臺灣高等法院臺南分院92年度上字第37號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上字第37號民事判決

裁判日期：民國92年09月02日

裁判案由：履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決九十二年度上字第三七號Ｋ
上訴人華濟醫院法定代理人乙○○訴訟代理人蕭世芳律師上訴人華觀國際興業股份有限公司法定代理人丁○上訴人華礎建設股份有限公司法定代理人甲○○被上訴人中國石油股份有限公司
設台北市○○區○○路○號法定代理人丙○○訴訟代理人蔡碧仲律師
楊瓊雅律師凃愛紳律師李金樺律師複代理人汪玉蓮律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十一年度訴字第三九四號）提起上訴，本院於九十二年八月十九日言詞辯論終結，玆判決如左：
主文原判決關於命上訴人等連帶給付被上訴人超過新台幣玖拾貳萬陸仟貳佰參拾陸元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人等連帶負擔百分之三十九，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人華濟醫院方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」民法第四二九條著有明文。兩造間就座落嘉義市○○○路○號四層樓房一棟所訂租賃契約書第九條第㈥款約定：「：：除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方（上訴人）之過失致房屋及附屬設備毀損或滅失時，應負損害賠償責任。」換言之，乙方（上訴人）就天災地變等不可抗拒之情形或非可歸責於乙方之事由所引起之租賃物損害，不負損害賠償責任，且不負擔修繕及支理費用義務。該契約第九條第七款雖記載：「租賃期間房屋及附屬設備發生損害，一律由乙方負責修繕」，應指前㈥款所約定天災、地變等不可抗拒之情形及非可歸責於乙方之事由以外，因乙方（上訴人）之過失所引起或使用上自然損害，乙方應負責修繕，恢復原狀，此觀該約定之排列順序在第九條第六款之後，及民法第四二九條：「租賃物之修繕：：由出租人負擔。」同法第四三五條第一項：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」規定之立法理由，不難窺察。退而言之，設使租賃契約書第九條第七款係約定一切損害均由乙方（承租人）負責修繕，依上揭民法第四二九條規定與租賃契約第九條第六款約定，如非因乙方（承租人）之事由所生之損害，應由甲方（出租人）負擔修繕費用，灼然若揭。
（二）系爭房屋於九十年四月十九日凌晨發生火災，依嘉義市消防局九十二年三月十七日嘉市消調字第０九二０００二二四九號函：「起火原因以不排除電源花線絕緣不良引燃之可能性較大。」就起火原因固未做肯定確實之鑑定，所謂「電源花線絕緣不良」，應指系爭房屋原有入戶管線瑕疵所引起，顯為管線施設上瑕疵所致，絕非上訴人使用電氣不當或過失所使然，即非因可歸責於上訴人之事由所致，揆之上開規定、約定及說明，縱使應由上訴人負責修繕工作，仍應由被上訴人負擔支理修繕費用，不待費舌。
（三）依民法第四三七條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，：：承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限」就本件火災所生租賃物損壞之修繕費用，應由被上訴人負擔，已如前述。被上
訴人竟拒不預支修繕費用，一味催促上訴人修繕系爭房屋，回復原狀，直至九十年十二月廿五日上訴人始修復，被上訴人始終未曾支理歸還上訴人修繕費用，為被上訴人所承認（見被上訴人九十二年六月六日答辯狀第五頁第八－十一行），概見被上訴人不但已知悉系爭租賃物因火災而有修繕之必要，且曾催促上訴人修繕，惟未依約及依法支理分文修繕費用。依民法第二六四條對待給付之規定，被上訴人不能主張或抗辯上訴人修繕遲延。
（四）上訴人承租系爭租賃房屋目的，係用於開設華濟醫院民生聯合門診中心，擴張醫療服務，便利患者，且配合電腦化一貫作業，於系爭房屋第四樓設置電腦總主機，佈建各樓各科室門診、醫療部門電腦系統及線路，為被上訴人所未爭執之事實，且有該電腦配置圖附卷可稽。茲第四樓發生火災，電腦主機遭殃，電腦樞紐主機全毀，一方面因消防隊救火過程，毀壞系爭房屋一、二、三、四樓所有醫療設備、藥品、電腦及佈建之線路系統，使整棟醫療設備損壞不堪，業務為之停頓，且無法立即恢復營運，務須修復承租房屋，另行購買新電腦主機及設備，重新佈建線路系統，始能營運。從而：
㈠上訴人再購置新電腦樞紐主機及佈建各科室符合電腦化一貫作業運作前，系爭
房屋務須先予修繕完竣，使適於供為醫院門診部一切裝潢及設施。被上訴人既承認系爭房屋於九十年十二月廿五日始修復如前述，足見在此之前上訴人無從裝潢施設醫院門診部及購置電腦主機及佈建一貫化作業線路。
㈡台中市電腦商業同業公會九十二年三月三十一日中市九十二電總字第００二四
號函，雖函覆新購置系爭電腦主機，僅須時二週，實僅計算硬體施設日數，未計算軟體（包括系統軟體、應用軟體及自動儀器）設置及效用測試期間約需五、六個月，故該覆函，誠難採以認定裝置測試期間僅須十四日，倘蒙函詢原出售廠商陽碩科技股份有限公司，不難剖白。
㈢按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，
承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止租約。」民法第四三五條第一、二項定有明文。兩造間就系爭房屋租賃期間於九十年七月卅一日屆滿，系爭房屋於九十年四月十九日發生火災後，直至九十年十二月廿五日始修復可供上訴人重新裝潢之狀態，為被上訴人所承認，已逾租期（九十二年七月卅一日），上訴人已無從再使用系爭房屋營運，況另行購置新電腦主機、軟硬體儀器及施設，須再花費千萬元以上（按八十四年初購時電腦主機為七百二十二萬七千七百五十八元、系統軟體一百二十萬元、自動儀器七十三萬元應用軟體五百五十七萬元，合計約一千四百七十幾萬元），租期既屆無法再使用系爭房屋收益，顯然就系爭房屋火災後存餘部分，已不能達成上訴人醫療聯合門診中心租賃目的，則上訴人依上開規定以九十年四月廿五日華（人）字第九００四二五０一號函向被上訴人聲明終止租約，揆之民法第四三五條規定，洵屬合法。
㈣設使電腦主機之佈建僅需十四日，惟發生火災迄九十年七月卅一日租期屆滿，
僅剩三個月，此間既需修繕系爭房屋回復原狀，使適於為醫療門診中心之裝潢、設備，又需另購置價值千萬元以上電腦樞機主機電腦及佈建一貫作業程式，即勞師動眾，花費千餘萬元費用而僅能經營不足三個月，入不敷出，得不償失，顯然不能達成租賃目的－為醫療服務及牟利，尤見上訴人前項聲明終止租約之適法。
（五）按「租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。：：其租賃物尚能修繕者，依民法第二二五條第一項、同法第二六六條第一項規定，在修繕完畢以前，：：承租人亦免其支付租金之義務」（最高法院三十年渝上字第三四五號判例參照），兩造間租賃契約，既經上訴人於九十年四月廿五日合法提前聲明終止，上訴人自無所謂遲延給付終止租約後之租金及相當於租金損害金之問題及債務，概見被上訴人請求給付相當於租金二倍之違約金（損害補償金），顯無理由。又系爭房屋火災後，即門戶大開，又經上訴人以九十年四月廿五日聲明終止租約交還租賃物，被上訴人自得隨時接管，上訴人顯未遲延返還租賃物，尤見被上訴人請求九十年八月一日起至同年十二月廿五日按租金二倍計算之違約金（損害補償金）之乏理。
（六）按「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」（民法第二五０條），「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」（民法第二五二條）。本件租約，雖於第八條第㈡項約定乙方（華濟醫院）於租約終止或租賃期滿而不他遷交還房屋者，自終止租約或租期屆滿之次日起，乙方應支付按租金二倍計算之損害補償金與甲方：：」惟查租約雖用「損害補償金」名義，探其真意，應係民法第二五０條所指不履行契約之損害賠償總額之違約金。承租人應交還租賃物而逾期未交還，對出租人而言，僅損失相當於租金之損害金。就本件而言，設使上訴人有遲延交還租賃物情事，被上訴人亦僅損失相當於租金之金額而已，不致有二倍之損失；既為違約金性質，揆之上開規定，理應酌減至相當於租金額，始屬公允。
（七）被上訴人曾收上訴人所繳押租金四十九萬一千六百六十六元，用以擔保上訴人欠繳租金、違約金、損害補償金等債務時扣抵，為被上訴人所未爭執之事實，復有該租約可按。設使上訴人應支付被上訴人違約金或損害補償金，亦應先以押租金扣抵，始計算不足額及利息。原審判決未察及此，竟未先扣除押租金而判命給付違約金全額及依全額計算之利息，亦有未合。
三、證據：除援用原審所提外，補提：系爭房屋電腦配置圖影本乙份、照片四張、電腦主機說明書影本一份、系爭四層樓房電腦配置圖影本一份為證，並聲請向嘉義市消防隊調閱本件火災有關資料、並囑託鑑定火災原因、函詢電腦同業公會及陽碩科技股份有限公司在系爭房屋重新購買、裝置醫院用電腦主機及佈建與各樓各科室電腦連線系統所需時間。
貳、上訴人華觀國際興業股份有限公司（以下簡稱華觀公司）、華礎建設股份有限公司（以下簡稱華礎公司）方面：未於準備程序及言詞辯論期日到場，均具狀聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人等連帶負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）上訴人以契約九條第七款、民法第四百三十二條、第四百二十九條、第四百三十七條等規定為本件之抗辯，顯無理由：
㈠按民法第四百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有
習慣外，由出租人負擔。」第四百三十七條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或：：，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」，故需出租人依民法規定或契約約定應負修繕之責任時，方有適用民法第四百三十七條之餘地。
㈡本件兩造就租賃物之修繕義務，已於租賃契約書第九條「其他特約事項之第八
款中明定：「租賃期間房屋及附屬設備發生損壞，一律由乙方即上訴人負責修繕。」，係屬民法第四百二十九條所定之「除契約另有訂定或另有習慣者外」，職是，本件自排除民法第四百二十九條規定之適用，依約應由承租人即上訴人）負擔租賃物之修繕義務，遑論有民法第四百三十七條之適用餘地，原審判決認事用法甚為妥適。
㈢按民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形就
其存餘部分，不能達租賃之目的者，得終止租約。」，因此須「租賃物一部滅失係因不可歸責於承租人之事由所致」，且「就租賃物之存餘部分，不能達租賃之目的者」，承租人始得終止租約。今兩造於合約第九條第七款約定：「乙方（即承租人）應以善良管理人之注意使用房屋及其附屬設備。」添㈣而租賃物於九十年四月十九日所發生之火災，係由於上訴人使用冷氣機不當，
疏於注意所導致，故上訴人有可歸責之事由，並不該當於民法第四百三十五條之構成要件，上訴人無法卸責。退步言之，即使不論該火災之發生是否可歸責於上訴人，本件被上訴人出租予上訴人之租賃物為建物本身，並非電腦系統，查系爭租賃建物僅有四樓之電腦機房因火災而遭受毀損，租賃物之建物主結構仍未受損害，尚可繼續使用；上訴人辯稱該火災致電腦樞紐主機全毀，使整棟醫療業務停頓，又電腦主機重新安裝及聯繫各樓各科室電腦系統之重建，需時六個月以上，爰提前終止租約云云，顯有誤認。況經鈞院依上訴人之聲請函詢台中市電腦商業同業工會後，該同業公會鑑定該電腦系統僅需十四日，即可重新建置並驗收並完成，有台中市電腦商業同業工會中市九十二電總字第００二四號函附卷可稽。而本件火災係於八十九年四月十九日發生，距系爭租約之到期日尚有三個月餘，足證上訴人之辯稱顯為推諉卸責之詞，故本件與民法第四百三十五條第二項「就其存餘部分，不能達租賃之目的」之規定，顯有未合。
上訴人之片面終止契約自不生效力。
㈤至於租賃契約第九條第七款約定：「乙方（承租人）應以善良管理人之注意使
用房屋及其附屬設備（如附表－即中央冷氣系統、及冷氣），除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋及附屬設備毀損或滅失時，應負損害賠償責任。：：」，而民法第四百三十二條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。：：承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」，故從二者之文意即可窺知，本件租賃契約第九條第七款與民法第四百三十二條皆係針對承租人對租賃物之保管義務、及承租人若違反保管義務時應負之責任等所為之規定。查本件被上訴人並未請求上訴人賠償租賃物因失火而毀損、滅失之損害，因此本件顯與契約第九條第七款、及民法第四百三十二條之規定無涉，惟上訴人卻以契約九條第七款、民法第四百三十二條、第四百二十九條、第四百三十七條等規定為抗辯，顯有違誤，殊無理由。
（二）被上訴人所出租之租賃物，係門牌號碼嘉義市○○○路○號肆層樓房屋一棟，電腦系統係上訴人於承租後自行裝設者。且雙方於租賃契約第九條第八款已有特別約定，租賃物之修繕義務一律由承租人負責，簽約時亦未就該租賃物約定任何特別之租賃目的，故被上訴人簽約後將狀況完好租賃物交予承租人後，即已盡其出租人之主給付義務；至於上訴人於承租期間依其自身需要所添附之裝潢設備，自非屬上訴人依約所應負責之部分，遑論將該等裝潢設備於租賃期間中毀損滅失之風險，加諸於被上訴人即出租人。查系爭租賃建物僅有四樓之電腦機房因火災而遭受毀損，縱如上訴人所述，因四樓之機房為電腦主機，致一至四樓之電腦室皆無法使用而屬毀損云云，惟由上訴人所提供租賃建物平面圖觀之，可知遭毀損之電腦機房僅佔該建物之極小部分，且租賃物之建物主結構未因火災而受損害，尚可繼續使用居住。故本件並無租賃物「一部滅失」之情形，遑論有如上訴人所云就其存於部分不能達租賃之目的－為醫療服務及牟利者云云，本件應無民法第四百三十五條規定之適用，上訴人之片面提前終止租約，依法自不生效。
（三）又上訴人雖引用最高法院三十年渝上字第三四五號判例，主張在九十年四月十九日發生火災起至被上訴人所主張同年十二月二十五日始修復前，應免除上訴人繳納租金義務，即無所謂上訴人遲延給付租金及相當於租金損害金問題，更無違約可言云云。惟查：
㈠本件被上訴人向上訴人請求者，係依據租約第八條第二款約定，承租人未按期
返還租賃物予出租人之損害補償金，與上訴人因遲延給付租金之違約所致被上訴人之損害，二者顯然不同。故上訴人以上訴人應免除繳納租金義務，進而無遲延給付租金，抗辯其並無違約，而無需支付違約金云云，顯無理由。
㈡另參最高法院三十年渝上字第三四五號判例意旨：「租賃物因不可歸責於雙方
當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。」足見該則判例係針對租賃物因毀損而『全部』不能為約定之使用收益等情況。然本件系爭租賃物並無因毀損而全部不能使用收益，遑論有租賃物不能修繕之情，故出租人自無民法第二百二十五條所定有免除交付租賃物義務之情形，況且本件租賃契約於第九條第八款已有特別約定，租賃物之修繕義務一律由承租人負責，已如上述，上訴人引用該則判例資為抗辯，顯有誤認。
㈡況按民法第四百二十一條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他
方使用、收益，他方支付租金之契約。」，次按最高法院著有判決謂：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十三條訂有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之給付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權。（最高法院六十九年台上字第一七九八號判決），足徵於租賃契約中，出租人所負之主給付義務為於租賃關係開始時，「交付」合於所約定使用收益之租賃物與承租人，而承租人之主給付義務則係給付租金。查本件於於租賃關係開始時（即八十八年十二月一日），被上訴人所交付與上訴人之租賃物（即系爭四層樓之建物），狀況完好，符合房屋之使用目的，被上訴人實已履行其主給付義務，故上訴人主張同時履行抗辯，請求免除其繳納租金之義務，顯無理由。
（四）按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第四百五十五條定有明文，又兩造於租賃契約第七條約定：「乙方（即承租人）於租期屆滿時，應即將房屋及附屬設備騰空無條件交還甲方：：」，若留置不移去者，依合約第九條第二款約定：「任憑甲方處置，倘甲方因而受損害時，乙方應負賠償責任。」，而本件上訴人於承租系爭建物後，除自行架設電腦系統外，另有增加隔間裝潢及拆除原有之輕鋼架天花板、電燈等行為（附件二），故上訴人依前揭法條及契約約定，於租期屆滿時，自應負有將租賃物恢復原狀並返還予被上訴人之義務，被上訴人業已於九十年七月九日函覆上訴人時併予告知上訴人應恢復原狀之範圍（詳原審起訴狀之附件三），惟於租期屆滿後，上訴人卻未依約交還租賃物，迨於九十年八月九日，雙方會同現勘租賃物現況，以認定上訴人應修繕復原之項目後，上訴人仍藉故遲遲不願修復交還租賃物，經被上訴人一再函催，上訴人仍置之不理，遲至九十年十二月二十五日方交還房屋予被上訴人，此亦為上訴人所不爭執（參原審九十一年七月三日言詞辯論筆錄），職是，上訴人辯稱系爭房屋火災後，即門戶大開，被上訴人自得隨時接管，上訴人顯未遲延返還租賃物云云，殊不足採。
（五）另按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」最高法院四十九年台上字第八０七號判例可資參照。查本件系爭租約係於九十年七月三十日即期滿，惟上訴人卻遲至九十年十二月二十五日方交還租賃物，故上訴人遲延返還租賃物，致被上訴人受有相當於系爭建物五個月之租金損害，故本件違約金並無過高之情形。依租賃合約第八條第二款之約定：「乙方應支付按租金（未滿壹月者依比例計算之）貳倍計算之損害補償金與甲方至遷出交還房屋日止累積計算，乙方不異議。」。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：最高法院號判例意旨影本乙份、中國石油公司函影本一份、最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨影本乙份為證。
丙、本院依聲請函請嘉義市消防局鑑定系爭房屋發生火災之原因為何？向嘉義市、台中市電腦同業公會、陽碩科技股份有限公司函查在系爭房屋重新購買、裝置醫院用電腦主機及佈建與各樓各科室電腦連線系統，測試完成至啟用所需時間。
理由
一、上訴人華觀公司、華礎公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人所有坐落嘉義市○○○路○號四層樓房一棟，於八十八年十二月一日出租與上訴人華濟醫院，每月租金新台幣（下同）二十四萬五千八百三十三元，租期至九十年七月三十一日止，依約上訴人華濟醫院應在九十年八月一日返還租賃物，但華濟醫院延至九十年十二月二十五日始返還，依租約第八條第二款之約定，上訴人華濟醫院應支付相當於租金二倍之違約金；上訴人華觀公司、華礎公司係上訴人華濟醫院之連帶保證人，爰請求上訴人等連帶給付二百三十六萬三千一百六十九元及自九十年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並聲請准為假執行之宣告。
上訴人華濟醫院則以：被上訴人出租與上訴人華濟醫院之房屋於九十年四月十九日凌晨因電線走火而失火，引發上訴人華濟醫院在四樓裝置之電腦機房全毀無法使用，其租賃物之存餘部分不能達使用之目的，且其失火原因係出於不可抗力，上訴人華濟醫院已於九十年四月二十五日發函被上訴人終止租約，自不須負給付違約金之義務等語資為抗辯，並聲請免為假執行之宣告。上訴人華觀公司、華礎公司則未就其等係上訴人華濟醫院之連帶保證人之事實為爭執。
三、上訴人華濟醫院於八十八年十二月一日，向被上訴人租用坐落嘉義市○○○路○號四層樓房屋，每月租金二十四萬五千八百三十三元，租期至九十年七月三十一日屆滿，上訴人華濟醫院在該房屋四樓裝置之電腦機房主機，於租期屆滿前之九十年四月十九日，因失火燒毀而無法使用，上訴人華濟醫院在九十年十二月二十五日始交還該房屋與被上訴人，依租約第八條第二款之約定，上訴人華濟醫院在契約終止或租賃期滿後，未交還房屋時，自租約終止或期滿的翌日起，應支付相當於租金二倍之違約金等事實，為兩造所不爭，並有租賃契約書、嘉義市警察局受理各類案件紀錄表及嘉義市消防局九十二年三月十七日嘉市消調字第０九二０００二二四九號函附卷可證（見原審卷第八至十六頁，四十至四十三頁，本院卷第五十五至五十九頁），自堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人華濟醫院在九十年十二月二十五日始交還房屋係屬違約，應依兩造所訂租約第八條第二款之約定支付違約金乙節，則為上訴人華濟醫院所否認。
四、查被上訴人係將整棟四樓房屋出租予上訴人華濟醫院使用，並未限定四樓部分作為裝置電腦主機之用，而房屋失火後，僅造成四樓電腦主機不能運作，至房屋部分並未全部或一部滅失，仍可正常使用等情，為上訴人華濟醫院所不爭，並有現場照片在卷可考；上訴人華濟醫院雖主張因四樓電腦主機不能運作，致其「民生聯合門診中心」業務無法進行，已無法達其租賃之目的，因而依民法第四百三十五條之規定提前終止租約云云，惟查上訴人華濟醫院係向被上訴人租用房屋，自行裝置電腦主機使用已如上述，其租賃之標的物係房屋，並非電腦設備，其為租賃標的物之房屋既未全部或一部滅失，上訴人華濟醫院自不得因電腦設備損壞，無法執行醫療業務而主張終止租約。陽碩科技股份有限公司函覆於八十四年間承作上訴人華濟醫院電腦工程之時程約為一百六十個工作天云云，與兩造約定租賃標的物房屋之使用效益無涉，不能為有利於上訴人之證明。上訴人另主張因房屋老舊導致電線走火，引發四樓電腦機房失火，非人為因素造成，屬於不可抗力云云，惟本件失火原因究係房屋老舊導致電線走火，抑或上訴人華濟醫院使用電力不當導致電線走火，上訴人並未舉證證明；且為租賃標的之房屋並未因火災而一部或全部滅失，已如上述，上訴人華濟醫院仍不得主張終止租約。
五、上訴人華濟醫院復主張依民法第四百二十三條、第四百二十九條之規定，出租人即被上訴人負有合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態及為修繕之義務云云，惟查被上訴人交付租賃標的物之房屋與上訴人時，其狀況完好，符合房屋之使用目的，此項事實上訴人並未爭執，而依兩造所訂租約第九條第八款約定：「租賃期間房屋及附屬設備發生損壞，一律由乙方負責修繕」，已排除上開關於修繕義務規定之適用，是上訴人華濟醫院之此項主張即無足採。
六、本件租約至九十年七月三十一日到期，上訴人華濟醫院在租約屆滿後，至九十年十二月二十五日始交還房屋，已如前述，上訴人華濟醫院即應負租賃期滿遲延交還房屋之責，而依兩造所訂租約第八條第二款之約定：「乙方（華濟醫院）於租約終止或租賃期滿而不他遷交還房屋者，自終止租約或租期屆滿之次日起，乙方應支付按租金（未滿壹月者依比例計算之）貳倍計算之損害補償金與甲方（中國石油股份有限公司），至遷出交還房屋日止累積計算，乙方不異議」，其所謂「按租金二倍計算之損害補償金」，核其性質應屬「懲罰性違約金」，蓋於租約終止或租賃期滿而不交還房屋之情形下，出租人所受之損害，原則上僅相當於租金之損害額而已，玆約定「按租金二倍計算之損害補償金」，其性質顯係「懲罰性違約金」。又依民法第二百五十二條之規定，違約金過高者，法院得酌減之。查上訴人華濟醫院因火災致電腦設備毀損，「民生聯合門診中心」無法營業，此為被上訴人所不爭，復參酌被上訴人除受有相當於租金之損害額外，尚無其他損害，其約定按租金二倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為一點二倍為宜；而上訴人華濟醫院遲延交還房屋之期間為四月又二十五日，本件租金為每月二十四萬五千八百三十三元，上訴人華濟醫院即應支付違約金一百四十一萬七千九百零一元予被上訴人《計算方式為：245833X1.2X(4+25/31，未滿一月者依比例計算）═0000000》。又查兩造於簽約時，上訴人華濟醫院交與被上訴人押租金四十九萬一千六百六十六元，此為兩造所不爭，依租賃契約第五條之約定，於上訴人華濟醫院有積欠租金、違約金或損害補償金等債務時，被上訴人得以此抵扣之，茲上訴人華濟醫院於九十二年六月十八日主張如其應支付被上訴人違約金或損害補償金時，應以上述押租金扣抵之（見本院卷第一０二頁），而被上訴人對此亦表同意（見本院卷第一三五頁），是上訴人華濟醫院應再給付被上訴人九十二萬六千二百三十五元（0000000-000000=926235)。上訴人華觀公司、華礎公司係上訴人華濟醫院之連帶保證人，應負連帶給付責任。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人等連帶給付九十二萬六千二百三十五元及自應履行之日起，即九十年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分應予准許，其餘超過部分並無所據，不應准許。原審就被上訴人之請求不應准許部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未合，上訴意旨指摘此部分裁判不當，為有理由，應由本院將該部分廢棄，改判如主文第二項所示。至原審就被上訴人之請求應予准許部分為上訴人敗訴之判決，經核並無不當，上訴人仍執陳詞上訴，為無理由，應予駁回；其關於敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十九條、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年九月二日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B審判長法官吳志誠~B法官周素秋~B法官楊省三右為正本係照原本作成。
上訴利益額如逾新台幣一百五十萬元，如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國九十二年九月二日~B法院書記官謝淑玉