裁判字號：臺灣高等法院臺中分院91年上易字第281號民事判決
裁判日期：民國91年09月24日
裁判案由：履行租約等
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十一年度上易字第二八一號
上訴人甲○○被上訴人台灣省合作金庫銀行法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○
乙○○右當事人間履行契約等事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十八日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十一年度訴字第一四七九號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）八十九年十二月二十六日與被上訴人所承受之前台中市第一信用合作社簽訂租賃契約，租用該社所有之台中市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），作為遊藝場使用，並至台灣台中地方法院辦理公證在案，租期為自九十年一月一日至九十年十二月三十一日。當時該社口頭約定，伊只要遵守該社約定，不違約（即不付租金），則可每年續約一年，伊乃花鉅資裝修該房屋，並取得遊藝場執照合法營業中。詎被上訴人承受後，以伊有危害治安為由，通知伊屆期不再續租該屋予伊，使伊投入之資金血本無歸等情，爰基於租賃契約之法律關係起訴，求為命被上訴人應與伊續訂系爭房屋之租賃契約之判決。
二、被上訴人則以：伊係依財政部台財融（三）字第○九○三○○○一四九號函自九十年九月十四日起概括承受台中市第一信用合作社全部營業及資產、負債並繼續營業。上訴人請求伊履行租約，無非以上訴人與原台中市第一信用合作社（下稱該社）簽約時，該社表示「公司規定一簽一年，但不會收回」為據，惟上訴人與該社於八十九年十二月二十六日簽訂系爭房屋租賃契約書，並至台中地方法院辦理公證，租期為自九十年一月一日至民國九十年十二月三十一日，但該租賃契約書上並無約定只要承租人不違約，出租人即負有續租予承租人之義務，且特別於該契約書第九條約定：「租期中甲方如欲收回使用或出售，於兩個月前通知承租人終止契約，乙方願無異議無條件搬清交還出租人。」，顯然該社仍有是否決定續租甚至是否提前終止租約之權利。該社為一法人機構，對外為意思表示應經有權人員為之始生效力，絕非僅憑上訴人所泛稱「該社人員承諾只要上訴人不違約即不收回」即生拘束該社之效力，況且本件租賃契約，被上訴人與上訴人乃慎重其事經法院公證，可見兩造針對租期已議定明確之租期，其他特別事項亦增加條款約定之，故如有其他保留事項應於租賃契約上為明確之表示，無須籠統含糊不明以言詞表示，證諸該社與承租人簽訂租賃契約書並非一次簽訂一年，其超過一年者即有多件，如承租人統一超商等三件，期間均一為五年， 江銘堯 、 伍傳賢 期間為二年十個多月，甚且上訴人並無明確舉證究何人為此承諾，上訴人據此要求被上訴人履行租約實無理由等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人之訴為無理由，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人應與上訴人續訂系爭房屋之租賃契約；㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、查上訴人主張其於八十九年十二月二十六日與台中市第一信用合作社簽訂租賃契約，並至台灣台中地方法院辦理公證，租期為九十年一月一日至九十年十二月三十一日。被上訴人於九十年九月十四日概括承受台中市第一信用合作社之營業資產，於九十年十二月初通知上訴人表示到期不再續租，然經其向被上訴人之中四信管理委員會提出續租申請，經簽報總行結果，表示恕難繼續出租，於九十一年二月七日以存證信函送達上訴人明白表示不予繼續出租等情，為兩造所不爭，復有房屋租賃契約書影本、被上訴人奉准概括承受函影本、上訴人申請書影本、被上訴人之會議紀錄影本、被上訴人之中四信管委會發存證信函影本、原台中市第一信用合作社與承租人簽訂之租賃契約書影本在卷可稽，堪信真實。
五、上訴人主張其向台中市第一信用合作社承租台中市○○路○段○○○號房屋，當初洽談條件是須遵守合作社規定，一次簽租一年，只要其不違約（即不付租金），第一信用合作社就不會收回房子，請求被上訴人應履行約定繼續與其續訂租賃契約云云，惟為被上訴人所否認，並以上述各情置辯。經查：原台中市第一信用合作社與承租人簽訂租用合作社與承租人簽訂賃契約書並非均一次簽訂一年，其超過一年者即有數件，如承租人統一超商等三件，期間均一為五年，江銘堯、伍傳賢期間為二年十個多月，亦據被上訴人提出其與訴外人統一超商、江銘堯、伍傳賢等租賃契約在卷可按。又依兩造就前揭經公證之租賃契約，其中第六條約定乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣二十七萬元；第七條特別以手寫方式書立第五點，約定乙方（即上訴人）積欠租金達兩期或違反第四條使用租賃物之各項限制時，甲方（即被上訴人所承受之原台中市第一信用合作社）得終止租約收回租賃物；第四條第五款規定除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向出租人請求遷移費或任何費用；復特別以手寫方式書立第九條約定：租期中甲方如欲收回使用或出售，於兩個月前通知承租人終止契約，乙方願無異議無條件搬清交還出租人等文意觀之，原台中市第一信用合作社仍有決定租賃契約是否繼續甚至是否提前終止之權利。又該租約既未約定只要承租人不違約，出租人就必須要繼續出租，第八條復明定乙方如不於租賃期滿時，交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約時不履行違約金，與連帶保證人逕受強制執行，且兩造並將該租約由台灣台中地方法院公證，故兩造及連帶保證人 洪世煌 顯有於約定期間屆滿時由上訴人交還房屋，且原台中市第一信用合作社得逕以公證書作為執行名義之認識。兩造間若果有如上訴人所言之承諾，原台中市第一信用合作社自無如此大費周章，詳訂租約內容並由法院公證之理。且原台中市第一信用合作社為法人機構，對外為意思表示應經有權人員為之始生效力，非如上訴人所泛稱「該社人員承落只要上訴人不違約即不收回」，即可生拘束該社之效力。即此所謂之「口頭承落」，既不能證明為有權為意思表示之法人代表所為，且復為書面契約不採，該書而契約且已為相反之記載，自不能拘束該法人機構，故亦不能拘束為概括承受之被上訴人。基此，縱認該社人員確為上述之「口頭承落」，亦僅止於原則性之主觀解讀行為，非代表該法人機構，不能否定上述書面租賃契約之約定，是上訴人請求訊問證人即本件租賃契約之連帶保證人洪世煌，即無必要。綜上，上訴人以上開理由請求承受原台中市第一信月手合作社之被上訴人應履行約定，繼續與其簽訂系爭房屋之租賃契約，為無理由，應予駁回。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年九月二十四日~B1民事第五庭審判長法官陳滿賢~B2法官邱森樟~B3法官朱樑右為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
~B書記官陳秀真中華民國九十一年九月二十五日
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