裁判字號：最高法院91年台上字第2629號民事判決
裁判日期：民國91年12月27日
裁判案由：返還房地
最高法院民事判決九十一年度台上字第二六二九號
上訴人甲○○○訴訟代理人 徐揆智 律師
陳怡如 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 董安丹 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第三三六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人返還土地暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年十月二十八日經由 張大松 之仲介向訴外人 李國綱 、 江天柱 購買坐落台北市○○區○○段四小段第四一七、四一八地號土地（下稱系爭土地）及地上門牌台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），因系爭房屋未辦理建物第一次登記，故僅辦理土地之產權移轉。而張大松代表出賣人交屋時，有自稱為屋主 吳月珍 之管家即上訴人稱薪資未付而拒遷，張大松允予新台幣（下同）一百六十萬元，被上訴人則於八十五年二月七日書立同意書同意搬遷，由張大松先付八十萬元，全家搬離後再付尾款八十萬元。八十五年三月六日張大松偕伊至系爭房屋，上訴人已遷出，張大松交付上訴人尾款八十萬元支票，但上訴人尚有祖先牌位、神桌未及搬離，要求暫置，並書立收據約明於同年月十三日前搬遷，當日張大松即將房屋點交伊。不意於八十七年間伊始知上訴人私自侵入居住，爰依民法第九百六十二條、第一百八十四條、第七百六十七條之規定，請求上訴人返還系爭土地予伊之判決（被上訴人逾此部分之請求，分別經一、二審為其一部勝訴、一部敗訴判決確定）。
上訴人則以：系爭房屋為吳月珍出資建造，為吳月珍所有，六十四年間吳月珍僱伊為管家時起，即將之交由伊管理占有使用迄今，從未將之轉讓與第三人或其女婿江天柱。江天柱與李國綱擅將之出售，自屬無權處分行為，未經吳月珍承認，不生處分之效力，被上訴人未取得事實上處分權；伊於八十五年三月六日雖收受張大松所交付用以支付搬遷費用之八十萬元支票，並同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出，然斯時伊仍居住於系爭房屋內而迄未將之點交上訴人占有，伊已因時效取得所有權登記請求權，非無權占有；被上訴人提出之不動產買賣契約書非真正等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求上訴人返還系爭土地部分之訴廢棄，改判命上訴人返還，無非以：系爭房屋係吳月珍出資建築，未辦理建物第一次所有權登記，為兩造不爭之事實。未辦登記之不動產無法因買賣而移轉所有權，被上訴人自非系爭房屋之所有人，亦無任何「權利」受侵害，上訴人否認將系爭房屋點交與被上訴人，而證人 何達 承證稱：其向吳月珍購買系爭土地與建物，系爭房屋並未點交，出售予 葉明裕 時沒有點交云云，被上訴人前手買賣系爭房屋既未點交，則不論被上訴人是否有買受系爭房屋（關於此點兩造有爭執），被上訴人與江天柱部分之買賣亦不可能點交，亦無證據證明被上訴人因點交而自江天柱處取得占有。又被上訴人以仲介人張大松與上訴人於八十五年二月七日簽立載明上訴人同意先收受張大松交付之八十萬元支票，為搬遷費用，尾款八十萬元於八十五年三月六日上訴人將戶籍遷出及私人用品搬離時付清之同意書，為已受上訴人點交之證據方法。然查上訴人於八十五年三月六日收受搬遷費用之八十萬元支票，同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出時，上訴人仍居住於系爭房屋，未點交與被上訴人占有，被上訴人於上訴人被訴竊佔刑事庭稱：八十五年三月六日伊至該房地，房屋內僅剩一個神桌，客廳內一些破傢俱，樓上一張破床，行李打包好放在樓下，但伊朋友表示神桌還在不能搬，伊乃與上訴人立下同年三月十三日要搬離之切結書云云；證人 周文龍 亦於刑事庭證稱：伊與被上訴人同往看房子，上訴人帶領告訴人逐一查看房間，當時房內有神桌，地上有打包之物品，上訴人並表示過幾天要搬走云云，顯見八十五年三月六日當天，上訴人並未點交系爭房屋，嗣因上開尾款支票並未兌現，且張大松也未支付尾款八十萬元，上訴人乃以尾款未付而始終未搬離，並非上訴人遷出系爭房屋後復再擅自進占，被上訴人並未取得系爭房屋之占有。此外，亦無證據證明各該前手間有觀念交付之合意存在，被上訴人依民法第九百六十二條、第一百八十四條，請求上訴人遷讓交付系爭房屋，並不足採。又土地與其上建物係屬二個不同之客體。是土地上之建物不能拆除之利益，不當然及於土地。即地上建物縱有法律上原因或事實上之障礙而未能拆除，惟與是否應交付土地或返還土地，係屬二回事，法院仍應就交付土地或返還土地是否有理由，予以審究。被上訴人雖無法請求上訴人遷讓、交付系爭房屋，但系爭土地部分仍應另行審酌。上訴人或表示：吳月珍說房子要送給我，是口頭上說的，沒有寫書面云云；或表示：（你是否替吳月珍看房子？）現在房子是我的，我從六十四年住到現在云云；或表示：就系爭房屋伊自主占有因時效取得所有權登記請求權云云。不論先前係自主占有，或為他人占有，在言詞辯論終結前，上訴人係以自主之意思占有系爭房屋，系爭房屋坐落系爭土地，上訴人亦以自主占有之意思占有系爭土地，既係自主占有，是否有權占有系爭土地，自應就上訴人之立場論斷。被上訴人係系爭土地之所有權人，有土地登記謄本可證，上訴人並未舉證證明其本人有權占有系爭土地，就占有土地部分，自屬無權占有。上訴人雖辯稱：被上訴人土地買賣契約虛偽云云，惟依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力；按物之所有權具有排他性，一物之上不能同時存在二以上之完全所有權。已登記之不動產物權，苟未塗銷登記，依土地法第四十三條規定，有絕對之效力，不能承認同一不動產同時有另一所有權之存在，即使已登記之所有權其登記具有無效之原因，必待塗銷登記後，真正所有權人始得行使其權利。僅所有權之登記名義人得對第三人行使權利，在此項登記未經塗銷之前，被上訴人為系爭土地所有人，自可依民法第七百六十七條、第一百八十四條之規定請求上訴人返還系爭土地等詞，為其判斷之基礎。
按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。查系爭房屋坐落在系爭土地上，係訴外人吳月珍所興建之未辦理第一次所有權登記房屋，為原審確定之事實。而依證人 何達承 之證詞，其曾向吳月珍購買系爭土地與建物，依其證言，似可認為系爭土地與系爭房屋原來同屬吳月珍所有。而上訴人既主張：「吳月珍說房子要送給我，是口頭上說的，沒有寫書面」、「現在房子是我的，我從六十四年住到現在」，果所言非虛，上訴人確因房屋及土地之所有人吳月珍之讓與而占有使用系爭房屋，依上說明，上訴人在系爭房屋得使用期限內，與被上訴人間，即存有租賃關係，並非無權占有系爭土地。原審就吳月珍是否係系爭土地所有人，吳月珍有無將系爭房屋讓與上訴人未為調查審認，徒以上訴人係以自主之意思占有系爭房屋，因系爭房屋坐落在系爭土地上，上訴人亦以自主占有之意思占有系爭土地（實未必然，如上述之租賃關係），並以上訴人未舉證證明其本人有權占有系爭土地，而為上訴人不利之論斷，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十七日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年一月十五日