臺灣彰化地方法院員 林簡易庭 民事判決
106年度員簡字第18號
原 告 劉豐蔚
訴訟代理人 黃茂松 律師
被 告 江美嫻
訴訟代理人 涂芳田 律師
複代理人 何俊龍 律師
被 告 江金炳
江金標
江峻彰
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國106年5月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表所示建物，准予變價分割，所得價金由兩造按附
表所示權利範圍比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示權利範圍比例負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第2、3、7款定有明文。又不變更訴訟標的，而補
充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民事訴訟法第256條亦有明文。前開規定於簡易訴訟程序均
適用之，此參同法第436條第2項規定自明。查本件原告於民
國（下同）105年10月3日起訴時聲明原為：「一、兩造共有
如附表所示之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），請准
予變價分割，所得價金依原告劉豐蔚6分之2、被告江美嫻、
江金炳、江金標、江峻彰各6分之1比例分配之。二、訴訟費
用，由兩造按應有部分比例負擔。」等語。嗣於106年2月22
日以民事更正訴之聲明狀更正訴之聲明為：「一、兩造共有
之系爭建物，經由法院以拍賣方式予以變價分割，所得價金
依原告劉豐蔚6分之2、被告江美嫻、江金炳、江金標、江峻
彰各6分之1比例分配之。二、訴訟費用，由兩造按應有部分
比例負擔。」等語。再於106年5月10日以民事更正訴之聲明
及準備書狀變更訴之聲明為：「一、兩造共有之系爭建物，
准予分割。二、分割方法：將共有物分配予其中共有人（即
原告）劉豐蔚，由分配共有物之共有人（即原告）劉豐蔚，
依華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲鑑定公司）鑑
價六倍之金額共計新臺幣（下同）3,124,080元【計算式：
鑑價金額520,680元×６倍＝3,124,080元】，依比例補償予
其他共有人（即被告）江美嫻、江金炳、江金標、江峻彰等
人。三、訴訟費用，由兩造按應有部分比例負擔。」等語。
又於106年5月19日言詞辯論期日以言詞當庭變更訴之聲明為
：「一、兩造共有之系爭建物，准予分割。二、分割方法：
將共有物分配予其中共有人（即原告）劉豐蔚，由分配共有
物之共有人（即原告）劉豐蔚，依華聲鑑定公司鑑價七倍之
金額共計3,644,760元【計算式：鑑價金額520,680元×７倍
＝3,644,760元】，依比例補償予其他共有人（即被告）江
美嫻、江金炳、江金標、江峻彰等人。三、訴訟費用，由兩
造按應有部分比例負擔。」等語。核與前開規定並無不合，
應予准許，合先說明。
貳、本件被告江金炳、江金標、江峻彰經合法通知，均未於最後
言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形
，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、系爭建物為兩造所共有，渠等應有部分如附表之「權利範圍
」欄所示。而原告係於104年4月14日經本院民事執行處拍得
系爭建物之應有部分6分之2，並經本院於104年7月3日核發
彰院恭103司執壬16949字第1040022020號不動產權利移轉證
書在案。系爭建物並無物之使用目的不能分割之情形，共有
人間亦未訂有不分割期限之契約，爰依民法第823條第1項、
第824條第1項、第2項、第7項，提起本件訴訟。
二、根據彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）於103
年7月24日103員建測字第003530號建物測量成果圖（見本院
卷第9頁）所示之系爭建物為磚造之3層樓房，第1層面積73.
04平方公尺、第2層面積73.04平方公尺、第3層面積73.04平
方公尺、屋頂突出物面積6.38平方公尺，面積合計225.50平
方公尺。若將系爭建物分割為五部分，將來勢必須再就相鄰
部分增設牆壁，以資區隔，已有破壞建物完整性之虞，而各
共有人苟欲為建物之通常使用，則更須將建物之原有牆壁拆
除，其造成結構上之損害恐難以估計，是系爭建物顯無法為
原物分割至明，而變價分割不僅能維持系爭建物之完整性，
不致因分割降低建物價值，對全體共有人最公平、有利，並
依兩造應有部分比例分配價金，較為適當，故應以變價分割
始符兩造整體之利益均衡。
三、系爭建物之毗鄰建物（建物門牌：彰化縣○○市○○里○○
路○段○○○號）為原告胞姊 劉麗香 所承租，倘若本院准予變價
分割，原告取得系爭建物之全部所有權，將來可與胞姊劉麗
香所承租之毗鄰建物合併使用，可充分發揮房地之經濟效用
。
四、系爭建物經本院囑託華聲鑑定公司估價，惟鑑定結果，系爭
建物僅價值520,680元，其估價金額太低，原告不同意上開
估價之金額。
五、從而，原告認為：系爭建物，准予原物分割。其分割方法為
：將共有物分配予其中共有人（即原告）劉豐蔚，由分配共
有物之共有人（即原告）劉豐蔚，依鑑價六倍之金額共計3,
124,080元【計算式：鑑價金額520,680元×６倍＝3,124,08
0元】（嗣106年5月19日言詞辯論期日原告以言詞當庭變更
以鑑價七倍即3,644,760元金額補償予其他共有人），補償
予其他共有人（即被告）江美嫻、江金炳、江金標、江峻彰
等人依比例分配之，不僅能維持系爭建物之完整性，不致因
分割降低建物價值，對全體共有人最公平、有利，較為適當
。
六、對被告江美嫻答辯之陳述：
㈠系爭建物非屬於被告江美嫻等人之祖厝，而係供承租人陳忠
孝經營代書事務所之用。且系爭建物於104年4月14日由原告
拍定取得債務人 江祐謙 之應有部分後，本院依法會通知其他
建物共有人，是否主張優先購買權？惟查，被告江美嫻、江
金炳、江金標、江峻彰等4人均未曾主張優先購買權。足證
系爭建物非祖厝，至為明顯。
㈡根據被告江美嫻所提出之102年12月12日房屋租賃契約書（
下稱系爭租約）影本所示，出租人為江祐謙、江金炳、江金
標、江峻彰等4人，其中出租人江祐謙之應有部分，已由原
告拍定取得，而被告江美嫻非系爭建物之出租人。
㈢承租人 陳忠孝 於102年12月12日及103年12月間，與出租人江
祐謙、江金炳、江金標、江峻彰等4人訂立房屋租賃契約書
，約定由出租人江祐謙、江金炳、江金標、江峻彰4人出租
系爭建物（包括附屬物）予陳忠孝（民事更正訴之聲明及準
備書狀誤載為被告），作為事務所、住家之用，每月租金15
,000元，租賃期間自103年1月1日起至104年12月31日止。惟
租賃期間屆滿後，陳忠孝仍繼續使用系爭建物迄今，並拒絕
與原告及江金炳、江金標、江峻彰等人簽訂房屋租賃契約書
，亦未給付租金。原告遂於105年7月12日就承租人陳忠孝、
被告江金炳、江金標、江峻彰及訴外人江峻彰等人提起給付
租金之民事訴訟，並經本院員林簡易庭105年度員小字第231
號判決原告勝訴在案。
㈣本件被告江美嫻所提出之系爭租約業已到期終止，沒有租約
存在。且系爭租約之出租人並非被告江美嫻，所以其所主張
將共有物分予其所有，原告不同意，原告仍主張變價分割，
或將共有物全部分配予原告，原告再以金錢補償予其他共有
人，因為原告的應有部分是6分之2。原告方面認為還是變價
分割方式對全部共有人最公平，請本院斟酌。
七、並聲明：㈠兩造共有系爭建物，准予分割。㈡分割方法：將
共有物分配予其中共有人（即原告）劉豐蔚，由分配共有物
之共有人（即原告）劉豐蔚，依華聲鑑定公司鑑價七倍之金
額共計3,644,760元，依比例補償予其他共有人（即被告）
江美嫻、江金炳、江金標、江峻彰等人。㈢訴訟費用，由兩
造按應有部分比例負擔。
貳、被告方面：
一、被告江美嫻部分：
㈠被告等4人就系爭建物之應有部分，係繼承自被繼承人江癸
寅而來。
㈡系爭建物出租予陳忠孝，於被繼承人往生後，實際上均係由
被告等人收取租金，且屬於被告等人之祖厝，就被告等人甚
具意涵。
㈢原告既同意以變價分割方式分割系爭建物，被告江金炳、江
金標、江峻彰亦無異議，將共有物分配予被告江美嫻，由分
配共有物之共有人江美嫻，依鑑價金錢520,680元，按比例
補償其他共有人，並無不公，亦為法所許。
㈣原告雖以其之應有部分是6分之2為由，主張應將共有物分配
予原告；惟查，被告江金炳、江金標、 江峻彰業 將其各自所
有系爭建物6分之1之事實上處分權讓與被告江美嫻；是系爭
建物事實上處分權之6分之4為被告江美嫻所有，原告雖主張
願以3,124,080元，依比例補償予其他共有人；然原告同樣
願依該價格按原告所有6分之2之比例即1,041,360元補償予
原告。
㈤分割共有物之訴係形式形成之訴，本院得依職權為分割方案
，原告自承其拍定取得包含土地及系爭建物6分之2之價金僅
659,000元，則請本院衡酌本件應補償價金之額度。
㈥而是否主張優先購買權，與系爭建物是否屬於被告之祖厝，
並無關連，事實上，被告當初並未知悉得行使優先購買權，
對於其法律上權利亦不甚了解。
㈦原告對於系爭建物之承租人為陳忠孝，亦不爭執。是對於陳
忠孝提起給付租金之訴，原告主張被告江美嫻並非實在。蓋
按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民
法第425條第1項定有明文。被告江美嫻繼受系爭建物後，自
負有法定租賃出租人之義務。
㈧依民法第451條規定，系爭租約雖僅約定租期為103年1月1日
至104年12月31日，然到期後出租人均未表示反對，自有默
示更新法旨之適用。
㈨而陳忠孝並未表示不願給付租金，係因原告拍定取得系爭建
物6分之2後，發生契約當事人之更易，因原告刁難，要求被
告等人補償其前未收取之租金，並表示收取後將與陳忠孝補
簽書面租約；詎被告等人依原告之要求補償其租金後，原告
竟拒絕與陳忠孝補訂書面租約，更逕提起給付租金之訴，有
違誠信。
㈩原告雖另主張系爭建物得與其胞姊劉麗香所承租之481號建
物合併使用；惟查，該建物僅屬租賃物，未來使用收益之情
形不確定性甚高；而系爭建物倘由原告取得，將發生與陳忠
孝租賃法律關係之紛爭，徒增法律關係之複雜，
並為答辯聲明：⒈兩造共有之系爭建物准予分割，其分割方
法為將共有物分配予其中共有人江美嫻，由分配共有物之共
有人江美嫻，以1,041,360元補償予原告。⒉訴訟費用由兩
造按應有部分比例負擔。
二、被告江金炳、江金標、江峻彰均未於言詞辯論期日到庭，亦
均未提出書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；原物分配顯
有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原
物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各
共有人。民法第823條第1項、第824條第2項第2款分別定有
明文。本件原告主張其於104年4月14日，經本院103年度司
執字第16949號拍賣程序，標買系爭建物之應有部分6分之2
，現系爭建物為兩造所共有等情，業據提出本院104年7月3
日彰院恭103司執壬16949字第1040022020號不動產權利移轉
證書、系爭建物測量成果圖及爭建物房屋稅籍資料等件為證
，且為被告所不爭執，並經本院調取執行卷宗查閱無誤，此
部分堪認為真正。又系爭建物依法並無不能分割之情形，兩
造亦無不為分割之約定，惟未能協議分割，是以原告依民法
第823條第1項之規定，請求分割系爭建物，於法有據，應予
准許。
二、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各
共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配
於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又法院
定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共
有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、
分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益
等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定；分割
共有物究以原物分割或變價分割為適當，不受共有人所主張
分割方法之拘束（最高法院29年上字第1792號判例、96年度
臺上字第108號判決、88年度臺上字第600號判決意旨參照）
。查系爭建物屬未辦理保存登記之磚造三層樓建物，折舊年
限分別為2年、23年及29年，總面積共計225.40平方公尺，
有彰化縣地方稅務局員林分局106年2月15日彰稅員分二字第
1066201168號函所附系爭建物之房屋稅籍證明書共3紙附卷
足參（見本院卷第62至65頁）。復審酌系爭建物之面積非鉅
大，且共有人共計4人，共有人面積持分均少，僅有一大門
對外聯絡，如採原物分割方法，將造成生活不便，且無助於
所有人充分利用系爭建物，亦與一般建築之建築格局有所齟
齬，不利於建物之交易及利用，有礙兩造及整體社會物盡其
用之利益，然若能歸由一人買受取得，對於系爭土地及系爭
建物之整體規劃利用應屬最符合經濟效益。再者，變價分割
係經由法院拍賣程序，利益或虧損，皆由兩造承擔，非獨利
於原告；若系爭建物有其相當之價值，自得透過競標而達到
較高價。是系爭建物以原物分配之方法分割，自屬顯有困難
，且如以變賣方法，由買主就系爭建物單獨買受，所能創造
之經濟價值顯然較高。故本院認系爭建物以變賣方法分割，
並將變價所得按系爭建物之原應有部分比例各自分配予兩造
為適當，並能徹底解決共有關係，爰判決如主文第1項所示
之分割方法。至於原告及被告江美嫻所均提出鑑價找補方式
，則因被告江美嫻事後經由轉讓方式所得持分最多，以鑑價
找補方式將系爭建物全部分予被告江美嫻，未經市場機制，
僅以鑑價結果決定對於其他共有人之找補金額，對其他共有
人之利益尚有未符，為本院所不採取，附此敘明。
三、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造
本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實
因訴訟性質所不得不然。且定共有物分割之方法，可由法院
自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，既
如前述，則本件縱准原告分割共有物之請求，並採行變價之
分割方法，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形
成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之
參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，
當事人提出其認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所
必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分
之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用之負擔判決如主文第2
項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書
，判決如主文。
中華民國106年6月2日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官郭玄義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月2日
書記官林盛輝
┌───────────────────────────────────────┐
│附表：││
├─┬──┬──────┬───┬───────────────┬───────┤
│││基地坐落│建築式│建物面積（平方公尺）│││││
│編│建號││樣主要├─────────┬─────┤權利範圍│
││├──────┤建築材│樓層面積│附屬建物主││
│號││建物門牌│料及房││要建築材料││
││││屋層數│合計│及用途││
├─┼──┼──────┼───┼─────────┼─────┼───────┤
││未辦│彰化縣員林市│磚造、│地面層：73.04││劉豐蔚6分之2│
│1│理保│員林段55-58│3層樓│二層樓：73.04│├───────┤
││存登│地號│房、住│三層樓：73.04││江美嫻6分之1│
││記建├──────┤家用│屋頂突出物：6.38│├───────┤
││物│彰化縣員林市││合計：222.5││江金炳6分之1│
│││東和里員東路│││├───────┤
│││2段483號││││江金標6分之1│
││││││├───────┤
│││││││江峻彰6分之1│
│├──┼──────┴───┴─────────┴─────┴───────┤
││備考││
└─┴──┴──────────────────────────────────┘