裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2989號民事判決
裁判日期：民國105年03月16日
裁判案由：給付租金
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2989號原告 黃秀花 訴訟代理人 陳振東 律師複代理人 陳靖琳 律師被告陳 文忠 訴訟代理人 李建暲 律師上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國105年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於新北市○○區○○段0000000000地號土地（下稱系爭土地），及其上未辦理保存登記即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○弄○號之房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人 陳葵仙 所有，陳葵仙於民國78年7月29日將系爭土地及房屋贈予被告及訴外人陳 雷生 ，並將系爭房屋單獨交付予被告，使被告取得系爭房屋之事實上處分權。然系爭土地尚未辦理所有權移轉登記前，陳葵仙即於78年10月16日死亡，系爭土地即由陳葵仙之養女 黃陳英 繼承。嗣於10
0年6月7日，黃陳英將系爭土地出賣予原告，並於100年
7月1日辦理所有權移轉登記。從而，系爭房屋及土地之所有權人既屬不同，本案自應有民法第425條之1規定之類推適用。為此，爰類推適用民法第425條之1第1項之規定，請求被告應給付租金予原告。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,804,775元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀送達之翌日起至系爭房屋拆除為止，按月於每月5日前給付原告56,624元。㈢第一項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：黃陳英於97年間對被告提起拆屋還地訴訟，本院以97年度訴字第565號判決認定被告係有權占有系爭土地，黃陳英見其無法要回系爭土地，即於100年6月間以極低之價格將系爭土地出賣予原告，原告於101年12月27日向本院對被告提起拆屋還地及不當得利之訴訟，經本院以102年度訴字第240號判決原告勝訴，後經被告上訴後，臺灣高等法院認定本件原告提起拆屋還地及不當得利等訴訟，顯有權利濫用之情事存在，而以102年度重上字第505號判決改判被告全部勝訴，是原告需繼受黃陳英與被告間之法律關係，被告自得基於贈與契約對原告主張對系爭土地為有權占有，原告即不得向被告請求給付租金。又縱認原告前開請求為有理由，依土地法第97條第1項之規定，其租金以不超過土地及建築物申報總額年息10%為限，而所謂土地申報總額，係指土地所有權人申報之地價，亦非以公告地價計算等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張陳葵仙原為系爭房地之所有權人，其於78年7月29日將系爭房地贈與予被告及 陳雷生 ，並單獨將系爭房屋交付予被告，使被告取得事實上之處分權。然系爭土地未辦理所有權移轉登記前，陳葵仙即於78年10月16日死亡，系爭土地則由陳葵仙之繼承人黃陳英繼承，而黃陳英於100年6月7日將系爭土地出賣予原告，並於100年7月1日辦理所有權移轉登記等事實，有原告提出之贈與契約、系爭土地之所有權狀、系爭土地之土地登記謄本、地籍異動索引等件為證（見本院103年度補字第3676號卷第11頁至13頁、本院卷第14頁至19頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、至原告主張系爭土地及房屋原屬同一人所有，嗣分屬不同所有權人之情事，而有民法第425條之1第1項之類推適用，遂請求被告給付如訴之聲明所示之租金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲判斷如下：
㈠按死因贈與乃以贈與人之死亡而發生效力，並以受贈人於贈
與人死亡時仍生存為停止條件之贈與，其為贈與之一種，性質上仍屬契約，須有雙方當事人意思表示之合致（最高法院95年度台上字第817號判決意旨參照）。查依兩造不爭執其真正，由陳葵仙所立之贈與書記載：「茲願於余身後，將所有座落於……等房屋三棟，連同基地之所有權或共有權利全部，贈與雷生及文忠二姪各取得權利二分之一。」等語（見
103年度補字第3676號卷第11頁），考其文義，陳葵仙係就其系爭房屋及土地，以與被告及陳雷生訂立契約之方式，約定於陳葵仙死亡時贈與之，其法律性質應定性為死因贈與契約。該贈與書既屬死因贈與契約，而以贈與人死亡為停止條件，故死因贈與契約之義務人為贈與人之繼承人。而系爭房屋因屬未辦保存登記之建物，遂以交付之方式讓與事實上處分權，至系爭土地部分則由陳葵仙之繼承人黃陳英繼承，而負有依前開死因贈與契約所定移轉系爭土地所有權予被告之義務，然被告未請求黃陳英移轉系爭土地所有權之前，黃陳英即於100年間將系爭土地出賣予原告，並完成所有權移轉登記，而由原告取得系爭土地所有權之事實，應堪認定。
㈡又按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425條之1定有明文。而所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。再按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則，最高法院著有96年度台上字第1089號判決意旨可資參照。
㈢經查，被告有事實上處分權之系爭房屋，其坐落於系爭土地
上之權源係與陳葵仙間之死因贈與契約，嗣由黃陳英因繼承而受拘束，惟系爭土地既未依上開贈與契約約定移轉所有權登記予被告，黃陳英依土地登記仍為所有權人，是其將系爭土地出賣並移轉所有權登記予原告，自屬有權處分而生移轉之效力，而使原告取得系爭土地之所有權，而原告既未繼受陳葵仙與被告間之贈與契約，是被告即不得再執該贈與契約，主張系爭房屋有繼續坐落於系爭土地之法律上權源；且系爭土地與房屋雖本皆屬陳葵仙所有，然被告取得系爭房屋之事實上處分權係基於陳葵仙贈與並交付而得，而原告取得系爭土地所有權則係購買自黃陳英，考諸民法第425條之1之規範目的，應在於維護土地上房屋使用之原有計畫，而推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但房屋受讓人應支付相當代價，然土地與房屋之權利分離現狀，如並非導因自原始之同一所有權人時，自難謂有何使用之計畫存在，而有繼續使房屋取得占有土地權源之必要，而無民法第425條之1之適用或類推適用。從而，原告自得依民法第767條及
179條之規定，訴請被告拆除系爭房屋後，將系爭土地返還原告，並請求返還相當於租金之不當得利（原告亦已對被告提起拆屋還地與不當得利之訴訟，現仍審理中，見本院卷第32頁至42頁、120頁正反面），縱不請求被告拆除房屋，單獨請求返還不當得利，實質上亦能達到與主張類推適用民法第425條之1規定相同之請求金錢給付效果，且給付數額計算之方式亦屬同一，則揆諸上揭說明，顯然於民法之規範體系中，原有相關規定可資作為本件系爭房屋能否繼續使用，或應支付何等金錢補償之規範依據，當非屬於未經法律規範之事項，未生疏未規範之法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題，而應回歸既存法律之直接解釋適用而為主張。再者，縱或被告於他案訴訟中所辯原告請求拆屋還地等屬權利濫用、違反誠信原則等節為可採，而使原告不得請求被告拆屋還地並給付不當得利，然此係基於被告所指原告購買系爭土地時，已知悉被告與陳葵仙間有贈與契約關係存在，仍執意承購，而以損害被告為主要目的等基礎事實，則原告倘有如上行為存在，即應就與系爭土地及房屋有關之各項請求權基礎均不得行使，殊無另闢蹊徑主張兩造間成立法定租賃關係，而請求由法院類推適用民法第425條之1第2項定租金數額之餘地。從而，原告主張本件有民法第425條之1之類推適用，而請求被告支付如訴之聲明所示之租金數額，應屬無據。
五、綜上所述，原告不得主張類推適用民法第425條之1第2項而由法院定租金數額，其請求被告應給付原告1,804,775元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀送達之翌日起至系爭房屋拆除為止，按月於每月5日前給付原告56,624元，為無理由，應予駁回。
本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年3月16日
民事第四庭審判長法官陳財旺
法官毛彥程法官宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月16日
書記官楊玉寧