裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第803號民事判決
裁判日期：民國89年10月27日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度重訴字第八○三號
原告嵊臏開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 劉志忠 律師複代理人 顏廷鈺 律師
鍾開榮 律師 陳麗芬 律師 邱昱宇 律師訴訟代理人戊○○住台北市○○區○○○路○段○號六樓被告丁○○住台北市○○街十七之一號二樓
丙○○住台北縣新莊市○○街○○○巷○○號之二乙○○住台北市○○區○○街○○○號三樓共同訴訟代理人 胡盈州 律師
楊靜宜 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告丁○○應給付原告新台幣捌佰參拾貳萬伍仟柒佰玖拾貳元，及自民國八十八年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣捌佰參拾貳萬伍仟柒佰玖拾貳元，及自民國八十八年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣陸佰貳拾陸萬伍仟壹佰伍拾捌元，及自民國八十八年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之三十六，被告丙○○負擔百分之三十六，被告乙○○負擔百分之二十八。
本判決第一項，於原告以新台幣貳佰柒拾柒萬元或同面額之台灣銀行城中分行可轉讓定期存單為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前以新台幣捌佰參拾貳萬伍仟柒佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新台幣貳佰柒拾柒萬元或同面額之台灣銀行城中分行可轉讓定期存單為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前以新台幣捌佰參拾貳萬伍仟柒佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告以新台幣貳佰零捌萬元或同面額之台灣銀行城中分行可轉讓定期存單為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣陸佰貳拾陸萬伍仟壹佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額及免為假執行部分外，如主文所示。
貳、陳述：
一、原告與被告丁○○﹑丙○○及 周順良 （由嗣後死亡之己○○兼代理人），於民國八十六年五月三十日簽訂土地買賣契約書，由原告買受被告所有座落台北市○○區○○段四小段第二五六號地號（訂約後分割增加二五六─一、二五六─二地號），面積六九六平方公尺，所有權持分三○、○○○分之二七、六二五之土地，其中丙○○之持分為三分之一即三○、○○○分之一○、○○○；丁○○持分為三分之一即三○、○○○分之一○、○○○；乙○○為三○、○○○分之七、五二五；己○○三百分之一即三○、○○○分之一○○。而原告並已依合約書第二條之約定，付清第一次款新台幣（以下同）一千一百五十萬元由被告兼代理人己○○收訖，有土地買賣契約書乙份為憑（原證一）。
二、而依契約書第二條第二項之約定：「第二次付款三千四百八十萬元，俟乙方代理人取得周順良（即丙○○）之全部持分後，甲方（即原告）應即以乙方（即被告）為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款。」又第三條特約事項第（三）項約定：「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照之申請。」
三、詎買賣標的之土地上，因遭第三人占用並建有寺廟乙座，致原告向銀行申辦貸款時均未能核貸，且迄今寺廟猶在。原告不得已乃二度以存證信函限期催告被告等速將違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款（原證二、三），惟迄今被告仍未履行。
四、按依契約書第四條約定：「．．．如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」今因被告未履行配合貸款之義務，經原告兩度定期催告仍未履行。原告乃依契約書第四條之約定請求被告等返還原告已付價款一千一百五十萬元及同額之賠償金，合計為二千三百萬元整，並依被告等之持分比例分別計算請求被告各給付如訴之聲明所載之金額（計算式如後附之附件），並以起訴狀為解約之意思表示。而買賣契約既已解除，依民法第二百五十九條之規定，被告亦應返還原告已付之價金。
五、又，原告於八十六年五月三十日向被告等所購之台北市○○區○○段四小段第二五六地號土地，面積六九六平方公尺，持分三○、○○○分之二七、六二五。該筆土地於訂約後分割增加二五六─一、二五六─二地號二筆土地，惟嗣後二五六─一、二五六─二又與二五六地號土地合併，合併後再分割為二五六、二五六─
三、二五六─四地號三筆土地。其中二五六地號土地面積二一八平方公尺業已由訴外人 顏守謙 取得（原證五），依合約（原證一）第四條：「．．．如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」。被告等人已構成違約事由，原告自得解除契約，並以起訴狀為解約之意思表示。而依上開約定，被告等人除應退回原告已繳價金外，應加倍賠償所收價款同額之損害金予原告。
六、對被告答辯理由之駁斥：
１、被告之解約並不合法：⑴按兩造於八十六年五月三十日簽訂工地買賣契約書，其中第二條第二項約定：「
第貳次付款：新台幣參仟肆佰捌拾萬元，俟乙方代理人取得周順良（即丙○○）之全部持分後，甲方應即以乙方為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款。」，而買賣標的之土地上有違章建築之存在，致原告未能取得銀行貸款，為兩造不爭之事實。
⑵查，對於第二期款之付款條件，兩造既約定係由被告為擔保物提供人，由原告向
金融業辦理貸款手續後，於銀行撥款時交付予被告等人。則於系爭土地無法辦理取得貸款前，原告付款之停止條件尚未成就，自無付款之義務。
⑶而兩造在簽約過程中，被告係委由代理人己○○與原告洽談，斯時己○○請求違
章建築之所有人長慶廟拆屋還地之訴訟，第一審台北地方法院業已判決己○○勝訴（八十四年八月七日台北地方法院八十四年度重訴字第六○號民事判決），而己○○亦曾提示該判決書予原告，稱應可在六個月內解決違章建築。在衡量己○○所稱短期內可解決違章建築，然究竟何時能拆除俾順利進行土地開發尚未明確確定，如原告先支付第二次款勢將造成資金運用之困難及沈重之利息負擔，故雙方乃約定以賣方為擔保物提供人，由原告向銀行以貸款方式支付第二期款，並於第二條第三項約定：「於銀行貸款完成後即將本標的物移轉予甲方，俟甲方取得產權名義後三日內支付新台幣貳仟萬元扣除甲方代納乙方增值稅之餘額，並同時點交土地。」以解除賣方物之擔保責任，復於第三條特約事項第（三）項約定：「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照之申請。」及第四條約定：「．．．如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害與甲方．．．」，以加重賣方配合辦理貸款之責任。
⑷綜上所陳，兩造既已約定第二期款係以買賣標的物土地向銀行貸款支付，而今土
地上之違章建築尚未拆除，致原告無法辦理貸款，原告並無違約之處。故被告抗辯原告有遲延付款並已由被告解除契約乙節，於法顯無理由。
２、原告定期催告被告配合辦理貸款，進而依法解除契約，並無不合：⑴按依「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付
，自催告時起負遲延責任。」﹑「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」民法第二百二十九條第二項前段﹑第二百五十四條分別定有明文。
⑵查本件因被告未履行配合貸款之義務，致原告未能支付第二期款，原告並無違約
處，已如前述。迺被告之代理人己○○竟於八十七年十一月九日以存證信函催告原告付款（被證二），原告不得已，乃於八十七年十一月十六日以存證信函定期催告被告將違建拆除並配合辦理貸款。惟至二個月後，被告仍未置理，故被告已屬遲延給付。原告不得已，乃於八十八年一月二十八日再度發函限期催告被告履行義務（詳原證三），惟屆期被告竟發函表示解約（被證四），足見被告確無履約之誠意，原告依前揭民法之規定及契約書第三條第（三）項及第四條之約定，以起訴狀為解約之意思表示並請求加倍返還價金，於法並無不合。
３、被告將土地售予第三人顏守謙並為分割，亦已構成違約：按訴外人顏守謙取得系爭二五六地號土地面積二百一十八平方公尺，係由被告丙○○將土地持分售予己○○轉售予顏守謙，並經由分割取得二五六地號土地二百一十八平方公尺，為被告自認屬實，並有土地登記謄本可稽（原證六），故被告已屬違約不賣，至為灼然。雖被告辯稱處分及分割土地係於被告解約之後，惟被告之解約並不合法，已如前述，被告仍難卸其違約責任，原告依契約書第四條之約定解除契約並請求加倍返還價金，並無不合。
七、綜上所述，被告等經原告定期催告，仍不履行理貸款之義務，依民法第二百二十九條第二項前段﹑第二百五十四條及契約書第二條第二項﹑第三條第（三）項及第四條之規定，原告據以解約，於法有據；又被告等私將買賣標的物分割並出售予訴外人顏守謙，被告等所為亦已構成違約之事由。爰提起本件訴訟，請求被告等給付如訴之聲明所示之金額及利息。
參、證據：提出土地買賣契約書影本乙件（原證一）﹑八十七年十一月十六日台北杭南郵局第十八號存證信函影本乙件及回執影本四件（原證二）﹑八十八年一月二十八日台北杭南郵局第三五九號存證信函影本乙件及回執影本四件（原證三）﹑台北市○○區○○段○○段第二五六地號土地登記謄本乙件（原證五）﹑相片二張（原證七）為證。
及聲請訊問證人 陳松林 、 李士君 、 余怡慧 、 胡銘桹 （均為銀行人員）。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，被告等願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、查於八十六年五月三十日，訴外人己○○（已過逝）以其本人名義，以及以代理被告三人之名義，出售系爭土地之應有部分予原告，並由訴外人己○○代理被告三人與原告簽訂土地買賣契約書（被証一號）。而根據該土地買賣契約第二條第二項之約定：「第二次付款：新台幣三千四百八十萬元，俟乙方代理人（即訴外人己○○）取得周順良（即丙○○）之全部持份後，甲方應即以乙方為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣七千六百八十萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款同時交付本款。」可知，於己○○取得周順良（即丙○○）之全部持份後，原告即須依該規定辦理貸款並交付第二次之款項。
二、次查，訴外人己○○於八十六年七月四日取得丙○○之全部持份後，即於同年九月間通知原告，按原告於接獲通知後本應依約履行付款之義務；詎料，原告於接獲通知後竟延滯一年多仍未按期給付價金，為此，被告乃於八十七年十一月九日寄發存證信函，定期催告請求原告依約履行（參被證二），並又於十一月底再次函請其依約履行（參被證三）。
三、然查，原告於接獲前開函件後，不僅仍未依約給付第二期款，且竟空言主張因該系爭土地上建有違章建築，以致其無法向銀行辦理貸款等語云云，而拒絕依約給付第二期款項。惟查，事實上，原告上開主張實毫無理由（謹於後段中一併說明），而且，其經被告定期催告仍不給付，因此，被告等及訴外人己○○乃依據係爭買賣契約第四條之規定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約....」，並於八十八年二月四日以律師函通知原告解除契約（參被證四），並且依該約定沒收原告已付之價款。
四、惟如今原告竟又執前開違章建築之事由，指稱被告解約為不合法，且被告等違約，然其主張實無理由，茲說明如后：
㈠原告是否能以系爭房地順利辦理取得貸款，並非給付第二期款之停止條件，原告
不得以該貸款未取得，主張停止條件未成就，而認無付款義務，因此，被告之解約係合法且有效：
⒈首查，「解釋契約，須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」最高法院十七年上字第一一一八號判例已予闡明。又「解釋意思表示或法律行為時，須兼顧當事人誠實信用原則及契約嚴守原則」， 洪遜欣 教授著「中國民法總則」亦曾指明。
⒉查原告主張系爭土地買賣契約第二條第二項之約定：「第二次付款：新台幣三
千四百八十萬元，俟乙方代理人（即訴外人己○○）取得周順良（即丙○○）之全部持份後，甲方應即以乙方為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣七千六百八十萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款同時交付本款。」係一停止條件之約定，認為系爭房地辦理取得貸款，為給付第二期款之停止條件，然查，該貸款之取得與否根本並非所謂之停止條件，原告此主張實無理由；蓋以，⑴縱觀系爭契約第二條之約定，其規範目的係在明訂付款之期限，而再參以一
般不動產買賣交易慣例即可知，系爭契約第二條之約定意旨，僅是因為不動產買賣標的金額之相當龐大，且一般情況中，買方亦多以貸款為籌措資金之方式，因此，賣方乃同意給予分期給付之優惠，以貸款作為分期付款時點之酌定，是以，依通常買賣交易性質即可知，此種分期給付並非以「買方是否取得貸款」為付款之停止條件。再者，給付價款本即為買受人之義務，買受人如何籌措資金本為買方之責任，因此，買方依據買賣契約本須依約按時辦理貸款，且縱使未能取得貸款，亦應另行籌措資金，並於各相當時期給付價金。
⑵再者，停止條件之約定，本為當事人間對於法律行為效力所附加之限制，為
一種特殊之約定，對於當事人間行為之效力及法律關係有重大之影響，因此，如雙方確有此等約定，定當會於契約中特別明示此特殊之約定。
⑶是以，縱上可知，系爭土地買賣契約第二條第二項之約定並非以「買方是否
取得貸款」為付款之停止條件，原告本須依約按時辦理貸款，並於各相當時期給付價金，原告所稱停止條件顯係肆行曲解，不足採信。
⒊且事實上，於系爭土地買賣契約書簽定前，原告早已明知系爭土地上有違章建
築存在，且其為專業開發公司，對於貸款取得之程序知之甚稔，被告絕不可能同意以系爭房地順利辦理取得貸款，作為給付第二期款之停止條件：
⑴查本件土地買賣契約書簽定之前，系爭土地上即有違章建築存在（該違章建
築係一大廟任何人均知悉此事），按此一情事原告於契約簽訂前早已明知，並有當時買賣交易之介紹人 簡松木 先生足為佐證；又再者，於土地買賣契約書簽定之前，系爭土地所有權人正就該違章建築提起拆屋還地訴訟，凡此事實，亦皆為原告所明知，而且嗣後原告並曾派人到庭聆聽了解該案開庭狀況，是以，由此可知，原告於買賣契約簽訂前早已明知該違章建築之存在。茲並有上開爭議之判決結果供參（被証五號），該判決中，高等法院已判決確有無權佔有之事實，無權佔有人應拆屋還地。
⑵是故，原告於買賣契約簽訂前已明知有違章建築之存在，而其既為專業之開
發公司，對於是否可取得貸款、以及貸款之手續早已知之甚稔，被告等絕不可能同意將此一重大買賣之效力，繫諸於原告能否順利辦理銀行貸款，是以，原告上開主張，實不足採。
⒋是以，依據系爭契約第二條可知，於乙方代理人（即訴外人己○○）取得周順
良（即丙○○）之全部持份後，原告應即依約於相當時期履行付款之義務，然查，訴外人己○○於八十六年七月四日取得丙○○之全部持份後，即於同年九月間通知原告，按原告於接獲通知後本應依約履行付款之義務；詎料，原告於接獲通知後竟延滯一年多仍未按期給付價金，故被告等即於八十七年十一月九日、十一月二十一日二次寄發存證信函，定期催告請求原告依約履行，然原告竟空言主張因該系爭土地上建有違章建築，以致其無法向銀行辦理貸款等語云云，而拒絕依約給付第二期款項。因此，被告等及訴外人己○○依據係爭買賣契約第四條之規定，於八十八年二月四日以律師函通知原告解除該不動產買賣契約（參被證四），並且依約沒收原告已付之價款，被告等此舉係屬依約解除契約及行使權利。
⒌又應再陳明者，原告聲稱因為系爭土地上有違章建築存在致其未能取得銀行貸
款，為兩造不爭之事實等云云，完全與事實不符，被告等鄭重否認之，故原告所稱因為系爭土地上有違章建築存在，致其未能取得銀行貸款，原告自始至終未舉證，其所述顯不足採信。
㈡原告執系爭土地買賣契約書第三條第㈢項之約定，主張被告等有另行提供擔保物
供原告辦理貸款之義務，顯無理由，且有悖於系爭契約之交易慣例，故被告自得解除契約：
⒈系爭買賣契約第三條第三項中雖規定：「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照
之聲請。」，該條款係指一方應配合提出聲請貸款、建照所需之文件或資料或偕同辦理相關程序，並不包括原告所謂另行提供擔保物之義務，此按一般買賣土地之交易慣例亦可推知，土地之出賣人殊無提供擔保予買受人之義務，且原告為買受人，給付價款予被告乃依約、依法當然之義務，殊無可能其貸款不到即有毋庸付款之理，原告所主張殊不足採。因此，原告據該條款推論被告等應另行提供擔保物等語，實無理由。
⒉又原告指稱訴外人己○○曾表示可在六個月內解決違章建築，因此雙方乃基此
於系爭契約第二條第三項、第三條第三項中再為約定，以加重賣方及被告等配合貸款之責任等云云，惟查，原告此等解釋顯為其自行攀鑿附會之解釋；蓋以，於買賣當時，原告本知該違章建築之糾紛係在訴訟程序中，因此，訴外人己○○根本不可能向其保證可在六個月內解決違章建築，是原告此等陳述，顯為虛捏之詞，此其一，又系爭契約第二條第三項之約定，事實上，是針對買方給付尾款時間之約定，且於買方給付尾款時，賣方即被告等同時亦將所有權移轉予原告，按此為一般交易上之慣例，原告強自解釋為該規定意旨係在解除賣方物之擔保責任，顯不足採，此其二；是以，由此可證，原告聲稱被告等依此等規定應另行提供擔保物等云云，實無理由。
五、原告指稱訴外人顏守謙取得二五六地號土地面積二一八平方公尺，被告等人已構成違約，亦於法無據：查訴外人顏守謙取得上開土地，係於本件契約解除後，由被告丙○○出售其應有部分予訴外人己○○，而己○○再將所買受之應有部分連同其本身原有之應有部分出售予顏守謙，嗣後再經分割後，而始由顏守謙取得上開土地，換言之，訴外人顏守謙係於系爭契約解除後，始向訴外人己○○買受其所有之土地應有部分，而當時係爭買賣契約既已經由被告等合法解除，則被告等自得任意再行處分，並無違約之有，因此，原告指稱訴外人顏守謙取得二五六地號土地面積二一八平方公尺，被告等人已構成違約，亦於法無據。
六、須再說明者，事實上，於民國七十九年間，被告三人即已將所持有應有部份之系爭土地售予第三人己○○，並已將土地所有權狀等文件交與己○○，且當時因為並未繳納增值稅，是以，亦未辦理所有權移轉之登記。而職是之故，己○○嗣後以代理名義，代理被告三人，以及以其自己之名義，再將系爭土地出售予原告，被告三人則皆未予以置理。
七、綜上可知，系爭買賣契約係因原告遲延未依約定辦理貸款、給付價金，且於被告定期催告後仍不履行，因此，被告係依約合法通知原告解除契約並沒收原告已給付之款項，原告之請求顯無理由。
參、證據：提出下列證物（皆影本）為證。被證一：土地買賣契約書乙份。
被證二：台北三十四支一三四─四郵局存證信函第二四六三號一份。
被證三：台北三十四支一三四─四郵局存証信函第二六○八號。
被證四：律師函及回執一份。
被證五：台灣高等法院八十六年度重上更（一）字第一一○號判決。
理由
一、關於：１、原告與被告丁○○﹑丙○○及周順良（由嗣後死亡之己○○兼代理人），於八十六年五月三十日簽訂土地買賣契約書，由原告買受被告所有坐落台北市○○區○○段四小段第二五六號地號（訂約後分割增加二五六─一、二五六─二地號），面積六九六平方公尺，所有權持分三○、○○○分之二七、六二五之土地，其中丙○○之持分為三分之一即三○、○○○分之一○、○○○；丁○○持分為三分之一即三○、○○○分之一○、○○○；乙○○為三○、○○○分之
七、五二五；己○○三百分之一即三○、○○○分之一○○。２、原告已依該契約約書第二條之約定，付清第一次款一千一百五十萬元，由被告兼代理人己○○收訖。３、該契約第二條第二項約定：「第二次付款三千四百八十萬元，俟乙方代理人取得周順良（即丙○○）之全部持分後，甲方（即原告）應即以乙方（即被告）為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款。」第三條特約事項第（三）項約定：「乙方應無條件配合甲方之貸款及建照之申請。」第四條約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」４、系爭土地上，因遭第三人占用並建有寺廟乙座（迄今仍在），致原告向銀行申辦貸款時均未能核貸。原告曾二度以存證信函限期催告被告等速將違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款，但被告迄未為之。５、被告於八十七年十一月九日及十一月底寄發存證信函，定期催告請求原告依約給付第二期款。但原告於接獲前開函件後，並未給付，且主張因該系爭土地上建有違章建築，以致其無法向銀行辦理貸款等語，而拒絕依約給付第二期款項。被告等及己○○於八十八年二月四日以律師函通知原告，依據系爭買賣契約第四條之規定解除契約，等事實，為兩造所不爭，且與兩造提出之前揭證物相符，堪認真正。
二、原告起訴主張：因被告未履行配合貸款之義務，經原告兩度定期催告仍未履行，故原告依前開契約書第四條後段之約定，請求被告等返還原告已付價款一千一百五十萬元及同額之賠償金，合計為二千三百萬元（包含己○○部分），並依被告等之持分比例分別計算請求被告各給付如訴之聲明所載之金額（計算式如後附之附件）；並以起訴狀為解約之意思表示，買賣契約既已解除，依民法第二百五十九條之規定，被告亦應返還原告已付之價金等語。
三、被告則辯稱：己○○於八十六年七月四日取得丙○○之全部持份後，即於同年九月間通知原告，原告依約本即應履行付款之義務；詎原告並未給付，被告乃於八十七年十一月九日及十一月底二次發函，定期催告請求原告依約履行，但原告仍不給付，故被告等及己○○乃依據係爭買賣契約第四條前段之約定，於八十八年二月四日以律師函通知原告解除契約，並沒收原告已付之第一期價款。原告是否能以系爭土地順利辦理取得貸款，並非給付第二期款之停止條件，原告不得以該貸款未取得，主張停止條件未成就，而認無付款義務；故被告之上開解約係合法且有效。
四、兩造間之首要爭執為：原告之能否以系爭土地順利辦理取得貸款，是否為原告給付第二期款予被告之停止條件？就此，原告肯認之，被告則加否認。本院採肯定見解。理由為：（一）按不動產之買賣，金額龐大，買方如須全以自有資金給付，則或無力支付全部數額，或雖有能力支付全部數額、但鉅額資金投入後無法另作他用，不惟降低買受人購買不動產之意願，亦減少不動產所有人出售之機會，故不動產交易之買受人，常有藉金融機構貸款方法以融通部分買賣價金之需要，此不僅有益於買受人，亦有益於出賣人。而不動產具較高程度之價值，且價格之變動較為穩定，金融機構於貸款時，亦多有接受不動產為擔保物之意願。故於不動產買賣，如有約定賣方須提供買賣標的物之不動產，作為買方向金融機構貸款時之抵押物，買方並以貸得之款項供為給付部分買賣價金者，事所常見；在此場合，原則上應認買賣當事人對於「買方以金融機構核貸之款項，作為給付部分買賣價金予賣方之來源」乙事，皆有預期並表同意。進而言之，在有此約定之場合，賣方不僅須提供買賣標的物之不動產，作為買方向金融機構貸款時之抵押物，且該不動產須能為金融機構所願接受。若其有金融機構在客觀上難以接受作為抵押物之情形，則與賣方並未提供該不動產作為買方借款之抵押物無異。（二）本件兩造於前揭買賣契約第二條第二項約定：「第二次付款三千四百八十萬元，俟乙方代理人取得周順良（即丙○○）之全部持分後，甲方（即原告）應即以乙方（即被告）為擔保物提供人，以甲方為借款人提向金融業貸款新台幣柒仟陸佰捌拾萬元，俟銀行或代書通知得以撥款時，應於三日內雙方會同至銀行撥款，同時交付本款。」依上述說明，應認兩造預期並同意：原告將以金融機構核貸之款項，作為給付部分買賣價金即第二次付款三千四百八十萬元予被告之來源。且被告須提供買賣標的物之系爭土地，作為原告向金融機構貸款時之抵押物，該等土地並須使金融機構在客觀上願加接受。
五、然系爭土地上，因遭第三人占用並建有寺廟，迄未拆除，致原告向銀行申辦貸款時均未能核貸；原告曾二度以存證信函限期催告被告等速將違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款，但被告迄未為之等情，業如前述一４。則原告之未給付第二期買賣價款予被告，係因被告提供之系爭土地不能使金融機構在客觀上願接受為抵押物（此於實質上與被告未提供系爭土地作為抵押物無異）所致，亦即係因被告未履行其於前揭買賣契約第二條第二項約定中應履行之義務所致，自不符前揭契約第四條前段所約定「本契約簽訂後，倘原告不按約定日期付款，經被告定期催告仍不給付時，願將既價款全部由被告無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」之情形；被告謂其已依該第四條前段之約定，沒收第一期價款並解除契約云云，均不生效力。反之，被告並未履行其於該契約第二條第二項約定中應履行之義務，經原告二度限期催告被告等速將違建拆除或另提供擔保物俾便辦理貸款，被告迄未履行，是原告主張依前揭契約第四條後段：「如被告不照約履行應盡義務時，應將已收價款如數退還與原告外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與原告」之約定，加計自起訴狀繕本送達之翌日即主文第一項至第三項所示之日起以年息百分之五計算之法定利息，對各被告分別為如主文第一項至第三項所示之請求（計算式如附件），為有理由，應予准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘聲明及攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，不一一論述。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月二十七日
民事第五庭法官陳惠生右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀>中華民國日期<－~B法院書記官魏淑娟