臺灣士林地方法院103年度訴字第903號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第903號民事判決

裁判日期：民國103年12月31日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第903號原告 謝端宏 訴訟代理人 陸正義 律師複代理人 羅偉甄 律師被告 李銀卿
李玉子 莊 李玉枝 李玉秀 李志偉 李志平 兼共同訴訟代理人 李明宗
李天智 上1人訴訟代理人 徐維良 律師被告 李志軒 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖編號A所示，門牌號碼為臺北市○○街○段○○○巷○○號，面積四四平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟零肆拾元，及自民國一○二年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○二年十二月二十九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾捌萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告李天智如以新臺幣伍拾捌萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告李志軒未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴原主張：被告應將系爭土地上，如附圖編號A所示之系爭建物（詳後述）拆除，並將占用土地返還原告；暨被告應自民國102年5月22日起至返還土地之日止，按月給付新臺幣（下同）16,500元，並就起訴狀繕本送達時未清償部分，自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，並均願供擔保准為假執行之宣告，嗣減縮並更正如後述之聲明，核無不可，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。被告並無合法權源而於其上建有如附圖編號A所示，門牌號碼為臺北市○○區○○街○段000巷00號未辦保存登記之建物（面積44平方公尺，下稱系爭建物），並為居住使用，致原告就土地所有權之行使有所妨害，自得請求被告拆除系爭建物並返還該部分占用之土地。又系爭土地經被告無權占用而受有相當租金之利益，致原告受有損害，每月16,500元（102年1月申報地價每平方公尺4,500元），應由被告賠償至其返還止，及應自請求而已陷於給付遲延之法定利息。原告係於102年5月22日始因買賣而取得系爭土地所有權，係於被告所述系爭拆屋還地案件（詳後述），事實審辯論終結後所取得，自非既判力效力所及之人，且縱有被告所稱之買賣存在，依債之相對性，亦不得以之對抗原告，而主張為有權占有之權源。爰依民法第767條第1項及第179條、第203條及第233條之規定，提起本件訴訟，聲明：㈠、被告應將系爭土地上，如附圖編號A所示之系爭建物拆除，並將占用土地返還原告。㈡、被告應自102年5月22日起至返還土地之日止，按月給付16,500元，及於102年12月28日前未清償之部分，自102年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、第㈠項部分並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告李銀卿、李玉子、莊李玉枝、李玉秀、李志偉、李志平、李明宗及李天智則以：系爭建物為被告所共有，並係其被繼承人 李金生 向系爭土地原所有權人 黃君治 先行承租搭建，復向黃君治之繼承人 黃塗生 購買後，以占有改定方式而交付，僅尚未辦理所有權移轉登記，對輾轉繼承而取得系爭土地之原所有權人 黃芳樹 、 廖春婌 、 黃佩珊 、 黃修梅 、 黃姿媛 、 黃柏景 ，自應繼受此法律關係，而此 經渠 另行分別訴請拆屋還地（鈞院97年度重訴字第84號、臺灣高等法院99年度重上字第612號及最高法院102年度台上字第1531號判決，下稱系爭拆屋還地案件）及調整租金（鈞院101年度訴字第672號判決，下稱系爭租金案件），均為相同認定，而先後駁回原所有權人之訴，原告於起訴狀附請求被告拆除之複丈成果圖即為系爭拆屋還地案件囑託繪製，原告對被告占有權源知之甚詳，自應受系爭拆屋還地判決效力所及，不得主張被告係無權占有；況原告於購買系爭土地時，對其上之系爭建物即均由被告持續占有中（已占有50餘年），就此公示狀態原告自無諉無不知之理，而為惡意買受人，自應受被告有權占有權源之拘束等語，聲明駁回原告之訴，被告李天智則另聲明暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。而被告李志軒則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執事項：
㈠、系爭建物占用系爭土地之面積如附圖編號A所示，又系爭建物為被告所共有，現為被告李天智實際占有居住使用，業經本院會同兩造及地政機關至現場履勘，製有勘驗筆錄，並有臺北市建成地政事所複丈成果圖在卷可按（見本院卷第179-181頁、第189、190頁）。
㈡、系爭土地原為黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景（後5人為 黃金銓 繼承人）所有，曾訴請被告拆屋還地，經本院認定係先後本於租賃關係、買賣標的物占有改定而有權占有，於99年7月30日，以97年度重訴字第84號判決駁回原所有權人之請求，原所有權人不服，提起上訴，復經臺灣高等法院同此認定，而於100年10月25日駁回上訴，因所有權人就此部分敗訴部分未據上訴，而告確定，業據被告提出之確定證明書影本（見本院卷第39頁），並經本院依職權調閱系爭拆屋還地案件卷宗查核無訛，堪予認定。
㈢、黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景於系爭拆屋還地案件判決確定後，復對被告提起請求調整租金訴訟，經本院以系爭拆屋還地案件對當事人有爭點效之適用，而仍認定被告對黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景之有權占有，原雖為租賃關係，嗣已經變更為買賣關係，而無不定期租賃關係存在等語，而判決駁回黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景對調整租金請求之訴訟等情，而告確定，亦有被告提出本院101年度訴字第672號民事判決影本為憑（見本院卷第44頁），而堪認定。
㈣、系爭土地於102年5月22日，以買賣為原因，由當時分割後之全體共有人黃芳樹（權利範圍：2分之1）、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛（即 黃媛媛 ）、黃柏景（後4人權利範圍各8分之1），辦理移轉登記予原告，有原告提出之土地登記第二類謄本、土地買賣契約書、簽收支票及匯款單為憑，並據本院依職權調閱之土地登記申請書在卷可憑（見調解卷第9頁、本院卷第111-146頁、第237-250頁），亦堪認定。
四、爭執事項：
㈠、原告是否應受系爭拆屋還地案件判決效力所及？
㈡、原告得否請求被告拆屋還地（兼論被告得否以系爭拆屋還地案件認定之占有權源對原告主張有權占有）？
㈢、承上，如得請求拆屋還地，原告得否請求被告給付相當租金之不當得利及金額為何？
五、原告是否應受系爭拆屋還地案件判決效力所及部分：
㈠、按民事訴訟法第401條第1項所謂繼受人，固包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼受人在內，但訴訟標的一詞，係指訴訟標的之法律關係，或關於訴訟標的之請求權之當事人地位而言，與單純請求之標的物有別。
㈡、經查，系爭拆屋還地確定判決係黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景以排除系爭土地上侵害之系爭建物之請求權為訴訟標的，為一受有限制之物上請求權；而嗣因於前開確定判決後，發生新之事實，即由原告取得一完整即完全可排除性之所有權，而以該完整之所有權為訴訟標的，其物上請求權並未受限制，兩者之訴訟標的自有不同，原告當可另行提起訴訟。是被告抗辯原告為系爭拆屋還地判決效力所及之人，不得再行提起本件訴訟等語，並無可採。
六、原告得否請求被告拆屋還地（兼論被告得否以系爭拆屋還地案件認定之占有權源對原告主張有權占有）部分：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。復按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，後出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權對前買受人為請求，前買受人不得以其與前出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院102年度台上字第692號判決意旨參照）。
㈡、經查，原告主張其於102年6月26日，向黃芳樹、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景買賣取得系爭土地所有權，因遭被告之系爭建物無權占有，而提起本件訴訟等語，業如前述，並提出相符之買賣契約書、價金匯款等資料，並據證人即黃芳樹、黃媛媛到庭證述屬實，應認尚屬非虛，而堪採信。被告雖以系爭拆屋還地案件中先後之租賃及買賣關係為其有權占有之依據等語，並經本院依職權調閱系爭拆屋還地案件卷宗查核無訛，惟被告占有之依據係因其繼承人李金生向系爭土地原所有權人黃君治承租建造系爭建物後，再向黃君治之子黃塗生買受系爭土地，惟因黃塗生死亡未及時辦理過戶登記為憑，因黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景因輾轉繼承之關係而繼受取得系爭土地，因而需繼受前述法律關係，足見被告得對黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景之主張有權占有之占有權源，係僅具有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人（除繼受債之關係之人或繼承人），且系爭建物原租賃之占有本權業已變更為買賣關係，而無租賃關係存在，業如前述，自亦無買賣不破租賃之適用，而查，證人黃芳樹亦證述原告僅為其洽詢是否購買之友人之一，並因有他人占有糾紛，而出售等語，則原告並非繼承人或上開法律關係之繼受人，揆諸前揭說明，則原告之前手既已將系爭土地再次出售予原告，並辦理所有權移轉登記予原告，被告縱因系爭建物而占有系爭土地，原告仍得基於所有權對被告為請求，被告不得以其與原告前手間之買賣關係，對抗原告，換言之，被告尚不得以買賣關係對原告主張有權占有。
㈢、被告雖抗辯原告明知系爭拆屋還地訴訟存在，即明知或可得而知其占有權源係與前手間之買賣關係存在，並依占有公示性應仍同受拘束等語，惟查，證人黃芳樹已到庭證述：「有詢問過幾個朋友，謝端宏是我的朋友之一…說我有塊土地有糾紛，在訴訟，因為我也不想再煩這種事，如果有人願意買，我願意出售，交由對方去處理」、「…謝端宏（即原告）開始我開了價錢，他也是隔了幾個月，後來那個價錢他認為29號所在的位置路是很小，只能供機車通行，希望我能稍微降下一點，我本來是開一坪65萬，後來他說地段不好，還有糾紛要處理，我們談一談就降了5萬元給他，錢都付清了」、「談60萬時，我有尊重我二個姪子姪女，他們2人都在房仲業服務，我有問他們是否能賣到更好的價錢，他們說沒有」、「（問：你有告訴他是何糾紛嗎？）說有訴訟糾紛，且我已經年逾耳順，不想再煩這種事情」、「（問：他知道上面有房子？）知道」、「（問：他有說買土地要作何用嗎？）我不是很清楚，我自己認為那個地方將來可能可以都更，但謝端宏的想法我就不是很清楚」、「（問：他有問你房子如何處理嗎？為何上面有人住？）我說那從以前就被占用了」、「（問：你是何時談要賣的？）大概二審時就開始談了」、「（問：謝端宏有去詢問告的內容嗎？）沒有，他也不懂法律，我也不懂，所以沒有去談這個問題，我只說敗訴，可能要再繼續上訴」、「（問：他沒有問你對方為何可以占用嗎？）沒有，他和我都不懂，沒有講到買賣這件事」、「（問：你有跟謝端宏談到屋主說是買的嗎？）沒有」、「（問：你有跟買方說訴訟判決的結果，你有告訴他有拆屋還地，有無說給付租金案件？）只有講拆屋還地是敗訴，給付租金我好像沒有跟他講」、「（問：他有跟你要過判決書嗎？）沒有，判決書完全沒有交給他」、「（問：你在跟他說拆屋還地敗訴時，買方有問你為何會敗訴嗎？）沒有」等語，而證人黃媛媛則證述係授權證人黃芳樹處理出售土地事宜，糾紛細節不瞭解等語，足見黃芳樹等人出售系爭土地，係本於其所有權人處分之權能，即其使用收益因被告之占有而受有限制，惟其以所有權人而處分系爭土地之權利，並不因此而因受限制及剝奪，倘認系爭土地之占有人，未盡相當努力以其本於原債之關係，以取得土地所有權，或據以行使其契約上之權利，縱其對於土地之所有權人得以此契約關係為占有本權，亦不當然等同於限制所有權人之處分權，而有追及性，再者，以系爭拆屋還地案件之繁雜程度，其係年代久遠之紛爭，連黃芳樹對於其敗訴，嗣並反於敗訴爭點而提起給付調整租金等乙節，實難認黃芳樹已將其與占有人間之法律關係，明確告知原告，或原告確實對其前手與被告間之法律關係，已達明知或可得而知之程度，而應例外繼受此買賣關係之拘束，始為公平之情形，再者，由證人之證述可知，原告買賣取得系爭土地，已為減價，並有其取得系爭土地之考量，而非專以損害被告為目的，是被告質此為辯，並未能提出其他證據以實其說，而尚屬無據。至原告是否曾上網查詢系爭拆屋還地判決結果或向黃芳樹取得系爭拆屋還地判決複丈成果圖、系爭建物全體共有人之資料等，即與前揭證人所述原告知悉系爭拆屋還地判決敗訴等語相符，然並不影響其本件之請求，業如前述，是被告以此質疑，尚難作為有利被告之認定，附此敘明。
㈣、小結，原告主張被告為無權占有等語，而被告對其得對原告主張有權占有之權源，並無法證明以實其說，徵諸前揭說明，原告請求被告拆屋還地，即非無據。至被告所引最高法院
101年度台上字第437號、101年度台上字第1834號判決之見解，其係針對共有人之分管契約效力之闡述，有限制共有人使用之特殊性存在，與本件買賣契約之性質尚非相同，並非當然得以逕予比附援引；又被告所引最高法院100年台上字第463號判決，則細繹其內容，係於前案拆屋還地言詞辯論終結前即已移轉所有權，並為前案之證人，明知其情形，復未以訴訟承當之方式成為前案當事人，致既判力效力未能及之，所為個案之解釋，亦與本件情形尚有未合，而未能逕予援用，附此敘明。
七、原告可請求被告給付相當租金之不當得利及金額為何部分：
㈠、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。如前所述，被告共有如附圖所示之系爭建物無權占有原告之系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，該項利益依其性質無法返還，上訴人自得請求其等償還相當於租金之價額。
㈡、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。且此規定，依土地法第105條，於基地租賃之情形予以準用。惟該等規定乃房地租金之最高限額，非必須任何基地租賃均照申報價額年息百分之10計算。是基地租賃租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭建物及其坐落之系爭土地，位於臺北市○○區○○街，屬於城市地方，自有上開規定之適用。又系爭建物為磚造之二層老舊樓房（經地政機關確認與系爭拆屋還地案件測量時相同，並無增建），僅供住宅使用，且前為3米寬小巷，無法通行車輛，並為老舊社區，無明顯商業活動，但附近有環河北路、延平北路二段及重慶北路等幹道，交通尚稱便利等情，有本院勘驗筆錄及臺北市稅捐稽徵處大同分處103年7月14日北市00000000000000
000號函附稅籍資料在卷可按（本院卷第109、180頁）。本院審酌房屋價值非高、現況為住家用、交通等情形，及參考系爭拆屋還地案件認定之利益，認應以按系爭土地申報價額之年息百分之8計算無權占用土地所受利益為適當，原告主張以按年息百分之10計算，自難採取。復查，系爭土地於
102年1月之申報地價為45,000元，有土地登記謄本在卷足稽（見調解卷第9頁），被告占有系爭土地上如附圖編號A所示之系爭建物，面積為44平方公尺，以上開方法計算，被告每月取得之不當利益為13,200元（計算式：45,000元×44×8%÷12＝13,200元），逾此範圍之請求，即屬無據。是原告請求被告給付自原告登記取得系爭土地之日即102年5月22日起至102年12月28日止之不當得利95,040元（計算式：
13,200元×7+13,200元×6/30＝95,040元）及自102年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自
102年12月29日起至將系爭土地返還原告之日止，按月給付原告13,200元，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原告主張系爭土地，如附圖編號A所示之系爭建物為被告無權占有，依所有物返還求權請求被告將系爭建物拆除回復原狀返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告給付原告95,040元及自102年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自102年12月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告13,200元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。本判決原告及被告李天智就請求拆屋還地部分分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另本院酌量本件原告僅就其附帶請求之部分租金、利息於法無據，而不應准許，而此部分既不另徵裁判費用等情形，應認訴訟費用仍應由被告負擔為適當。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月31日
民事第四庭法官陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年12月31日
書記官彭品嘉附圖：