臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙簡字第292號
原 告 劉玉旋
被 告 廖靜慧
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國99年11月19日言詞
辯論終結，判決如下。
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟參佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十八，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告負擔訴訟費用部分得假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
㈠原告所有坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地及其上
建號4503號即門牌號碼為台中市○○區○○路1段616號2
樓之建物（下稱系爭不動產），於民國99年7月17日經由
惠双 房屋居間仲介出售給被告，並簽訂不動產買賣契約書
，簽約當時被告聲稱未帶現金，故以票號0000000號、到
期日為99年7月19日、面額為新臺幣（下同）250,000元之
本票（下稱系爭本票）一紙交付給原告當作簽約金。孰料
，被告後來反悔不願兌現本票，經惠双仲介一再協商，被
告均置之不理。依雙方簽訂之不動產買賣契約書第11條第
2項之規定，被告違約應賠償原告違約金250,000元，及代
書費（含執行費）10,000元。為此，提起本件訴訟。並聲
明：⒈被告應給付原告250,000元；⒉被告應給付原告代
書費10,000元。⒊訴訟費用由被告負擔。
⒊對被告抗辯之陳述：
⑴被告辯稱系爭不動產有漏水情況，所以不想購買云云。
惟在簽約同時，原告提供之不動產標的物現況說明書上
第8條註明無滲漏水，依法於交屋後半年內若有滲漏水
情形時，則出賣人須負責修繕，故並無構成解約之條件
，況且系爭不動產並無漏水情形。
⑵被告支付之本票是定金，本應於履約專戶中提示兌現，
被告未給付即是違約，應依買賣契約第11條第2項賠償
違約金。
二、被告抗辯：
㈠對系爭本票之真正不爭執。被告確實於99年7月17日簽立
此份契約書，並當場交付系爭本票。但因為系爭不動產下
雨時會漏水，所以被告不願履行契約。雖然簽立買賣契約
前仲介人員有帶被告去查看系爭不動產，也有簽立房屋現
狀調查表，惟當時並未下雨。
㈡原告所指之本票係不動產買賣契約書履行時所需給付之金
額，並非原告所提之違約金。原告已於99年8月2日通知解
除契約，故買賣契約已無履行之必要。
㈢系爭本票上之受款人並非原告。
㈣原告所提之代書費為產權移轉時，原告所需支付予代書之
費用，買賣契約既已解除，原告請求該筆款項自屬無據。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其所有之系爭不動產於99年7月17日經由惠双房
屋居間仲介出售給被告，雙方簽訂不動產買賣契約書，被
告當時並簽發系爭本票交付給原告作為簽約金之事實，業
據原告提出系爭本票、不動產買賣契約書、不動產標的物
現況說明書為憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。
二、系爭不動產買賣契約書第5條第2項約定：「付款方式如下
：第一期款（簽約款）金額新臺幣25萬元整，簽約時甲方
（即被告）應給付第一期款（含定金）；本期款項應全數
存匯入專戶；乙方（即原告）應交付所有權狀正本。」第
11條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若
發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間
催告仍未履行，雙方同意應由 僑馥建 經進行最終催告仍未
履行或認證後，本約即生解除效力，並由僑馥建經執行專
戶價金之撥付作業。」第5條第2項約定：「甲方若有遲延
給付價金之情事，每餘一日應按遲延價金萬分之五計算違
約金給付乙方。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，
再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」
第11條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、
不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損
害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給
付乙方，由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙方。」
兩造於99年7月17日簽立該買賣契約書，被告並同時簽立
系爭本票作為簽約金之事實，為兩造所不爭執，業如上述
，兩造即應依照上開約定履行其契約義務；惟被告拒不兌
現系爭本票以給付前揭第一期款25萬元，原告屢以電話方
式催告被告履行契約，此為被告所不爭執（參見99年11月
19日言詞辯論筆錄），原告嗣於99年9月7日終止該不動
產買賣契約，有存證信函附卷可稽。被告雖辯稱系爭建物
有漏水情形，故未依約給付款項云云，然並未舉證以實其
說，嗣後被告亦自承其確有違約情事（參見本院99年11月
19日言詞辯論筆錄），故原告爰依前揭約定解除系爭不
動產買賣契約，並請求被告賠償其損害及給付懲罰性違約
金，當屬有據。
三、原告主張依系爭不動產買賣契約書第11條第2項之約定，
被告應賠償代書費用10,000元，並提出台中市政府地政規
費收據、房地產登記費用明細表為證。查前揭不動產買賣
契約書第11條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有擅自
解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方
所受損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違
約金給付乙方，由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付乙
方。」產權移轉時，甲方應負擔契稅、登記規費、設定費
、印花稅、代書業務執行費用、保證費用二分之一、簽約
費1,000元，前揭不動產買賣契約書第9條第4項亦有明文
約定。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216條
第1項參照）。由卷附房地產登記費用明細表所載，其中
契約簽約費1,000元、閱覽及申請謄本300元，核屬契約締
結過程原告所應支付之費用，今既然因被告違約致契約解
除，前揭費用1,300元（計算式：1,000＋300＝1,300）即
屬原告因系爭買賣契約解除所受損害範圍；至於其餘存證
信函2,000元、法院訴訟申請4,000元、代墊裁判費2,650
元、代墊存證信函郵資34元、印章30元等請求，則屬被告
違約後原告請求被告履行契約或給付違約金所支出之費用
，核與債務不履行之損害賠償未合，故原告請求被告給付
1,300元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
四、原告復主張依系爭不動產買賣契約書第11條第2項之約定
，被告應給付懲罰性違約金25萬元。按解釋意思表示，應
探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條
定有明文；又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真
意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標
準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第453號
判例參照。經查，由前開第11條第2項之文義，原告得請
求之懲罰性違約金乃以被告已支付之價金為請求標的。惟
衡酌系爭不動產買賣契約書第5條第2項約定：「付款方式
如下：第一期款（簽約款）金額新臺幣25萬元整，簽約時
甲方應給付第一期款（含定金）；本期款項應全數存匯入
專戶；乙方應交付所有權狀正本。第二期款（備證用印款
）新臺幣25萬元、乙方應於99年7月30日備齊一切過戶所
需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦
理產權移轉登記作業；甲方最遲應於前開日期將第二期款
存匯入專戶。…」又該不動產買賣契約書附載之價金給付
備忘錄第一欄業已載明：「繳款日期：99年7月17日、支
付價金種類：本票、甲方繳款金額：25萬元整、備註：本
款項確由甲方支付，並交由左列價金解款人（即訴外人周
安妤）負責存匯入專戶。」即依前揭規定，兩造簽訂系爭
不動產買賣契約時，被告即應支付第一期簽約款25萬元，
然因被告聲稱未帶現金，故簽發系爭本票，即被告簽發系
爭本票係為擔保前開第一期款25萬價金之支付。綜觀上開
情事，系爭不動產買賣契約業已載明買賣雙方於各期間所
應擔負之契約義務，並約定買方各期價金款項應支付之期
限，而依前揭第11條第2項之約定，買受人如有違約情事
致本約解除時，出賣人即可依上開約定請求懲罰性違約金
，該懲罰性違約金之金額即以已支付之價金計算。從而，
懲罰性違約金之金額乃以買受人違約情事發生之時點配合
前揭第5條第2項各該價金款項給付之時點認定，方屬該買
賣契約所欲規範之本意；否則，如買受人無故拒不給付價
金致買賣契約解除，卻因未有已支付之價金作為懲罰性違
約金，顯與因其他事由解除買賣契約而得以請求懲罰性違
約金之情形相較，顯有輕重失衡，亦失當初簽立系爭條款
之真意。故原告主張以第一期款之金額25萬元為懲罰性違
約金，尚有屬據。
五、然按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第250條第1項及第252條分別定有明文。另約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，不問其作用為懲罰性
抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院70年度台上
字第3796號裁判意旨參照。又是否相當，即須依一般客觀
事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之
標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之之自由意
思，已任意給付，可認為債務自願依約履行，不容其請求
返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高
法院79年度台上字第1915號判例意旨參照。本件原告依上
開不動產買賣契約書第11條第2項約請求被告給付25萬元
懲罰性違約金部分，本院審酌系爭標的當時議價之總金額
為272萬元，並參酌系爭本票尚由兩造約定之解款人保管
中，惟該筆金額因原告解除本件買賣契約前，被告無故未
兌現給付，亦有損害甚明；且斟酌現今不動產買賣市場之
社會經濟情況，及被告若能如期履行債務時，原告可得享
受之一切利益等上開因素後，認為被告未依約履行契約致
原告解除契約關係，應酌減懲罰性違約金為15萬元始為合
理。
六、綜上所述，原告依據系爭買賣契約，請求被告給付違約金
15萬元及因該買賣契約解除所生之損害賠償1,300元，共
計為151,300元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，無理由，應予駁回。
七、依民事訴訟法第79條規定，本件訴訟費用由兩造依其勝敗
之比例分擔。
八、本判決原告勝訴部分（即主文第一項及命被告負擔訴訟費
用部分），係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
中華民國99年12月3日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官陳俞伶
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月3日
書記官