：系爭大樓之公共設施係於102年9月9日始點交予上訴人，則在未辦理點交前，被上訴人非無於系爭大樓外牆及大門前裝設或架設廣告物之權利等語。
⑵被上訴人確實曾在系爭大樓外牆設置廣告物及在大門前人行
道上設置立式招牌等情，業為被上訴人所不爭，且有照片二張在卷足稽（見原審卷㈠第59、60頁），又102年3月2日系爭大樓成立管理委員會後，上訴人於102年4月25日發函要求被上訴人拆除外牆廣告物，被上訴人於同年月30日收受函文後，已於同年5月6日拆除前揭廣告物等情，業為證人黃驛傑於原審證述明確（見原審卷㈠第82頁），且為上訴人所不爭，本院審酌系爭大樓公共設施係於102年9月9日始完成點交予上訴人，在此之前被上訴人就系爭大樓公共設施尚有管理使用權限，故其設置前揭廣告物尚難認無法律上之原因，此外，上訴人亦未能舉證證明上訴人因被上訴人設置前揭廣告物而受有何種損害，故上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人給付社區外牆廣告布條租金950,000元及社區大門前立式招牌租金380,000元，即無理由。
㈣被上訴人請求以支出社區管理事務必要費用7,040,218元抵
銷社區管理基金及代收裝璜清潔費用255,000元，為有理由：
⑴被上訴人主張其於管理系爭社區期間支出管理事務必要費用
7,040,218元等情，業為上訴人所不爭，自應堪採信。又上訴人主張：被上訴人於管理期間曾代收裝璜清潔費255,000元等情，業為被上訴人所不爭，亦同意返還，則本件被上訴人於第一屆社區管理委員會成立時本應將社區管理基金5,687,000元及255,000元返還管理委員會，然因被上訴人抵銷前揭管理事務必要費用7,040,218元後，尚有不足，故上訴人請求被上訴人返還社區管理基金3,548,260元，即無理由，不應准許。
⑵上訴人雖主張被上訴人就管理事務必要費用7,040,218元應
按比例分擔4,886,236元云云，惟查：被上訴人既已依系爭買賣合約第23條第3款約定就未售戶部分以區分所有權人身分繳納前揭社區管理基金，則前揭管理事務必要費用即應由全體區分所有權人繳納之社區管理基金支付，被上訴人並無再按比例分擔之理由。被上訴人雖曾將按未售出部分計算其應分擔管理費用金額為4,886,236元（見原審卷㈠第52頁），然此乃因被上訴人主張其就「未售戶」毋庸繳納社區管理基金，故才另按「已售戶」與「未售戶」面積比例分算管理費用分擔。本院既然審認被上訴人應依前揭約定繳納社區管理基金，則系爭大樓管理費用支出即毋庸再按「已售戶」及「未售戶」分擔之必要，附此敘明。
㈤綜上所述，本件上訴人請求被上訴人給付社區公設使用租金
220萬元及社區外牆廣告布條租金950,000元及社區大門前立式招牌租金380,000元，均無理由，另被上訴人原應移交社區管理委員會之社區管基金5,687,000元及代收裝璜清潔費255,000元，經被上訴人以其支出之管理事務必要費用7,040,218元抵銷後，上訴人請求被上訴人返還社區管理基金3,548,260元，亦無理由，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人之上訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年3月31日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官楊國精法官陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王朔姿中華民國104年3月31日