裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第471號民事判決
裁判日期：民國107年03月23日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第471號原告 丁聖哲 訴訟代理人 許華雄 律師被告遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 趙文嘉 訴訟代理人 蘇弘志 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國107年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,839萬2,100元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」等語（見本院卷第3頁）；嗣於民國106年6月2日具狀變更訴之聲明第1項為「被告應給付原告1,760萬2,000元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」等語（見本院卷第41頁）；之後於107年3月1日復具狀變更訴之聲明第1項為「被告應給付原告1,777萬8,020元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」等語（見本院卷第22
6頁）。經核，原告訴之聲明之變更，與原訴基礎事實同一，且為應受判決事項之減縮或擴張，揆諸首開規定，其變更於法並無不合，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣訴外人江 之融 （下稱 江之融 ）於102年9月8日向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○○號土地上所興建之「遠雄山綺」編號B3棟7樓房屋1戶及地下1樓編號
109（起訴狀誤載為編號101）、110號共2個停車位（下稱系爭不動產），江之融與被告並簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 嗣江 之融於104年4月8日將系爭買賣契約之權利義務轉讓予原告，江之融並與原告簽立買賣契約讓與協議書（下稱系爭讓與協議）。嗣被告已收受原告給付之自備款1,760萬2,000元，尚有銀行貸款4,249萬元未付，原告分別向星展銀行、國泰世華銀行、永豐銀行、中國信託銀行、土地銀行洽詢，惟該等銀行均告以系爭不動產無法貸予4,249萬元貸款。而依據系爭買賣契約第7條第3項第4款（下稱系爭契約條款）略稱：「第㈠款前段由賣方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時，其差額依下列方式處理：⒈不可歸責於雙方時：雙方經磋商後同意貸款不足額時雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商不成時雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價款金加年息百分之一返還」等語，本件貸款不足之情形已屬不可歸責於雙方之因素，原告多次就上情向被告反應，惟被告毫無磋商之誠意，原告爰於106年1月12日以存證信函通知被告，解除購買系爭不動產之意思表示，是以被告應返還原告已繳納之價金1,760萬2,000元之自備款及年息百分之1之利息等語，並聲明：⑴被告應給付原告1,777萬8,020元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：江之融將系爭不動產轉讓原告時，所簽立之系爭讓與協議中，其第四項載明江之融已將買賣契約及相關證明文件交付予原告。交付之文件中包含同意書（下稱系爭同意書），已載明「....需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收入來源簽核。....若立書人因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分。立書人如轉讓本戶房屋時，亦會將上述情事告知受讓人....」等語，顯然原告已知悉未來向金融機構借貸時宜具備之條件，並同意「若立書人因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分」之約定。本件原告因還款能力不足，無法從金融機構貸得足夠成數之貸款，應屬可歸責於買方之事由致無法貸得款項，並非貸款不足額之情形，兩造無從磋商，原告不得片面解除契約，而應將所積欠之價金繳清。退步言之，假設原告所稱無法貸到4,249萬元為真，亦應辦理可貸得之金額後，雙方始就貸款不足額進行磋商，但原告無意履行買賣契約，未誠實辦理貸款，不存在貸款不足額雙方應磋商之約定狀態。綜上，原告不得依系爭買賣契約條款片面解除契約，而應將所積欠之價金繳清等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。
三、兩造不爭執之事項：原告與江之融於104年4月8日簽定系爭讓與協議書，原告受讓江之融就系爭不動產之系爭買賣契約之各項權利及義務。系爭買賣契約第4條約定，總價款為6,070萬元（包含土地價款3,542萬5,000元、房屋價款1,907萬5,000元及停車位價款620萬元），並分為自備款部分1,821萬元及銀行貸款部分4,249萬元（見本院卷第11頁）。
四、本院之判斷：㈠按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡原告主張江之融將系爭買賣契約之權利義務轉讓予伊，被告
亦收受伊給付之自備款，因尚有銀行貸款4,249萬元未付，伊遂分別向星展銀行、國泰世華銀行、永豐銀行、中國信託銀行、土地銀行洽詢，惟該等銀行均告以系爭不動產無法貸得4,249萬元貸款，是本件貸款不足之情形已屬不可歸責於雙方之因素，伊多次依系爭契約條款就上情向被告反應，惟被告毫無磋商之誠意，伊因此於106年1月12日以存證信函通知被告，解除購買系爭不動產之意思表示，被告應返還伊已繳納之自備款及年息百分之1之利息等情，被告固不否認原告受讓江之融之系爭買賣契約之權利義務，並收受原告給付之自備款一情，惟辯稱：原告係因「可歸責於買方」之事由致無法貸得款項，並非系爭契約條款第1目「不可歸責於雙方」之事由所致貸款不足額之情形，故兩造並無從磋商，原告亦不能片面解除契約等語。經查：
⒈ 依江 之融於104年4月8日將系爭不動產買賣契約之法律關
係轉讓予原告時，雙方所簽立之系爭讓與協議第四項載明江之融已將買賣契約及相關證明文件交付予原告，此有系爭讓與協議在卷可稽（見本院卷第7頁），為原告所不爭執，堪信為實在。
⒉被告辯稱：江之融交付原告之文件應包含同意書，該同意書
已載明「....需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收入來源簽核。....若立書人因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分。立書人如轉讓本戶房屋時，亦會將上述情事告知受讓人....」足見原告已知悉未來向金融機構借貸時宜具備之條件，並同意「若立書人因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分」之約定一節，惟原告否認江之融有交付上開同意書之事實，被告亦未舉證以實其說，故此部分是否真實，尚屬有疑。
⒊然依原告自江之融所受讓之系爭不動產買賣契約，就貸款不
足額部分約定有：「第㈠款前段由賣方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時，其差額依下列方式處理：⒈不可歸責於雙方時：雙方經磋商後同意貸款不足額時雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商不成時雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價款金加年息百分之一返還。⒉可歸責於賣方時：賣方應就差額部分，依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能提供相同條件時，買方有權解除契約。⒊可歸責於買方時：買方同意於接獲賣方通知之日起30天內一次給付其差額，或經賣方同意分期給付其差額。
」等語（見本院卷第13頁反面），可徵貸款不足額認定之前提要件，應係買方要拿貸款應具備之文件向金融機構辦理貸款手續，本件既為原告主張權利，即應先由原告負舉證之責：
⑴原告固分別提出與永豐銀行延平分行於106年9月11日、永
豐銀行西松分行於106年10月31日、永豐銀行忠孝分行於10
6年8月15日、彰化銀行於106年10月3日以Line交涉之流程（見本院卷第186至190頁），惟被告均否認其形式之真正（見本院卷第195頁反面）。
⑵原告復聲請本院向前開銀行函詢是否曾申辦貸款、願核貸金額及流程，經前開銀行分別函覆稱：
①永豐銀行延平分行函覆「.... 丁君 （即原告）於106年
9月有來行申辦貸款....內部有鑑價報告....本件最高可貸金額為40,500,000元（約不動產八成），惟本行願核貸金額尚未確定。....另本案於丁君提出房貸申請書，本行即進行不動產估價，估價完畢後，即對於丁君辦理徵信，並請丁君提出相關財力證明等文件，以審酌可貸款金額，蓋銀行辦理房屋貸款案件，除對買賣標的覈實鑑估外，亦須審酌貸款人信用狀況、職業、收支比率、還款能力等條件，非僅依擔保價值即可核定，而係前述條件依貸款人實際狀況審給貸款金額....」等語（見本院卷第206頁）。
②永豐銀行西松分行函覆「....系爭買賣標的....曾
於105年7月由遠雄建設公司轉介 丁聖哲君 至永豐銀行西松分行申辦房屋貸款，105.7.7本行曾出具鑑價報告評估系爭買賣標的總價為新臺幣58,208,000元（含109、110號車位）。由於銀行辦理房屋貸款案件，除對買賣標的覈實鑑估外，亦須審酌貸款人信用狀況、職業、收支比率、還款能力等條件，非僅依擔保價值即可核定。經本行請丁君提供相關財力資料後，評估丁君負擔該筆債務恐有困難，已於105年
7月告知丁君無法受理此案，除非另提供其他收入佐證資料或具相當保證還款的能力....」等語（見本院卷第208頁）。
③永豐銀行忠孝分行函覆「....丁聖哲君於106.8.10以來
函所述之不動產向永豐銀行忠孝分行房貸專員黃員詢問貸款相關事宜，黃員經查詢本行估價資料庫後得知當事人曾於10
5年將該標的物送請本行西松分行進行估價，並於105.7.7出具之不動產估價報告書....。黃員回覆因近來市場房地產價格有下修及本行受銀行法72-2規範影響，最終核貸金額需請當事人先來行親自簽署房屋貸款申請相關文件....」等語（見本院卷第209頁）。
④彰化銀行東林口分行則函覆「....丁聖哲提供其預售屋
買賣契約書影本供本行進行鑑價，本行鑑估結果，鑑估總額為新台幣48,235,344元，目前並未有人向本行申辦貸款，故無願意核貸之金額」等語（見本院卷第210頁）。
綜上，原告係於本件起訴（即106年3月24日）後始分別於
106年8月及9月間向永豐銀行忠孝分行及延平分行查詢或申辦貸款；又僅向彰化銀行東林口分行聲請鑑價，並未申辦貸款，業如前述。而原告於105年7月由被告轉介至永豐銀行西松分行申辦房屋貸款，西松分行雖出具鑑價評估系爭買賣標的總價為58,208,000元，惟銀行請原告提供相關財力資料後，經評估原告負擔債務恐有困難而告知無法受理一情，業如前所述。原告復另聲請本院向中國信託銀行、台灣土地銀行、永豐銀行等函詢核貸條件，除審核買賣標的外，是否需審核貸款人之還款能力一情，亦經上開銀行函覆大致稱擔保品及借款人之還款能力均係銀行評估授信案件准駁因素，此有上開銀行之函覆各在卷可證（見本院卷第60、62、64頁），益可徵本件原告因還款能力不足，無法從金融機構貸得足夠成數之貸款，應屬可歸責於自身之事由致無法貸得款項，並非貸款不足額之情形，故兩造無從依系爭契約條款之約定進行磋商，應堪以認定。
⒋據上以觀，本件原告以本件貸款不足之情形已屬不可歸責於
雙方之因素，而片面解除契約，要屬無據。況倘原告所稱無法貸到4,249萬元為真，依約原告亦應辦理可貸得之金額後，兩造始能就貸款不足額進行磋商，本件因原告未向金融機構貸得任何款項，原告即不得依約解除契約，應堪認定。故原告主張依約被告應返還原告已繳納之價金1,760萬2,000元之自備款及年息百分之1之利息云云，應無可採。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告1,777萬8,020元，及自調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年3月23日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月23日
書記官林玗倩