臺灣高等法院90年度上更㈤字第258號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院90年上更㈤字第258號民事判決

裁判日期：民國91年02月06日

裁判案由：確認買賣關係不存在等

臺灣高等法院民事判決九十年度上更㈤字第二五八號
上訴人美洲國際高爾夫股份有限公司（即千晃股份有限公司）法定代理人 田畑忠孝 被上訴人甲○○右當事人間確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十二年二月七日臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第二八七○號第一審判決提起上訴，經最高法院第五次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國八十一年九月九日，以總價金新台幣（下同）一千九百萬元，向被上訴人買受如附表所示之不動產，並於當日給付定金五十萬元，再於八十一年九月十八日給付五百萬元。嗣將相關文件交由代書辦理移轉登記時，方知系爭建築物竟無土地權利，如附表所示一土地部分經計算結果，只有一點二八五坪，且係附表三地下室停車位之土地應有部分。被上訴人隱匿系爭建築物無土地應有部分之事實，未盡告知之義務，亦有違誠信原則，系爭不動產經評估僅值六百七十二萬五千一百八十七元，上訴人依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為買賣之意思表示。又系爭建築物既無土地權利，即有減少價值與通常效用之瑕疵，且係被上訴人故意不為告知，上訴人於八十一年十月十二日以存證信函為解除契約之通知。無論係撤銷意思表示或解除契約，兩造間之買賣關係均不存在；另撤銷意思表示後，法律行為溯及無效，被上訴人應負回復原狀之義務，上訴人自得依民法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人返還上訴人五百五十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算法定利息。並聲明㈠確認兩造間於八十一年九月九日就附表所示不動產所為之買賣關係不存在。㈡被上訴人應給付上訴人五百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人於委託居間銷售時，已將所有權狀交付仲介公司，委託售價為二千三百萬元。代理上訴人購屋之 林素珍 至現場查看，曾當場精算建物及土地坪數後，稱土地僅一點二九坪，卻要價二千多萬元而嫌貴，因此雙方議價為一千九百萬元成交。且上訴人係從事戶外建築材料業，事先應會詳查所有權歸屬包括土地之應有部分之權利範圍，本件房屋土地之權利範圍已於契約中載明，均無任何權利上有瑕疵之情形，自無民法第三百五十四條第一項之規定解除契約之適用。又上訴人明知買受如附表所示之土地應有部分，如何謂受詐欺？如附表所示之不動產，經鑑價為一千八百六十四萬九百九十四元，因而貸得九百萬元銀行貸款，故如附表所示之不動產應有一千九百萬元之價值。再者，被上訴人於買賣時已交付謄本及權狀與上訴人，於買賣契約上亦載明土地應有部分為一萬分之二二，已詳盡告知義務，無詐欺可言等語置辯。並聲明駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執之事實：上訴人主張其由訴外人林素珍代理，於八十一年九月九日與被上訴人訂立不動產買賣契約，約定上訴人以總價一千九百萬元，向被上訴人買受如附表所示之不動產，上訴人業已支付價金五百五十萬元。嗣上訴人以系爭建物並無土地應有部分係有瑕疵為由，委由 易定芳 律師於八十一年十月十二日發函被上訴人解除買賣契約，該函經被上訴人收受在案。其後上訴人復以受詐欺為由，以起訴狀繕本之送達向被上訴人為撤銷買受系爭不動產之意思表示，起訴狀繕本於八十一年十一月十三日送達被上訴人等事實，業據上訴人提出不動產買賣契約書、台北郵局十三支局第五○七號存證信函等件為證（原審卷第九至十頁、第三十八至四十一頁），復為被上訴人所不爭，堪信為真實。
四、兩造爭執點之論述：㈠上訴人能否依民法第九十二條第一項規定撤銷其所為買賣之意思表示：
⑴被上訴人抗辯於買賣時已交付謄本及權狀與上訴人，上訴人則主張謄本「一
般人看不出來有何差異」。查，林素珍於臺灣臺北地方法院檢察署八十一年度偵字第二五○一六號詐欺案件時稱：「簽約當天確有拿謄本來看，伊於拿到產權說明書時，即知只有一坪多土地持分，原先 陳明月 （即被上訴人之母，已改名為 陳紫玥 ）開價二千四百萬元，伊降價為一千九百萬元」等語（本院八十二年度上字第五二○號卷第二六九頁反面）；證人 江甘來 、 陳長興 亦分別證稱：「簽約時土地持分是按房地所有權狀計算，亦有當場拿土地謄本核算坪數，並交付一份謄本給林素珍，林素珍亦知土地持分只有一‧二八五坪」、「當時有按照所有權狀計算土地持分，林素珍在場有聽到」等語，有不起訴處分書附卷可稽（本院上字卷第二六九頁）；林素珍於本院前審亦稱：「仲介公司還換算坪數給我看。」（本院上字卷第一五五頁）；參諸上訴人之訴訟代理人於原審陳稱「當時原告有質疑土地持分何以如此少。」（原審卷第五十六頁背面）等情；足認林素珍於訂立買賣契約時閱覽過系爭不動產之所有權狀、土地謄本，且知其土地坪數若干，故「質疑土地持分何以如此少」，並無看不出其中差異之情形，是上訴人就系爭不動產之土地應有部分情形知之甚詳，洵堪認定。
⑵上訴人另主張被上訴人明知其土地應有部分僅為地下室之產權，臺北市○○
○路十一─二號七樓無土地應有部分產權，未告知上訴人之代理人林素珍，以地下室即停車位之土地應有部分產權，謂係系爭建物亦有土地應有部分產權，而詐欺上訴人云云。經查，系爭不動產買賣上訴人係委由林素珍與被上訴人訂立，林素珍確為上訴人之代理人，為上訴人所是認，因此認定上訴人是否受騙，應以林素珍有無為被上訴人詐欺為前提，合先敘明。兩造於八十一年九月九日簽訂買賣契約，有雙方所不爭執之不動產買賣契約書為憑，契約第十四條並載明：「本買賣標的物依現況點交（原審卷第十頁正面），又系爭建築改良物所有權狀上標示係坐落系爭五筆土地，且土地登記簿謄本亦明載權利範圍一萬分之二十二，復有建築改良物所有權狀及土地登記簿謄本在卷可資佐證，而證人 蔡中信 於原審證稱：「八十一年九月九日前已有將謄本交給原告（即上訴人）看，後來原告（即上訴人）要求一份新謄本看是否有被設定抵押，我們公司（即新地房屋仲介有限公司）把全部資料交予原告（即上訴人），原告（上訴人）才可能付定金並進而簽約」等語（原審卷第五十六頁），林素珍亦坦認看過土地及建築改良物所有權狀（本院上字第五二○號卷第一四二頁），足見訴外人林素珍確已閱權狀謄本無訛。林素珍於訂立買賣契約時閱覽過系爭不動產之所有權狀，且知其土地坪數若干，故「質疑土地持分何以如此少」，林素珍於訂立買賣契約時對系爭不動產之土地應有部分情形知之甚詳，應堪認定等情，均已如前述。被上訴人所有如附表一所示土地應有部分一萬分之二十二，係對於土地全部之權利範圍而言，即與土地及建物謄本所載無不同，被上訴人既對於土地全部之權利擁有一萬分之二十二之應有部分，並於契約書及產權說明書中詳實記載，且經代書江甘來、陳長興計算其坪數，亦告知林素珍，被上訴人對所出售之標的物之相關事項忠實告知，林素珍於買賣成立前，顯已對上開相關事項有所認識，即林素珍並無被上訴人故意隱瞞致陷於錯誤，則上訴人之代理人於訂立系爭不動產買賣契約時，並未受被上訴人之詐欺，始為買受之意思表示，堪認上訴人之代理人無受詐欺之情事。按「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。」（最高法院三十三年上字第八八四號判例參照）。本件由不動產登記謄本記載之「原因發生日期」及「登記日期」，輕而易舉可看出系爭土地之應有部分係與地下室停車位一併取得，即可推知系爭建物並無土地之應有部分。上訴人在八十一年九月九日簽約前已看過謄本，後來尚且要求一份新謄本以確認買賣之不動產未被設定抵押，足證上訴人對不動產買賣之相關知識甚為豐富，則其在詳閱土地登記簿謄本後自已知悉系爭建物並無土地之應有部分，縱令被上訴人交付謄本時未以口頭強調此事實，亦難認被上訴人之未強調係所謂之「詐欺」。從而上訴人以其受詐欺為由撤銷其買受系爭不動產之意思表示，請求確認兩造間買賣關係不存在，為無理由。
㈡上訴人能否主張買賣標的物有瑕疵而解除契約：
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七判例參照）。查，系爭建物由原所有權人「 吳祖德 」於七十三年二月二十四日贈與「 陳蘭 」，再由「陳蘭」於七十三年十二月廿四日出賣予「 劉如蔡 」，「劉如蔡」再於七十五年五月六日出賣予被上訴人，前述各該所有權之移轉，均未併同基地持分為之，此觀臺北市士林地政事務所八十二年六月八日北市士地三字第六六八二號函附登記案卷即明（見外放證物）。而「吳祖德」原為系爭基地共有人之一，因與其他地主合建而取得系爭建物之所有權，此亦有土地登記簿謄本（見外放證物）、臺北市士林地政事務所八十六年八月十一日北市士地一字第八六六一○八二八○○號函附登記申請書等件（本院八十六年度上更㈡字第一四七號卷第六○至一二○頁）足按，其單獨出贈系爭建物所有權，並無特別情事可解釋其真意限於贈屋而無基地之使用，則依前揭判例意旨，自應推斷吳祖德及其後手均默許系爭建物之承買人繼續使用其基地，是故，系爭建物並無遭拆除之危險，其效用亦不因此而有減損，上訴人依此主張系爭建物有瑕疵云云，委無足取。且建物就基地之持分若干，並無法定之標準，業經臺北市士林地政事務所於八十六年八月十一日以北市士地一字第八六六一○八二八○○號函覆：「現行土地法及土地登記法規，並未對建物與基地之關係作明確之規定，持有建物所有權者應取得多少基地持分，係基於契約自由原則由當事人自行依民法及有關規定訂定」等語（本院八十六年度上更㈡字第一四七號卷第六○頁）。系爭建物（即七樓部分）與地下室停車位坐落之基地均為附表所示之土地，由上開函覆足知系爭建物不致因土地之應有部分過少而成為違法或有遭拆除之危險。上訴人雖又提出中華徵信所就系爭不動產時值所為勘估徵信報告（原審卷第二九至三七頁）僅值六百七十二萬五千一百八十七元，主張系爭建物因無土地之應有部分而價值有所減損。姑不論上開鑑價較之系爭不動產抵押權人臺灣銀行委請泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑價金額一千八百六十四萬零九百九十四元（見外放證物），相差甚多，是否堪採，尚非無疑；況兩造就附表所示之買賣標的物，既分別依其考量，終以總價一千九百萬元成交，其價金縱有過高情事，亦屬當事人契約自由原則之具體實現，系爭買賣標的物有無瑕疵，應就該物客觀上之價值、效用或品質有無減損予以觀察，尚不得就買賣價金是否過高以為判斷。綜上所述，不論依通常交易觀念，或當事人之契約，系爭不動產均無瑕疪可言，是故，上訴人以瑕疵為由，於八十一年十月十二日以存證信函解除兩造間之買賣契約，洵非正當。
㈢被上訴人所為有無違反誠信原則：
上訴人並非受被上訴人之詐欺而簽立系爭買賣契約，已如前述，且上訴人係在詳閱系爭不動產之土地登記謄本經過議價後始決定購買，本之契約自由原則，上訴人經深思熟慮後始決定與被上訴人簽訂系爭契約，被上訴人自無違反誠信原則之可言。
五、綜上所述，上訴人之解除契約及撤銷意思表示均無理由，其請求確認兩造間於八十一年九月九日就被上訴人所有坐落如附表所示之不動產所為買賣關係不存在，並依民法第二百五十九條（解除契約部分）、第一百十三條（撤銷意思表示部分）請求被上訴人給付五百五十萬元及法定遲延利息，為無理由。又，上訴人係主張其行使解除權後，請求被上訴人返還價金，其訴訟標的為上訴人之解除權，本院既認上訴人不得以物有瑕疵為由解除契約，其主張為無理由，則被上訴人是否行使其解除權而沒收價金部分，非屬本件之訴訟標的，即無審究被上訴人沒收之違約金有無過高之必要。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，所持理由雖不相同，但結果並無二致，仍應判予維持，上訴意旨求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年二月六日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官游婷麟法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年二月八日
書記官賴以真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。