臺灣臺中地方法院民事判決 103年度沙簡字第96號
原 告 謝永福
被 告 僑邑建設股份有限公司
法定代理人 林麗齡
訴訟代理人 賴文琪
陳建良 律師
複代理人 林永貹 律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國103年6月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告第1項聲明原為：被告
應給付原告新臺幣（下同）475,200元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。嗣於本
院民國103年4月29日言詞辯論期日，當庭將遲延利息之利率
變更為：按週年利率5%計算之利息。核其性質係為減縮應受
判決事項之聲明，是依前開規定，自屬適法。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於100年7月31日簽定建案名稱為「我家A+A
」，編號A30建物（下稱系爭房屋）之房屋預定買賣合約書
（下稱系爭房屋契約），並於同日與訴外人即土地所有人熊
勇斐簽定土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約），購買
系爭房屋坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○00地
號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），依系
爭房屋、土地契約及內政部編定之預售屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項（下稱內政部編印之預售屋買賣契約書
範本）等約定，被告應於完工日即101年11月19日起算之6個
月內即102年5月19日前交屋，但被告遲於102年9月28日始交
屋，遲延天數為132日，是依系爭房屋、土地契約及內政部
編印之預售屋買賣契約書範本第15條等規定，被告應給付依
已繳之房地價總款共計720萬元，以每日萬分之5計算遲延利
息，共計475,200元（計算式：0000000×0.0005×132=4752
00）予伊。惟經伊多次向被告催討，被告均置之不理，爰依
系爭房屋、土地契約及內政部編印之預售屋買賣契約書範本
等相關規定，請求被告給付伊475,200元之遲延利息等語。
並聲明：被告應給付原告475,200元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)原告於100年7月31日分別與伊及 熊勇斐 簽定系爭房屋、土地
契約以購買系爭房地，系爭房屋價金為3,263,000元、系爭
土地價金則為3,987,000元，共計720萬元。原告之自備款為
182萬元，另預計向金融機構貸款543萬元。嗣後，原告原先
均有依系爭房屋、土地契約所約定工程進度及付款期限按期
給付價金，迄伊於101年11月19日取得系爭房屋之使用執照
時，原告給付之買賣價金共計160萬元。依系爭房屋契約第1
0條第1項約定，系爭房屋產權之移轉，應於使用執照核發後
4個月內即102年3月19日前辦理所有權移轉登記完畢，然原
告於102年3月5日依照伊之通知前往訴外人三商美邦人壽保
險股份有限公司處辦理對保手續時，卻表示要將貸款額度降
低為400萬元，訴外人即伊員工 紀幸佳 遂當場告知原告應將
與原本預定貸款金額543萬元間之差額計143萬元以現金一次
繳清，原告亦表示知悉，並同時開立與預定貸款金額400萬
元及應以現金繳付之貸款差額計143萬元相同面額之本票各1
紙交付予伊。然因原告當日未攜帶印章，致無法於部分對保
文件上用印，遂向紀幸佳表示再約時間用印；並同時向紀幸
佳反應系爭房屋之廚房因結構柱體佔據而空間變小、1樓後
院深度、樓梯寬度等施工問題，紀幸佳亦承諾會反應處理。
嗣後，紀幸佳自102年3月6日起，即多次以電話或書面通知
原告應依約先行繳付自備款143萬元，另伊之銷售、工務人
員並同時與原告積極溝通其所反應之上開問題。此段期間內
，該建案之其他房屋，已陸續於102年5月間完成驗屋、交屋
手續，然因原告堅持系爭房屋存有上開施工問題，而不願給
付143萬元之自備款，亦不願繼續完成對保手續以撥付貸款
；原告依約本有相關買賣價金之先給付義務，但卻不願給付
，致伊無法進行系爭房地之所有權移轉登記、驗屋及交屋等
後續程序。故伊依民法第264條第1項前段規定為同時履行抗
辯，在原告給付完畢前暫不移轉房地所有權及交付系爭房地
。
(二)經伊努力溝通、協商後，原告終於願意接受伊確係按圖施工
無誤，系爭房屋並無原告所認定之瑕疵存在，但伊為表示善
意，仍願意於交屋完成時給付原告8萬元作為補償，原告並
於102年7月27日簽立切結書為證。而原告簽立上開切結書前
，伊已通知原告於102年7月7日辦理交屋前之驗屋手續，嗣
原告於102年8月19日將自備款143萬元轉帳予伊，並於翌（2
0）日重新辦理對保手續，系爭房地則於102年9月5日完成所
有權移轉登記，伊又通知原告再於102年9月17日就兩造先前
驗屋之相關問題進行驗收。嗣於102年9月23日該400萬元貸
款有撥付予伊，兩造並於102年9月28日完成交屋。另原告所
提出之內政部編印之預售屋買賣契約書範本內容，依消費者
保護法第17條第2項規定，固應認係屬兩造契約之一部，對
伊具有拘束力。惟由於原告既未依約履行其應先為給付價金
之義務，故伊自得於原告給付前拒絕自己之給付，而毋庸負
遲延責任。伊至多僅於102年9月23日取得撥付之貸款後，始
有遲延責任，而伊於102年7月7日即通知原告進行交屋，至
遲亦應認於102年9月17日確已通知原告進行交屋，均早於原
告貸款核撥日，是伊並無給付遲延之情事。況依原告所提出
貸款申請資料，原告於102年2月6日申請貸款之數額僅為400
萬元，與原預定貸款金額543萬元間有143萬元之差額。依系
爭房屋契約第14條第6項約定，原告就該143萬元之差額，應
於伊通知對保時一次以現金或即期票給付；故原告自應於10
2年3月5日對保當日同時繳清143萬元，而非待伊通知驗屋後
方需繳付，此為已定期限之義務。是原告爭執伊未通知、催
告繳款云云，除與事實不符外，均無解原告遲延之責。
(三)再者，原告於102年8月19日前給付之價金為160萬元，依日
息萬分之5計算之每日遲延利息應為800元；於102年8月20日
後，已給付之價金為303萬元，依日息萬分之5計算之每日遲
延利息則為1,515元，故原告主張其於102年5月19日時已付
價金720萬元，並以此計算日息萬分之5之每日遲延利息為3,
600元，顯然無據。
(四)退步言之，縱認伊有給付原告遲延利息之必要，惟依系爭土
地契約第3條第2項、第5條第6項、付款明細表第10項；及系
爭房屋契約第6條第2項、第14條第6項、付款明細表第14項
等相關約定，原告就系爭房地之「通知辦理產權移轉手續
」該期之期款共計543萬元，至遲應於102年3月19日前應給
付被告，惟原告於7日後即102年3月26日仍未給付，故應自
翌（27）日起按日息萬分之2計算每日遲延利息計1,086元，
並算至102年8月18日即原告給付143萬元之前1日止，共計15
9日，是原告應給付遲延利息172,674元予伊；另繼續計算至
102年9月22日即400萬元貸款核撥日前1日止，共35日，原告
應再給付遲延利息28,000元；依此，原告應給付原告之遲延
利息共計200,674元。倘鈞院認伊對原告有給付遲延利息之
債務，則以伊對原告200,674元之遲延利息債權為抵銷，並
以答辯狀繕本之送達作為抵銷意思表示之通知等語。
(五)並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請
准免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其分別與被告、熊勇斐簽立系爭房屋、土地契約，
買賣價金各為3,263,000元、3,987,000元，其中通知辦理所
有權移轉登記之該期期款分別為229萬元、314萬元，共計54
3萬元；又系爭房屋約定完工日為核發使用執照日即101年11
月19日，兩造於102年3月5日共同至三商美邦人壽保險股份
有限公司辦理貸款400萬元之對保手續，被告員工並有告知
原告要再繳納貸款差額計143萬元，原告亦於當日開立面額
分別為400萬元、143萬元之本票各1紙交由被告收受，原告
係於102年8月19日將自備款143萬元以轉帳方式交付與被告
，貸款400萬元責於102年9月23日始核撥至被告帳戶，嗣兩
造於102年9月28日辦理交屋完畢等情，業據提出系爭房屋、
土地契約、內政部編印之預售屋買賣契約書範本、各期款項
付款收據及繳納通知單、系爭房屋使用執照、交屋確認單、
房屋驗收單等件為憑，復為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，亦為民法第
199條第1項所明揭。債權契約僅於當事人間有其效力，即債
權契約相對性，本件原告主張因被告逾期交付系爭房地，故
應給付遲延利息等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。然
查，兩造間僅訂立系爭房屋契約，至系爭土地契約之出賣人
則為熊勇斐，而非被告，是被告並非系爭土地契約之當事人
。從而，關於系爭土地如有逾期辦理所有權移轉登記、逾期
交付系爭土地等違約事項，均係規範於原告與熊勇斐所訂立
之系爭土地契約第4條、第8條、第9條，由他方可得取得對
違約者之解除契約之權利。況系爭土地契約亦未約定於熊勇
斐有上開違約事項時，被告亦須負擔違約責任等文字，是原
告就系爭土地如有逾期辦理土地所有權移轉登記、逾期交付
土地等違約情事時，均僅得向熊勇斐請求，被告無庸負擔賠
償責任，先予敘明。
(三)按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待
給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，
不在此限。民法第345條第1項、第264條第1項分別定有明文
。次按系爭房屋契約第10條第1項及第2項第1款、第11條、
第12條第1項第3款、第14條第1、6項分別約定：「房屋產權
登記：房屋產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內辦理
所有權移轉登記完畢。」、「買方（即原告，下同）於賣方
（即被告，下同）房屋產權移轉登記前應履行下列義務：繳
清本契約所訂除交屋款外之自備款及因逾期付款加計之遲延
利息。」、「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備
並辦妥產權移轉，賣方應於七日前通知買方進行交屋及驗收
手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明
於驗收單上要求賣方限期完成修繕。」、「賣方依約完成本
戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照六個月內，通
知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：買方
繳清本契約所有之應付未付款（含交屋款）及完成一切交屋
手續。」、「買方於『付款明細表』房屋期款第十四期期款
經由賣方通知辦理產權移轉手續，蓋妥所有權移轉登記相關
書類表格時，應繳納期款共新台幣貳佰貳拾玖萬元整，本期
款係屬房屋價金之一部分（不含交屋款），依據民法第三百
六十七條規定買方有交付價金予賣方之義務，因此買方願意
配合之。」、「買方若僅辦理部分金額貸款時，則貸款不足
額部分之金額，應於賣方通知對保時一次以現金或即期票繳
付予賣方。」等語。又按當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
本件原告主張被告未於取得使用執照後之6個月內即102年5
月19日前，將系爭房屋交付與原告，而有遲延給付之情事等
語；惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查，依系爭房屋契
約約定，原告於被告通知辦理系爭房屋之所有權移轉登記手
續時，即應繳納該期款項共計229萬元；而因原告僅辦理部
分金額之貸款，並非全額貸款，故就系爭房地貸款差額共計
143萬元之自備款部分，應於被告通知對保時一併以現金或
即期票付清。又依約給付買賣價金及辦理系爭房屋之所有權
移轉登記均為買賣契約之主給付義務，故於原告未依約給付
買賣價金前，被告自得為同時履行抗辯而拒絕辦理所有權移
轉登記及交屋手續。而兩造係於102年3月5日辦理對保手續
，原告僅辦理部分貸款，被告員工紀幸佳亦有於當日告知原
告另應繳納貸款不足額之143萬元，原告雖於當日同時開立
相同面額之本票2紙與被告，惟遲至102年8月19日始將143萬
元轉帳與被告，後於同年9月22日貸款方核撥至被告帳戶等
情均不爭執，堪認原告並未依約於對保日即102年3月5日同
時將貸款不足額之143萬元以現金或即期票給付與被告，是
原告尚未履行其支付價金之契約義務，被告自得為同時履行
抗辯，在原告依約給付價金前拒絕履行辦理所有權移轉登記
及交付房屋之對待給付義務。至原告雖主張其於對保當日即
已分別開立與貸款金額、自備款相同數額之本票各1紙交付
與被告，因被告遲未請款，亦未寄發繳費通知，其才會延至
102年9月間方給付該期款項云云。但查，依系爭房屋契約第
14條第6項約定，原告應將貸款不足額部分以現金或開立即
期票支付，而本票僅有擔保付款之作用，於原告未依本票之
票面金額如數給付前，仍不生清償效力。又原告主張被告遲
未請款云云，然原告業已自承紀幸佳有於對保日當天告知其
要以現金繳付自備款143萬元之事實，應認被告已為繳款之
通知。是原告上開主張，均非可採。
(四)再查，原告所申請之貸款是於102年9月23日核撥與被告，應
認原告係於該日履行給付買賣價金之契約義務，被告依約即
應交付系爭房屋，然被告於102年9月28日始完成交屋手續，
故自102年9月23日即原告繳清該期價金之日起至交屋日前1
日即同年月27日止此段期間內，被告確有遲延交屋共5日之
違約事實。而依內政部編印之預售屋買賣契約書範本第15條
第1項第4款規定，如被告未於領得使用執照6個月內通知原
告進行交屋，每逾1日應按已繳之房地價款按日息萬分之5計
算遲延利息等語。經查，截至102年9月23日貸款撥付至被告
帳戶時止，原告已繳付之房地價金共計720萬元，僅剩5萬元
之交屋款未付；故原告請求被告給付自102年9月23日起至10
2年9月27日止，共5日之遲延利息計18,000元（計算式：000
0000×0.0005×5＝18000）。
(五)按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；民法第334條第1項
前段定有明文。又按系爭房屋契約第14條第10項約定：「有
關『付款明細表』房屋期款第十四期款為本約之期款而非交
屋款，買方應於產權登記完成及金融機構設定抵押完成時同
時撥付予賣方，買方不得以任何理由向金融機構解除貸款合
約或阻止金融機構撥款與賣方，買方違反上述條例時則以本
約第陸條第二項之約定辦理，買賣雙方絕無異議。」等語，
查原告本應於辦理對保同時將貸款不足額之自備款143萬元
以現金或即期票一併繳付與被告，惟其逾期仍未給付，應認
原告自斯時起即應負擔給付遲延責任。是以，被告依系爭房
屋契約第6條第2項約定，主張原告於領得使用執照後4個月
即102年3月19日起算，逾7日繳款期限即自102年3月27日起
，迄至貸款核撥日前1日即102年9月22日止，共計188天，應
以該期逾期期款229萬元為基準，按日息萬分之2計算遲延利
息，共計86,104元（計算式：0000000×0.0002×188＝4861
04），核屬有據。被告固抗辯應以原告尚未給付之系爭房地
該期期款總額作為遲延利息之計算基準，亦即自102年3月27
日起至被告給付143萬元自備款前1日即102年8月17日止，以
原告全未給付系爭房地該期期款之總價額共計543萬元為據
；另自102年8月18日起至貸款核撥日前1日即102年9月22日
止，則以原告尚未給付之系爭房地貸款金額400萬元為準云
云。然查，倘原告未依期限繳款而有違反系爭房屋契約第14
條約定之情事，則應依第6條第2項負遲延責任，按「逾期期
款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息」之標準計算遲延
利息，此為系爭房屋契約所約明者，其所指稱之逾期期款應
僅限於系爭房屋之該期期款，尚不及於系爭土地該期期款之
數額；是被告主張原告尚未給付之系爭房地該期期款之總價
額，據以計算原告應負擔之遲延責任，核與系爭房屋契約之
約定不符，要非可採。是被告請求原告給付86,104元遲延利
息之範圍內，核屬有據；逾上開範圍之請求，則無理由。故
而，原告雖得請求被告給付18,000元之遲延利息，惟被告另
得請求原告給付之遲延利息共計86,104元，兩造之給付種類
相同，且均屆清償期；被告自得以其對原告之債權為抵銷，
抵銷後，原告即無從再向被告為遲延利息之請求（計算式：
18,000-86,104=-68104）。
四、綜上所述，原告依系爭房屋契約及內政部編印之預售屋買賣
契約書等相關約定，請求被告因違約遲延交屋，而應給付自
102年9月23日起至102年9月27日止遲延利息共計18,000元之
範圍內，為有理由；然被告以其對原告之86,104元之遲延利
息債權向原告為抵銷後，原告即無從再對被告請求給付遲延
利息。從而，原告請求被告給付475,200元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年7月25日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林芳如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月25日
書記官