臺灣屏東地方法院106年度訴字第777號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院106年訴字第777號民事判決

裁判日期：民國107年09月10日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決106年度訴字第777號原告 蔡翠萍 訴訟代理人 孫志鴻 律師被告 利興賢 訴訟代理人 陳世明 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○巷○○弄○號房屋全部騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０六年八月五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬陸仟陸佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行；但被告如以已到期金額之全部為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段208建號建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○巷○○弄○○號房屋（下合稱系爭不動產，分稱系爭土地、系爭房屋）原為被告所有，因被告積欠訴外人屏東縣內埔地區農會債務，經屏東縣內埔地區農會聲請強制執行（本院民事執行處執行案號105年度司執字第10308號，委外案號則為105年度屏金職字第207號），系爭不動產歷經2次減價拍賣，皆無人應買，遂於民國105年8月2日為應買之公告，伊嗣於105年8月3日以新臺幣（下同）2,070,000元為應買之表示，並於105年8月16日拍定買受。惟被告拒絕搬遷，經伊具狀聲請點交，幾經協商，伊同意先將系爭不動產出租被告，租賃期間為1年，每月租金8,000元，租約期間被告須以2,500,000元向伊買受，被告除須於105年12月31日先給付頭期款100,000元外，就剩餘款項則以每3個月給付600,000元為一期，分期給付，兩造並訂有同意書（下稱系爭契約）。詎被告未依約履行，伊前已發函催告，被告仍拒絕給付剩餘款項，顯已違約，伊並於107年1月12日對被告為解除系爭契約之意思表示，系爭契約既已解除，被告占有使用系爭不動產即無法律上之權源，應自系爭房屋遷出並騰空返還予伊，為此依民法第767條第1項規定，請求被告遷出、騰空並返還。又無權占用他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故伊得依民法第179條規定，請求被告給付按兩造前約定之每月租金8,000元計算相當於租金之不當利益。至被告雖有於107年2月7日給付100,000元予伊，惟被告未於該月起算2個月內給付剩餘價金或遷讓，是該100,000元為違約金，伊主張沒收等語，並聲明：（一）如主文第1項所示；（二）如主文第2項所示；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對原告主張相當於租金之不當得利以每月8,000元計算及系爭契約之約定內容均沒有意見。惟原告於簽訂系爭契約後，片面提高買賣價金，並拒收伊所給付之尾款，致伊無法履行系爭契約，伊占有使用系爭不動產係本於系爭契約，非無權占有，伊另於107年2月7日給付100,000元價金予原告，並願依系爭契約於3年內籌措剩餘價金並給付予原告或繼續承租系爭不動產等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）系爭不動產係原告於105年間經由強制執行拍賣取得。
（二）兩造就系爭房屋訂有系爭契約，原告將系爭房屋出租予被告，租期為105年11月1日至106年10月31日，每月租金為8,000元，另約定租約期間，由被告以2,500,000元購回，並約定105年12月31日先付頭期款100,000元，其餘每3個月付600,000元，付完為止。
（三）目前系爭房屋仍由被告占有中。
四、本件爭點為：
（一）被告是否為無權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓房屋有無理由？
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額以多少為適當？
五、本院得心證之理由：
（一）被告是否為無權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓房屋有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。
2.原告主張已依法解除系爭契約，被告為無權占有系爭房屋等語，被告則以原告解除契約不合法，基於系爭契約，仍為有權占有云云。經查，兩造訂有系爭契約，原告將系爭房屋出租予被告，租期為105年11月1日至106年10月31日，每月租金為8,000元，另約定租約期間，由被告以2,500,000元購回，並約定105年12月31日先付頭期款100,
000元，其餘每3個月付600,000元，付完為止等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可稽（見本院卷第48至49頁），惟被告並未依約於105年12月31日給付頭期款100,000元，亦未於每3個月付600,000元，原告乃於106年11月6日發函催告被告履行，嗣於107年1月12日解除系爭契約，有大璽法律事務所106年11月6日（106）璽字第10611006號函、本院107年1月12日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第45頁背面、67頁），足見被告並未依約履行，且業經原告催告並已給予被告相當期限履行，被告仍未履行，故原告依民法第254條解除系爭契約，即屬有據，被告雖辯稱原告片面要求提高買賣價金，拒收價金，致尚未履約完畢等情，被告並未舉證以實其說，則被告辯稱原告解除契約不合法云云，尚非可採。被告另辯稱已於107年2月7日給付100,000元係為履行買賣契約之用云云，惟此部分之給付係因兩造於107年2月7日調解時，兩造約定被告願於107年2月28日前給付100,000元，餘款於107年4月30日前一次給付完畢，有本院調解紀錄表附卷可佐（見本院卷第55頁），而系爭契約既已於107年1月12日經原告合法解除，可見被告於107年2月7日所為給付100,000元，乃係基於兩造調解時所為之約定，並非為履行系爭契約之買賣價金，故被告所辯，亦非可採。
3.從而，原告將系爭房屋出租予被告，租期為105年11月1日至106年10月31日，租期業已屆滿，又系爭契約並經原告依法解除，被告就系爭房屋並無合法占有權源，故原告主張被告無權占有系爭房屋，自屬可採，依前揭規定，原告請求被告應將系爭房屋全部騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額以多少為適當？
1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定。又按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
2.原告業於107年1月12日解除系爭契約，則被告於106年11月1日起即無權占有系爭房屋，本院審酌兩造簽訂之系爭契約，就系爭房屋合意租金為每月8,000元，而此乃基於訂約初始系爭房屋、被告使用收益之現況考量，兩造基於契約自由原則下合意約定之金額，被告於系爭契約租期屆滿後，未繼續與原告成立租賃關係，亦因未履行系爭契約，而遭原告解除系爭契約卻仍占有系爭房屋，據此而衍生之權利義務關係，當為其所得預見並承擔，而被告迄今占有系爭房屋，因而獲有節省向他人承租房屋之費用，致妨害原告自行使用收益或租賃予第三人，減損原告可得之使用或租金收益，且被告對於原告請求相當於租金之不當得利以每月8,000元計算，並不爭執，故應認原告請求按月給付相當於租金之不當得利8,000元，係屬適當，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即106年8月5日起至返還系爭房屋之日止（見本院卷第14頁），按月給付8,000元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許。
七、按原告 陳明 在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條第2項及第
392條第2項分別定有明文。就原告勝訴部分，經核關於主文第1項部分均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。關於主文第2項部分，按為財產權之將來給付之判決，為就財產權之將來給付之判決，在無損於債務人利益之前提下，於判決確定前祇須債權人能釋明，仍應依聲請假執行之宣告，如此方可達訴訟經濟之效益，除可節省訴訟成本與資源外，更可彰顯憲法保證人民財產權規定之精神（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照），因本件被告應自106年8月5日起，按月給付原告8,00
0元，依上開說明，就已到期之部分，亦分別酌定相當之擔保金額，予以准許，乃判決如主文第5項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。中華民國107年9月10日
民事第一庭法官王碩禧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月10日
書記官張文玲