臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南小字第278號
原告 張人允
被告 馮麗美
上列當事人間請求返還租金事件，經本院於民國111年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國111年1月9日向被告承租門牌號碼臺南市○區○○路000號之房屋（原告承租位置位於1樓，下稱系爭房屋），約定租賃期間自111年2月15日開始起算3年，租金為1個月新臺幣（下同）18,000元（下稱系爭租約），當日原告即先給付1個月之租金18,000元，被告亦給與原告鑰匙，並與原告相約於隔週111年1月16日簽訂系爭租約之書面，惟被告稱當日有事需擇日再與原告簽約。兩造就系爭房屋之租賃已達成意思一致，雖尚未完成系爭租約之書面簽訂，然系爭租約已屬成立。
㈡嗣原告委請木工師傅至系爭房屋就裝潢一事進行勘查及丈量，遂得知系爭房屋有漏水及白蟻問題。原告於承租當日曾詢問被告系爭房屋之狀況，然被告當時並未告知原告系爭房屋有漏水一事，並在原告詢問系爭房屋防火牆上異狀時，亦稱那是螞蟻窩走過的痕跡，只是未做清理而已云云，原告基於信賴遂相信被告，被告自始即有意隱匿系爭房屋屋況，使原告陷於錯誤。原告於承租時即已告知被告，系爭房屋之租賃使用係為經營早餐店，原告裝潢皆為木製，早餐店之經營係以食物為主，衛生亦為高度重要，被告就系爭房屋之交付，無法依民法第423條規定達到可為原告使用之狀態。
㈢原告以通訊軟體LINE告知被告，系爭房屋有漏水及白蟻問題，亦將拍攝之影片及照片傳送被告，並持續溝通要求被告處理，然被告屢經原告催促，卻一再推拖並堅稱無漏水及白蟻一事，亦無積極修復之作為。嗣被告在原告要求下，於111年1月22日帶水電行人員至現場探勘，原告亦至現場與被告當面確認系爭房屋之情形，被告才承認系爭房屋有白蟻問題，然111年1月23日被告又表示自己都不住在那裡，不知道屋況，係前房客使用上之問題，會請前房客將系爭房屋恢復原狀，並聲稱有農耕執照，過往有多次處理白蟻之經驗，可自行灑藥處理。
㈣白蟻並非一般人查看即能知悉，原告亦無此專業知識，僅因信任被告並將其當成一般螞蟻窩之痕跡，若被告確有農耕執照並有白蟻處理之經驗，應於勘查後即能分辨係為一般螞蟻或白蟻，原告為經營早餐店而租賃系爭房屋，也信任被告處理系爭房屋白蟻問題，惟被告說詞一再反覆，致系爭房屋既無法交付原告正常使用，亦不願退還租金，損害原告權益。
㈤依上所述，被告所提出之系爭房屋，顯已無法合於雙方之約定而供原告使用，被告有不完全給付之情形，原告已依民法第254條規定，於111年1月22日解除系爭租約，並將系爭房屋鑰匙返還被告，被告於本件訴訟開始前，亦已將系爭房屋租與他人，系爭租約無論主觀或客觀上已屬消滅，故原告得依民法第259條、第179條規定，請求被告返還原告預付之租金18,000元。如認前述主張無理由，則原告主張已於上開日期依民法第424條規定終止系爭租約，並依民法第454條之規定，請求被告返還所受之前揭預付租金等語。並聲明：被告應給付原告18,000元。
二、被告抗辯：
㈠原告承租之系爭房屋均經合約雙方現場勘查同意，原告於訂約時均已完整知悉該物現況，故被告於收取租金後，將系爭房屋依現況交付原告使用收益，已依約完成給付義務，且原告亦已開始實際使用，本就應依系爭租約支付租金，原告請求返還租金18,000元並無理由。
㈡又原告所指稱系爭房屋有漏水及白蟻等瑕疵，尚與事實有所出入，需進一步釐清，且原告主張瑕疵發生位置，均非系爭租約所記載之使用範圍，原告承租使用範圍僅為1樓，2樓僅暫借原告使用，故原告主張瑕疵給付部分並無理由。
㈢退萬步言，縱認為系爭房屋存有瑕疵，且影響承租範圍，惟該瑕疵均屬輕微，均可透過簡易修繕復原，尚難謂已達危害承租人或同居人之安全或健康之程度，亦不影響原告承租作為餐廳營業之功能，故原告無權主張依民法424條終止契約等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於111年1月9日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年2月15日開始起算3年，租金為1個月18,000元，當日原告即先給付1個月之租金18,000元，被告亦給與原告鑰匙，並與原告相約於隔週111年1月16日簽訂系爭租約之書面等情，業據原告提出兩造通訊軟體LINE對話紀錄為證（本院卷第23頁），並為被告所不爭執，是上情堪以認定。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。雖兩造尚未簽訂書面租賃契約，然兩造既已就租賃標的物、租金、租期等租賃契約之必要之點達成意思表示一致，則揆諸上開法條規定，兩造間之系爭租約即為成立。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第227條第1項、第254條亦有明文。是以，出租人未能提供合於約定使用收益之租賃物，自難謂已盡其給付義務，所給付自未合於租賃之債務本旨，並有可歸責於出租人之事由，自屬於不完全給付之債務不履行，承租人得依上開規定解除契約。又按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使（最高法院91年度台上字第577號、95年度台上字第1731號民事判決意旨參照）。
㈢原告主張系爭房屋有漏水及白蟻等情形，被告並未交付合於所約定使用收益之租賃物，故原告得解除或終止系爭租約，並請求返還已交付之租金18,000元等語，被告則否認系爭房屋有漏水及白蟻之情形，並以前詞置辯。經查：
⒈原告主張系爭房屋有漏水情形，雖據原告提出系爭房屋照片為證（本院卷第25至27頁、第108頁、第110頁），惟觀諸該等照片中雖有廁所天花板油漆剝落、一樓往二樓之樓梯口天花板油漆剝落與長條形較深色痕跡之情形（本院卷第25頁），以及室外牆壁有深淺顏色不同之狀況（本院卷第27頁），然依該等照片所示，尚難認定上開痕跡是何時、如何造成，照片中亦無法看出明顯正發生滲漏水之情形。參以被告所提出111年1月22日一同前往系爭房屋勘查漏水情形之迦南電氣工程行負責人 劉萬得 所提出之書面記載：「民國111年元月22日受屋主馮麗美女士委託到新興路187號壹樓勘查是否漏水疑慮，只有廁所上方多年的舊痕跡，多年前隔壁增建所致，建商早已從外部修繕，沒有漏水問題，特此證明」等語（本院卷第69頁），原告亦不爭執該份書面係劉萬得所開立（本院卷第119頁），此核與被告所辯：上開痕跡是舊痕，系爭房屋已無漏水情形等語相符。則系爭房屋是否於原告承租時仍有漏水情事，實屬有疑。此外原告並未提出其他積極證據足認系爭房屋於原告承租時仍存有漏水情事，是依原告所提之證據資料，尚難認定系爭房屋於原告承租時有漏水而致妨害原告就系爭房屋使用收益之情形存在。
⒉又原告主張系爭房屋有白蟻之情形，業據其提出照片3張為證（本院卷第29頁）。依上開照片所示，系爭房屋1樓地板以及地板與牆面交接處，確有呈現隆起之土堆或細長形土堆之情形，且有白色細小物體存在，而被告亦稱上開3張照片是1樓廁所出來旁邊牆壁附近之照片等語（本院卷第134頁）。又經本院當庭勘驗原告所提出拍攝系爭房屋內部之光碟檔案，其中檔名「原證1：1月22日下雨天白蟻影片.mp4」檔案之拍攝內容為一磨石子地面有裂痕以及長條形白色痕跡及小土堆，白色長條形痕跡上有一白色細小生物移動，土堆旁有兩三個白色細小生物移動；其中檔名「原證10：1月22日一樓下雨天白蟻影片.mp4」檔案，於錄影時間「00：00-00：10」畫面拍攝位置為本院卷第29頁左下角照片所示位置，畫面中牆壁與磨石子地面交接處有數個白色細小生物移動，錄影時間「00：11-00：14」畫面拍攝到一旁磨石子地面之白色長條形痕跡及小土堆後畫面結束等情，有本院勘驗筆錄附卷可參，兩造對上開勘驗結果並無意見，且亦不爭執上開畫面拍攝之地點為系爭房屋1樓進入後右手邊牆壁及地面（本院卷第137至138頁），足認上開畫面拍攝地點係原告承租之範圍即系爭房屋1樓；參以原告所提出於111年1月22日兩造偕同劉萬得前往系爭房屋時之錄音譯文所示，原告配偶詢問劉萬得：「所以你認為這個不是白蟻？」時，劉萬得稱「對，這個應該是白蟻，要叫除蟲的因為都長在裡面」等語（本院卷第107頁），足認原告所承租之系爭房屋，確有蟲類生長之情形存在。而被告對原告主張承租系爭房屋是要做為經營早餐店使用乙節亦表示無意見等語（本院卷第82頁），則原告主張其承租系爭房屋是為經營早餐店，被告所交付之系爭房屋有長蟲之情形，影響其製作食物之衛生環境，故被告並未交付合於所約定使用收益之租賃物，而有可歸責於債務人之事由致為不完全給付之情形等語，堪認可採。
⒊被告雖提出系爭房屋先前承租人 羅淑芬 所出具之書面，記載其向被告承租系爭房屋經營真情餐飲歌友會多年，在110年5月停止營業之前，未有白蟻問題等語（本院卷第71頁），然縱依該書面所載，羅淑芬亦僅敘明在110年5月前系爭房屋並無白蟻之情形，尚無法以此即推認原告於111年1月9日向被告承租系爭房屋時，系爭房屋亦無長蟲之情形發生。另被告於111年6月10日言詞辯論期日所提出其所述在該期日之前天所拍攝之照片（本院卷第121至123頁），其中本院卷第121頁上方兩張照片被告自承是2樓窗戶照片、第123頁中間右方及下方兩張照片均是2樓照片（本院卷第115至116頁），足見該等照片並非原告所承租系爭房屋1樓之照片，無法以此認定系爭房屋1樓於原告承租時之情形；又本院卷第121頁下方右邊照片，被告陳稱是1樓隔間裝潢前之照片，中間左邊、下方左邊照片，以及第123頁上方右邊、中間左邊照片，則係系爭房屋之後承租人隔間裝潢之照片等語，是該等照片均係被告於事後將系爭房屋另租他人，經他人裝潢前後之照片，尚難認定屋況即與原告承租時相同；又本院卷第121頁右方照片及第123頁上方左邊照片，被告雖陳稱係系爭房屋1樓原告懷疑有白蟻之牆面打下來之木頭，以及2樓打下來之木頭放在一起拍之照片，然觀諸該等照片，尚難認定照片中所示之木材係何處之木材，故亦無法以此即認原告承租系爭房屋時，系爭房屋確無長蟲之情形。是被告所舉上開資料，均尚難作為有利於被告之認定。
⒋被告就系爭租約既有不完全給付之情形，原告依民法第227條第1項，即得依關於給付遲延之規定行使其權利。而原告已於111年1月19日以通訊軟體LINE傳送訊息給被告，告知被告系爭房屋有白蟻情形，以及經原告請師傅就清除白蟻所需費用之估定之價格，請求被告處理等情，有原告所提出兩造間通訊軟體LINE對話紀錄附卷可參（本院卷第33至35頁）。足見原告已告知被告系爭房屋有蟲類生長之狀況，而催告被告應予修繕，惟被告於該次對話紀錄中表示「如果有白蟻也不是在一樓」、「我只租你們一樓」等語，而未表明就上開長蟲部分願意修繕之意思。又兩造嗣偕同於111年1月22日前往系爭房屋勘查後，原告已於同日將系爭房屋鑰匙返還被告，業經原告提出照片1份為證（本院卷第103頁），並為被告所不爭執（本院卷第81至82頁），而上開照片所拍攝之書面記載「1/9取得房東鐵門遙控鑰匙到1/22已歸還屋主」，並經原告簽名，被告則書寫「馮麗美已收遙控Key」等語。參以原告陳稱：111年1月22日看完系爭房屋後，原告稱要請專業人士處理白蟻，被告一直不願意，只願意自己處理，原告就跟被告稱如果被告要自己處理，要保障原告的裝潢不會被白蟻吃掉，但被告稱如果裝潢被吃掉說不定是裝潢帶進白蟻，而不同意給原告保障，當日後來去調解時，被告朋友又一直要原告還鑰匙，故原告就稱要解約不願意承租等語；以及被告所述：原告稱如果要由被告自行處理白蟻，要被告保障裝潢，被告朋友就跟原告稱那也要請原告裝潢木材材料行開證明保障木材沒有白蟻問題，被告才能保證，111年1月22日看完系爭房屋後，兩造有去調解委員會，被告朋友 陳美惠 跟原告說如果繼續拿鑰匙，房租會繼續算，原告才將鑰匙還給被告，當初被告在調解委員會說要還一半租金給原告，原告不接受，所以原告就還鑰匙不租，被告也不租給原告，兩造不繼續租，原告當天有說要解約等語（本院卷第119、134至136頁），被告並陳稱其已於111年5月間將系爭房屋另出租他人等語（本院卷第136頁）。足見原告於111年1月19日以通訊軟體LINE傳送訊息催告被告修繕系爭房屋長蟲情形後，被告回稱該情形是發生於2樓，非原告承租範圍，而未進行修繕；嗣經原告於111年1月22日兩造會同勘察系爭房屋時，再次請求被告修繕系爭房屋長蟲情形時，被告僅願意自己修繕，且不同意保證其自己修繕後，上開長蟲情形即不會毀損原告所搭建之裝潢，嗣被告並收受原告所交還之系爭房屋鑰匙，不再將系爭房屋租給原告，其後並將系爭房屋另出租他人。如被告於111年1月22日經原告再次催告應修繕系爭房屋長蟲情形時，就兩造間之系爭租約仍有繼續履行其修繕系爭房屋義務之意，其理應不至於會在其友人要求原告交還系爭房屋鑰匙，且原告表示要解約時，同意收受系爭房屋之鑰匙。堪認被告於111年1月22日已經由收受原告所交付系爭房屋鑰匙之行為，表明其並無再就兩造間之系爭租約履行其修繕義務之意。兩造就系爭租約約定之租賃期間既尚未開始，被告復於111年1月19日、111年1月22日經原告分別催告修繕後未為修繕，且以收受系爭房屋受鑰匙之行為表明其無再就系爭租約履行修繕義務之意，則揆諸前揭說明並參酌一般交易習慣，應認原告毋庸再另行定期催告被告履行，即得依民法第254條規定解除系爭租約。是原告主張其就被告上開不完全給付之行為，得依關於給付遲延之規定行使權利，其並已依民法第254條規定解除系爭租約等情，核屬可採。
㈣按「按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第179條、第259條第1、2款分別定有明文。又適用法律乃法院之職權，法院就當事人所主張之事實判斷其法律上之效果，自不受當事人法律上見解之拘束（最高法院91年度台上字第1043號民事判決意旨參照）。查兩造原約定租賃期間自111年2月15日開始起算3年，原告曾就系爭租約預付租金18,000元給被告等情，為兩造所不爭執，而系爭租約於上開租賃期間開始前，業經原告依法解除，已如前述，則原告於系爭租約解除後，依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還被告所受領之租金18,000元，為有理由，應予准許。又縱認系爭租約並未經原告依法解除，然依前所述，原告已於111年1月22日將系爭房屋鑰匙交還被告，兩造並曾書立書面，記載原告於該日已將鑰匙返還被告，經被告收受等語，且原告已主張：其有稱要解約不願意承租，並將鑰匙返還給被告等語，被告復陳稱：原告交還鑰匙不租，其也不租給原告，兩造就不繼續租等語，亦可認兩造有合意解除系爭租約之意思，系爭租約因而發生合意解除之法律效果，則原告於系爭租約合意解除後，依民法第179條規定請求被告返還預收租金18,000元，亦屬有據。
四、縱上所述，原告主張系爭租約業經解除，其得請求被告返還預付之租金18,000元，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436條之19第1項分別定有明文。經核本件之訴訟費用額確定為1,000元（裁判費），應由敗訴之被告負擔。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項規定之小額訴訟事件所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1項。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官余玟慧
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其具體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官于子寧