裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第2382號民事判決
裁判日期：民國100年11月29日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2382號原告 黃月娥 訴訟代理人 王子瑜 律師
陳繼民 律師被告 徐靜婷 訴訟代理人 朱繹龍
林復宏 律師 高靜怡 律師
參加人 胡湘屏
劉珊珊 上二人共同訴訟代理人 林凱 律師複代理人 李德正 律師受告知人 胡毓成
號3樓 蔡震邦
樓上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾柒萬伍仟肆佰元，及自民國九十九年六月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造業於不動產買賣契約書第12條第8項約定，合意以買賣標的所在地之法院即本院為第一審管轄法院，是本院自有本件第一審管轄權，合先敘明。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人。民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項、第66條第1項定有明文。查被告於民國100年9月20日具狀陳稱：
坐落臺北市○○區○○段二小段781-1地號、權利範圍1/5之土地（下稱系爭土地）及其上同小段建號1279建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋，以下合稱系爭不動產），係被告於93年間向胡湘屏購入，並信任胡湘屏、劉珊珊所交付由胡毓成、蔡震邦簽署之氯離子含量試驗報告書，嗣98年10月17日原告與被告就系爭不動產成立買賣契約，現原告因系爭房屋之氯離子含量過高之重大瑕疵，對被告提起本件減少買賣價金訴訟，胡湘屏、劉珊珊、胡毓成、蔡震邦等與本案訴訟之結果即有法律上利害關係，據此聲請本院將本件訴訟告知上開第三人等語。核被告所為上述訴訟告知，與上述規定相符，本院並已依法對上開人等為本件訴訟之告知。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊前向被告購買系爭不動產，約定總價新臺幣（下同）1,050萬元，並於98年10月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），98年11月30日完成所有權移轉登記，98年12月5日辦理交屋，嗣發現天花板混凝土剝落嚴重，分別於99年1月14日、99年4月28日委請臺灣省土木技師公會（下稱土木公會）進行混凝土氯離子含量試驗，經以進大門前外陽臺上方天花板、面向廚房右側房間進門後方右側柱子離地125公分二處及2樓樑側、1樓樑側三處為取樣位置，測得氯離子含量分別為如附表項次1所示，均已超出國家標準所定最大水溶性氯離子量0.3㎏/m3，被告不服前揭鑑定結果，於本件審理中再請鈞院囑託臺北市建築師公會（下稱建築師公會）進行鑑定，共計六處之採樣標本，測得氯離子含量為如附表項次2所示，亦已超過前揭國家標準，堪認系爭房屋氯離子含量過高，確為一海砂屋，反觀被告於買賣當時提出固宜材料試驗室報告書，其採樣地點為系爭房屋同棟3樓，而非伊所購買1樓，自無參考之價值。系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護進而鏽蝕，將至導致房屋安全性堪虞，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，除受有除去或減少瑕疵對系爭房屋影響之修復費用之損害，尚因較難出售而受有價值減損之損害，被告自應依民法第354條第1項、第359條規定負瑕疵擔保之損害賠償。關於系爭房屋之修復費用，依建築師公會鑑定結果，建議敲除並補強高氯離子區域及鼓脹、剝落及龜裂處之混凝土，以系爭房屋登記面積99.4平方公尺，須補強之內牆及柱樑部分面積160.8平方公尺共計251.2平方公尺，及此種工法每平方公尺5,000元，計得敲除及補強費用為125萬6,000元（計算式：251.2×5,000＝1,256,000），加計裝潢復原費用119,400元，總計費用為1,375,400元（計算式：1,256,000＋119,400＝1,375,400），另關於不動產之價值減損部分，縱前揭瑕疵可經補強，但仍足令購屋者產生疑懼而貶損房屋價值與流動性，估計價值減損金額約為市售價格之30％即315萬元（計算式：1,050萬×30％＝3,150,000），總計被告應賠償452萬5,400元。惟伊僅依瑕疵擔保請求權，請求被告賠償價值減損之15％即157萬5,000元（計算式：1,050萬×15％＝1,575,000），爰依民法上債務不履行、不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：㈠請求被告給付原告157萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係因前手胡湘屏保證，系爭房屋業經翻修整理，包括更換管線、外牆貼皮更新、房屋內部全新裝潢，並經海砂、輻射等檢測均屬合格安全始購入，伊於出售系爭不動產時，原欲以市價1,300萬元出售系爭房屋，惟兩造同意現況交屋以免除擔保責任，乃以低於市價之1,050萬元出售予原告，並載明於98年10月17日系爭契約第15條第2項，即經出賣人告知買受人系爭房屋客廳右側有五處磁磚凸起及前陽臺有部分水泥掉落，出賣人依現況交屋等語，是原告顯非不知系爭房屋之現況，兩造既已約定排除瑕疵擔保責任，原告不得再行主張，伊自不負賠償修復費用、價值減損之責任。又關於修復費用、價值減損之賠償範圍，雖經原告分別委請臺灣省土木技師公會、臺北市建築師公會鑑定，惟鑑定報告書中關於修復費用金額，及認應以市價之三成為價值減少幅度等語，伊均不認同，系爭不動產因座落於臺北市信義區，有臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則暨自治條例之適用，原告如欲主張系爭不動產屬海砂屋，自應依前揭鑑定原則之規定，進行海砂屋相關項目之檢測，始得查知建物實際狀況，並據以計算客觀之價值減損，惟原告僅以氯離子含量為價值減損估算依據，已失公平，又依前揭自治條例，如系爭不動產確為海砂屋，於重建時亦享有原容積率或原總樓地板面積比例放寬之利益，對於市價有增無減，原告並未將該有利價值與損失部分相抵，亦屬不當等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人胡湘屏、劉珊珊均以：建築師公會並非鑑定不動產價格之專業機構，其出具鑑定報告雖記載系爭不動產有價值減損，惟未就相關影響市價之因素為全盤之評估，即逕論價值減損約為市價三成以上，顯非客觀，且被告於出售系爭不動產時，係以顯低於市價之行情，依臺北市信義區所處區域中古公寓交易行情，每坪平均價格為37.85萬元，位於標的一樓之行情，復高於二樓以上，其每坪平均價格為46.026萬元，反觀系爭不動產總面積99.4平方公尺（建物面積92.29＋附屬建物面積7.11＝99.4）即30.068坪，買賣總價為1,050萬元，換算每坪市價為34.92萬元（計算式：1050萬÷30.068＝34.92），可徵原告買受系爭不動產時，非以市價價格購入，縱系爭不動產確屬海砂屋而有價值減損，亦無法證明原告受有損害，且該價值減損係被告所致等語置辯。
四、兩造不爭執事項：
㈠、被告委託訴外人臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋）出售座落臺北市○○區○○段二小段781-1地號、權利範圍1/5之土地，及其上同小段建號1279建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號1樓房屋，雙方於98年9月16日簽定不動產委託銷售契約書，此有前揭契約影本在卷可參。（見本院卷第91至92頁）
㈡、兩造並於98年10月17日簽定系爭不動產買賣契約書，原告以總價1,050萬元購入，雙方並於98年11月30日辦理所有權移轉登記，原告取得前揭房地所有權，有前揭不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽。（見本院卷第11至20頁）
㈢、原告前曾委請臺灣省土木技師公會，於99年4月28日就系爭不動產進行勘驗，經目視檢測發現一樓頂後陽臺版粉刷層有鼓脹現象，一樓頂前左陽臺版有裂縫修補痕跡，一樓頂前右陽臺版約1m*3m範圍發生嚴重混凝土鼓脹剝落及鋼筋外露鏽蝕等現象，屬於公設之地下室柱及各樓樓梯版有大於1mm寬之裂縫，並進行混凝土鑽心取樣，檢測其氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度，此有99年5月18日99省土技字第2894號鑑定報告影本在卷可按。（見本院卷第46至52頁；鑑定報告原本置於卷外）
㈣、本件審理中，原告再委請臺北市建築師公會於100年4月11日就系爭不動產進行勘驗，經目視檢測發現一樓前陽臺版部分發生混凝土膨脹剝落及鋼筋外露鏽蝕現象。並於前後陽臺結構體部分有鑽心取樣修補痕跡，並就前陽臺、後陽臺、地下室、兩間廁所之間共同壁天花板上方、主臥室門內柱各取一處，進行混凝土鑽心取樣，檢測其抗壓強度、氯離子含量及中性化深度，有100年8月2日（）鑑字第1573號鑑定報告書置於卷外可參。（見鑑定報告書第2、6頁及第8至13頁現場照片）
五、兩造爭執之事項：
㈠、被告是否應負瑕疵擔保責任？
㈡、原告所得請求之賠償金額為何？茲分述如下：
㈠、被告是否應負瑕疵擔保責任？
1、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，足以影響房屋結構及居家安全，且因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
2、原告主張：系爭房屋因氯離子含量過高，導致天花板混凝土剝落嚴重，造成房屋結構安全堪虞，且有縮短使用年限等瑕疵，屬物應具備之價值、效用或品質而不具備，被告應負出賣人之瑕疵擔保等語。業據提出土木技師公會及建築師公會製作之鑑定報告各一份，觀諸前述鑑定報告內容，就系爭房屋之目視結果，均記載該房屋之部分天花板，有混凝土膨脹剝落及鋼筋外露鏽蝕現象，是於建築本體各處鑽心取樣，就混凝土抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度等進行檢測，其中測得氯離子含量分別如附表內容所示，平均值分別為1.91kg/m3（共3項試體）、2.01kg/m3（共6項試體），均高於國家標準規定0.3kg/m3，此有99年5月18日89省土技字第2894號、100年8月2日（）鑑字第1573號鑑定報告均附卷外可參（分別見前揭鑑定報告第3頁及第2頁）。本院審酌經濟部中央標準局（後改制為經濟部標準檢驗局）於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」（CNS3090），規定新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為0.6kg/m3以下，嗣後經濟部標準檢驗局於87年6月25日再修正上開國家標準為0.3kg/m3以下，此為有關新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之標準，上開國家標準雖以新拌預拌混凝土為對象，惟自該國家標準第19條備考所載：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」之內容可知，就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出前揭國家標準，否則倘若建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短，此即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，是前揭鑑定報告於認定系爭房屋混凝土之氯離子含量，均依國家標準之規範值即0.3kg/m3為準，本院認為並無不妥。系爭房屋之氯離子含量已逾越國家安全標準，業如前述，對建物之鋼筋混凝土品質產生影響，已發生天花板混凝土剝落情形，且該鋼筋外露現象，如未處理，將降低鋼筋抗彎強度，而影響房屋結構安全，又混凝土氯離子含量過高，混凝土有突發性剝落發生之可能，是系爭不動產之建物本體，確因混凝土氯離子含量過高，而有影響房屋結構安全、居住安全以及使用年限縮短之疑慮，即屬欠缺一般房屋應有之效用，而已構成物之瑕疵。從而，原告主張被告應負瑕疵擔保，即屬有據。
3、被告辯稱：兩造前以減少價金及特約排除出賣人之瑕疵擔保責任，並載明於系爭契約以現況交屋，縱有上開瑕疵存在，被告亦不負瑕疵擔保云云。惟查：被告就前揭事實，提出系爭契約、不動產委託銷售契約書等件為據，觀之契約第15條其他約定事項第二項記載：「經乙方（即被告）告知甲方（即原告）知悉，本案客廳右側有五處磁磚凸起及前陽臺有部分水泥掉落，乙方依現況交屋」等語（見本院卷第17頁），另系爭託售契約中標的現狀說明書第14點有勾選：「賣方不修理以現況交屋」等文句（見本院卷第92頁），固得證明兩造約定以現況交屋，就前揭記載之瑕疵，有排除瑕疵擔保之約定，惟建物之混凝土是否有氯離子含量過高情況，除因進行鑑定而獲得相關數據，或鋼筋、混凝土已因混凝土中氯離子含量過高影響產生銹蝕、剝落現象，而得自外觀查知外，依一般通常之外觀檢視交屋檢查，實無從得知，難責令買受人應負立即檢視之責，亦難認原告於契約成立時，已明知前揭記載之瑕疵係氯離子含量過高所致，仍與被告合意排除瑕疵擔保，否則被告即無須再提供固宜材料試驗室報告書予原告，意欲證明氯離子含量業經檢驗合格，而兩造於簽定買賣契約時，雖由被告及臺灣房屋出具之氯離子含量試驗報告，惟係以座落臺北市○○街○○○巷○○弄○○○號3樓樓梯間為試驗取樣標的，與本件並非同一，有固宜材料試驗室報告影本在卷可考（見本院卷第9頁），此亦可徵，原告係因固宜材料試驗室之報告結果，認系爭不動產無氯離子含量過高之瑕疵，而與被告成立買賣契約，非屬自身重大過失而不知瑕疵存在，被告自無排除瑕疵擔保之事由。據上，被告抗辯以現況交屋排除氯離子含量過高之瑕疵擔保，即屬無據。
㈡、原告所得請求之賠償金額為何？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條及第359條分別定有明文。系爭不動產之房屋因混凝土氯離子含量過高，而影響房屋結構安全及居住安全，欠缺一般房屋應有之效用，而已構成物之瑕疵，已如上述，故原告據此請求減少系爭房屋之買賣價金，為有理由。經查：依土木技師公會鑑定報告之結論及建議：「由鑑定結果顯示標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值1.91kg/m3大於規定值0.3kg/m3，平均中性化深度大於2公分，現況已有混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕等現象，氯離子含量過高已對鋼筋混凝土品質產生影響，建議儘速辦理標的物鋼筋防蝕處理（有效使用年限為10-15年，視環境條件和鋼筋密度而定），以免鋼筋鏽蝕影響結構安全，並於混凝土表面以高拉力碳纖維包覆補強，所需費用估算如附件八。」等語（見本院卷第51頁），可徵原告確有進行修復之必要。又建築師公會就修復費用稱以：「因本案主要鑑定為氯離子含量試驗，其試驗結果研判系爭房屋為高氯離子混凝土構造物。若須進行結構補強修復，目前由於室內空間部分已裝修完成，以目前可視範圍來說，建議短期可將高氯離子區域及混凝土已生鼓脹、剝落及龜裂處予以敲除後補強。此種工法每平方公尺約5000元/㎡（附件七）。本案房屋登記面積約99.4平方公尺，須進行補強工程之內牆及柱梁部分約160.8平方公尺，共約251.2平方公尺。若進行全面補強修復，費用包含：⑴敲除及補強費用約251.2*5000=1,256,000元⑵裝潢復原費用約119,400元（附件七）故總費用為新臺幣1,375,400元」等語（見鑑定報告第2至3頁），本院審酌建築師公會鑑定報告內容，就修復工程項目羅列纂詳，尚且包含土木公會漏未估計之敲除費用，又所估算之裝潢項目，均屬合理適中之必要程度，而無原告提出卷附估價單內容，多有歐式線板、造型天花板及造型壁板、間接照明等浮誇項目，有建築師公會鑑定報告附件七（見鑑定報告第19頁）、土木技師公會鑑定報告附件八（見鑑定報告第21頁、本院卷第52頁）、原告估價單等件在卷可按（見本院卷第第53頁），是應以建築師公會估算之修復金額1,375,400元，為本件減少價金之範圍依據較為妥適。被告抗辯前揭金額過高，惟未提出反對之具體事由及證據，空言所辯，自無可採。據上，本件修復費用為1,375,400元，應由被告負擔。
2、原告雖主張：系爭不動產屬有瑕疵，且難恢復購屋消費者之信心，而受有市價減損，應由被告負擔云云，固據提出建築師公會鑑定結果謂以：「經由市場比較法，查詢標的物附近區域近一年中古公寓之成交行情約為387,000元/坪，而該區域中古公寓在司法院法拍屋公告價格約為305,000元/坪。故類似中古公寓一般法拍屋價值減損金額約為市售價格之2成以上。經過補強，但高氯離子混凝土建築物足令購屋者產生疑懼而貶損房屋價值與流動性。因此估計價值減損金額約為市售價格之3成以上。」等語（見該鑑定報告第3頁）。惟本院審究不動產之市場價格，除受建物本體之品質良窳，尚因其座落基地之區域繁榮程度，或經濟景氣等各方面影響，而氯離子含量過高之瑕疵，僅限於建築物本身，即僅得由不動產重建角度評定其價值減損，並未因此減損座落基地之土地市價，反觀前揭鑑定意見據此評定系爭不動產受有市價2成之價值減損，疏未考量本件土地利用情形，亦未就評定基礎加以闡釋說明，原告復未就市價受有減損損失情形，提出具體事證以資為憑，其是否受有系爭損害，且係氯離子含量過高所肇致，已非無疑。復審酌前述建築師公會鑑定報告稱：同地區之中古公寓成交行情為每坪387,000元等語，如以系爭行情審視系爭建物之價值，即以前揭市價乘上系爭建物總面積30.0685坪〔計算式：（92.29＋7.11）×0.3025＝30.0685〕，有建物登記第二類謄本在卷可考（見本院卷第19頁），計得原有市價高達11,636,510元（計算式：387,000×
30.0685＝11,636,510，元以下四捨五入，下同），而原告僅以總價1,050萬元購入，換算每坪亦僅349,203元（計算式：10,500,000÷30.0685＝349,203），已較同區域市價行情略低將近1成〔計算式：（387,000－349,203）÷387,000×100％＝9.7％〕，難認原告仍受價值減損損失，被告執此抗辯否認，即非無據。則原告主張受有價價值減損損失一情，因其舉證容有未足，洵屬無據，其請求被告賠償損害，即無理由。
六、綜上所述，原告因系爭不動產之房屋存在混凝土氯離子含量過高之瑕疵，據此主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告給付1,375,400元及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年11月29日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月8日
書記官李彥勳附表：
┌──┬──────┬───────┬─────┐│項次│鑑定單位│氯離子含量│中性化深度││││（kg/m3）│（cm）│├──┼──────┼───┬───┼─────┤│1│土木技師公會│2.39│均值：│2.4│││├───┤1.91├─────┤│││1.08││1.0│││├───┤├─────┤│││2.25││5.3│├──┼──────┼───┼───┼─────┤│2│建築師公會│2.893│均值：│3.8│││├───┤2.01├─────┤│││1.184││0.5│││├───┤├─────┤│││0.960││3.2│││├───┤├─────┤│││1.155││3.4│││├───┤├─────┤│││0.331││4.8│││├───┤├─────┤│││0.534││5.9│└──┴──────┴───┴───┴─────┘