臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度壢簡字第605號
原 告 甲○○
訴訟代理人 王道元 律師
訴訟代理人 石志鵬 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 王銘助 律師
訴訟代理人 吳紹貴 律師
上列當事人間損害賠償事件，於民國98年7月3日言詞辯論終結，
本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬零玖佰參拾貳元及自民國九十七年
七月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬陸仟伍佰玖拾貳元，由被告負擔新臺幣陸萬
伍仟捌佰貳拾柒元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告於假執行程序實施前，以新
臺幣參拾萬零玖佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求：被告應給付原
告新臺幣（下同）369,575元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於本院審理之98
年3月16日間具狀變更聲明為：被告應給付原告441,575元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息，此係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定
，自應准許。
二、原告起訴主張：原告於民國84年6月1日購置位於台北比佛利
社區內、門牌號碼桃園縣○○鎮○○○街○○號1、2樓2戶公
寓大廈專有部分（坐落○○○鎮○○○段草湳波小段55-17
地號、建號同段5827號，下稱系爭房屋），系爭房屋1樓挑
高夾層屋原告裝潢後自用，2樓則以每月8,000元出租予訴外
人丙○○收取租金。詎95年10月間，系爭房屋浴室天花板滲
漏滴水，苦不堪言，經原告偕同社區管理委員逐層勘查漏水
來源，發現被告所有位於同棟4樓之區分所有部分（即門牌
號碼桃園縣○○鎮○○○街○○號4樓，下稱被告房屋），無
人居住，水表異常跳動，經關掉水表後系爭房屋停止漏水，
而查知被告房屋屋內給水管漏水所致。原告隨即請管理委員
通知被告修繕，未獲處理，被告迨至97年2月農曆過年期間
，始雇請訴外人戊○○修復，而不再漏水，但期間已致系爭
房屋損害範圍擴大，屋內天花板、牆壁出現水漬、掉漆及發
霉，木質地板因積水而凸起變形，木造傢具亦發霉腐朽等損
壞，原告洽人估價結果，修復需費209,575元，另系爭房屋2
樓承租人丙○○因漏水問題，於租賃期間屆期前之95年10月
即提前搬離終止租約，至98年3月間，系爭房屋2樓部分，因
漏水問題租不出去，原告計受有29個月租金損失232,000元
（計算式：8000×29＝232000），共受有441,575元之損額
額，而此開損害均因被告疏未保養、維修被告房屋專有部分
用戶管線所致，自應負賠償責任等語，爰依民法第184條、
第191條等規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告
441,575元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告房屋漏水點為浴廁壁內給水管，位於公共管
道間內，屬於公寓大廈之共用部分，應由管理委員會負責修
繕，被告不負管理、維護之責。又原告購屋後，在系爭房屋
1樓擅自變更設計，非法改建為夾層屋，並截斷公共管道間
，始應為漏水原因。至被告多年未居住使用被告房屋，亦未
使用屋內用水，並早已關閉頂樓水表，另因建商於廚房管線
有錯接情事，被告房屋同層鄰戶丁○○打開水表，漏水均非
被告行為所致，故原告主張系爭房屋所受損害與被告房屋浴
廁給水管漏水間並無因果關係。此外，公共管道間給水管漏
水，並非一般人及被告注意義務所及，亦無可預見漏水可能
，被告自無侵權行為之故意或過失可言。末就原告主張損害
範圍，系爭房屋估修裝潢修復費用應扣除折舊金額，又1樓
原告違章改建夾層屋部分，更係被告無法預見，亦應扣除，
另被告亦否認原告有將2樓部分出租情事，此部分修復、租
金損害金額部分，均不應由被告負擔等語置辯，並聲明：駁
回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請
准免為假執行。
四、原告主張兩造分別為系爭房屋、被告房屋之區分所有權人，
又系爭房屋於95年10月起屋內有漏水情形，嗣經被告於97年
12月間雇請戊○○修復被告房屋公浴廁旁管道間內分支給水
管後，即未再有漏水情形，另系爭房屋屋內天花板、牆壁、
地板、傢俱等有因滲水而出現如原告主張浸蝕情狀等情，業
據原告提出土地、建築改良物所有權狀、土地建物登記謄本
、台北比佛利加州區公寓大廈管理委員會97年6月14日證明
單、系爭房屋屋內照片，並經本院於97年12月5日履勘期日
勘驗系爭房屋現況無訛，亦經鑑定人鑑定後出具鑑定報告書
所附建築物鑑定調查紀錄表及照片說明在卷可稽，復為兩造
所未爭執，均堪認信實。惟被告仍抗辯伊並無不法過失侵害
行為，系爭房屋屋內受損與被告房屋浴廁給水管漏水間並無
因果關係，另原告請求損額賠償金額逾必要範圍等詞，經查
各爭執之點如後。
五、系爭房屋屋內裝潢水浸損害與被告房屋浴廁管道間內給水管
滲裂間有因果關係：
（一）查本件系爭房屋漏水成因，係因被告房屋浴廁管道間自來
水給水管滲漏乙情，業據證人戊○○就修繕經過具結證稱
：「之前曾有客戶對我說水有漏到樓下去，我去看的時候
，有請客戶做關水及開水的動作，4樓的自來水表關起來
之後，觀察幾天不會漏水了，才知道是4樓的問題，漏水
的位置是在管道間的邊緣，開挖處就是管道間，剛好我們
找到空間較好施工的地方開挖，運氣好發現照片中的ＰＵ
Ｃ水管漏水，漏水的位置是在彎頭的下方，如我在照片上
圈起來的地方，我更換ＰＵＣ的彎頭及更換三通（Ｔ字型
零件，用來銜接水管及共用的分支水管）後，再經過試水
，沒有漏水」等語明確，並有施工現場照片可佐（參被告
答辯二狀附件），另經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定
，亦認：「查閱卷附被告房屋管道間公浴廁鄰地板修復給
水管證明照片，符合現場牆板相接處有2片壁磚及2片地磚
更換現況，...系爭房屋1、2樓室內裝潢的滲水損害部分
在管道間浴廁及管道間周圍及水往低處流的自然原理，得
知漏水來源在3樓以上管道間水管」等情，同有該會鑑定
報告書可按，被告就僱請戊○○從事上開修繕工作乙節復
不爭執，是以，證人戊○○係經被告告知被告房屋漏水下
滲情事始前去修繕，且證人於修繕前經試水、觀察確認，
嗣經證人修復被告房屋浴廁給水管線後，系爭房屋即未再
繼續發生滲水現象，參佐被告房屋修漏位置與系爭房屋至
內水漬分布處均與管道間相近，均足徵兩者間確有直接關
聯性，已足認系爭房屋水浸損害與被告房屋浴廁管道間內
給水管滲裂間有因果關係。
（二）被告固認原告施工將系爭房屋1樓改建夾層屋，截斷公共
管道間，始為漏水原因云云，惟系爭房屋1樓雖有施作夾
層屋，然仍保留管道間，業經本院勘驗在卷，另鑑定結果
亦認：「1樓管道間位置符合始竣工圖，且管線存在，無
因施作夾層屋而變更設計，...管道間分水管支管到廚房
給水管在建築構造配置在1樓地板，亦末變更管線通路」
等情，有本院97年12月5日現場勘驗筆錄、上開鑑定報告
書可認，則原告既未有因變更室內夾層屋裝潢而將管道間
截斷，或另有更動管道間內給水管、室內分支給水管通路
等情事，被告抗辯系爭房屋浸水情形為原告變更室內設計
行為所致云云，徒為臆測之詞，並無所據。
（三）被告復抗辯：伊多年未居住使用被告房屋，並已關閉該屋
頂樓水表，另因建商於廚房管線有錯接情事，鄰戶錯開水
表，因此生漏水情形等語，所稱管線有錯接情事，經證人
丁○○到庭具結證稱：「我約從96年農曆過年後搬進桃園
縣○○鎮○○○街○○號4樓租處，搬進去後，前幾天有水
，之後又沒有水。我打開43號4樓頂樓的水錶，廚房的冷
水管沒有水出來，但熱水部分有水流，我就向管委會反應
，管委會就對我說那是因為接錯水管所致，可能隔壁的廚
房冷水管接到我住處廚房的冷水管，隔壁的水錶關掉之後
，就會造成我住處廚房的冷水管沒有水出來，我只好在我
住處廚房的熱水管自行再接水管使用」等語，另證人戊○
○亦證稱：「在修繕期間，有去看過該戶廚房水管線錯接
問題，錯接的位置是在4樓兩戶廚房的共同牆壁，會關係
到住戶用水量及維修問題，但我沒有處理」等語，惟被告
房屋內廚房供水管縱與同層證人丁○○居住鄰戶間互有錯
接情形，然本件被告房屋滲漏水管線位置係浴廁旁公共管
道間內之給水管，鄰近管道間內主供水管線，至於廚房水
管線錯接位置，距管道間較遠，似屬室內分支給水管末端
，鄰戶廚房水管錯接情形如何影響前端浴廁水管線滲漏，
或於系爭房屋損害發生原因、範圍間有何因果關係，均未
見被告予以證明，此開抗辯，自不足以資為有利被告之認
定，仍應認系爭房屋損害與被告房屋給水管滲漏情形間，
有因果關係存在。
六、本件被告房屋漏水處給水管線屬被告房屋專有部分，應由被
告負管理、維護及修繕責任：
（一）按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部
分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使
用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由
各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，公寓大
廈管理條例第3條第3、4款、第10條第1項定有明文。據此
，如屬公寓大廈專有或約定專用部分，應由該區分所有權
人修繕、管理或維護；反之，如屬各區分所有權人共有部
分，始應由全體區分所有權人所成立之公寓大廈管理委員
會負責。系爭房屋及被告房屋係屬於住家用，全棟為鋼筋
混凝土造9層樓建物中之第1、2、4層房屋，該大樓在構造
及使用上有明確界線，係得區分為數部分之建築物，自應
有上開規定及說明之適用。
（二）查本件被告房屋滲漏之給水管，係位於屋內公浴廁鄰管道
間側牆板內之水管彎頭的下方，另該管道間供水進入被告
房屋後，是供應該戶全戶用水，業據證人戊○○證述在卷
，並為兩造所不爭執，已堪認定。是以，該修繕處之分支
給水管既已自大廈管道間供水管主幹管分出，於供水進入
被告房屋後亦僅給水予該戶使用，就該戶而言，應具使用
上之獨立性，堪認為被告房屋附屬設備，並應為區分所有
標的一部分，揆諸首開規定，自屬被告房屋之專有部分無
疑，被告僅以漏水管線位於公共管道間，認屬共有部分，
尚有誤會。是以，被告房屋內漏水管線既為專用部分，應
由被告負起管理、維護及修繕責任，被告主張本件自來水
管滲水所生損害應由公寓大廈管理委員會負責等語，自非
可採。
（三）至於被告另援內政部92年1月7日台內營字第0910085686號
釋內容，認給水、排水等管線，係為供所有住戶共同用等
語，惟按各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，
法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表
示適當之不同見解，並不受其拘束（司法院大法官會議解
釋釋字第216號參照），是法院於審理案件時，已不當然
受行政機關函釋之拘束，合先敘明。又查內政部上開函釋
亦認「敷設於建築物屬共用部分之...給水等，係屬有固
定使用方法，並屬區分所有權人生活利用不可或缺之共用
部分建築物設備，雖有部分管線設設備位於專有部分，依
公寓大廈管理條例第7條第5款定，不得約定專用部分」等
語，係以同條例該款規定釋示不得約定專有部分情形，非
謂能源管線各部分均不屬專有部分，且該函係針對住戶變
更室內電氣等線路效力所為函釋，未就位於管道間之給水
線路究屬共用部分或專有部分乙節明白釋示，況本件被告
房屋漏水管線係專供該戶供水使用之分支給水管線，並非
供所有住戶共同使用，其不屬共用部分自明，故被告援引
內政部函釋所為此開抗辯，同無理由，附此敘明。
七、被告未善盡建築物所有人管理、維護及修繕義務，致建物內
給水管設施滲漏生損害於原告，應負賠償責任：
（一）按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由
工作物之所有人負賠償責任，但對於設置或保管並無欠缺
，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，
已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明
文。又法條所謂設置有欠缺，係指土地上之建築物或其他
工作物，於建造之初即存有瑕疪而言。所謂保管有欠缺，
係指於建造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言（最高法
院50年臺上字第1464號判例意旨參照）。是有關工作物所
有人的責任係現行法立法例採中間責任，被害人只須證明
建物設置或保管有欠缺，其受有損害情狀，即可請求賠償
，至於設置保管之所以有欠缺，是否由於建物所有人過失
行為所致，則非所問，惟建物所有人得證明其無故意過失
而免責。
（二）被告固抗辯漏水位置位於壁內水管，常人無法自外觀得知
，另證人即專業修繕人員戊○○亦證稱沒有客戶會定期開
挖壁面檢視給水管漏水，故認本件給水管漏水非可得預見
，並非一般人注意義務所及云云。查被告房屋浴廁旁分支
給水管彎頭有破裂滲水，而致滲流到系爭房屋屋內，該滲
水給水管並為被告房屋專有部分等節，已認定如前，被告
既為被告房屋之區分所有權人，依上開民法及公寓大廈管
理條例之規定，就該建物及附屬設施等，自應善盡保管、
維護之注意義務，今屬於被告房屋專有部分給水管線漏水
，致樓下系爭房屋浸水發生損害，應可推定被告對被告房
屋附屬設施之保管、維護有欠缺。再者，原告陳稱其於95
年10月間發現系爭房屋有漏水情形，即委請社區管理委員
通知被告，為被告所未爭執，則被告遲至97年2月間，始
僱請證人戊○○將裂損之水管修復，亦有怠為修繕之情，
故被告否認有主觀不法，自無所據。此外，被告復未舉證
證明對於防止損害之發生已盡相當之注意，揆諸前開說明
，被告對區分所有之被告房屋附屬設備之水管未盡管理、
維護責任，並怠於修繕，致原告所有之系爭房屋受有損害
，依民法第191條第1項規定，自應負損害賠償責任。
八、被告就所負損害賠償責任應賠償之金額：
（一）原告主張系爭房屋修繕費用部分：按損害賠償之目的，在
使被害人回復損害發生前之原狀，非使被害人因此更受利
益，故被害人因損害賠償請求權之同一原因事實而受有利
益時，應自所受損害中扣除所得利益，以酌定損害賠償之
範圍（最高法院79年臺上字第2392號判決意旨參照），又
請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之
標準，但以必要者為限（同院77年5月17日民事庭總會決
議可資參照）。次按固定資產之折舊，應逐年提列；固定
資產在採取平均法計算折舊時，有殘價可以預計者，應先
從成本中減除殘價，以其餘額為計算基礎，所得稅法第54
條第1項後段、第2項分別定有明文。查原告所有系爭房屋
，係於84年6月間購置後裝潢完成，迄至發現漏水損害之
95年10月間，已使用時間年11年又4月，並非新品，又其
主張受損之「裝潢施作（含天花板、牆壁、地板部分）」
，乃屬房屋設備，無單獨使用價值，依固定資產耐用年數
表說明第4項規定，其耐用年數隨其主要設備，而系爭房
屋為鋼筋混泥土造建築，依固定資產耐用年數表，其耐用
年數為50年。再查，原告主張修復費用，依卷內鑑定報告
書鑑定結果所示：⑴室內裝潢損害之修費共計須167,728
元，故依平均折舊法（每年折舊1/50），計算折舊後，此
部分之金額應為129,710元（計算式：167,728×[1-{11
＋4/12}/50]＝129,709.65，元以下四捨五入）。⑵廢料
清理、搬運費、安全衛生管理費及其他利潤、稅損及管理
費用，均屬回復原狀所必要之支出，皆無須計算折舊，故
此部分原告實際所受損害，分別以鑑定報告所列之8,386
元、1,677元、25,159元計算。因此，原告得請求被告賠
償其室內裝潢損壞之修復費共計164,932元（計算式：129
710＋8386＋1677＋25159＝164932）。
（二）被告固抗辯：就系爭房屋1樓夾層屋受損部分，係原告自
行改變室內裝潢設計，非被告所得預見，被告就該部分不
負賠償責任云云，鑑定人就此以98年4月23日(98)省土技
字第2060函覆略以：「若無1樓夾層施作，1樓損害範圍可
預計部分有主臥浴廁企口天花板滲水生鏽等9項，無法預
計部分則為木櫃的尺寸、層數及數量」等語，惟縱被告抗
辯原告在系爭房屋1樓施作夾層屋為違章建築乙節屬實，
然原告此開作為，係違反建築法等相關法令，僅屬行政不
法行為，原告施作夾層屋，仍為該物之所有權人，自享有
民法上財產權能之保障，其物受有侵害時，自不礙其得向
侵權行為人請求損害賠償之權利。是以，被告此部分抗辯
，並無理由。
（三）原告請求租金損害部分：按損害賠償，除法律另有規定或
契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為
限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，
可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文
。準此，凡依外部客觀情事觀之，足認其已有取得利益之
可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失
之利益，應由債務人賠償，不以確實可取得之利益為限。
查原告於95年2月至96年2月間，以每月8,000元租金，將
系爭房屋2樓出租予訴外人丙○○使用，惟丙○○於租期
屆滿前之95年10月間即行搬離，當時房屋洗手間壁面已有
潮濕情形等節，業經證人丙○○到庭證述明確，足認原告
確實有將之系爭房屋2樓出租他人之事實及計畫用途，自
有可得預期之租金收入利益，而以該址室內於漏水期間如
前滲漏、脫漆等現象多處，實有礙視覺美觀、身心健康等
居住品質，而影響他人承租意願，原告此等租金利益既因
本件漏水不能解決而無從獲得，原告就此所失利益請求賠
償，應有理由。惟系爭房屋既於97年2月間經被告遣派證
人戊○○就漏水情形修復完畢而不再滲漏，被告侵害行為
已告終止，故原告所得請求之租金利益，應自95年10月起
算至97年2月止，共17月，合計所失利益為136,000元（計
算式：8000×17＝136000）。
（四）綜上，原告因系爭房屋受損之修復費用及租金收入利益之
損失，應為300,932元（計算式：164932＋136000＝30093
2），此即為被告其應賠償之金額。
九、從而，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段等
侵權行為之規定，於訴請被告給付300,932元及自起訴狀繕
本送達翌日即97年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求
，則無理由，應予駁回。
十、按所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，法院應
依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明
文，本件判決所命被告給付之金額既未逾50萬元，爰依職權
宣告本判決原告勝訴部分得假執行，並依同法第392條第2項
規定，依被告聲請，諭知預供反擔保金額，得免為假執行。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回
。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
十二、本件訴訟費用96,592元（第一審裁判費4,850元、鑑定費
用90,000元、證人日旅費1,742元），依民事訴訟法第79
條規定，諭知如主文第3項所示。
中 華 民 國 98 年 7 月 24 日
中壢簡易庭法官林瑋桓
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 24 日
書記官劉飛龍