裁判字號：臺灣新竹地方法院90年訴字第416號民事判決
裁判日期：民國90年09月21日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度訴字第四一六號
原告池和宮管理委員會即池和宮法定代理人乙○○被告甲○○右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國八十五年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十五年十二月十二日向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段九十五、九十五之一、九十六、九十六之一、九十六之二、九十六之三、九十六之二七、九十六之三０、九十六之三三、九十六之四二等地號土地（均為重測前地號，以下簡稱系爭土地）之應有部分，雙方訂有不動產買賣契約書，簽約當日原告即支付新台幣（下同）二百萬元與被告。被告於收受上開價金後，並未依約交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應具備之全部證件，致使原告無從辦理所有權移轉登記，原告之管理委員會中之委員具有自耕農身分得成為產權登記名義人者，不在少數，被告若依約於收受頭期款時立即交付產權移轉資料，原告可立即辦理所有權移轉登記。
（二）被告不僅未依約交付過戶證件，亦未依約將系爭土地設定本金最高限額五百萬元與原告，且被告於簽約前並未告知原告系爭土地已設定抵押與第三人。
八十七年系爭土地遭債權人聲請法院查封拍賣，原告始知上情，當時系爭土地已遭法院查封，無法辦理所有權移轉登記。依兩造之買賣契約第七條約定，被告應保證買賣標的之產權清楚，如有他人權利或設定他項權利，應由被告負責於尾款付清以前速予理清，若買方因此而受有損害時，被告應負完全賠償責任。故原告於知悉系爭土地遭法院查封後即請求被告依上開約定處理，並於八十九年三月間申請新豐鄉調解委員會調解，調解時被告竟要求原告將尾款給付於抵押權人，然依上開約定，被告需於尾款付清前將抵押權塗銷理清，此為被告之義務，非原告之義務，更何況抵押權人是否同意撤銷查封非原告所能掌控，被告雖稱當時抵押權人說原告若給付尾款，同意提供印鑑辦理塗銷查封云云，然查調解當時抵押權人並未到場，是否同意令人質疑，原告自難同意被告之要求，因此雙方未達成調解，此有調解筆錄可證，且經證人 鄭國雄 證述明確。
（三）被告依前開買賣契約對原告負有辦理所有權移轉登記之義務，今被告之系爭土地遭第三人聲請查封拍賣，並已拍定，由共有人主張優先承買中，致使原告移轉登記之請求成為給付不能，依民法第二百五十六條之規定，原告自得解除本件契約，原告函催被告應將已付價金返還與原告，並以書狀之送達，再度為解除本買賣契約之意思表示，本件契約業經原告合法解除，原告依民法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，訴請被告返還價金，洵屬有據。
三、證據：提出買賣契約書、存證信函、寺廟登記證、寺廟變動登記表、系爭土地之土地登記簿謄本、新竹縣新豐鄉調解委員會調解筆錄等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地目前雖已因抵押權人 林美惠 聲請強制執行，為本院八十七年度執字第三七一二號強制執行事件拍定，以致無法移轉登記與原告，惟此係因可歸責於原告之事由所致，並非可歸責於被告。兩造就本件系爭土地移轉登記事宜，曾於八十九年三月二十八日於新竹縣新豐鄉調解委員會進行調解，被告當時同意移轉登記與原告，並已將移轉登記所須之資料交付與代書，是原告無法找出適當之人選為登記名義人，才無法辦理登記。
（二）系爭土地於八十九年三月二十八日調解時，固已為法院查封，但兩造業已達成共識，約定由原告將尾款二百萬元給付與抵押債權人林美惠，林美惠亦同意收到尾款後撤銷系爭土地之查封，僅因此等事項不適合記載於調解筆錄，調解筆錄才會記載雙方當事人私下再進行和解。原告未能依約定辦理，致使抵押權人林美惠續聲請拍賣系爭土地，自無從歸責於被告。
（三）系爭土地固已為第三人拍定，惟法院通知共有人優先承買時，共有人 徐元通 表示願行使優先承買權，待優先承買權確定，徐元通繳款取得權利移轉證書後，原告可將尾款給付與徐元通，徐元通願將系爭土地移轉登記與原告，本件原告仍能取得系爭土地之所有權，無庸解除契約。
三、證據：聲請訊問證人鄭國雄、 羅廷相 。
丙、本院依職權調閱本院民事執行處八十七年度執字第三七一二號卷宗。理由
一、原告起訴主張兩造於八十五年十二月十二日就系爭土地訂立不動產買賣契約書，由原告於簽約日給付二百萬元，詎被告收受款項後，並未依約於移轉登記前先辦理抵押權設定，亦未告知系爭土地已有他人設定抵押權，嗣系爭土地為抵押權人聲請法院查封拍賣，另為第三人拍定，現由執行法院通知優先承買中，被告系爭土地之所有權移轉登記，已陷於給付不能之狀態，原告依法解除本件買賣契約，並請求被告返還原告已付之價金二百萬元，及自受領時起之利息等語。被告則以系爭土地於八十九年三月二十八日調解時，尚未進入拍賣程序，原告同意將尾款交付與執行債權人林美惠，由林美惠撤銷查封，被告並已備妥移轉登記所須之證件，是原告遲遲未能推出登記名義人，以致未完成移轉登記，抵押權人林美惠始聲請續行拍賣，導致土地為他人拍定，系爭土地無法移轉與原告，乃因可歸責於原告之事由，非可歸責於被告，原告自無從解除契約等語資為抗辯。
二、原告主張兩造曾於八十五年十二月十二日就系爭不動產訂定買賣契約，並由原告交付二百萬元與被告，而被告迄未將系爭土地移轉登記與原告，且系爭土地業已為被告之債權人聲請強制執行，為本院民事執行處八十七年執字第三七一二號強制執行事件於八十九年九月六日拍定，現由執行法院通知共有人優先承買中，被告已無從再將系爭土地移轉登記與被告等情，業據原告提出買賣契約書等為證，且為被告所不爭執，核與本院調閱執行卷宗之結果相符，應堪信原告上開主張為真實。
三、被告就無法移轉系爭土地與原告之情形，辯稱不可歸責於被告，無非以兩造曾於八十九年三月間於新竹縣新豐鄉調解委員會進行調解，會中原告曾同意將尾款給付與執行債權人林美惠，由林美惠撤銷查封，再由被告將系爭土地移轉登記與原告指定之登記名義人，被告並已將移轉登記所須之證件交付與代書，是原告遲遲未能指定登記名義人，且未給付執行債權人林美惠尾款，林美惠才會聲請續為拍賣，以致最終為第三人拍定，該給付不能並非可歸責於被告云云。惟依兩造之買賣契約，被告應負移轉系爭土地與原告之義務，如今被告因系爭土地為債權人聲請強制執行拍賣而陷於給付不能之狀況，被告辯稱具有不可歸責於被告之事由，且上開抗辯為原告所否認，則被告自應就本件給付不能係肇因於原告之事由負舉證責任。被告就此，聲請本院訊問證人鄭國雄及羅廷相。證人即調解時之調解委員會秘書鄭國雄到庭證稱：「八十九年三月二十八日兩造在新豐鄉調解委員會進行調解，當時我有在場。當時兩造調解時，被告有要求請原告找壹個人來當登記名義人，因原告當場沒有推出人選，也沒有同意，沒有達成協議。被告在當時有承認買賣契約存在，願意辦理登記給原告，但詳細細節雙方要私下再談，所以沒有達成調解。」、「被告有要求希望原告把尾款給抵押權人，但原告不同意，這是雙方當時很大的爭執點。」（見本院九十年八月二十四日之言詞辯論筆錄），核與當日調解委員會主席羅廷相到庭所證：「調解當時被告有同意將土地登記給原告，但尾款如何交，登記給誰，雙方尚有爭執，所以就沒有達成和解。」等語相符。八十九年三月二十八日兩造於新豐鄉調解委員會調解時在場之調解委員會主席及秘書均無法證實被告所為原告曾同意交付尾款與林美惠，而由林美惠塗銷查封登記，再由被告將系爭土地移轉登記與原告所指定之人等答辯，則被告所為上開抗辯，尚非可採。況衡諸常情，本件原告若曾同意將尾款給付與抵押權人林美惠，再由林美惠塗銷查封，而由被告移轉系爭土地與原告，則就此等交易之重大事項，自應邀同抵押權人林美惠協商，獲得林美惠之承諾，原告始會將尾款給付與林美惠，惟被告並未能證明林美惠將配合塗銷查封，且自八十九年三月二十八日兩造進行協調起，至同年九月六日系爭不動產拍定時止，為時近六個月，被告豈有不促成由原告給付尾款，再由林美惠塗銷查封及抵押權登記，反由林美惠聲請本院執行處就系爭土地進行拍賣之理。此外，本院調閱八十七年度執字第三七一二號卷宗，債權人林美惠於該執行程序中未曾表示延緩強制執行，且於八十九年二月十八日更具狀聲請執行法院速定拍賣條件，進行拍賣，至八十九年六月二十二日公告八十九年七月二十六日為第一次拍賣之期日止，債權人林美惠亦未曾就系爭土地聲請續行拍賣，此有該卷為憑，足見被告所為林美惠係因原告未交付尾款，才聲請繼續拍賣系爭土地之上開答辯，與事實並不相符。
四、本件兩造於八十五年十二月十二日就系爭土地所締不動產買賣契約第二條約定簽約時由甲方（按即原告，下同）給付二百萬元，另餘款一百零二萬二千五百六十元則約定為「係限至抵押權設定完成後支付之尾款，乙方（按即被告，下同）同意未移轉過戶前先行設定抵押權予甲方，設定金額本金最高限額新台幣伍佰萬元整」，另契約第七條亦約定「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此而有損害時，乙方應負完全賠償責任。」則有關設定抵押與原告、移轉登記與原告、塗銷原有抵押權設定等，均屬被告之義務。而系爭土地於八十七年九月十一日即由抵押權人林美惠提出執行名義，聲請本院至現場執行查封，同年月十五日由地政事務所辦理查封登記完畢，其後並於八十九年九月六日拍定，業經本院調取八十七年執字第三七一二號卷查明屬實，則被告確未能將系爭土地保持合於移轉登記之狀態，而有給付不能之情事，此給付不能之情事，乃肇因於被告積欠抵押權人林美惠款項未還，以致系爭土地成為強制執行之標的，並因此而為第三人拍定，則此給付不能之情形，乃因可歸責於被告之事由，堪可認定，原告主張被告未依約履行，致生給付不能之情事，堪認真實。
五、按債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百五十六條定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四受領之給付物生有孳息者，應返還之。五就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第二百五十九條定有明文。本件被告既因可歸責之事由，致給付不能，原告行使解除權，並請求返還已繳之價金二百萬元，及自被告受領時起之按法定利率計算之利息，核屬有據，應予准許。
六、從而，原告訴請被告給付貳佰萬元，及自八十五年十二月十三日（即被告受領上開款項之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國九十年九月二十一日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官蔡孟芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官邱明智中華民國九十年九月二十一日