臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度朴簡字第275號
原告 黃奕忠
訴訟代理人 楊英杰 律師
被告 謝宗恩
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地上如朴子地政事務所複丈日期111年3月2日複丈成果圖所示編號A面積3.6平方公尺，編號B面積0.4平方公尺地上物予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣23,763元，及自民國111年1月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國111年1月14日起，至被告遷讓返還如主文第1項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣616元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣340,000元之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣23,763元之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第3項屆期後得假執行。但被告如於屆期後以新臺幣616元之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時第1項聲明為：被告應將坐落在嘉義縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示占用之門牌號碼：嘉義縣○○市○○路00號建物（下稱系爭建物，並 嗣鈞院 偕同地政事務所人員履勘現場、繪製複丈成果圖後再予補正建物所實際占用之面積）拆除，並將所占用之土地騰空返還原告。嗣於民國111年5月10日於言詞辯論期日變更第1項訴之聲明如主文第1項所示。核原告所為變更訴之聲明，係就被告返還土地之位置、範圍於朴子地政事務所測量後所為事實上之補充、更正，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張略以：
（一）系爭土地原由訴外人 吳惠齡 、黃 吳彩雲 （原告之曾祖母）分別持有1/2。 嗣黃 吳彩雲於94年1月19日過世，其持有部分即由 黃吳彩雲 之繼承人 黃瑞芳 （原告之祖父）、 黃瑞明 、 黃敏惠 、 黃敏華 等四人繼承，每人權利範圍為1/8。而吳惠齡持有之1/2部分於109年7月2日經鈞院進行法拍標售，由原告之祖父黃瑞芳得標買受。而後，黃瑞芳、黃瑞明、黃敏惠、黃敏華等四人原持有之系爭土地權利範圍4/8部分，與黃瑞芳拍定取得之系爭土地權利範圍1/2部分，於109年10月20日一併贈與原告並辦理土地所有權移轉登記，故原告成為系爭土地之全部權利範圍所有權人。惟原告現得知系爭土地上竟坐落有被告無權占用、擅自興建之未保存登記，門牌號碼為嘉義縣○○市○○路00號之系爭建物，其占用範圍如附圖編號A、B所示，已侵害原告使用、收益、處分系爭土地之權利，是原告依民法第767條第1項前、中段之規定請求被告將無權占有之系爭建物拆除，並騰空返還占用之系爭土地予原告，洵屬有據。
（二）土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅適用於城市地方供住宅用之房屋，亦涵攝限將房屋出租他人供住宅居住使用在内。且被告自74年7月起即長年無權占用系爭土地，而受有使用系爭土地之利益至今，致黃吳彩雲之繼承人黃瑞芳等及原告（110年10月20日登記為所有權人），於取得系爭土地部分或全部權利範圍之期間内，無法使用系爭土地而受有損害，此一使用利益依其性質不能返還，故被告負有償還該不當得利價額之義務。而系爭土地登記為原告所有前之不當得利返還請求權等，業經原系爭土地1/2持有部分黃吳彩雲之繼承人黃瑞芳、黃瑞明、黃敏惠、黃敏華等四人讓與原告；該系爭土地另1/2持有部分經黃瑞芳拍定取得後，亦將該不當得利返還請求權讓與原告。
（三）被告於無權占用期間，將系爭建物供訴外人 賴玟杏 經營小吃店「吳記排骨酥」，顯見被告係將系爭建物作為營業之用，揆諸前開說明，計算原告請求被告返還相當於租金之不當得利，自不應依土地法第97絛第1項規定之租金計算方式為準，而應以營業用房屋之合理市場租金為計算標準。原告就系爭建物與 賴玫杏 簽立房屋租賃契約書，租賃期間自106年3月1日起至110年2月28日止，租金按月於每月1日給付4,000元，押租保證金9,200元，賴玟杏並依約給付租金至110年2月28日止，惟訴外人賴玟杏於租約到期後繼續使用系爭土地營業，遭被告訴請給付110年3月1日至今之租金。另系爭建物為獨棟1層樓之建物，擺有冰箱、爐、灶等餐飲用設備，系爭土地則位於海通路旁，沿海通路向西可通往168縣道、衛生福利部朴子醫院等，向東則通往四維路一段。海通路上商店眾多，為住、商混合區，鄰近商店有朴子第二市場、飲料店、超商、機車行、小吃店、藥局、電器行、花店、美容店、服飾店等，是以系爭建物每月實際出租金額4,000元，與當地之客觀行情應屬相當，則原告以該金額作為相當於租金之不當得利，應尚屬合理。
（四）原告得請求被告返還自110年12月20日起訴時往前回溯5年，即自105年12月21日至110年12月20日止，無權占有系爭土地所獲之相當於租金之不當得利：
1.其中黃瑞芳等四人自繼承黃吳彩雲之系爭土地權利範圍1/2時起，至贈與原告並辦理移轉系爭土地登記，所持有之期間為105年12月21日起至109年10月19日止，共計46個月，得請求之金額為92,000元（計算式：4,000x46/2=92,000)。
2.黃瑞芳109年7月14日經法拍取得吳惠齡之權利範圍1/2，至贈與原告並辦理移轉系爭土地登記，所持有之期間為109年7月14日起至109年10月19日止，共計3個月，得請求之金額為6,000元（計算式：4,000x3/2=6,000)。
3.原告黃奕忠於109年10月20日取得系爭土地至今(110年12月20日）。此段期間共計14個月，得請求之金額為56,000元（計算式：4,000x14=56,000)。
4.黃瑞芳等四人已將對被告之92,000元債權讓與原告；黃瑞芳另將對被告之6,000元債權讓與原告，則原告請求被告返還163,200元，應於法有據。【計算式：92,000+6,000+56,000+9,200（押租金）=163,200】。
5.依民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條規定，原告請求被告返還相當於租金之不當得利債權，係以支付金錢為標的。是原告請求被告應自110年12月20日起訴狀繕本送達被告之翌日起負遲延責任，請求該筆債權自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應有理由。
（五）並聲明：1.如主文第1項所示。2.被告應給付原告新臺幣163,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；以及自起訴狀繕本送達之翌日起至被告遷讓返還占用土地之日止，被告應按月給付原告4,000元。3.訴訟費用由被告負擔。4.如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯略以：
（一）系爭建物係於72年由被告之爺爺拆除舊房子原地重建，並由被告繼承，系爭建物坐落於系爭土地當時為謝姓、黃姓、吳姓等共同持有，而系爭建物依持分大小興建占有，在當時無爭議的情況下和平、公然、繼續占有迄今，原地主也都無異議，可見祖輩們對系爭建物同意無爭端認可，足證被告為有權占有。且系爭土地為都市計畫用地，應於77年與嘉義縣○○市○○段000地號土地（下稱807地號土地）一同徵收，然因政府作業疏失遺漏徵收系爭土地，造成今日兩造衝突。
（二）又依據訴外人 呂春木 提供之存證信函等資料可知，原地主 黃清木 、吳 黃錦池 、黃吳彩雲就系爭土地(重測前地號338-1）與重測前地號388-22土地買賣事實，原地主因買賣關係交付土地，參最高法院85年台上字第389號判決，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。被告於106年與訴外人呂春木完成調解歸還房屋與被告，參照最高法院97年度台上字第1729號判決，特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產已登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，故被告為有權占有不用歸還土地與各種款項。
（三）被告與訴外人賴玟杏訂立租約，每月租金4,000元，但被告從訂約起就沒有收過租金，都是給呂春木收的，原告於106年與呂春木達成協議由呂春木繼續收租金，而呂春木收租金收到109年7月，109年8月後的租金就是原告收取。
（四）並聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項：
（一）系爭土地（重測前為朴子段388-1地號土地）前於87年9月5日以分割繼承為原因，由訴外人吳惠齡、黃吳彩雲登記取得權利範圍各2分之1。嗣於94年5月2日由訴外人黃瑞芳、黃敏惠、黃瑞明、黃敏華以繼承為原因，自黃吳彩雲登記取得系爭土地之權利範圍各8分之1。其後，黃瑞芳於109年7月15日以拍賣為原因，自吳惠齡登記取得系爭土地之權利範圍2分之1。原告則於109年10月20日以贈與為原因，自黃瑞芳、黃敏惠、黃瑞明、黃敏華登記取得系爭土地之所有權。
（二）門牌號碼嘉義縣○○市○○路00號之系爭建物及隔壁服飾店之建物為被告於72年間繼承取得，系爭建物占有使用系爭土地如附圖所示編號A，面積3.6平方公尺；系爭建物隔壁服飾店之建物，占有使用809地號土地如複丈成果圖所示編號B，面積0.4平方公尺所示之位置及面積。
（三）系爭建物現由賴玟杏經營排骨酥攤位，現況如本院卷第85至91頁照片。
（四）被告前與賴玟杏訂立租約，租賃標的為系爭建物，租賃期間為：106年3月1日至110年2月28日，每月租金4,000元。被告嗣以賴玟杏為被告請求遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，經本院110年度朴簡字第211號判決被告勝訴確定在案。
（五）原告與賴玟杏訂立租約，租賃標的為系爭建物（基地坐落系爭土地），租賃期間為：109年8月1日至112年7月31日，每月租金4,000元。
四、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。是以，系爭土地登記為原告所有，被告抗辯其所有之系爭建物占用原告所有系爭土地如附圖編號A、B所示有合法權源，被告自應就此有利之事實負舉證之責。經查：
1.被告雖抗辯呂春木業已向原系爭土地所有權人購買取得系爭土地所有權云云。惟查，被告對此僅提出存證信函一紙及黃清木、 吳黃錦池 權利範圍2分之1之重測前388-1及388-22地號土地所有權狀影本及黃吳彩雲權利範圍2分之1之重測前388-1地號土地所有權狀影本為據，且該存證信函上記載「本律師代理黃清木、吳黃錦池，就坐落朴子段338-1地號及388-22號與台端成立買賣，經成立審判上之和解在案。按和解有確定判決之效力。台端應依和解條件墊付增值稅可自行聲稱辦理移轉登記，並自本年十月底起，按月給付價款十八分之一。茲未見台端積極履行，為方便登記將土地所有權狀四件送請辦理。倘因台端遲誤登記發生之增加稅款應由台端負擔外，並請將到期之兩期份價款惠付。逾期當請法院強制執行，幸勿違誤為荷。」等語（見本院卷第341、342頁）。然系爭土地前於87年9月5日以分割繼承為原因，由吳惠齡、黃吳彩雲登記取得權利範圍各2分之1，而被告所提出之存證信函中除黃清木及吳黃錦池之所有權狀外，尚有黃吳彩雲（權利範圍2分之1）之所有權狀，則該存證信函所載之買賣契約以及達成審判上和解之時間及當事人為何？後續履行狀況如何？實難僅憑該存證信函及所有權狀影本認定之。況且，系爭建物依被告自述為被告之爺爺所興建，並由被告繼承而來，而非呂春木所興建；因被告的爺爺、父親、母親將系爭建物給呂春木住，被告而與呂春木訂立調解書，讓呂春木繼續收租金，直到不能收為止等語（見本院卷第290、352頁）。準此，既然系爭建物並非呂春木所興建，被告亦非自呂春木取得系爭建物之事實上處分權。基於債之相對性，縱認系爭土地之原所有權人曾與呂春木訂立買賣契約並交付系爭土地之占有與呂春木，此亦係系爭土地之原所有權人與呂春木間之契約關係，被告並非該買賣契約之當事人，自無從執該買賣契約關係，對目前身為系爭土地之所有權人之原告主張有權占有，被告所辯，於法無據，難認可採。
2.被告雖抗辯系爭土地為政府漏未徵收，原告不得主張權利云云。然查，原告目前仍登記為系爭土地之所有權人，縱政府曾有徵收系爭土地之計畫而漏未為徵收，亦不影響原告行使系爭土地所有權人之所有權能，被告所辯，顯有誤會。
3.被告對於系爭建物占用系爭土地如附圖編號A所示，面積3.6平方公尺，及編號B所示，面積0.4平方公尺，並未提出證據證明有何占用系爭土地之合法使用權源，僅空言抗辯系爭建物存在已久即可推認為有權占有，實非有據。綜上，被告並未就其所有之系爭建物占有使用系爭房屋之合法權源舉證以實其說，而屬無權占用，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號A、B所示之地上物，並返還占用部分之土地予原告，自屬有據，應予准許。
（二）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。復按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地（最高法院107年度台上字第1820號判決意旨參照）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號民事判決意旨參照）。經查：
1.被告所有系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A、B所示，已如前述，而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是原告依據不當得利之法律關係，訴請給付相當於租金之不當得利，自屬有據。被告雖抗辯109年8月以前賴玟杏所繳納之租金均係由呂春木收取，被告並未收取等語，核與證人賴玟杏到庭證述相符（見本院卷第348至351頁）。然依被告前開所述及與呂春木所書立之調解書可知，被告既係以系爭建物之事實上處分權人身份，而與呂春木以簽立調解書之方式約定可由呂春木繼續收取租金直到不能收取為止，顯然該收取租金之權利係身為出租人之被告所有，僅以書立調解書之方式容許呂春木收取租金而已。再者，無論被告有無出租系爭建物收取租金，只要系爭建物存在於系爭土地上，被告身為系爭建物之事實上處分權人，即當然受有建物使用土地之利益，被告受有不能使用該部分土地之損害，與被告有無將該建物出租並收取租金係屬二事，故被告抗辯，顯非可採。
2.雖原告主張應以被告與賴玟杏所定租金即每月4,000元計算相當於租金之不當得利云云。惟查，被告係將系爭建物出租與賴玟杏經營排骨酥攤位，並收取每月4,000元之租金，另將系爭土地上如附圖編號B，面積0.4平方公尺之建物出租第三人做為服飾店等情，為兩造所不爭，並有被告與賴玟杏之房屋租賃契約書在卷可佐（見本院卷第45至50頁）。然依附圖可見系爭土地形狀為三角形，而被告出租與賴玟杏經營排骨酥攤之系爭建物為2層樓鐵皮屋，坐落土地之形狀為接近梯形，房屋面積為79.4平方公尺，此有現場照片及系爭建物之房屋課稅明細在卷可佐（見本院卷第85至91頁、第105頁），顯見系爭建物僅係部分坐落於系爭土地，部分應係坐落807地號土地或其他土地之上。況且，被告既為系爭建物之事實上處分權人，自得就系爭建物為使用收益，被告僅須就系爭建物無權占有使用系爭土地部分，給付相當於租金之不當得利與原告，故原告主張應以被告出租系爭建物與賴玟杏之全部租金4,000元，計算系爭建物占有使用系爭土地如附圖編號A、B所示位置面積之相當於租金之不當得利，顯然未考量系爭建物僅部分坐落於原告所有系爭土地之上，以及被告出租與賴玟杏之標的為系爭建物等因素，故原告主張應以每月4,000元之租金計算方式顯不可採。
3.次查，本件被告將系爭土地上之系爭建物出租作為營業使用，雖不受土地法第97條第1項、第105條之限制，然仍得參酌此一基地計收租金規定之計算方式。查系爭土地於109年之申報地價為每平方公尺18,480元，有土地登記公務用謄本為憑（見本院卷第69頁），且系爭土地位於嘉義縣朴子市海通路上，商業活動繁榮，店家林立，系爭土地上亦有開立排骨酥、服飾店營業等情，經本院會同兩造到場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄及現場照片附卷可佐（見本院卷第85至91頁、第229頁），且為兩造所不爭，故以系爭土地申報地價年息百分之10計算，應屬適當。且原告前經原系爭土地所有權人黃瑞芳、黃敏惠、黃瑞明、黃敏華轉讓其等就移轉系爭土地權利範圍前所有之債權請求權（包括但不限於：不當得利返還請求權、損害賠償請求權），有債權讓與同意書在卷可佐（見本院卷第39至42頁），則原告向被告請求如附表計算方式所示期間之相當於租金之不當得利，共計24,751元（計算式如附表所示），及自110年12月21日起至返還土地之日止，按月給付原告616元【計算式：(3.6+0.4)平方公尺×18,480元×10％÷12月＝616】，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A面積3.6平方公尺，編號B面積0.4平方公尺地上物予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告給付24,751元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月14日起至清償日止（見本院卷第101頁），按年息5％計算之利息，及自111年1月14日起至被告遷讓返還占用土地之日止，按月給付原告616元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此聲請僅為促使法院職權之發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不一一論駁。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，係就相當於租金之損害部分為原告部分敗訴之判決，此部分本即未計入訴訟標的價額，爰命被告負擔本件訴訟費用。
中 華 民 國 111 年 7 月 5 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳寶貴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 5 日
書記官江靜盈
附表(單位：新臺幣)：
（一）原告受讓黃瑞芳、黃敏惠、黃瑞明、黃敏華繼承自黃吳彩雲之系爭土地權利範圍2分之1，自105年12月21日起至109年10月19日止之不當得利：14,154元【計算式：(3.6+0.4)平方公尺×18,480元×10％×(3＋9/12＋29/365)÷2＝14,154，元以下四捨五入】
（二）原告受讓黃瑞芳於109年7月14日拍賣取得吳惠齡之權利範圍2分之1，自109年7月14日起至109年10月19日止之不當得利：985元【計算式：(3.6+0.4)平方公尺×18,480元×10％×(3/12＋6/365)÷2＝985，元以下四捨五入】
（三）原告於109年10月20日登記取得系爭土地所有權全部，自109年10月20日迄至110年12月20日止之不當得利：8,624元【(3.6+0.4)平方公尺×18,480元×10％×14/12＝8,624】。
（四）以上合計為23,763元（計算式：14,154＋985＋8,624＝23,763）